Bu yazıda, 7181 sayılı Tapu Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunla getirilen tapu müdürlüğünden talep edilmesi ile, süreli ipoteklerin tapudan terkin edilebilmesi hususu incelenecektir.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunda, Tapu Kanununda ve Tapu Sicili Tüzüğünde süreli ipoteklerin tapudan terkin edilebileceğine dair açık hükmün olmaması, uygulamada tartışmalara ve problemlere sebep oluyordu. Konuyla alakalı Tapu Sicili Tüzüğü m. 69/4 de “Bir aynî hakkın veya şerhedilmiş kişisel hakkın diğer sebeplere dayalı olarak sona ermesiyle kayıt hukukî değerini kaybettiği takdirde, yüklü taşınmaz maliki, terkini isteyebilir. Müdürlük, bu istemi yerine getirirse her ilgili, bu işlemin kendisine tebliğ tarihinden başlayarak otuz gün içinde terkine karşı dava açabilir.” hükmü mevcuttur. Ancak, bu hüküm, uygulamada, tapu müdürlükleri tarafından süreli ipoteğin tapudan terkin edilebilmesi için yeterli görülmemekteydi.
Süreli ipoteğin süresinin sona ermesi ile teminat fonksiyonunu kaybettiği ve kaldırılması gerektiği Yargıtay kararlarında belirtilmekteydi. Bu konuda Yargıtayın kararlarından bazıları şöyledir:
“…ipoteğin resmi senedinde, ipoteğin E... Kargo Tic. Ltd. Şti. ve C... Uluslararası Taşımacılık Tic. AŞ.'nin borçlarının teminatını teşkil etmek üzere alınan paranın teminatını teşkil ettiği ve bunun da bir yıl süreli olduğu açıkça gösterilmiştir. SÜRELİ İPOTEK, SÜRENİN SONA ERMESİ İLE TEMİNAT FONKSİYONUNU YİTİRİR (Köprülü, B./ Kaneti, S.: Sınırlı Aynî Haklar, 2.b., İstanbul 1982-1983, s. 347 ) ve tapudan terkin edilmemesi nedeniyle görünümde mevcut olsa bile, KENDİSİNE HUKUKEN BİR DEĞER ATFEDİLEMEZ.”
[Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, E. 2013/3451, K. 2013/4657, 04.07.2013]
“…ipotek akit tablosu incelendiğinde, ipoteğin 30 ay müddetle kurulduğu …… SÜRENİN SONA EREREK, İPOTEĞİN TEMİNAT VASFININ SONA ERDİĞİ GÖRÜLMÜŞTÜR. Belirtilen bu gerekçeyle İPOTEĞİN KALDIRILMASI GEREKİRKEN…”
[Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, E. 2012/3936, K. 2013/197, 18.01.2013]
Doktrinde de, ipotek süreli olması halinde, bu sürenin sona ermesinin, ipoteği sona erdireceği kabul edilmektedir. (Prof. Dr. İlhan Helvacı, Eski Medeni Kanunumuzla Karşılaştırmalı Olarak Türk Medeni Kanununa Göre Sözleşmeden Doğan İpotek Hakkı, s. 409, İstanbul, 2008)
Ancak, süreli ipoteğin tesis edilmesinden sonra, ipoteğin de süresinin çoktan dolmuş olmasıyla beraber belki 50-60 sene geçmesine rağmen, tapu müdürlükleri bu süreli ipoteklerin tapudan terkin edilmesi taleplerini reddetmekteydi. Her ne kadar süreli ipoteğin terkini açıkça belirtilmese de Tapu Sicili Tüzüğü m. 69/4 hükmü kanaatimizce yeterli düzenlemeye sahip olsa da, bu hüküm uygulamada, tapu müdürlüğü tarafından süreli ipoteklerin tapudan terkin edilmesi için yeterli görülmemekteydi.
Tapu müdürlüklerinin bu red yazılarında ise genellikle, 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 864. maddesinde belirtilen "Rehin tapu kütüğüne tescil edilmesinden sonra alacak için zaman aşımı işlemez." veya kanuni bir dayanağı olmayan “ipoteğin gün, ay, yıl şeklinde bir vade ile tescil edilmiş olması, süre bitiminde malike ipoteğin terkinini isteme hakkı vermeyeceği gibi gerekçeler bulunmaktaydı.
