Ortaklığın giderilmesi davası, birden fazla kişinin bir mal üzerinde ortak mülkiyet hakkına sahip olduğu durumlarda, bu ortak mülkiyetin sona erdirilmesi amacıyla açılan bir davadır. Bu dava, paydaşlar arasında yaşanabilecek uyuşmazlıkların çözümü ve mülkiyetin netleştirilmesi için önemli bir hukuki mekanizmadır. Ortaklık, genellikle miras yoluyla, taşınmazların birlikte satın alınması veya diğer yasal nedenlerle oluşabilir.
Ortaklığın giderilmesi davasının temel amacı, ortaklar arasında mülkiyetin bölünmesi veya malın satılması suretiyle elde edilen paranın paylaşılmasıdır. Türk Medeni Kanunu'nun 698. maddesi uyarınca, her bir paydaş, malın bölünmesi veya satışı yoluyla ortaklığın giderilmesini talep etme hakkına sahiptir.
Görüldüğü üzere bu tanımdan bir mülkiyet kavramı ardından da paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyeti kavramı karşımıza çıkmaktadır. Paylı mülkiyet; bir şeyin üzerinde birden fazla kişinin belirli hisse sahibi olması durumudur. Elbirliği mülkiyeti ise; ortakların belirlenmiş payları olmayıp, her birinin hakkı ortalığa giren malların tamamına yaygındır.
Ortaklığın giderilmesi davaları hem paylı mülkiyete tabi, hem de elbirliği mülkiyetine tabi taşınır ve taşınmaz mallara ilişkin olarak açılabilir.
Örneğin baba vefat edince tüm malları çocuklarına intikal eder. Böylelikle çocuklar (mirasçılar) terekeye giren bütün hak ve malları elbirliği halinde malik olurlar. İşte elbirliği mülkiyetinde ortakların dava açma imkanı ise; bunun için bir mirasçının dava açmasına bir engel yoktur. Tüm mirasçılar elbirliği mülkiyetinin sona ermesi için tek başına dava açabilir. Ne var ki; üçüncü kişilere karşı dava açılması gerektiği durumlarda elbirliği mülkiyeti olduğu için tüm mirasçılar beraber dava açmak zorundadır. Eğer ki bir mirasçı muvafakat etmez ise mecbur miras ortaklığına bir temsilci atanması gerekecektir.
Yukarıda bahsettiğimiz üzere elbirliği mülkiyetinde dava açmaya bir engel yoktur. Hatta mirasçılardan biri aşağıdaki davaları da açabilecektir şöyle ki;
- El atmanın önlenmesi davası; söz gelimi elbirliği mülkiyetinde olan taşınmazdan yararlanmanıza engel olan ortaklar için el atmanın önlenmesi davasını açabilirsiniz. Tek şart engel olunan taşınmazdan kullandığımız bir kısım olmayacaktır. Aksi takdirde davayı açamazsınız.
- Ecrimisil; ecrimisil kısaca tazminat talebidir. Bunu talep edebilmek için kanun koyucu intifadan men koşulunun gerçekleşmesini istemektedir. Yani bu davayı açacak kişi diğer ortağa davaya konu taşınmazdan ya da gelirinden yararlanmak istediğini bildirmiş olması şartı vardır.
- Paylı mülkiyete dönüştürme; yukarıda bahsettiğimiz gibi elbirliği mülkiyetinde herkes mallara bütünü ile ortaktır. İşte mirasçılardan biri talep ederse paylı mülkiyete dönüştürebilir. Böylelikle herkes hissesi oranında taşınmaza ortak olur.
- Ortaklığın giderilmesi davası; burada da mirasçılardan biri direk olarak elbirliği mülkiyetine tabi bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın aynen ya da satış suretiyle giderilmesini tek başına talep edebilir.
