Kat Mülkiyeti Kanunu’nda ortaklığın giderilmesi yasağını düzenleyen hükmün anlam karmaşasına sebep olduğunu düşünüyoruz. Yazımızda, bu karmaşaya dair görüşlerimizi dile getirmeye çalışacağız. 

“KAT MÜLKİYETİNE VEYA KAT İRTİFAKINA TABİ OLAN GAYRİMENKULDE ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİNİN İSTENEMEMESİ” NE ANLAMA GELİYOR?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun “Ortaklığın giderilmesi” başlıklı 7. maddesi ilk fıkrasında, “Kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi olan gayrimenkulde ortaklığın giderilmesi istenemez.” hükmü yer almaktadır. 

Hükmün ikinci fıkrasında ise; “Bağımsız bölümler, bağımsız bir gayrimenkul gibi dava ve takip konusu olabilir bunlarda ortaklığın giderilmesi istenebilir.” denilmektedir.

İlk bakışta, hükmün ilk fıkrası ile ikinci fıkrası birbiri ile çelişkili gibi görülmektedir.  Nasıl yani ortaklığın giderilmesini isteyebiliyor muyuz yoksa isteyemiyor muyuz? İlk fıkrada tam olarak ne anlatılıyor? Başka bir şey mi ima ediliyor? İlk fıkradaki “tabi olan gayrimenkul” ne demek? soruları ile karşılaşılmaktadır.

“Kat mülkiyetine veya kat mülkiyetine tabi olan gayrimenkulde” ortaklığın giderilmesinin istenemeyeceği ne anlama geliyor? Hükmü ilk okuduğumuzda öncelikle kat mülkiyetine veya kat irtifakına konu olan bağımsız bölümler için ortaklığın giderilmesi istenemeyecek mi? sorusunu sorsak da ikinci fıkrada bu sorumuza cevap veriliyor ve bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerin kastedilmediğini, bağımsız bölümler için ortaklığın giderilmesi yoluna müracaat edilebileceğini anlıyoruz.

HÜKÜMDEKİ “TABİ OLAN”  İFADESİ, AMACI TAM OLARAK ORTAYA KOYACAK ŞEKİLDE YENİDEN DÜZENLENMELİDİR 

KMK m.7 f. 1’deki bu hükmü anlayabilmek için cümlede geçen “tabi olan” teriminin ne manaya geldiğini incelememiz gerek. TDK sözlüğünde“bağımlı olan, birinin arkası sıra giden, ona uyan, itaat eden, boyun eğen” manalarına gelen “tabi” kelimesi KMK’daki bu hükümde “bağımlı olan” anlamında kullanılmış olmalıdır. Peki kat mülkiyetine veya kat mülkiyeine bağımlı olan gayrimenkulden ne anlamalıyız? Kanun koyucu “tabi olan” tamlaması ile aslında kat mülkiyetine veya kat irtifakı sistemine geçilmiş bağımsız bölüm mülkiyeti esaslarına tabi gayrimenkulleri yani bağımsız bölümleri mi yoksa KMK’da tanımlanan Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütünü olan anagayrimenkulü mü kasdetmektedir? Zira kat mülkiyeti kütüğüne kaydedilen bağımsız bölümler de onların bütünü olan anagayrimenkul de esasen gayrimenkul niteliğindedir. Gayrimenkul tabirinin her iki kavramı da kapsadığı açıktır. 

Metni mevcut haliyle ilk defa okuyanlar bu fıkradan farklı anlamlar çıkarabilecek veya en azından anlama güçlüğü yaşayacaktır. “Tabi olan” tabiri ile;  “…konu olan” mı denmek isteniyor? Yoksa kat mülkiyeti veya kat irtifakı(na) “…çevirilmiş”, “…sitsemine geçilmiş/geçilecek” veya “…esaslarının geçerli olduğu”mu denmek isteniyor? Anlam arayan bu sorunların çözümü için metnin, amacı net olarak ortaya koyan şekilde değiştirilmesinin, mevzuyu daha anlamlı ve anlaşılır kılacağını düşünüyoruz. 

Ancak bunun da yeterli olamayacağını “gayrimenkul” kelimesinin de değiştirilmesi gerektiğini düşünüyoruz.

HÜKÜMDE “GAYRİMENKUL” TABİRİ, “ANAGAYRİMENKUL” OLARAK DEĞİŞTİRİLMELİDİR

Peki bu hükümde ifade edilen “gayrimenkul” tabirinden ne anlamalıyız?

Türk Medeni Kanunu m. 704’e göre “arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler taşınmaz (gayrimenkul) mülkiyetinin konusu olarak tanımlanmaktadır.

