MUVAKKAT YAPI NEDİR? İMAR PLANINDA KAMU HİZMETİNE AYRILAN YERLERDE MUVAKKAT YAPI RUHSATI NASIL ALINIR?

Hukuki Haber

26.04.2018 - 10:46 Yayınlanma

27.12.2022 - 12:15 Güncelleme

İnşaat hukukunda şantiyelerden ibaret olarak görülebilen Muvakkat/Gecici Yapılar sadece şantiye binalarından ibaret değildir. İmar planlarında kamu hizmetine ayrılan parsellerde de, (kamulaştırılmasını beklemek yerine) yasal olarak Muvakkat Yapı inşaa edilip kullanılabilmektedir. Yazımızda, imar planlarındaki kamu hizmetine ayrılmış yani üzerinde imar kısıtlaması olan arsalarda hangi şart ve usullerde Muvakkat Yapı yapılabileceğini inceleyeceğiz.

MUVAKKAT YAPI NEDİR?

Kelime anlamı ile muvakkat, geçici anlamına gelmektedir. Bu anlamda Muvakkat Yapı da Geçici Yapı anlamındadır.

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde Muvakkat yapı: “Kanun ve bu Yönetmelikle nicelik ve niteliği belirlenen, belirli süreliğine kullanım hakkı öngörülen yapıları ifade eder” şeklinde tanımlanmaktadır.

İmar Yönetmeliğinde Şantiye binası da “Şantiyede çalışanların ve ziyaretçilerin; barınma, çalışma, yeme içme ve benzeri günlük ihtiyaçlarını karşılamak ve şantiye ve proje hakkında bilgi vermek amacıyla yapılan ve yapı kullanma izni müracaatında yıkılarak tasfiye edilen muvakkat yapıları ifade eder” şeklinde Muvakkat Yapı olarak tanımlanmaktadır.

İmar Yönetmeliği çerçevesinde kısaca Muvakkat Yapı, belirli süreliğine kullanım hakkı öngörülen veya şantiye binası olarak yapılıp işlevi sona erdiğinde yıkılan yapıları ifade etmektedir.

İmar Kanunu’nda Umumi Hizmetlere Ayrılan Yerlerde Muvakkat Yapı yapılabileceği kabul edilmektedir. Bu tür yerlerde, hangi şartlarda ve hangi usulde Muvakkat Yapı yapılabileceği İmar Kanunu’nun 33. Maddesinde ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 61. maddesinde ele alınmıştır.

Kısa süreli kullanıma açılan ve değerlendirilen binalar olarak karşımıza çıkan Muvakkat Yapılar için de ruhsat alınması gerekmektedir. Şantiye gibi yalnızca inşaat yapma döneminde kullanılacak ve daha sonra yıkılacak olan binalara da Muvakkat Yapı denmektedir. Şantiye binalarının yapımı için de kısa sürel ruhsat almak gerekmetedir. Bu yapılar geçici yapılardır ve işimiz bittikten sonra da bir daha kullanılmamak üzere yıkılır.

İmar Kanunumuz ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde şantiye binaları gibi Muvakkat Yapıların üzerinde durulmamıştır. Ancak “umumi hizmete ayrılan yerlerdeki Muvakkat Yapılar hem kanunda hem yönetmelikte detaylı olarak ele alınmıştır.

UMUMİ HİZMETLERE AYRILAN YERLERDE MUVAKKAT YAPILAR

İmar Kanunu’nun 33. maddesinde kamu hizmetine ayrılan yerlerde hangi şartlarda ve usulde Muvakkat Yapı yapılabileceği genel hatları ile ifade eilmiştir. İlgili hüküm;

“İmar planlarında bulunup da müracaat gününde beş yıllık imar programına dahil olmayan yerlerde; plana göre kapanması gereken yol ve çıkmaz sokak üzerinde bulunan veya 18 inci madde hükümleri tatbik olunmadan normal şartlarla yapı izni verilmeyen veya 13 üncü maddede belirtilen hizmetlere ayrılmış olan ve haklarında bu madde hükmünün tatbiki istenen parsellerde üzerinde yönetmelik esaslarına uygun yapı yapılması mümkün olanlarında sahiplerinin istekleri üzerine belediye encümeni veya il idare kurulu kararıyla imar planı tatbikatına kadar muvakkat inşaat veya tesisata müsaade edilir ve buna dayanılarak usulüne göre yapı izni verilir.

