KISA DÖNEMLİ KONUT KİRALAMA HAKKINDA BİLGİ NOTU

Dünyada yaygın olarak uygulanan kısa dönemli konut kiralama faaliyeti; son zamanlarda, ülkemizde de hem kiraya verenler hem de kiracılar tarafından avantajlı gözüken yanları dolayısıyla sıklıkla tercih edilmektedir. Özellikle yaz turizminin yaygın olduğu Akdeniz, Ege ve Marmara bölgelerimizde kısa dönemli konut kiralamalara yönelik taleplerde artış görülmektedir. Otel, pansiyon gibi konaklama yerlerine kıyasla ucuz fiyatlar sunması, söz konusu konutlara internet siteleri başta olmak üzere çeşitli mecralarda yer alan ilanlar aracılığıyla kiracılar tarafından kolayca ulaşılabilmesi ve aynı alanda konaklayan kişi sayısının rahatça arttırılabilmesi gibi çeşitli sebeplerden ötürü kısa dönemli konut kiralamalarına talep gitgide artmaktadır. Bu talep artışı beraberinde kısa dönemli konut kiralama faaliyetlerinin önemini arttırdığından, konunun hukuki boyutunu da ele almakta fayda bulunmaktadır.

Kısa dönemli konut kiralama faaliyeti gerçekleştirecek olan kiracı ve kiraya verenlerin, bu sistem hakkında karşılaşabilecekleri sorunlar ve yaptırımlar hakkında bilgi sahibi olmaları önem arz etmektedir. İş bu bilgi notu; mevzuatımızda meydana gelen güncel değişiklikler ışığında kısa dönemli konut kiralama faaliyetini ve bu faaliyetin ortaya çıkartabileceği çeşitli hukuki neticeleri izah etmek amacıyla hazırlanmıştır.

Kısa Dönemli Konut Kiralamadan Anlaşılması Gereken Nedir?

Kısa dönemli konut kiralama ile ilgili en güncel ve resmi olarak yapılmış olan tanım şu şekildedir: Kısa dönemli konut kiralama, konut sahipleri veya aracılar tarafından, sürekli bir şekilde farklı kiracıların asgari ihtiyaçlarını karşılamaya elverişli olarak hazır bulundurulan konutların; saatlik, günlük, haftalık veya aylık olarak kiraya verilmesidir.[1] Bu tanım, Gelir İdaresi Başkanlığı ve dolayısıyla idarenin, kısa dönemli kiralamalara yönelik yaptığı yaklaşımı da göstermesi açısından önemlidir. Zira bu noktada şu yorumu yapmak mümkündür ki, tanım ziyadesiyle geniş ve kapsayıcıdır. Dolayısıyla pek çok kiralama yapan kişi yahut kuruluşun, bu kapsama girmesi söz konusu olacaktır.

Kısa Dönemli Konut Kiralamalarının Yasal Zemini

Kısa dönemli konut kiralama faaliyetleri ile ilgili son olarak, 17 Haziran 2022 tarihinde 31869 Sayılı Resmi Gazete’de İçişleri Bakanlığı tarafından yayımlanan Kimlik Bildirme Kanununun Uygulanması ile İlgili Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik ile günübirlik kiralanan evlerin tanımlanması ve günübirlik kiralanan evler bakımından sorumlu işletici bulundurma zorunluluğunun getirilmesi gerektiğine yönelik bir düzenleme yapılmıştır.

İlgili Yönetmeliğin “Tanımlamalar” kenar başlığını taşıyan 3.maddesine “günübirlik kiralanan ev” tanımı eklenmiştir. İlgili madde uyarınca “konut olarak kullanılmak ya da konut olarak kullanılmak üzere kiraya verilmek yerine fiilen işyeri gibi işletilmek suretiyle, otel, motel, pansiyon, kamping, apart otel ve benzeri gibi temel veya yardımcı konaklama işletmesi ya da sosyal tesis statüsünde bulunmamakla beraber, saatlik, günlük, haftalık ve benzeri kısa süreli konaklama hizmeti sunulan, Ulusal Adres Veri Tabanında hizmetten faydalananlara ait kayıtlarda adresi yer almayan veya hizmetten faydalananlara ait herhangi bir abonelik kaydı bulunmayan yerler” günübirlik kiralanan evlerdir.6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) bağlamında kısa dönemli konut kiralama faaliyetinin mevcudiyetinden bahsedebilmek için ise, TBK m. 339 uyarınca taşınmazın 6 ay ve daha kısa süreyle kiralanmış olması gerekmektedir.