Taşınmaz paylı mülkiyette ise paylaşma istemi TMK 698. madde hükmüne göre; paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça paydaşlardan her biri tek başına malın paylaşılmasını isteyebilir. Bu madde, paydaşlara ortak mülkiyeti sona erdirme ve mülkiyetin bireyselleştirilmesini sağlama hakkı tanır. Fakat kanun koyucu paylı mülkiyete konu taşınmazlarda bazı durumlarda paylaşma istenemeyecek halleri sıralamıştır. Şöyle ki;
- Hukuki bir işlemle paylaşmanın sınırlandırılması paydaşlar arasında kararlaştırılmış olabilir. Söz gelimi 6 yıllık bir sözleşme yaparak paylı mülkiyetinin devam edeceğini kararlaştırmışlardır. Bu halde paydaşlar 6 yıllık süre dolmadan dava yoluna gidemez. Öte yandan hukuki bir işlemle sınırlandırma en fazla 10 yıl ile sınırlandırılmıştır. Yani paydaşlar sözleşme süresini 10 yıl için yapabilirler. Bunun üzerindeki süreler geçerli değildir. Ayrıca süre bitiminde yenilenecektir şeklindeki hükümlerde bağlayıcı değildir.
- Malın sürekli bir amaca özgülenmesi halinde de paydaşlar ortaklığın giderilmesi davasını açamayacaktır. Örneğin taşınmazın kira geliri vakfa ait olacak şeklinde özgülenmesi gibi.
- Uygun olmayan bir zamanda da paydaşlar veya paydaşlardan biri ortaklığın giderilmesi davası açamaz. En klasik örneği paylaşma talep edilen paylı bir taşınmazın ekonomik bir durgunluk sebebiyle piyasa değerinin çok altında satılması ve bu sebeple diğer paydaşların zararına sebep olması halinde paylaşma talebi reddedilecektir.
- Miras bırakanın iradesiyle ortaklığın giderilmesinin engellenmesi halinde yine paydaşlar dava açamayacak.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Görevli mahkeme; HMK m.4/1-b’ye göre “Taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davaları Sulh Hukuk Mahkemeleri görevi içindedir.”
Yetkili mahkeme ise; HMK m.9’a göre “ Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Taşınır mal da ise malvarlığı neredeyse o yer mahkemesi yetkilidir.” Öte yandan birden fazla taşınmaz var ise; taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde diğerleri hakkında da dava açılabilir.
Taraf Teşkili
Ortaklığın giderilmesi davalarında taraf teşkili nasıl olacaktır. Davacı ve davalılar kimler olacak. Öncelikle yinelemekte fayda var; taşınmaz elbirliği mülkiyetine tabi ise ortaklığın giderilmesi davası açıldığında terekeye temsilci atanmasına gerek yoktur. Husumetin mirasçıların tümüne karşı açılması yeterlidir.
Böylelikle davacılar; elbirliği mülkiyetinde tüm ortaklara, paylı mülkiyette ise her bir paydaşa aittir. Hatta borçlu alacaklısının yetki belgesiyle de dava açma yetkisi vardır. Örneğin babanızdan sizlere mal kalmıştır. Ve kalan mallar üzerinde elbirliği mülkiyeti vardır. kardeşlerden birinin borcu olduğunu varsayalım işte bu gibi durumlarda kardeşinizin alacaklısı icra mahkemesinden alacağı yetki belgesi ise davacı sıfatını kazanabilir. Sadece elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazlar için yetki belgesi alıp davacı sıfatına haiz olabilir. Son olarak da kamu idareleri de ortaklığın giderilmesi davasını açabilecektir.
Davalılar ise; HMK m.27 uyarınca ortaklığın giderilmesi davasında bütün paydaşların yer alması zorunludur. Hatta paydaşlardan veya ortaklardan birinin ölümü durumunda dahi alınacak mirasçılık belgesine göre ölen paydaşın veya ortağın mirasçılarının davaya katılmaları sağlanmalıdır. Bir diğer davalı sıfatına haiz olacak kişi ise; davaya konu taşınmazda intifa hakkı sahibi varsa, taraf olarak yer alması için husumetin ona da yöneltilmesi gerekmektedir.
ORTAKLIĞIN SONA ERME USULLERİ
Ortaklığın giderilmesi, dört şekilde sona erdirilebilir.
a- Aynen Taksim Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi
b- Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi
c- Kat Mülkiyetine Geçiş Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi
d- Yetkili Kılınmış Alacaklının Ortaklığın Giderilmesi Davası Açması, olarak dört şekilde sona erdirilebilir.