Bu gibi hallerde verilecek müddetin on yıl olması, yapı izni verilmezden önce belediye encümeni veya il idare kurulu kararının gün ve sayısının on yıllık müddet için muvakkat inşaat veya tesisat olduğunun, lüzumlu ölçü ve şartlarla birlikte tapu kaydına şerh edilmesi gereklidir. Muvakkatlık müddeti tapu kaydına şerh verildiği günden başlar.

Birinci fıkrada sözü geçen bir parselde, esasen kullanılabilen bir bina varsa bu parsele yeniden inşaat ve ilaveler yapılmasına izin verilmeyeceği gibi, birden fazla muvakkat yapıya izin verilen yerlerde dahi bu yapıların ölçüleri toplamı yönetmelikte gösterilen miktarları geçemez. Bu maddenin tatbikinde kadastral parsel de bir imar parseli gibi kabul olunur.

Plan tatbik olunurken, muvakkat inşaat veya tesisler yıktırılırlar. On yıllık muvakkatlık müddeti dolduktan sonra veya on yıl dolmadan yıktırılması veya kamulaştırılması halinde muvakkat bina ve tesislerin 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre takdir olunacak bedeli sahibine ödenir.” şeklindedir.

MUVAKKAT İNŞAAT/YAPI ŞERHİ NEDİR?

İmar planlarında umumi hizmetlere ayrılan yerlerde, imar planı tatbikatına kadar Muvakkat İnşaat veya tesisata belediye encümeni veya il idare kurulu kararıyla müsaade edilebilir.

Bu gibi hallerde verilecek müddetin 10 yıl olması yapı kullanma izni verilmeden önce belediye encümeni veya il idare kurul kararının gün ve sayısının 10 yıllık müddet için Muvakkat Yapıİnşaat veya tesisat olduğunun lüzumlu ölçü ve şartlarla birlikte tapu kaydına şerh edilmesinin valilik veya belediyece istenilmesi halinde, tapu kütük sahifesinin beyanlar hanesine terih ve yevmiye kaydı düşülerek Muvakkat İnşaat şerhi kaydedilir.

Belediyeler imar planına uymayan gayrimenkuller üzerine de Muvakkat İnşaat şerhi düşmektedirler.

Üzerinde Muvakkat İnşaat şerhi bulunan arsalardaki yapılar sürenin dolması (10 yıl) ile birlikte belediye tarafından yıktırılabilir. Bu sebeple üzerinde muvakkat inşaat şerhi bulunan gayrimenkullerin hiç ipotek edilmemesi, mutlaka ipotek edilmesi gerekiyorsa da yalnızca arsa değeri üzerinden ipotek edilmesi gerekmektedir.

İmar Planında, gelişmekte olan ve konut alanında kalan bir bölgede sanayi yapısına süreli izin verilebilir. İleride konut yapılaşmasının artması sonucu yerleşim yeri içinde sanayi alanı kalmasını engellemek amacıyla 10 yıllık ruhsat verilebilmektedir. Bu süre sonunda Muvakkat Yapı yasallığını yitirdiğinden belediyenin yıkım hakkı doğmaktadır.

MUVAKKAT YAPI RUHSATI ALINABİLME ŞARTLARI NEDİR?

Bir arsada Muvakkat Yapı yapılabilmesi için en önemli şart, arsanın kamu hizmetine ayrılmış olması ve müracaat gününde parselin yer aldığı İmar planının 5 yıllık imar programına dâhil edilmemis olması gereklidir. Bes yıllık imar programına alınmıs yerlerde ne geçici ve ne de daimi yapı ruhsatı verilemeyecektir. Zira, imar planındaki amacı gerçekleştirmek için yatırımcı kamu kurumu tarafından o arsa kamulaştırılacak demektir ve kamulaştırılmasını beklemek gerekmektedir.

