“Tapu İptal ve Tescil Davalarında Hukuki Güvenlik” başlıklı yazımızın ardından farklı sorular gündeme gelmişti. Bu soruları ve cevaplarını toparlayarak söz konusu yazının güncellenmesi zorunluluğu hasıl olmuştur. Güncellenen yazıyı siz değerli okurlarla paylaşmaktayım.

Soru: İyiniyetli üçüncü kişinin mülk edindikten sonra hukukça sakat herhangi bir işlem dolayısıyla tapu iptal ve tescil davasıyla karşılaşması durumunda izleyebileceği yollar nelerdir?

Cevap ve Yazı Güncellemesi: İyi niyetli üçüncü kişinin bir taşınmazı satın alması durumunda, hukuken sahip olduğu haklar ve korunma durumu, ülkenin hukuk sistemine bağlı olarak değişiklik gösterebilir. Ancak, genel hukuk ilkeleri çerçevesinde iyi niyetli üçüncü kişi aşağıdaki haklara sahip olabilir:

1. İyi Niyetin Korunması Prensibi:

- İyi niyetli üçüncü kişi, satın aldığı taşınmazın üzerinde herhangi bir hukuki sorun olduğunu bilmeden ve bilmesinin beklenmediği bir durumda mülkü satın almışsa, genellikle hukuk sistemleri bu kişinin iyi niyetini koruma altına alır.

- İyi niyetin korunması, taşınmazla ilgili önceki hataların ya da dolandırıcılıkların sonuçlarından iyi niyetli alıcıyı koruma amaçlıdır.

2. Mülkiyet Hakkının Korunması:

- Taşınmazın kaydına güvenerek bir taşınmaz satın alan iyi niyetli kişi, “mülkiyet hakkı” elde eder. Tapu sicilindeki kayıtlar, alıcı için bağlayıcı ve güvenilir kabul edilir.

- Eğer taşınmazın üzerinde daha önceki bir hak sahibinin iddiası varsa, iyi niyetli kişi tapu siciline güvenerek mülkiyeti edinmişse, bazı hukuk sistemlerinde bu mülkiyet korunabilir.

3. Tazminat Hakkı:

- Eğer taşınmazın önceki bir hak sahibi çıkarsa ve tapu iptal edilirse, iyi niyetli kişi  “zararlarını tazmin” etme hakkına sahip olabilir. Tazminat şu kaynaklardan sağlanabilir:

  - Satıcı: Taşınmazı iyi niyetli kişiye satan kişi, bilmeden ya da kasten hatalı bir satış gerçekleştirmişse, alıcının zararını karşılamak zorunda kalabilir.

  - Devlet: Tapu sicilinin hatalı tutulması ya da işlemler sırasında devletin ihmali söz konusu ise, bazı hukuk sistemlerinde devlet tazminat ödemekle yükümlü olabilir.

  - Tapu Sigortası: İyi niyetli alıcı tapu sigortası yaptırmışsa, bu sigorta kapsamında uğradığı zararı tazmin edebilir.

4. İyileştirme Masrafları ve Geri Alma Hakkı:

- İyi niyetli üçüncü kişi, taşınmaza yaptığı iyileştirme ve geliştirme masrafları için “tazminat” talep edebilir.

- Eğer taşınmaz kendisinden geri alınırsa (örneğin, tapu iptali gerçekleşirse), yaptığı harcamaların geri ödenmesini talep etme hakkına sahiptir.

5. Zamanaşımı:

Bazı hukuk sistemlerinde, iyi niyetli üçüncü kişi belirli bir süre boyunca taşınmazı fiili olarak kullanırsa ve bu süre dolduğunda mülkiyeti kazanırsa, önceki sahibin hak iddia etme şansı ortadan kalkabilir. Bu durum zilyetliğe dayalı mülkiyet kazanımı olarak bilinir.

6. İpotekli Taşınmazlar: Eğer iyi niyetli kişi, üzerinde ipotek bulunan bir taşınmazı satın alırsa ve ipoteği bilmiyorsa, genellikle ipoteği öğrendiğinde mülkiyetle ilgili haklarını düzenlemek için ek korumalara sahip olabilir. Ancak bu, taşınmazın ipotekli olup olmaması bilgisinin tapuda açıkça belirtilmiş olup olmamasına da bağlıdır.

Sonuç: İyi niyetli bir üçüncü kişi, taşınmaz alımında genellikle tapunun sağladığı güvenceye ve kendi iyi niyetine dayanarak haklarını koruyabilir. Ancak, mülkiyet iptali ya da hukuki uyuşmazlık durumlarında, bu kişi devlet, satıcı ya da sigorta aracılığıyla “tazminat” hakkına sahip olabilir.