A. Aynen Taksim Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi
Ortaklığın giderilmesi davasında mahkeme, öncelikle asıl olan taşınmazın paydaşlar arasında aynen paylaştırılarak ortaklığın giderilmesini sağlamaktır. Aynen taksim, malın fiziksel olarak bölünerek her ortağa ayrı ayrı mülkiyet hakkı verilmesi anlamına gelir. Ancak paydaşlardan birinin aynen paylaşmayı istemesi ve aynen bölünmenin mümkün olması, malın aynen taksimi, malın değerini önemli ölçüde düşürmeyecekse mahkeme ancak bu durumlarda taşınmazın aynen bölünerek ortaklığın giderilmesine karar verebilir.
Aynen taksim usulünde, taşınmazın konumuna göre belediye veya il özel idare kurulundan ayırmanın mevzuata göre mümkün olup olmadığı sorulur. Cevap olumlu ise aynen taksim suretiyle fakat cevap olumsuz ise açık arttırma suretiyle giderilmesine karar verilir. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre; aynen taksim için taşınmazın, yüz ölçümüne, pay ve paydaş sayısına ve imar mevzuatına göre aynen bölünmenin mümkün olup olmadığının araştırılmasını istemektedir.
Bunlar sorulduktan sonra aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesine uygunsa mahkemece mahallinde keşif yapılarak taşınmaza ilişkin bölünme projesinin düzenlettirilmesi ve onay makamına gönderilerek karar verilmesi gerekecektir. Ardından onaylı ifraz projesi tapuya gönderilir. Yeni parsellerin tapuya tescili sağlanır. Bu işlemin ardından yeni parselin hangi paydaşa düşeceğinin saptanması gerekecektir. Burada da ortaya çıkan parsellerin miktar yönünden değil, değer yönünden eşit olması aranır.
İfraz projesine göre ortaya çıkan yeni parsellerin ortaklar veya paydaşlar arasında bir anlaşma varsa hakim bu anlaşmaya uygun şekilde karar vermek zorundadır. Fakat aralarında anlaşma yok ise; kura çekimi yoluna gidilecektir ancak bu gibi durumlarda eşitsizlik ortaya çıkabilir. Eğer kura çekimi yoluna gidildiğinde kura sonucunda kendisine daha kıymetli taşınmazlar isabet eden tarafa mahkemece ivaz bedeli farkını hükümden önce depo etmesi için kesin süre verilecek, depo edildiği takdirde taksim suretiyle ortaklık giderilir. Ortaklar veya paydaşlardan biri mahkemenin kendisine verdiği kesin süreye rağmen ivaz bedelini depo etmezse; aynı hak diğer ortaklara veya paydaşlara tanınır. Depo ederse kıymetli yerleri kendisine verilir. Fakat iki taraf da mahkemece verilen kesin süreye rağmen bedeli depo etmez ise hakim satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar vermek zorunda kalır. Bu kısımda hallolduktan sonra mahkemece paydaş adına tescil kararı verecektir.
B. Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi
Öncelikle yukarıda da izah ettiğimiz üzere mahkeme ortaklığa konu taşınmazda istek varsa öncelikle aynen taksim suretiyle giderilmesini buna imkan olmayabilir. Bazen de aynen taksim usulü malda önemli bir değer kaybına yol açabilir veyahut imar mevzuatına göre bölünmesine imkan yoktur. İşte imkan yok ise ortaklık satış yoluyla giderilir. Satış yolu da ya pazarlık veya açık arttırma şeklinde yapılır.
Ortaklığın giderilmesi yukarıdaki sebeplerden birinden dolayı satış yolu ile yapılacaksa eğer ki; ortaklar arasında problem yoksa hakim satışın ortaklar arasında artırmayla yapılmasına karar verebilir. Fakat bunun için de dediğimiz gibi aralarında problem olmaması gerekmektedir. Çünkü kendi aralarında artırmayla yapılabilmesi için bütün paydaşların rızalarının bulunması gerekmektedir. Bir tanesi karşı çıkarsa paydaşlar arasında satış gerçekleşmez. Maalesef uygulamada da karşımıza bu şekil de çıkmaktadır. Kardeşler arasında problem olduğu için kabul etmemektedirler. Gelelim satışın nasıl yapılacağına;
Satış, İcra İflas Kanunundaki satış yöntemine göre görevlendirilen memur tarafından yapılır. Satış memuru, satış için kendiliğinden hareket edemez. Ancak paydaşlardan birinin satış isteği yönündeki başvurusu ile harekete geçebilecektir.