KMK’nın m.7 f. 1 hükmündeki “gayrimenkul” tabiri ile Medeni Kanunumuzun belirlediği gayrimenkullerden hangisi kastedilmiş olabilir? 

Zorlama bir yorumla “arazi” kastedildi de denilebilir ancak kanunun bizatihi isminden yola çıkarak, buradaki “gayrimenkul” tabiri ile, “kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümlerin” kastedildiği de söylenebilir. 

KMK madde 13 fıkra 4’de; “Kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilen her bağımsız bölüm ayrı bir gayrimenkul niteliğini kazanır ve kütükte o bölümün tasdikli planındaki numarayı alır.”  denmek suretiyle bağımsız mülkiyete konu olup tapu sicilinin ayrı sahifesine kaydedilen bağımsız bölümlerin gayrimenkul niteliğinde olduğu belirtilmektedir. Şu durumda buradaki bağımsız bölümlerin “gayrimenkul” niteliği taşıdığı ifadesinden de yola çıkarsak KMK m.7 f. 1 de ifade edilen “gayrimenkul” kelimesini, “bağımsız bölüm” olarak algılamak pek mümkündür. 

Ancak KMK’nın m.7 f. 1’in devamında hemen ikinci fıkrada “Bağımsız bölümler, bağımsız bir gayrimenkul gibi dava ve takip konusu olabilirbunlarda ortaklığın giderilmesi istenebilir.” hükmü yer almaktadır. İlk fıkranın, ikinci fıkrayı okumadan sadece birinci fıkrayı okuyan birisini tamamen yanlış yönlendirecek bir yazım şekli olduğunu düşünüyoruz. 

İkinci fıkrayı okuduktan sonra, bağımsız bölümler hakkında ortaklığın giderilmesinin istenebileceğini kavrıyoruz. Bu kavramanın akabinde de birinci fıkradaki “gayrimenkul” tabirinin “bağımsız bölüm” de olamayacağını/olmadığını anlıyoruz. 

O zaman burada ifade edilen “gayrimenkul” tabiri ile KMK’nın Tarifler başlıklı 2. maddesinde tanımlanan “anagayrimenkulün” veya inşaatın yapıldığı “arsa”nın kastedildiğini anlıyoruz. 

Zira kat malikleri, kat yükümlemesi ya da kat mülkiyetine konu olan anagayrimenkule, arsa payları oranında, elbirliği mülkiyeti kurallarına göre ortaktırlar. Bu sebeple kat maliklerince, ana taşınmaz üzerindeki elbirliği mülkiyetinin yani ortaklığın giderilmesi/bozulması istenemeyecektir. 

İki fıkra birlikte değerlendirildiğinde; anagayrimenkulde müşterek malik olan bağımsız bölüm maliklerinin hem anayapıda hem de malik olmadıkları diğer bağımsız bölümler için ortaklığın giderilmesini isteyemeyecekler, sadece hissedarı oldukları bağımsız bölümler için ortaklığın sonlandırılmasını isteyebileceklerdir.

KMK’nın m.7 f. 1 hükmündeki “gayrimenkul” tabirinin kullanılması yanlış olmuştur. Bu yanlış düzeltilerek “Anagayrimenkul”/“Ana taşınmaz” tabiri kullanılmalıdır. 

ANAGAYRİMENKUL TEK KİŞİNİN İSE VE MİRAS KALMIŞSA BU YASAK MİRASÇILAR İÇİN DE UYGULANACAK MIDIR?

KMK’daki bu yasak bağımsız bölüm kat maliklerinin arsa payına bağlı bağımsız mülkiyet haklarının zarar görmemesi için öngörülmüştür. Anagayrimenkulde arsa payları nispetinde iştirak halinde ortak olan kat malikleri, birbirinin mülkiyet hakkını haleldar edecek şekilde, anagayrimenkuldeki ortaklığın giderilmesini isteyemeyecektir. 

Ancak anagayrimenkulün tamamının veya büyük kısmının ya da sadece bir bağımsız bölümünün miras kalması ve mirasçılardan birinin ortaklığın giderilmesini istemesi halinde; hakim, fiili paylaşım veya aynen taksim imkanı varsa o şekilde yoksa satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verecektir. Bu durumda KMK’nın m.7 f. 1 deki ortaklığın giderilmesini isteme yasağının, mirasla ortaya çıkan elbirliği mülkiyetinde uygulanmadığı anlaşılmaktadır.

KAT MÜLKİYETİ KANUNU 7/1 İLE 10/6 HÜKMÜ BİRBİRİ İLE ÇELİŞMEKTE MİDİR?

