İŞYERİ KİRALARININ GEÇİCİ SÜRE İLE ÖDENEMEMESİ HALİNİN TAHLİYE SEBEBİ TEŞKİL ETMEYECEĞİNE YÖNELİK DÜZENLEME HAKKINDA

Covid-19 sürecinin asgari düzeyde mağduriyetle atlatılabilmesi adına çok sayıda düzenleme yapılmaktadır. Söz konusu düzenlemelerden biri de 26.03.2020 tarihinde Resmî Gazete’de yayımlanan 7226 sayılı “Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” (“Kanun”) olarak karşımıza çıkmaktadır. Kanun’da yer alan Geçici Madde 2; “1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.” hükmünü ihtiva etmektedir. Hükmün, işyeri kirasını konu edinen sözleşmelere ve sürece ne şekilde etki edeceğinin değerlendirilmesi gerekmektedir.

1- GENEL OLARAK KİRA BEDELİNİN ÖDENMEMESİ NEDENİ İLE TAHLİYE

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesine göre; kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip (konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre 30 günden az olamaz), verilen sürede de borç ödenmez ise kira sözleşmesini feshedebilir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 2. fıkrası gereğince ise kiracı, bir yıldan kısa süreli konut ve çatılı işyeri kirası niteliğini haiz kira sözleşmelerinde, kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

2- GEÇİCİ MADDE 2 İLE GETİRİLEN DÜZENLEME VE KAPSAMI

Kanun’un “Geçici Madde 2” ile getirmiş olduğu düzenleme, işyeri kiralarında, kiracının kira bedeli ödeme borcunu süresi içerisinde ifa etmemesi durumunda, kiraya verenin sahip olabileceği kira sözleşmesinin feshi ve kiralananın tahliyesi imkanını, 30 Haziran 2020 tarihine kadar askıya almış durumdadır.

I. Süre Bakımından

İlgili düzenleme, 1 Mart 2020 ile 30 Haziran 2020 tarihleri arasında muaccel hale gelen kira bedellerinin ödenememesi halini kapsa-maktadır. Bu tarihten önce ve/veya sonrasına ilişkin muaccel kira borçları, söz konusu hükmün uygulama alanı dışındadır.

II. Borcun İfası Bakımından

Geçici Madde 2’deki düzenlemede, kira bedelinin “ödenmemesi” ifadesi yerine “ödenememesi” ifadesinin tercih edilmiş olduğunu görmekteyiz.

Hüküm, lafzî yorum yolu ile değerlen-dirildiğinde; kira bedelini ödeyebilecek durumda olup da ödemeyen kiracıların, fesih ve tahliye risklerinin devam edip etmeyeceği sorusu gündeme gelmektedir. Nitekim Kanun’un ilgili maddesinde “ödenememesi” ifadesine bilinçli olarak yer verildiği savunulabilir ve kira bedeli ödemeyen kiracıya, buna rağmen tahliye sürecinin işletilmesi gerektiği düşünebilir. Fakat böylesi bir yorumdan hareketle, kira sözleşmesini feshetmeyi ve kiralananı tahliye yoluna gitmeyi düşünen kiraya verenler için, 30 Haziran 2020 tarihine kadar yargı mercilerinden olumlu sonuç alabilmeleri düşük bir ihtimal olarak gözükmektedir. Zira her şeyden evvel, kiralananın tahliyesi için temel anlamda iki şekilde hareket edilebilmesi mümkündür. Bunlardan ilki, kiralananın tahliyesi talepli icra takibi yoluna başvurup, 30 günlük sürenin bitimini müteakip icra hukuk mahkemesinden tahliye talebinde bulunmak, ikincisi ise kiracıya TBK m. 315 uyarınca süre vererek ya da çatılı işyeri niteliğini haiz işyeri kiraları için iki haklı ihtar sebebine dayanarak sulh hukuk mahkemesinde kira sözleşmesinin feshi ve tahliye davası ikame etmektir.

30 Nisan 2020 tarihine kadar icra takiplerinin açılamadığı nazara alındığından, bu tarihten sonrası için takip açılabilmesi mümkün olsa da, 30 Haziran 2020 tarihine kadar takip sonrasında icra hukuk mahkemelerinde ikame edilecek olan tahliye taleplerinde, şekli bir inceleme yapan icra hukuk mahkemesi dar bir yorumda bulunarak kira bedelinin 1 Mart-30 Haziran tarihleri arasında ödenmemiş olmasını yeterli kabul ederek tahliye talebini reddedebilecektir.

Tahliye talebini sulh hukuk mahkemesinde ikame edilecek bir dava yolu ile kullanmayı düşünen kiraya verenler için ise, uzun süren yargılama süreçleri neticesinde davanın sırf yorum nedeniyle reddedilmesi riskini almak yerine, olur ise 30 Haziran tarihinden sonrası için ödenmeyen bir kirayı müteakip tahliye davası ikame etmek daha sonuca yönelik bir yaklaşım olacaktır.