Satıştan elde edilen bedel, elbirliği mülkiyetinde ortaklara miras payları oranında, paylı mülkiyette ise paydaşlara payları oranında bölüştürülür. Fakat paylı ve ortaklık hali birlikte bulunuyorsa, tapu kaydı ve mirasçılık belgesindeki oranlara göre bölüştürülecektir. Öte yandan satış suretiyle ortaklığın giderilmesi istenen taşınmaz üzerinde eğer intifa hakkı varsa bu hak sahibinin davaya dahil edilmesi zorunludur.
C. Kat Mülkiyetine Geçiş Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi
Yukarıda izah ettiğimiz üzere ortaklığın giderilmesi öncelikle aynen taksim suretiyle veya satış suretiyle giderilmesidir. Bunlarında dışındaki bir diğer yol ise kat mülkiyetinin kurulması suretiyle ortaklığın giderilmesidir. Hukuki dayanağını Kat Mülkiyeti Kanunun 10. Maddesinden almaktadır.
Kat Mülkiyeti Kanunu m.10’a göre; “Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri, paylaşmanın, kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını isterse, hakim, o gayrimenkulün mülkiyetinin, 12 nci maddede yazılı belgelere dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir.” Hükmü ile anlaşıldığı üzere taraflardan birinin ortaklığın kat mülkiyeti kurulması suretiyle giderilmesini talep etmesi zorunludur.
Kat mülkiyetinin kurulması için birtakım şartlar gereklidir şöyle ki; öncelikle yapının tamamının kâgir olması, bağımsız bölümlerin ayrı ayrı olması, her bağımsız bölüm başlı başına kullanılmaya uygun olması son olarak da her paydaşa en az bir bağımsız bölümün düşmesi gerekmektedir. Bağımsız bölümler arasında değer yönünden eşitlik olması aranır. Aksi takdirde ivaz eklenmesiyle bağımsız bölümler eşitlenir. Ayrıca bu bağımsız bölümler ortakların anlaşmasına göre, anlaşma yok ise çekilecek kıra ile her paydaşa paylaştırılır.
D. Yetkili Kılınmış Alacaklının Ortaklığın Giderilmesi Davası Açması
Yargıtay ve kanunun amir hükmünce; elbirliği mülkiyetine tabi bir malda hakkı olan borçludan (mirasçıdan) alacaklı olan kişi, icra mahkemesinden alacağı yetki ile ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Alacaklı kişi İİK 121. maddesine göre yetki belgesine dayanarak borçlunun ortağı olduğu taşınmaz için ortaklığın giderilmesi davasını açabilecektir. Bunun için icra hakiminden yetki belgesi alınması zorunludur. Dikkat edelim icra dairesinden değil icra mahkemesinden bu yetki alınmalıdır. Ayrıca icra mahkemesinden alacağınız bu yetkiye dayalı olarak açılacak davalarda kural olarak mallarda mülkiyet hakkının elbirliği mülkiyeti olması şartı vardır. Öte yandan borçlu ortağın alacaklısı tarafından açılan davalarda söz gelimi birden fazla taşınmazın olduğunu varsayalım; burada da icra takibine konu borç miktarına göre dava tarihi itibariyle taşınmazlardan borçlu ortağın payına düşecek değerin tespit edilerek borca yetecek kadar taşınmazın ortaklığın giderilmesine karar verilmesi gereklidir. İşte görüldüğü üzere dört yol ile ortaklığın giderilmesi söz konusu olur.