Kiracılar, Taşınmazı Kısa Dönemli Olarak Kiraya Verebilirler mi?

Kısa dönemli konut kiralama faaliyeti; bizzat konut sahibinin kendisi tarafından gerçekleştirilebileceği gibi aracı kuruluşlar ya da taşınmazda kiracı olarak bulunan kişiler tarafından da gerçekleştirilebilmektedir.

Konut sahibi ya da kiracı ile anlaşan aracı kuruluşlar, söz konusu faaliyeti komisyon karşılığında internet siteleri vasıtasıyla gerçekleştirmektedir. Ancak aracı kuruluşların kısa dönemli konut kiralamaya ilişkin benimsemiş olduğu yeknesak bir yöntem mevcut olmayıp bu kuruluşların yöntemleri arasında farklılıklar mevcuttur.

Kısa dönemli konut kiralama faaliyetinin; taşınmazda kiracı olarak bulunan kişiler vasıtasıyla gerçekleştirilmesi bakımından TBK’nın 322. maddesinde düzenlenen “alt kira” ya ilişkin hükümlerin incelenmesi gerekir. İlgili yasal düzenleme uyarınca konut ve çatılı iş yeri kiralarında, kiracı ancak kiraya verenin izniyle alt kira sözleşmesi yapabilir. Bu iznin ise yazılı olması zorunludur. İzin, sözleşme kurulurken verilebileceği gibi sonradan da verilebilir.

Taşınmazda kiracı olarak bulunan kişinin, kiraya verenin rızası bulunmamasına rağmen alt kira sözleşmesi yapması halinde, kiralananı özenle kullanma borcuna aykırı hareket ettiği kabul edilerek TBK 316 hükmünün uygulanması söz konusu olabilecektir. Bu durumda kanun koyucu tarafından kiraya verene sözleşmeyi feshetme imkânı tanınmıştır. Kanun koyucunun tanıdığı bu imkânın kiraya veren tarafından kullanılabilmesi için; kiraya veren, kiracıya en az 30 günlük süre vererek aykırılığın giderilmesini istemeli, aykırılığın giderilmemesi halinde sözleşmenin feshedileceğini yazılı olarak ihtar etmelidir.[2]

Kısa Dönem Kiralama Yapanların Uyması Gereken Kurallar

1) 26/11/2013 tarihli İçişleri Bakanlığı Genelgesi ile yurt ve pansiyon olarak kullanılan günübirlik kiralanan yerlerin tıpkı yurt ve pansiyonlar gibi “İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik” hükümlerine tabi birer iş yeri niteliğinde oldukları, yetkili idarelerden usulüne uygun olarak işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınmadan çalıştırılamayacağı düzenlenmiştir. Başka bir deyişle günübirlik kiralanan yerler pansiyon statüsünde kabul edilerek ruhsat alma zorunluluğu getirilmiştir.

Kısa dönemli konut kiralama faaliyetini gerçekleştiren konut sahipleri tarafından konutun bulunduğu belediyeden gerekli belgelerle birlikte pansiyon ruhsatı alınması gerekmektedir.

İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik’in 5. Maddesinin (b) bendi uyarınca “Tapuda iş yeri olarak görünen yerlerde, umuma açık istirahat ve eğlence yeri açılması durumunda yönetim planında aksine bir hüküm yoksa, kat maliklerinin oy çokluğu ile aldığı kararın bulunması” şeklinde bir kriter getirilmektedir. İlgili düzenleme uyarınca kiralanan konut hakkında ruhsat alınabilmesi için oy çokluğu ile alınmış bir kat malikleri kurulunun kararına ihtiyaç bulunmaktadır.

