TAŞINMAZ SATIŞ SÖZLEŞMELERİNİN NOTERLERCE YAPILABİLMESİ (NOTERLİK KANUNU 61/A İNCELEMESİ)

TBMM Genel Kurulu tarafından altıncı yargı paketi olarak adlandırılan 7413 sayılı Hakimler ve Savcılar Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun 23.06.2022 tarihinde TBMM’de kabul edilerek 28.06.2022 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanmıştır. Kabul edilen bu kanunla birlikte taşınmaz satışlarının noterlerde de yapılabileceği ifade edilmiştir. Bu nedenle 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nda pek çok yeni düzenleme yapılmıştır.

7413 sayılı kanunun 12. maddesi ile birlikte 1512 sayılı Noterlik Kanunun 61/A maddesi uyarınca taşınmaz satış sözleşmesinin noterler tarafından da yapılabileceği ifade edilmiştir. Ancak belirtilen bu düzenleme Noterlik Kanunu’na eklenen geçici 21. madde uyarınca kanuna eklendiğini belirttiğimiz 61/A maddesinde öngörülen bilişim sistemlerinin kurulduğunun Adalet Bakanlığı’nın resmi internet sitesinde duyurulduğu tarihten itibaren uygulanmaya başlayacağı ve bu sistemin 01.01.2023 tarihine kadar kurulup Cumhurbaşkanının bu süreyi altı aya kadar uzatabileceği ifade edilmektedir. Yani ele aldığımız taşınmaz satış sözleşmelerinin Tapu Müdürlükleri’nin yanı sıra noterler tarafından da yapılabilmesi 01.01.2023 tarihi itibariyle uygulama alanı bulacaktır.

7413 sayılı kanunun 12. maddesi uyarınca Noterlik Kanunu’na eklenen 61/A maddesi ile birçok yeni düzenleme getirilmiş ve noterlerin de taşınmaz satış sözleşmesi yapabilmelerinin mümkün hale gelmesi hukukumuza önemli değişiklikleri gündeme getirmiştir. Bu değişiklerden bahsetmeden önce Türk Borçlar Kanunu’nun 237/1 hükmünde belirtildiği üzere taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şartı aranmaktadır. Zira günümüzde ve bu madde gündeme gelmeden önce taşınmaz satışının gerçekleşebilmesi için tarafların resmi şekilde düzenlenmiş satış sözleşmelerini tapu memuru önünde tapu senedi düzenleyerek yapmış olmaları gerekir. Bu durum geçerlilik şartı olup belirtilen resmi şekle uyulmadığında sözleşme geçerli hale gelmemektedir. Ayrıca taşınmazın mülkiyetinin kazanılabilmesi için tarafların Tapu Müdürlüklerine giderek taşınmazın tapu sicilinde alıcı adına kaydedilmesi de gerekir. Ancak belirtildiği şekilde yapılan bu düzenlemelerin yanı sıra noterlerin de taşınmaz satış sözleşmesi yapabilecek olmaları bu sözleşmelerin yalnız Tapu Müdürlüğü’ne yüklenmesinin önüne geçmiştir.

Bu durum ifade ettiğimiz Noterlik Kanunu’na eklenen 61/A maddesinin ilk fıkrasında yer almaktadır. Taşınmaz satış sözleşmesinin noterler tarafından da yapılabileceği ifade edilmektedir. Bu maddeyi inceleyerek süreci anlamak, olası eksiklikleri ve olumlu yanları ifade etmek gerekir.

Başvuru Aşaması

Taşınmaz satışının gerçekleşebilmesi için kanunda ifade edildiği üzere Noterler, taşınmaz satış başvurusu üzerine başvuru belgesi düzenler, taşınmaz üzerindeki her türlü kısıtlamaları dikkate alır ve taşınmaz satışıyla ilgili diğer kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esasları gözetir. Dolayısıyla noter öncelikle hak sahibini belirleyecek ve başvuru belgesi düzenleyecektir. Böylelikle başvuru aşaması tamamlanmış olur.

İşleyecek Süreç

İşleyecek süreci yöneten kişiler noterler olacaktır. Noterler, taşınmaz satışıyla ilgili işlemleri bizzat yapacaktır. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce tapu kayıt örneği ve diğer belgeler tapu bilişim sistemi vasıtasıyla noterlerle paylaşılır. Taşınmaza ilişkin kayıt ve belgelerin eksik olması hâlinde ilgili tapu müdürlüğünden eksik olan hususlar bu sistem üzerinden talep edilir ve eksiklikler tapu müdürlüğünce giderilerek sisteme aktarılır. Noterlerce hak sahibi belirlendikten ve taşınmazın satışına engel hukuki bir durumun bulunmadığı tespit edildikten sonra taşınmaz satış sözleşmesi yapılır. Satış sözleşmesi taraflarca imzalandığı anda noter, tapu bilişim sisteminden yevmiye numarası alarak sözleşmeyi bu sisteme kaydeder. Sözleşmenin sisteme kaydından sonra tapu müdürlüğünce taşınmazın tapu siciline tescili sağlanır. Satış sözleşmesi ile diğer belgeler, noter tarafından sisteme aktarılır ve fiziki olarak arşivlenir. Tapu kayıt örneği ve diğer belgelerden hak sahibinin belirlenememesi veya satışa engel hukuki bir durumun varlığı hâlinde noterlerce satış işlemi gerçekleştirilmez.

Ödenecek Harçlar

Noterler tarafından yapılacak taşınmaz satış sözleşmelerinden yalnızca 02.07.1964 tarihli ve 492 sayılı Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı tarifenin “I-Tapu işlemleri” başlıklı bölümünün (20) numaralı fıkrasının (a) bendi uyarınca tapu harcı alınacağı 62/A maddesinin 7. fıkrasında ifade edilmektedir.