MUHDESATIN TESPİTİ DAVASI
Uygulamada karşılaşılan bir diğer problemde muhdesat’ın kime ait olduğudur. Örneğin arsa üzerinde 3 katlı bir bina yapılmış veya 40 metre derinliğinde kuyu kazdırılmış. Elma bahçesidir ağaçlar ve bahçenin etrafındaki duvarlar yapılmıştır. İşte bunlara muhdesat diyoruz. Biz biliyoruz ki arsa satıldığında üstünde ne varsa beraber satılır. Bu sebeple muhdesatın aidiyeti davası gündeme gelecektir.
TMK m.684’e göre “Bir şeye malik olan kimse, o şeyin bütünleyici parçalarına da malik olur. Bütünleyici parça, yerel âdetlere göre asıl şeyin temel unsuru olan ve o şey yok edilmedikçe, zarara uğratılmadıkça veya yapısı değiştirilmedikçe ondan ayrılmasına olanak bulunmayan parçadır.”
TMK M.718’ uyarınca “Arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar. Bu mülkiyetin kapsamına, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapılar, bitkiler ve kaynaklar da girer.” Hükümleri ile bize muhdesatın sınırları çizmiştir. Böylelikle;
Bir arazi üzerindeki bütünleyici parçanın kime ait olduğunun belirlenmesi için açılan davalardır şeklinde bir tanım yapabiliriz. Bu dava da taraflar; arazi üzerindeki örneğin ağaçların, binanın veya kuyunun kendisi tarafından yapıldığını iddia eden taraf davacı olur, davalı ise davacının bu iddiasını yani muhdesatın kendisi tarafından yapıldığını kabul etmeyenler davalı sıfatına haiz olur. Açık bir şekilde kabul edilenler davalı sıfatını kazanmaz.
Görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir. Ortaklığın giderilmesi davası açılmış ise muhdesatın aidiyeti tespiti davasından dolayı ortaklığın giderilmesi davası bekletici mesele yapılır önce bu dava halledilir. Ardından ortaklığın giderilmesi davasına devam edilir. Önemle belirtmek gerekir ki; eğer ortaklığın giderilmesi davasında muhdesatın değeri belirlenmiş ise Asliye Hukuk Mahkemesinde yeniden değer tespit ettirilmesi usule aykırı olur. Sadece muhdesatın kime ait olduğunu tespit etmesi gerekecektir.
Muhdesatın niteliğinin; kalıcı yapılar, bitkiler ve kaynakların girdiğini yani bütünleyici parçası olduğunu yukarıda belirttik. Bir de bütünleyici parça dışında kalan teferruatlar için ne yapmamız gerekir. Söz gelimi; mevcut bir muhdesata sonradan yapılan imalatlar yeni bir muhdesat meydana getirme sayılmayacağı gibi, bu amaçla yapılan giderler de mevcut muhdesata değer kazandıran faydalı ve zorunlu giderlerdendir. Ama bunlar aynı zamanda bütünleyici parçalar açısından teferruat niteliğindedir. Bu nitelikteki eşyalar yönünden muhdesat aidiyeti davası açılamayacağı malumunuzdur. İşte bu gibi durumlarda koşullarının varlığı halinde TBK 77 ve devam eden madde hükümleri uyarınca sebepsiz zenginleşme kurallarına göre istenebilecektir. Örneğin daha önce taşınmaz üzerinde bulunan muhdesatların üzerine çatı yapılması veya mevcut çatının tamiri gibi imalatların masrafını sebepsiz zenginleşme hükümlerince talep edebileceksiniz.
MİRASBIRAKANDAN KALAN BANKADAKİ PARALARIN ÇEKİLMESİ USULÜ
Kişinin ölümü üzerine TMK m.640 uyarınca mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olurlar. Miras bırakanın taşınır ve taşınmaz tüm mallarına birlikte ortak oldukları gibi eğer ki miras bırakanın bankalarda parası var ise bu paralara da mirasçılar elbirliği ile sahip olurlar. Bu demektir ki bir mirasçı kendi başına gidip parayı çekemeyecektir.
Bu hesaplardaki paralar nasıl çekilebilir ve mirasçıların nasıl bir yol izlemesi gerektiği soruları sıklıkla gündeme gelmektedir.