Pansiyon ruhsatı almadan bu faaliyeti gerçekleştirmeye devam eden konut sahipleri ise Kabahatler Kanunu’nun 32. maddesi uyarınca emre aykırı davranış dolayısıyla 2022 yılı için 581,00 TL idari para cezası ile karşılaşacaktır. Söz konusu idari para cezasının yanı sıra İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik’in 32. Maddesinin 9. Fıkrası uyarınca pansiyon ruhsatı alınmaksızın kısa dönemli kiralama faaliyetinin gerçekleştirildiği yerler, yetkili idarelerin ilgili birimleri tarafından sebebi bir tutanakla belirlenmek ve mühürlenmek suretiyle re’sen kapatılacaktır.

2) Her ne kadar kısa dönemli konut kiralama faaliyetinin avantajları dolayısıyla tercih edilen bir yöntem olduğunu ifade etmiş olsak da bu konutların yasal olmayan amaçlara hizmet etme gayesiyle başka bir deyişle illegal amaçlı olarak kullanılabilme riski de ortaya çıkabilmektedir.

Genel güvenlik açısından önemli bir risk alanı oluşturma potansiyelini bünyesinde taşıyan bu yerlerdeki güvenlik açıklarının giderilmesi, suç ve suçluyla mücadelede etkinliğin artırılması, uygulamada yaşanan sorunların çözümlenebilmesi bakımından kanuni, idarî ve mali tedbirlerin alınması bir gerekliliktir.[3]

1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu’nda değişiklik yapılmadan önce günübirlik kiralanan yerlerin ilgili kanunun kapsamında olup olmadığına ilişkin tereddütler mevcuttu. Söz konusu tereddütleri gidermek amacıyla İçişleri Bakanlığı tarafından 26/11/2013 tarihinde Günübirlik Kiralanan Yerler konulu bir genelge yayımlanmıştır. Günübirlik kiralamada kullanılan yerlerin, Kimlik Bildirme Kanunu hükümlerine tabi oldukları ve konaklama yerini işletenler tarafından konaklayanların kimlik bilgileri ile tesise geliş ve ayrılış kayıtlarını örneğine ve usulüne uygun şekilde günü gününe tutmak ve genel kolluk kuvvetlerinin her an incelemelerine hazır bulundurmakla sorumlu oldukları hususu belirtilmiştir. 1774 sayılı Kanun`da öngörülen usule aykırı bildirim yapılması veya bildirimin hiç yapılmaması durumunda idari para cezası uygulanacağı genelge ile belirtilen bir başka husus olmuştur.

31/10/2016 tarihli ve 678 sayılı KHK’nın 2. maddesiyle, Kimlik Bildirme Kanunu’nun 2. maddesinin birinci fıkrasına “günübirlik kiralanan evler” ibaresi eklenmiş, daha sonra bu hüküm 1/2/2018 tarihli ve 7071 sayılı Kanunun 2. maddesiyle aynen kabul edilerek kanunlaşmıştır.

1774 Sayılı Kimlik Bildirme Kanunu’nun 2.maddesi uyarınca “Otel, motel, han, pansiyon, bekar odaları, günübirlik kiralanan evler, kamp, kamping, tatil köyü ve benzeri her türlü, özel veya resmi konaklama yerleri ile özel sağlık müesseseleri, dinlenme ve huzur evleri, dini ve hayır kurumlarının sosyal tesislerinin sorumlu işleticileri, bu yerlerde ücretli veya ücretsiz, gündüz veya gece, yatacak yer gösterdikleri yerli veya yabancı herkesin kimlik ve geliş- ayrılış kayıtlarını, örneğine ve usulüne uygun şekilde günü gününe tutmak, genel kolluk örgütlerinin her an incelemelerine hazır bulundurmak, Devlet İstatistik Enstitüsüne, talebi halinde vermek zorundadırlar.”

İlgili yasal düzenlemeden hareketle; kısa dönemli konut kiralama faaliyetinin gerçekleştirilmesi esnasında konut sahipleri tarafından kiracıların kimlik, geliş-ayrılış kayıtları günü gününe ve usulüne uygun şekilde tutulmalı ve kolluk örgütlerinin incelemelerine her an hazır bulundurulmalıdır. 1774 Sayılı Kanun’un Ek Madde 1/2 hükmü uyarınca “Bu Kanunun 2. maddesinde sayılan özel veya resmi her türlü konaklama tesisleri tüm kayıtlarını bilgisayarda günü gününe tutmak, genel kolluk kuvvetlerinin bilgisayar terminallerine bağlanarak mevcut bilgi, belge ve kayıtları genel kolluk kuvvetlerine anlık olarak bildirmek zorundadırlar.” düzenlemesini içermektedir.