Geçici/Muvakkat Yapı Ruhsatı, üzerinde İmar Yönetmeligi hükümlerine uygun yapı yapılması mümkün olan parseller için verilebilir. Geçici yapı yapılmak istenen parselin asgari bina cephe ve derinligi sartına haiz bulunması, diger bir deyisle müstakil bina insaatına elverişli bir parsel olması gereklidir. Aksi takdirde, ne geçici ve ne de daimi yapı ruhsatı verilemez.

Rusat alınabilecek parselleri ve sair hususları da aşağıda izah edeceğiz.

MUVAKKAT YAPI HANGİ PARSELLERDE YAPILABİLİR?

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği 61. maddesinde, hangi pasellerde Muvakkat Yapı yapılabileceği, her bir durumun usul ve şartları aşağıda belirttiğimiz şekilde açıklanmıştır.

1- İMAR PLANLARINDA UMUMİ HİZMETLERE AYRILAN YERLERDE KALAN PARSELLER

Uygulama imar planlarına göre tamamı veya bir kısmı umumi hizmetlere rastlayan yerlerde, taşınmazın kamu eline geçişi sağlanıncaya kadar muvakkat yapı izni verilebilir.

İmar planlarında tamamı umumi hizmetlere ayrılan veya kalan parçası plan ve İmar Yönetmeliği hükümlerine göre yapı yapılmasına müsait olmayan arsalar, kamulastırılıncaya kadar sahipleri tarafından mevcut haliyle kullanılmaya devam edilir.

Bu gibi yerlerden müracaat gününde 5 yıllık imar programına dâhil bulunmayanlarında; imar planı tatbikatına kadar, arsa sahiplerinin isteği üzerine ilgili Belediye Encümeni’nce Muvakkat Yapı veya tesisat yapılmasına izin verilebilmektedir.

Bu yapının/tesisatın imar planına göre bulundugu bölgenin özellikleri ve igili Belediye Baskanlığının teklifi de göz önüne alınarak, hangi maksat için yapılıp kullanılabilecegi ilgili Belediye Encümenince tayin ve tespit olunur. Arsa sahibi Muvakkat Yapıyı, tayin ve tespit edilen maksadın dışında kullanamaz.

İmar programına alınan alanlarda kamulaştırma yapılıncaya kadar emlak vergisi ödenmesi durdurulur. Kamulaştırmanın yapılması halinde durdurma tarihi ile kamulaştırma tarihi arasında tahakkuk edecek olan emlak vergisi, kamulaştırmayı yapan idare tarafından ödenir. Birinci fıkrada yazılı yerlerin kamulaştırma yapılmadan önce plan değişikliği ile kamulaştırmayı gerektirmeyen bir maksada ayrılması halinde ise durdurma tarihinden itibaren geçen sürenin emlak vergisini mal sahibi öder.

2- 1/1000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI UYARINCA, İMAR KANUNU 18. MADDESİ UYGULANMADAN YAPI İZNİ VERİLEMEYEN PARSELLER

İmar Kanunu’nun 18. maddesi hükümleri tatbik olunmadan normal şartlarla yapı izni verilmeyen umumi hizmetlere ayrılan ve müracaat gününde 5 yıllık imar programına dâhil olmayan taşınmazlara, taşınmazın kamu eline geçişi sağlanıncaya kadar muvakkat yapı izni verilebilir.

Bu alanlarda parselasyon planlarının yapılması zorunludur. 1/1000 ölçekli uygulama imar planlarında; İmar Kanunu’nun 18. maddesi hükümleri uygulanmadan normal sartlarda yapı izni verilemeyen yerlerde, parselasyon planları yapılıp onaylanmadan, kesinlesen parselasyon planlarına göre tapu sicilinde imar planına uygun ada ve imar parselleri oluşmadan uygulama yapılamaz. Bu islemler yapılmadan daimi yapı ruhsatı verilemez.

Ancak, İmar Kanunu’nun 33. maddesi hükümleri uyarınca bu yerlerde üzerinde İmar Yönetmeliği esaslarına uygun yapı yapılması mümkün olanlarında sahiplerinin istekleri üzerine belediye encümeni kararı ile muvakkat (geçici) yapı ruhsatı verilebilmektedir. Su kadar ki, kamulastırma islemini gerektirmeyen ve sadece iki veya daha fazla parselin tevhidini gerektiren durumlarda muvakkat insaat hükümleri uygulanmaz.