Öncelikle; tüm mirasçılar birlikte hareket etmek zorundadırlar. Varsayalım ki mirasçılar birlikte hareket ediyor. Bu durumda mirasçılardan birinin mirasçılık (veraset ilamı) belgesini alması gerekecektir. Mirasçılık belgesini aldıktan sonra ikinci olarak paranın çekilmesi için ilgili bankaya gidilecek ve mirasçılar banka şubesinden “veraset ilişiği yoktur” yazısını almaları gerekir. Bu evrakı aldıktan sonra mirasçılar vergi dairesine gidip veraset ilişiğinin olmadığına dair yazının ilgili daireye verilip veraset ve intikal vergisinin matrahı hesaplanarak söz konusu para için bir vergi çıkıyorsa bu verginin ödenmesi gerekecektir. Bu noktadan sonra vergi dairesi ilgili banka şubesine “veraset ilişiği yoktur” yazısını düzenleyecek ve bu yazıyı mirasçılara teslim edecektir. Mirasçıların murisin parasının yer aldığı banka şubesine, Vergi Dairesinden aldıkları “veraset ilişiği yoktur” yazısıyla başvurmaları halinde, bankada yer alan parayı mirasçılık belgesinde yer alan payları oranında çekebileceklerdir. Buraya kadar anlattığımız kısım mirasçıların birlikte hareket ettiği hallerde yapması gerekenlerdi. Bazen de mirasçılar birlikte hareket edemiyorlar. Buna sebep aralarındaki anlaşmazlıklar diyebiliriz. İşte bu gibi durumlarda mirasçılar ne yapmalıdır.
Diğer mirasçılardan biri bankadaki paraların çekilmesine engel oluyorsa yapacağınız tek şey; engel olan mirasçıya karşı Sulh Hukuk Mahkemesinde mülkiyetin niteliğinin değiştirilmesini talep etmek olacaktır. Böylelikle elbirliği mülkiyetinin, paylı mülkiyete dönüştürülerek mirasçıların artık paranın çekilmesini istemeyen mirasçılardan etkilenmeden kendi payı oranındaki tutarı çekebilecektir. Son olarak bankadaki paraların ortaklığın giderilmesi davasına konu edilemeyeceği aksi takdirde dava reddilecektir.
ZORUNLU ARABULUCULUK ŞARTI
5 Nisan 2023 tarihli Resmi Gazetede yayımlanan ve 1 Eylül 2023 tarihi itibariyle yürürlüğe giren hükmü ile ortaklığın giderilmesi davası açmadan önce taraflar arabulucuya başvurma zorunluluğu getirilmiştir. Bu düzenleme ile birlikte tarafların mahkemeden önce arabuluculuk safhasında anlaşma yolunu denemeleri bu sayede taleplerinin daha hızlı sonuçlanacağı, mahkemeler açısından da iş yükünün azaltılacağı kanaati hasıl olmuştur.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ İLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI
Ortaklığın giderilmesi davasında taraf teşkili kamu düzeniyle ilgili olup resen göz önünde tutulur. Tarafların hukuki dinlenilme hakları bulunduğu için davet edilmeleri zorunludur. (Y14HD. 2020/13392 E. -77 K.)
Ortaklığın giderilmesi davasında tüm ortakların yer alması zorunludur. Tapu kaydı ile mirasçılık belgesi arasında çelişki olmamalıdır. Aksi halde mevcut çelişkinin adli ve idari yol ile düzeltilmesi için davacı vekiline yetki ve süre verilerek sonucuna göre taraf teşkilinin sağlanması gerekir. (Y7HD. 2022/2217 E. -4686 K.)
Dava konusu taşınmazların güncel tapu kayıtlarının getirtilmesi ve tüm paydaşların veya mirasçılarının davada taraf kılınması sağlanarak savunma ve deliller toplandıktan sonra işin esası hakkında bir karar verilmesi gerektiği. (Y14HD. 2021/354 E. -1149 K.)
Ortaklardan birinin ölümü halinde mirasçılarının davaya dahil edilmesi gereği. (Y14HD. 2018/3339 E. -8429 K.)