30 yatak ve üzerinde konaklama hizmeti veren işletmelere uygulanan Kimlik Bildirim Sistemi (KBS), kısa dönemli kiralanan konutları da içine alacak şekilde değiştirilmiştir. Konut sahipleri, kiracıların kimlik bilgilerini bağlı bulunduğu polis merkezine bu sistem aracılığıyla bildirmek zorundadır.

Aksi halde Kimlik Bildirme Kanunu Ek Madde 1/3 uyarınca genel kolluk kuvvetlerinin terminallerine bağlanmayanlara 2022 yılı için 26.786,00 Türk Lirası, anlık veri göndermeyen veya gerçeğe aykırı kayıt tutanlara 13.391,00 Türk Lirası idari para cezası, mülki idare amirlerince verilecektir. Bu fiillerin tekrarı halinde ise işletme ruhsatları iptal edilecektir.

17 Haziran 2022 tarihinde İçişleri Bakanlığı tarafından yayımlanan Yönetmelik uyarınca günübirlik kiralanan evlerde her an ulaşılabilecek bir sorumlu işleticinin de bulunması gerekir. Sorumlu işletici, günübirlik kiralanan evleri; sürekli veya geçici, sözleşmeli veya sözleşmesiz, ücretli veya ücretsiz olarak çalıştırmak ve yönetmek üzere, özel kuruluşlar için sahibi, kanuni temsilcisi veya kiracısı tarafından iş verilen veya atanan kişiyi veya bu kişi tayin edilmediği takdirde o yerin sahip, kanuni temsilci veya kiracısını ifade eder.

SONUÇ

Kiraya veren ve kiracılar tarafından son zamanlarda yaygın bir şekilde tercih edilen kısa dönemli konut kiralama faaliyeti gerçekleştirilirken uyulması gereken birtakım kurallar mevcuttur. Söz konusu kurallara uyulmaması, kısa dönemli konut kiralayanlar bakımından mağduriyetlerin yaşanmasına sebep olabilecektir. Bu kuralların belirlenmesi noktasında ise öncelikle faaliyeti gerçekleştiren kişinin kim olduğunun tespiti önem arz etmektedir. Şayet kısa dönemli kiralama faaliyetini gerçekleştiren kişi; taşınmazda kiracı olarak bulunan kişi ise mutlaka kiraya verenin yazılı rızası alınmış olmalıdır. Kiraya verenin yazılı rızası olmaksızın, alt kira sözleşmesi yoluyla konutun kiralanması durumunda kiracı, kiraya veren tarafından sözleşmenin feshedilmesi riski ile karşı karşıya kalacaktır. Ancak burada da kiraya veren tarafından sözleşmenin feshedilebilmesi için aykırı davranışa son verilmesi yönünde bir ihtarın kiracıya en az 30 günlük süre verilerek çekilmiş olması gerekmektedir.

Kısa dönemli konut kiralayanlar tarafından uyulması gereken bir diğer kural kiralanan konuta ilişkin pansiyon ruhsatı alınmasıdır. Pansiyon ruhsatı alınmaksızın faaliyetin gerçekleştirilmesi durumunda hem idari para cezası ile karşılaşılacak hem de konut mühürlenerek kapatılacaktır.

Pansiyon ruhsatı alınarak faaliyete başlanmasından sonra ise bu konutları kiralayan kiracılar hakkında sorumlu işleticiler tarafından kolluk birimlerinin Kimlik Bildirme Sistemlerine dahil olunarak düzenli ve gerçeğe uygun olarak kimlik bildiriminde bulunulmalıdır. Aksi halde konut sahipleri idari para cezası ile karşılaşacak ve fiillerinin tekrarı halinde ruhsatları iptal edilecektir.

Av. Batuhan BULUT

Stj. Av. Ayşe Ceren YILDIRIM