KMK m.7 f. 1’deki “Kat mülkiyetine veya kat mülkiyetine tabi olan gayrimenkulde ortaklığın giderilmesinin istenemeyeceği” açıkça belirtilmesine rağmen KMK m.10 f. 6’de: “Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri, paylaşmanın, kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını isterse, hakim, o gayrimenkulün mülkiyetinin, 12 nci maddede yazılı belgelere dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir.” hükmü yer almaktadır. Bu durumda, KMK m.7 f. 1’deki ortaklığın giderilmesi yasağı ile bu hüküm çelişmekte midir?

Hükmün açık ifadesine göre “Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul” hakkında ortaklığın giderilmesi davası açılabilmekte ve talep mahkemelerce kabul edilerek dava görülmektedir. Yukarıda ifade ettiğimiz açıklamalarımızla bu hükmü birlikte değerlendirdiğimizde; inşaatı başlamış, kat irtifakı kurulmuş ve kat mülkiyetine konu olmaya elverişli hale gelmiş gayrimenkullerde ortaklığın giderilmesi davası açılabilecektir. 

Bu hüküm kat irtifakını dışarda tutarak, kat mülkiyetine konu olan gayrimenkullerde oraklığın giderilmesinin istenebileceği kabul edilmiştir. Yani KMK m.7 f.1’deki yasağı, kat mülkiyetine tabi olan gayrimenkuller için ortadan kaldırılmış veya istisna getirilmiştir diye mi düşüneceğiz? Kanunun her iki metninde de “gayrimenkul” ibaresinin kullanılması ilk bakışta bu yanlış anlaşılmaya da mahal vermektedir. 

KMK m.10 f. 6 daki “gayrimenkul” ibaresi ile de mevcut “bağmısız bölüm” veya “bağımsız bölümler” ya da “bağmsız bölüm olarak kat mülkiyeti siciline kaydedilmeye elverişli yapı veya bağımsız bölümlerin” kastedildiğini anlıyoruz.Kanunun yazım ve ifade tekniğindeki yanlış bu hükümde de kendisini göstermektedir. 

KMK m.10 f. 6 da belirtilen “gayrimenkullerde” ortaklığın giderilmesini isteyebilmek için; mirasçı olmak ya da o taşınmazda ortak yani hissedar olmak gerektiği ve henüz kat mülkiyetinin kurulmamış olması gerektiğini anlıyoruz. 

KMK m.7 f. 1’de anagayrimenkul hakkında veya hissedar olunmayan bağımsız bölüm hakkında ortaklığın giderilmesinin istenemeyeceği hükme bağlanmıştır. 

Bu iki hüküm arasında bir çelişki yoktur ama kanunun dilinden kaynaklanan sorun da ortadadır.

KAT MÜLKİYETİ KANUNU 10/6 İLE 12/1 HÜKMÜ BİRBİRİ İLE ÇELİŞMEKTEDİR

KMK m.10 f. 6’da ise miras kalan veya ortağı olunan gayrimenkuller için ortaklığın giderilmesi davası açılmışsa; kat mülkiyetine çevrilmesi mümkün ise ortaklardan birinin istemi üzerine, kat mülkiyetine çevrilip paylar denkleştirilerek ortaklığın giderilmesinin istenebileceği hükme bağlanmıştır.

Buradaki kat mülkiyetine çevirilme isteği açısından da KMK m.12 f.1’e aykırılık ortaya çıkmaktadır.  Zira  “Kat mülkiyetinin kurulması için, anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının birlikte tapu idaresinde istemde bulunması gerektiği” belirtilmektedir. Yani Kat Mülkiyetine geçilmesi için anagayrimenkulün tüm paydaşlarının/maliklerinin oybirliği şarttır.Bu durumda KMK m.10 f. 6 ile KMK m.12 f.1 birbiri ile tezat oluşturmaktadır. 

Kat mülkiyetine geçişteki oybirliği şartı, KMK 10/6 uyarınca açılan bir davada sadece ortaklardan biri tarafından istendiğinde mahkeme kararı ile delinmektedir.

Bir şahsın üç çocuğu mirasçı ise ve terekede üç evi varsa, miras paylaşılırken her birine bir ev verilince, her biri diğerinden müstakil olarak ev sahibi olur. Halbuki üç katlı bir bina miras kalmış olup da her mirasçıya bir kat verilirse, bunlar artık taksim hakkı da olmayan bir müşterek mülkiyet rejimine gireceklerdir. Mahkeme kararı ile; sadece bir mirasçıya, rızaları olmayan diğerlerini kat mülkiyetine zorlama ve oybirliği olmadan ortaklardan sadece birinin istemi ile kat mülkiyetine geçiş imkanı tanınmış olmaktadır. 