Mirasçıların davaya dahil edilmesi suretiyle taraf teşkilinin sağlanması HMK m.27 uyarınca davada bütün paydaşların yer almasının zorunlu olduğu paydaşlardan veya ortaklardan birinin ölümü halinde alınacak mirasçılık belgesine göre mirasçıların davaya katılmaları sağlandıktan sonra işin esasının incelenmesi gerektiği. (Y7HD. 2022/149 E. -1846 K.)
Ortaklığın giderilmesine konu taşınmaz üzerinde intifa hakkı kurulmuşsa, intifa hakkı sahiplerine usulüne uygun dava dilekçesi tebliği ile davaya dahil edilmeleri gerekir. (Y14HD. 2020/14645 E. -2590 K.)
Dava konusu taşınmazda intifa hakkı sahipleri varsa davada yer almalarını sağlamak için husumet yöneltilip usulünce taraf teşkili sağlanmalıdır. (Y14HD. 2019/4895 E. -6305 K.)
Davacının satışın umuma açık yapılmasını talep ettiği satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılacak artırmayla yapılmasına karar verilebilmesi için bütün paydaşların açık rızasının olmadığı hususu gözetilmeden taşınmazdaki ortaklığın hissedarlar arasında yapılacak açık artırma suretiyle satış yolu ile giderilmesine karar verilmesinin usul ve yasaya aykırı bulunduğu. (Y7HD. 2022/4612 E. -5192 K.)
Satış şekli ve satış bedelinin dağıtılması hususlarının hüküm yerinde belirtilmesi gerekir. Somut olayda tapuda hissedar olan Kezban Kaçar’ın gerekçeli kararda ismen gösterilmemesi ile yine hükümde satış bedelinin hissedarlara ne şekilde dağıtılacağının gösterilmemesi de doğru görülmemiştir. (Y7HD. 2022/46 E. -1123 K.)
Bütünleyici parçanın (muhdesat), arzın paydaşlarına değil de üçüncü şahsa ait olduğunun anlaşılması halinde bu kimseyi muhdesat sahibi olarak davaya dahil etmek ve ona satış bedelinden pay vermek mümkün değildir. (Y14HD. 2019/8055 E. -6233 K.)
Ortaklığı satış suretiyle giderilmesi muhdesata isabet eden kısmın pay edilip tüm paydaşlara dağıtılması şekli. Somut olayda; “ dava konusu taşınmazda muhdesat varsa ve arzın değerinde bir artış meydana getiriyorsa, bu artışın dava tarihi itibariyle arzın ve muhdesatın değerleri ayrı ayrı tespit edilir. Belirlenen bu değerler toplanarak taşınmazın tüm değeri bulunur. Satış sonunda elde edilecek bedelin bölüştürülmesi de bu oranlar esas alınarak yapılır. Muhdesata isabe eden kısım muhdesat sahibi paydaşa, geri kalan bedel ise payları oranında paydaşlara dağıtılır.” (Y14HD. 2019/1703 E. -8019 K.)
Ortaklığın giderilmesi davasında satış memurunun belirlenmesi; “Mahkemece ortaklığın satış giderilmesine karar verildiğinde görevlendirilen satış memurunun açık bir şekil de hükümde gösterilmesi gerekir. İcra müdürünün veya yazı işleri müdürünün görevlendirilmesi durumunda görevlendirilen müdürün isminin kararda bulunması zorunlu olmayıp, kim olduğunu belirlemeye yetecek şekilde yazı işleri müdürü gibi bir ibarenin kullanılması yeterlidir.” (BURSA BAM4HD. 2019/218 E. -820 K.)
Ortaklığın giderilmesi davalarında harç ve harçta mahsup işlemi; “Nispi harca tabidir. Satış suretiyle ortaklığın giderilmesine dair olan hükümlerde binde 11.38 karar ve ilam harcı alınacağı harçlar kanununda düzenlenmiştir. Dava açılırken davacı tarafından peşin olarak maktu miktarda karar ve ilam harcı yatırılmıştır. Mahkemece satış bedeli üzerinden binde 11.38 ilam harcına hükmedilirken peşin alınan ve bu nedenle satış memurluğunca alınacak harçtan mahsup edilecek harç miktarının hüküm fıkrasında gösterilmemesi hatalı olmuştur. (BURSA BAM4HD. 2019/218 E. -820 K.)