Bu işlemler için 492 sayılı Kanunun tapu harçlarına ilişkin hükümleri ve gerekli harcı tamamen almadan işlem yapan noterler hakkında aynı Kanunun 128 inci maddesi hükmü uygulanır. Belirtilen hükme bakıldığında gerekli harçları tamamen almadan işlem yapan memurlar harcın ödenmesinden mükellefler ile müteselsilen sorumlu olmaktadırlar. Kanunun bu fıkrasında tapu harçlarında uygulanan durumun noterler için de geçerli olduğu açıkça ifade edilmiştir.

Taşınmaz satış sözleşmeleri damga vergisinden ve bu işlemlere ilişkin düzenlenen kâğıtlar değerli kâğıt bedellerinden istisnadır. Bu madde kapsamında yapılan işlemler karşılığında noter ücreti dışında herhangi bir ücret alınmaz. Noter ücreti taşınmazın değerine göre beş yüz Türk lirasından az ve dört bin Türk lirasından fazla olamaz ve ücret tarifesinde gösterilir. Bu miktarlar, her yıl bir önceki yıla ilişkin olarak 04.01.1961 tarihli ve 213 sayılı Vergi Usul Kanununun mükerrer 298 inci maddesi hükümleri uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranında takvim yılı başından geçerli olmak üzere artırılarak uygulanmaktadır.

Taşınmaz satış işlemleri için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü döner sermaye işletmesine gelir kaydedilmek üzere hizmet bedeli alınır ve bu işlemler sebebiyle noterlere herhangi bir pay veya aidat ödenmez. Yukarıdaki hükümde de açıkça noterlere bir ödeme yapılmayacağı belirtilmiştir. Bu maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar, Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının mütalaası alınarak Adalet Bakanlığı’nca çıkarılacak yönetmelikle düzenlenmektedir.

Noterlerin Sorumluluğu

Noterlerin taşınmaz satışı yapabilmeleriyle birlikte sorumlulukları da gündeme gelmiştir. Noterlerin sorumluluğuna geçilmeden önce, Türk Medeni Kanunu 1007 hükmüne göre tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumlu olmaktadır. Ancak Devlet, zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu etmektedir.

Bu uygulamayı noterlerin de yapabilmesiyle birlikte elbette onların da sorumlu olduklarını ifade eden madde hükmü noterlik kanuna eklenmiştir. Noterlik Kanunu’nun 162. maddesine göre; Stajyer, katip ve katip adayları tarafından yapılmış olsa bile noterler, bir işin yapılmamasından veya hatalı yahut eksik yapılmasından dolayı zarar görmüş olanlara karşı sorumludurlar. Ayrıca ek madde olarak da taşınmaz satışıyla ilgili hüküm beraberinde eklenmiştir. Taşınmaz satış sözleşmesinin düzenlenmesinden dolayı oluşan zarardan noterler de sorumludur.[1] Bu zararın Devlet tarafından ödenmesi hâlinde Devlet, sözleşmeyi düzenleyen notere rücu eder. Notere karşı açılacak davalar, tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülür. Noter, birinci ve ikinci fıkralar gereğince ödediği miktar için, işin yapılmaması, hatalı yahut eksik yapılmasına sebep olan stajyer veya noterlik personeline rücu edebilebileceğini ifade ederek noterlerin sorumluluğunu düzenlemiştir.

Uygulamanın Olumlu Yanları Ve Eksiklikleri

Oldukça yeni bir gelişme olarak taşınmaz satışlarının noterlerce de yapılabilecek olmasının hukukumuza olumlu etkileri olabileceği gibi bazı eksiklikleri ve sorunları da beraberinde getirebileceğini ifade edebiliriz.

Olumlu etkilerine bakıldığında, genel olarak tapu işlemlerinin yükünü alacak olması ve tapudaki işleri hızlandıracak olması yararlı bir durumken adaptasyon süreci sağlanması açısından pilot bölgelerin belirlenerek uygulama sağlanması daha yerinde bir düzenleme olacaktır. Taşınmaz satış sözleşmelerinin Tapu Müdürlükleri’nin yanı sıra noterler tarafından da yapılabilmesi 01.01.2023 tarihi itibariyle uygulama alanı bulacaktır. Dolayısıyla belirtilen bu tarihe kadar gerekli hazırlıkların yapılması, personellerin bilgilendirilerek gerekli koordinenin sağlanması işlemlerin aksamadan yapılmasını sağlar. Vatandaşların hak kaybına uğraması da önlenmiş olur.

Olumsuz etkilerine bakıldığında, ilk olarak bazı hususların net olarak düzenlemediği görülmektedir. Örnek olarak tapu devir sürecinin noterden işlem yapıldığında mı yoksa tapunun gerekli kaydı kendi tarafında güncellediğinde mi kesinleşeceği verilebilir. Madde hükümlerinde bu durumun tespiti net olarak yapılmamıştır.

Diğer bir durum ise, kişisel verilerin gizliliğidir. Noterlere tapu bilgilerine erişim yetkisi verilmesi sonucunda bu tür verilerin noterler tarafından nasıl korunacağı da önemli bir husus içermektedir. Gerekli yazılımsal altyapılar sağlandıktan sonra böyle bir uygulamaya geçiş yapılması yerinde olacaktır.

Avukat Begüm GÜREL & Hukuk Fakültesi Öğrencisi Ceren ÖZCAN

KAYNAKÇA:

1)-1512 Sayılı Noterlik Kanunu

2)-7413 Sayılı Hakimler ve Savcılar Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun

3)-6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu

4)-4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu

5)-492 Sayılı Harçlar Kanunu