6098 Sayılı TBK’nun 351.maddesinde; kiralanan taşınmazı sonradan satın alan kişi, kiralananı; kendisi, eşi, altsoyu, üst soyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya iş yeri ihtiyacı nedeniyle kullanma zorunluluğu mevcut ise, satın aldığı tarihten itibaren bir ay için durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı dava ile sona erdirebilir.
TBK’nun 310.maddesi gereğince yeni malik, önceki malik ve kiracı arasında geçerli olan kira sözleşmesinin tarafına haline gelir. Yeni malik ve kiracı, sözleşme hükümleriyle bağlı olup kiralayan tarafın değişmesi sözleşmeyi geçersiz hale getirmemekte ve tarafların yükümlülüklerini ortadan kaldırmamaktadır.
Yeni malik taşınmazı edindiği tarihten başlayarak bir ay içerisinde; taşınmazı satın aldığını, bundan sonraki kiraların kendisine ödenmesi gerektiğini, taşınmaza kendisi veya kanunda belirtilen kişilerden biri için ihtiyacı olduğunu, sözleşmenin yenilenmeyeceğini ve taşınmazın tahliye edilmesini talep ettiğini yazılı olarak bildirmelidir.
Bildirim işleminin noterden ihtarname şeklinde gönderilmesi zorunlu olmamakla birlikte ispat kolaylığı açısından faydalıdır. Ayrıca bildirim işlemi bir ay içerisinde kiracıya tebliğ edilmelidir. Yargıtay bir ay içinde kiracıya tebliğ edilmeyen ihtarnamelere dayanarak dava açılamayacağını belirtmektedir. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Esas : 2017/17081 Karar : 2018/175 Karar Tarihi :16.01.2018)
Yeni malik edinme tarihinden itibaren bir ay içinde tebliğ ettirdiği yazılı bildirim işleminin ardından 6 ay sonra açacağı dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilecektir. Ancak dava açma süresi yönünden sözleşme süresi daha kısa ise, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.
Örneğin 01.06.2024 tarihinde bir taşınmazı edinen yeni malik, bir ay içerisinde taşınmaza ihtiyacı bulunduğunu kiracıya tebliğ ettirerek, 6 ay sonra 01.12.2024 tarihinde tahliye davası açabilecektir. Ancak eğer kiracı ile eski malik arasındaki sözleşme süresi 01.12.2024 tarihinden önceki bir tarihte sona eriyor ise; dava, sona erme tarihinden itibaren 1 ay içinde açılabilecektir. Örneğimize dönecek olursak, kira sözleşmesi 01.08.2024 tarihinde sona eriyorsa yeni malik 01.12.2024 tarihini beklemeden 01.08.2024 tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtiyaç nedenine dayalı tahliye davası açabilecektir.
Tahliye için taşınmazı satın almak tek başına yeterli bir sebep değildir. Yeni malik taşınmaza ihtiyacı olduğunu ispatlamalıdır ayrıca, ihtiyacının samimi, zorunlu ve sürekli olması gerekmektedir. Yeni malikin kirada oturması, ihtiyacının varlığı için karinedir. Davacı taraf davasını hukuka uygun olan her türlü delille ispat edilebilir.
Av. Mücahit BEYAZ