İmar uygulaması ile oluşturulan ortaklığın giderilmesi halinde satış bedelinin maliklere; imar parselini oluşturan kadastro parsellerine şuyulandırmadan önceki durumuna göre kıymet takdir ettirilip oran kurulmak suretiyle dağıtılmalıdır. (HGK. 2017/14 E. -2196-1112 K.)
Tarla vasfındaki tarım arazisine ilişkin fen bilirkişisi tarafından düzenlenen ifraz projesinin il özel idarenin onayına sunulmak suretiyle ifrazının mümkün olup olmadığının anılan idareden sorulması gerekirken, belediyeden görüş alınarak karar verilmesinin doğru olmadığı. (Y7HD. 2022/790 E. -4321 K.)
Fen bilirkişi raporuna göre aynen taksimin mümkün olduğu bildirilmiş ise de, ifraz projesinin belediyeye gönderilerek aynen taksimin mümkün olup olmadığı hususunda görüş sorulacağı ve onay makamı olan belediye encümeninden karar alınması gerektiği. (Y5HD. 2020/7846 E. -10939 K.)
İfraz projesi ile ilgili belediyeye gönderilip aynen taksimin mümkün olup olmadığı yönüyle encümen kararı alınmalı yoksa yetkisiz olmayan etüt proje müdürünün yazısı uyarınca karar verilmemelidir. (Y14HD. 2019/5645 E. -6222 K.)
Ortaklığın giderilmesi usulünde aynen taksim kararı alınmışken paydaş sayısının düştüğü anlaşıldığından, yargılama sırasında beş paydaşa göre yapılan araştırma ve inceleme sonucu verilen karar isabetsiz hale gelmiştir. Bu sebeple mahkemece, anılan taşınmazın yeni (güncel) tapu kaydı getirttirilerek, oluşan yeni duruma göre aynen taksimin mümkün olup olmadığı araştırma ve inceleme yapılmalı ve sonuca göre bir karar verilmelidir. (Y14HD. 2020/16024 E. -4057 K.)
Davanın açılmamış sayılması ortaklığın giderilmesi davasında HMK 150. Maddenin uygulama imkanı bulabilmesi için öncelikle tarafların duruşmaya usulüne uygun şekilde davet edilmiş olmaları gerektiği. (Y7HD. 2023/1224 E. -2073 K.)
Ortaklığın giderilmesi davasında verilen süre sürenin kime verildiği kesin sürenin koşulları süreye uymamanın sonuçlarının açıkça ara kararında belirtilmesi gerektiği. (Y14HD. 2020/493 E. -7043 K.)
Tapu iptal ve tescil davasının varlığı aynı taşınmaz yönüyle açılan ortaklığın giderilmesi davasında “bekletici mesele” olarak kabul edilmelidir. (Y14HD. 2020/3194 E. -3340 K.)
Ortaklığın giderilmesine konu taşınmazın parsel numarasının kadastroca yenilenmesi halinde yeni parsel numarası üzerinden karar verilmesi gerekir. (Y14HD. 2018/3367 E. -1161 K.)
Taşınmazda kamulaştırma şerhinin olması halinde taşınmazda kamulaştırma yapılmışsa kamulaştırılan bölümün ifrazı ile geri kalan bölümün satışına karar verilmesi gerekir. (Y14HD. 2017/9516 E. -1947 K.)
Hükmün kapsamı sonuç kısmında gerekçeye ait herhangi bir söz tekrar edilmeksizin taleplerden her biri hakkında verilen hükümle taraflara yüklenen borç ve tanına hakların açıkça gösterilmesi gereği ve satış bedelinin hükmedilmesi gereken harç oranına ve harcın ne şekilde tahsil edileceğinin yapılan yargılama giderlerinin neler olduğu belirtilmelidir. (Y7HD. 2022/132 E. -2425 K.)
Dava konusu taşınmazların satış suretiyle ortaklığının giderilmesine karar verildiğinde binde 11.38 oranında harca hükmedilmesi gerekirken maktu karar ve ilam harcına hükmedilmesinin bozmayı gerektirdiği. (Y14HD. 2021/1547 E. -3288 K.)