3- İMAR PLANLARINA GÖRE KAPANMASI GEREKEN YOL VE ÇIKMAZ SOKAK ÜZERİNDE BULUNAN PARSELLER

İmar planlarında bulunup da, plana göre kapanması gereken yol ve çıkmaz sokak üzerinde bulunan gayrimenkullere, müracaat gününde 5 yıllık imar programına dâhil olmayan yerlerde muvakkat yapı izni verilebilir.

İmar yoluna mahreci bulunmayan ve komşu parsellerin yapılaşmış olması nedeniyle tevhit imkânı kalmayan parsellerde irtifakla imar yoluna geçiş hakkı bulunması şartıyla; muvakkat yapı yapılabilir. Ancak, bitişiğinde bu parselle tevhidi mümkün olan yapılaşmamış parseller bulunuyor ise bu parsel diğer parsellerden herhangi biri ile tevhit edilerek yola cephe kazandırılmadıkça diğer parsellere de izin verilmez.

İmar planına göre kapanan yollar ve çıkmaz sokaklar üzerinde bulunan veya mahreci bulunmasına rağmen yapı adası ortasında kalan parseller ifraz edilemezler. Bu gibi yerler İmar Kanunu’nun ilgili hükümleri uygulanamadığı ve yapı yapılmasına müsait bir durum elde edilemedigi takdirde, bu hükümler uygulanıncaya veya kamulaştırılıncaya kadar sahiplerince olduğu gibi kullanılmaya devam olunur.

İmar planına göre kapanması gereken yol ve çıkmaz sokak üzerinde bulunan, 5 yıllık imar programına dâhil olmayan ve İmar Yönetmeliği hüküm ve ölçülerine göre bina yapılmasına müsait bulunan arsalarda da muvakkat insaat izni verilebilir.

4- İMAR KANUNU’NUN 12. MADDESİ UYARINCA; İMAR PLANLARINDAKİ CEPHE HATTINDAN (İMAR İSTİKAMETİNDEN) ÖNDE BİNA YAPILAMAZ. ANCAK KAMULAŞTIRMA YAPILMAMASI HALİNDE CEPHE HATTINDAN ÖNDE OLMAMAK ÜZERE MUVAKKAT YAPI YAPILABİLİR

İmar planlarında gösterilen cephe hattından önde bina yapılamaz. Herhangi bir arsanın cephe hattının gerisinde kalan kısmı, plan ve yönetmelik esaslarına uygun bina inşaatına yetmiyorsa yani müstakil bir bina inşaatına elverişli değilse, beş yıllık imar programı içinde olup olmadığına göre, 10 uncu maddede belirtilen müddetler içerisinde 18 inci madde hükümleri tatbik edilmediği veya başka bir şekilde halline imkan bulunmadığı takdirde mal sahibinin yazılı müracaatı üzerine, bu arsanın tamamı ilgili idarelerce kamulaştırılır.

Kamulastırma yapılmayan durumlarda imar istikametinden önde olmamak şartıyla, arsa sahibinin isteği halinde Muvakkat Yapı hükümleri uygulanabilir.

5- KAMU HİZMETİNE AYRILMASINA RAĞMEN KAMULAŞTIRILMAYAN ARSALARDA, İLGİLİ YATIRIMCI KAMU KURULUŞUNUN YAPACAĞI TÜRDEN ÖZEL HİZMET BİNALARI YAPILIP İŞLETİLEBİLİR

Arsanız imar planında, Temel eğitim öncesi tesis alanı (TEÖ), Temel eğitim alanı (TEA), Meslek ve Teknik öğretim tesis alanı, Sağlık tesisleri alanı vb olarak işlenmişse ve 5 yıllık imar programına dahil olmayan ve yakın zamanda da ilgili yatırımcı kamu kurumunun bu arsayı kamulaştırması mümkün görünmüyorsa arsa sahibi olarak bu arsada imar planında öngörülen hizmeti, özel tesis olarak yürütebilirsiniz. Tabii, yatırımın büyüklüğü ve yatırımın karşılığı alınmadan kamulaştırılması riski gözardı edilmemelidir.