Halbuki, süreli ipoteğin, 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 864. maddesi "Rehin tapu kütüğüne tescil edilmesinden sonra alacak için zaman aşımı işlemez." hükmü ile alakası yoktur. Çünkü, burada zamanaşımı değil, sözleşmeci tarafların hür iradeleri ile belirledikleri süre söz konusudur. Ayrıca, yine red yazılarında geçen “ipoteğin gün, ay, yıl şeklinde bir vade ile tescil edilmiş olması, süre bitiminde malike ipoteğin terkinini isteme hakkı vermeyeceği” gerekçesinin de kanuni bir dayanağı bulunmamaktaydı.
Dolayısıyla, süreli ipoteklerin süresi dolmuş olmasına rağmen, tapudan terkin edilebilmesi için, tapu müdürlükleri tarafından ipotek alacaklısının veya mirasçılarının yazılı onaylarını aramaktaydı. Bu hallerde süreli ipotek alacaklısı genellikle vefat etmiş olur ve mirasçılarına ulaşmak da neredeyse imkansız gibidir. Bu sebeple, çok uzun bir zaman geçse de, süresi dolan ipotek, tapu kaydında durmaktaydı. Hür iradeleriyle tapuda sözleşme yapan tarafların ipoteğin süresini tespit eden iradeleri yok sayılmaktaydı. Tapu müdürlüklerinin süreli ipotekleri terkin etmemesi sebebiyle, çareyi dava açmakta bulan yüklü taşınmaz malikleri veya bunların mirasçıları, yargılama süresi boyunca mağdur olmakta ve ayrıca mahkemelerin iş yükü de gereksiz yere artmaktaydı.
Uygulamada yaşanan bu problemin çözülmesi maksadıyla, 7181 sayılı Tapu Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun 19. maddesi ile, 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 883. maddesine 2. fıkra eklenmiştir. Bu fıkra hükmü şöyledir: “İpotek süreli olarak kurulmuşsa, sürenin bitiminden itibaren otuz gün içinde ipotekli taşınmaz üzerinde 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 150/c maddesinde belirtilen şerhin konulmaması hâlinde ipotek, malikin talebiyle tapu müdürlüğünce terkin edilir.”
Ayrıca, 7181 sayılı Kanunun 3. maddesi ile eklenen, 2644 sayılı Tapu Kanununa eklenen geçici madde 4 ile de, “22/11/2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 883 üncü maddesinin ikinci fıkrasının yürürlüğe girdiği tarihten önce süresi dolmuş olmasına rağmen terkin edilmeyen süreli ipoteklerde anılan fıkrada belirtilen otuz günlük süre, bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihte başlar.” hükmü konulmuştur.
7181 sayılı Kanunun 28. maddesinde, 7181 sayılı Kanunun 3. maddesi ile, 2644 sayılı Tapu Kanununa eklenen geçici madde 4 ün 01.01.2020 tarihinde yürürlüğe gireceği belirtilmiştir.
Bu Kanuni düzenlemeler, süresi dolan bir ipotek için en geç 30 günlük süre içinde İcra ve İflas Kanunu’nun 150/c maddesine göre şerh konulmaması durumunda, malikin talebiyle ipoteğin terkin edilmesini sağlamaktadır. 30 günlük süre, ipotek alacaklısına tanınan bir süredir.
22/11/2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 883 üncü maddesinin ikinci fıkrasının yürürlüğe girdiği tarihten önce süresi dolmuş olmasına rağmen terkin edilmeyen süreli ipotekler için, (9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 150/c maddesinde belirtilen şerh 01.01.2020 tarihinden itibaren 30 gün içinde konulmazsa) 01.01.2020 den 30 günlük süre sonrasından itibaren, süreli ipoteğin tapudan terkin istenebilir. Burada da, ipotek alacaklısına 01.01.2020 tarihinden itibaren 30 günlük süre verilmiştir.