İki hüküm arasındaki çelişkinin giderileceği bir düzenleme yapılmasında fayda vardır.

Mahkeme, kat mülkiyetine geçilerek ortaklığın giderilmesine karar verirken yapacağı araştırmalarda tüm binanın kargir olmasına da dikkat etmelidir. KMK m.50 f.2’de “Tümü kârgir olmıyan yapılarda kat mülkiyeti kurulamaz.” hükmü açıktır. Binanın bir kısmı kargirse; mahkeme, kat mülkiyeti tesis ederek ortaklığın giderilmesi talebini kabul etmeyecek ve ortaklığın sair şekillerde sonlandırılmasına karar verecektir.

KAT MÜLKİYETİ KANUNUNDA “GAYRİMENKUL”, “ANAGAYRİMENKUL” KAVRAM KARMAŞASI 

1965 yılında yürürlüğe giren 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda “Gayrimenkul” veya “taşınmaz” kavramı tanımlanmamıştır. “Anagayrimenkul”, “bağımsız bölüm” ve “kat mülkiyeti” kavramları ise tarif edilmiştir.

Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütünü (Anagayrimenkul); anagayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, KMK hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerİ (Bağımsız bölüm); bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkı (Kat mülkiyeti) olarak tanımlanmıştır. 

KMK'da bazen kavramların birbiri yerine kullanıldığı ve anlam karmaşasına sebep olunduğu görülmektedir. Özellikle, anagayrimenkul, kat mülkiyeti yükümlü arsa veya bağımsız bölüm yerine gayrimenkul tabirinin sıkça kullanılması anlam karmaşasına sebep omaktadır. 

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda Anagayrimenkul tabiri 75 defa, Gayrimenkul tabiri 38 defa, Ana taşınmaz tabiri 1 defa, Anayapı tabiri  12 defa, Taşınmaz rabiri 2 defa, Eklenti kavramı 12 defa  geçmektedir.

KMK’da 38 defa geçmesine rağmen, tarifler başlıklı 2. maddede “gayrimenkul” kavramının tanımı yapılmamış olması da ayrı bir eksiklik olarak göze çarpmaktadır.

DEĞERLENDİRME

KMK da açık açık “Kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi olan anagayrimenkul” denmek yerine “Kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi olan gayrimenkul” denmesi yanlış anlaşılmaya ve yanlış yoruma sebebiyet verebilmektedir.

Bir arsa, mücavir alanda ise ve üzerine imar mevzuatına uygun bir bina yapılacaksa; arsa niteliğindeki gayrimenkul de niteliği itibariyle “kat mülkiyetine veya kat iritfakına tabi bir gayrimenkul” olarak yorumlanabilecektir.

Üzerinde bina inşaa edilip kat irtifakı veya kat mülkiyetine geçilerek bağımsız bölümler (gayrimenkullerin) oluşturulması amaçlanan bir arsanın, inşaat için “Yapı ruhsatı” alınmasından itibaren veya üzerinde inşaat yapılması için Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yapılmasından (tapuya şerh verilmesinden)  itibaren kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi (bağımlı-yükümlü) bir gayrimenkul niteliği kazandığı da savunulabilecektir.

Bize göre, “kat irtifakı” daha önceki bir aşama olmasına rağmen KMK m.7 f. 1 hükmünde “kat mülkiyeti” tabirinden sonra kullanılması da yanlış olmuştur. KMK’nın genel sistematiğinde önce Kat Mülkiyeti hükümleri daha sonra Kat İrtifakı hükümlerinin kanuna işlendiği görülmektedir. Bahsini ettiğimiz hükümdeki cümlenin de kanunun genel sistematiğine aykırı olmamak için böyle kurulduğu düşünülebilir. Ancak, hem bu hükümde hem de kanunun sistematiğinde uygulamadaki iş ve işlem sırasının nazara alınması gerektiğini Kat İritfakı, Kat Mülkiyeti sıralamasının daha uygun olacağını düşünüyoruz.

Bu hüküm gibi bazı hükümleri itibariyle KMK’nın dili kullanış biçiminde ilk okunuşta anlaşılamama sorunu bulunmaktadır. Oysa yasa hükümleri açık olmalı yoruma veya kıyasa ihtiyaç duyulmamalıdır. 

Açıklamaya çalıştığımız nedenlerle; KMK m.7 f. 1’deki “gayrimenkul” kelimesinin “anagayrimenkul” olarak değiştirilmesi gerektiğini düşünüyoruz.

KMK m.10 f. 6 ile KMK m.12 f.1 arasındaki tezatın da giderilmesi için yeni bir düzenleme yapılması gerektiğini düşünüyoruz.

.