Kamulaştırılması gerektiği halde kamulaştırma kararı alınmayan, uygulama imar planına göre üzerinde yapı yapılması mümkün olan taşınmazlarda, malikinin talebi üzerine ilgili yatırımcı kamu kuruluşunun izni ve projeler hakkında uygunluk görüşü alınarak özel tesis olarak işletilmek üzere yürürlükteki imar planının yapılaşma ve kullanım kararlarına uygun yapı inşa edilebilir. Planda idari tesis alanı, resmi kurum, resmi bina veya tesisler alanı olarak belirlenen alanlarda, büro ve hizmet binası yapılabilir. Bu durumda bu maddedeki azami ölçülere uyulma zorunluluğu aranmaz. Ancak, bu yapılarda kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesis edilemez. Bu alanlar kamulaştırılırken üzerindeki yapılarla birlikte kamulaştırılarak hizmetin kesintisiz sürdürülmesi sağlanır.

Bu tür yapılar artık Muvakkat Yapı kavramının çok ötesinde ve kalıcı yapılara dönüşmektedir. Bu nedenle de bir parselde inşa edilebilecek Muvakkat Yapının azami öçüleri artık bu gibi durumlarda geçerli olmayacaktır. Muvakkat Yapı statüsünü aşan bu tür yapılarda kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesis edilememektedir. Üzerinde bu tür bir yapı yapılan bu tür yerlerin yatırımcı kamu kurumu tarafından kamulaştırılmasına karar verildiğinde, üzerindeki yapılarla birlikte kamulaştırılmasına karar verilecektir.

Zira yapı yapılmadan önce bu yeri aslında kamulaştırması gereken ama kamulaştırmasını yapmayarak bu yerde aynı amaçla özel tesis yapısı inşa edilmesine izin veren, projelere de uygunluk görüşü veren kamu kurumu, yapıları kendi amacına uygun olarak hazır bulacaktır. İlgili kamu kurumu, bu şekilde kamulaştırmadan sonra tekrar bu yapıları inşaa etmek mecburiyetinde kalmayacaktır.

İnşaası esnasında ilgili yatırımcı kamu kurumundan izni ve proje onayları alınan ve meri imar planının yapılaşma ve kullanım kararlarına uygun olarak inşaa edilen bu yapılar, kamulaştırma kararı aşamasındaki muvakkat yapı veya enkaz değeri üzerinden değil, pek tabii ki yasal unsurları içeren ruhsatlı yapı değeri üzerinden kamulaştıracaktır. Yani arsa bedeli ve tesisin güncel kamulaştırma bedeli ayrı ayrı hesap edilecek ve iki bedel toplanarak arsa sahibine ödenecektir.

MUVAKKAT YAPI TAAHHÜTNAMESİ NEDİR?

Yapı sahibince, muvakkat yapıyı, süresi sonunda veya imar planı tatbik olunduğunda ilgili idaresince tebliğ edildiği tarihten bir ay içerisinde yıkacağı ve maksadının dışında kullanmayacağı, hiçbir hak talebinde bulunmayacağı hususlarını içeren noter onaylı taahhütnamenin ilgili idaresine verilmeden muvakkat yapı izni düzenlenmez.

BİR PARSELDE YAPILACAK MUVAKKAT YAPI EN FAZLA KAÇ M2 OLABİLİR?

İmar Yönetmeliği’ne göre, Muvakkat yapıların toplam yapı inşaat alanı 250 m2’den, kat adedi 2’den ve bina yüksekliği 7.50 metreden fazla olamaz.

Ancak, arsa sahibi sahibi tarafından kamulaştırmayı yapması gereken yatırımcı kamu kurumunun izni ve proje onayı ile imar kısıtlamasındaki amaca uygun özel tesis kurulduğunda buradaki toplam yapı inşaat alanı ve bina yüksekliği şartı aranmaz. Bu durumda, yürürlükteki imar planının yapılaşma ve kullanım kararlarına uygun yapı inşa edilebilir.

MUVAKKAT YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ NE ZAMAN VE NEREDEN ALINABİLİR?

Muvakkat yapı izni, ilgili idare encümeni kararıyla verilir.

Yapı tamamlandığında geçici yapı kullanma izin belgesi alınarak kullanılır.

Muvakkat yapı izinleri en fazla 10 yıllık süre için verilir. Uygulama imar planının tatbik olunmaması durumunda bu süre, plan tatbik oluncaya kadar kendiliğinden uzar.

Muvakkat yapıların, imar planına ve bulunduğu bölgenin özelliklerine göre hangi maksatla kullanılabileceği ilgili idare encümenince tayin ve tespit olunur.

Yapı izni verilmeden önce; ilgili idare encümeni kararının tarih ve sayısı, muvakkatlık süresi, kullanım amacı ve gerekli yapılaşma bilgileri ile birlikte, tapu kaydına şerh edilmesi gereklidir. Muvakkatlık süresi, tapu kaydına şerh verildiği günden itibaren başlar.

MUVAKKAT YAPI, İNŞAA KRİTERLERİ NELERDİR?

Muvakkat yapıların mümkün mertebe sökülebilir malzemeden ve buna uygun bir sistemle inşa edilmesi esastır.

Muvakkat yapılar tabii zeminden kotlandırılır.

Muvakkat yapılarda bodrum kat düzenlenemez.

İmar planlarıyla veya afet nedeniyle yapı yapılması yasaklanan alanlarda muvakkat yapı yapılmasına izin verilmez.

Bir parselde birden fazla Muvakkat Yapı izni verilse dahi bu yapıların toplam inşaat alanı 250 m2’den, kat adedi 2’den ve bina yüksekliği 7.50 metreden fazla olamaz.

İmkan nispetinde mevcut ve mustakbel yol güzergahlarına tesadüf ettirilmemek suretiyle imar planı tatbikatına kadar, sahiplerinin isteğii üzerine belediye encümeni kararı ile muvakkat yapı yapılmasına izin verilebilir.

Amaca uygun özel tesis yapılması halinde bu sınırlamalar tatbik edilmez.

MUVAKKAT YAPILAR HANGİ AMAÇLARLA KULLANILABİLİR?

Muvakkat yapıların, imar planına ve bulunduğu bölgenin özelliklerine göre hangi maksatla kullanılabileceği ilgili idare encümenince tayin ve tespit olunur.

Yapı sahibince, muvakkat yapıyı maksadının dışında kullanmayacağı vs hususlarını içeren noter onaylı taahhütnamenin ilgili idaresine verilmeden muvakkat yapı izni düzenlenmemektedir. Yani Muvakkat Yapı, ilgili belediye encümeninin belirlediği amaçlar dışında kullanılamaz.

MUVAKKAT YAPI SÜRESİ NEDİR? BU SÜRE UZATILABİLİR Mİ?

Muvakkat yapı izinleri en fazla 10 yıllık süre için verilir.

Uygulama imar planının tatbik olunmaması durumunda bu süre, plan tatbik oluncaya kadar kendiliğinden uzar.

MUVAKKAT YAPI HANGİ DURUMDA VE NE ZAMAN YIKILABİLİR?

Plan tatbik olunurken, muvakkat inşaat veya tesisleri yıktırılırlar. On yıllık muvakkatlık müddeti dolduktan sonra süre uzadığında veya on yıl dolmadan yıktırılması veya kamulaştırılması halinde muvakkat bina ve tesislerin Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre takdir olunacak bedeli sahibine ödenir.

İmar planı uygulamasına geçildiğinde geçici yapılar yıktırılır. On yıllık geçicilik süresi dolduktan sonra yıktırılan yapılar karşılığında, sahibine bir ödeme yapılmaz. On yıl dolmadan yıktırılması ya da kamulaştırma durumunda, geçici yapının Kamulaştırma Kanunu’na göre belirlenecek değeri, sahibine ödenir.

Yasal süresi sonunda veya imar planı tatbik olunduğunda ilgili idaresince yıkılması tebliğ edilen Muvakkat Yapı, sahibince (taahhüdündeki gibi) tebliğ tarihinden itibaren bir ay içerisinde yıkılmalıdır.

Yasal süresi içinde yapı sahibince yıkılıp kaldırılmayan muvakkat yapılar ilgili idaresince yıkılarak kaldırılır. Yıkım masrafı % 20 fazlasıyla yapı sahibinden tahsil edilir.

Önceki Sonraki