III. Nitelik Bakımından

Geçici Madde 2, yalnızca işyeri kiraları için getirilmiş bir düzenlemedir. Madde hükmü, tüm işyeri kiralarını bu kapsama almış ve işyerinin örneğin fabrika, otel, üretim atölyesi yahut dükkan olması gibi bir sınırlandırma yahut ayrıma gitmemiştir. Ancak konut kiralarının bu kapsama girmeyeceğinin tekrar altını çizmek gerekir.

Düzenleme, gerçek ya da tüzel kişi tacir, dernek, vakıf, esnaf ya da sanatkâr, serbest meslek erbabı yahut kamu tüzel kişisi gibi işyeri kirasının tarafını teşkil eden tüm kiracılar için de bir ayrım yapmamıştır.

3- HANGİ KİRA SÖZLEŞMELERİ İŞYERİ KİRASIDIR?

Geçici Madde 2’de yer alan düzenleme, tüm işyeri kiralarını kapsayacak şekilde düzenlenmiştir. Bu noktada Türk Borçlar Kanunu sistematiğindeki gibi bir “çatılı işyeri-çatılı olmayan işyeri” gibi bir ayrım gözetilmemiştir.

Türk Borçlar Kanunu kapsamında “işyeri” kavramının bir tanımına yer verilmemiştir. Bu noktada “işyeri” ifadesinden ne anlaşılması gerektiği üzerinde kısaca durmakta da fayda vardır.

İşyeri, kişinin ticari, sınai, ekonomik, mesleki faaliyetlerini yürüttüğü veya mesleğinin icrasına hizmet eden faaliyeti yürüttüğü bir mekandır[1].

Mevzuat bağlamında “işyeri” ibaresi çeşitli kanunlarda da ele alınmıştır. Buna göre:

213 Sayılı Vergi Usul Kanunu’nun[2] 156. madde-sinde işyeri şöyle tanımlanmıştır: “ Ticari, sınai, zirai ve mesleki faaliyette işyeri; mağaza, yazıhane, idarehane, muayenehane, imalathane, şube, depo, otel, kahvehane, eğlence ve spor yerleri, tarla, bağ, bahçe, çiftlik, hayvancılık tesisleri; dalyan ve voli mahalleri, madenler, taş ocakları, inşaat şantiyeleri, vapur büfeleri gibi ticari, sınai, zirai veya mesleki bir faaliyetin icrasına tahsis edilen veya bu faaliyetlerde kullanılan yerdir”.

Taraflar arasındaki kira ilişkisinin, bir “işyeri kirası” teşkil edip etmeyeceği noktasında, her şeyden evvel sözleşmede kullanım amacı olarak bir belirleme yapmış olup olmadıklarına, kiralananın kayıtlı olduğu kütükte mesken yahut işyeri vasfından hangisine girmekte olduğuna, kiralananın ne tip faaliyetlere özgülendiğine bakılmasından yarar vardır.

Dernek veya vakıfların kiracı tarafını teşkil ettiği işyeri kirasını konu edinen sözleşmelerde, kiralanan bünyesinde ticari, sınai, ekonomik veya mesleki faaliyet yürütmedikleri halde de, bu sözleşme tiplerinin işyeri kirası olarak nitelendirilip nitelendirilemeyeceği bir sorun olarak karşımıza çıkmaktadır. Bu noktada kanunun düzenlenme amacını da nazara alarak geniş yorumda bulunmak ve bu tip kiracıların da düzenlemeden istifade etmesinin önüne açacak şekilde bir yorumda bulunmak doğru bir yöntem olacaktır.

Yine “home-office” diye de tabir edilen, hem konut hem işyeri olarak kullanılmakta olan çeşitli yerlerin de “işyeri” olarak değerlen-dirilebilip değerlendirilemeyeceği gündeme gelecektir. Bu noktada da kiralananın kullanım amacına ilişkin sözleşmede bir belirleme olup olmadığı, kiralananın tapu kütüğündeki vasfının ne olduğu ve kiracının kiralanandan istifade etme biçimi olarak hangi tip istifadenin (konut-işyeri) ağır bastığı gibi noktalara bakılmasında fayda olacaktır.

4- KİRA BEDELLERİNİN ÖDENMEMESİ HALİNDE İŞLEYECEK FAİZ,

7226 sayılı Kanun’da yer alan Geçici Madde 2 ile kiracıların kira bedeli ödeme yükümlülüklerinin ortadan kaldırılmamış olduğunun altını çizmek gerekir. Nitekim gerek borç ilişkisi gerekse de muaccel hale gelmiş kira alacağı varlığını sürdürmektedir. Anılan düzenleme yalnızca, borcun ödenmemesi nedeniyle sözleşme feshini ve tahliyeyi önlemektedir. Bu sebeple kiraya verenin, ödenmeyen kira bedellerini faizi ile birlikte talep etme hakkı şüphesiz ki devam edecektir.

5- ÖZELLİKLE AVM KİRALARINDA “ORTAK GİDER” OLARAK TAHSİL EDİLEN ÖDEMELERİN YAPILMAMASI DURUMU GEÇİCİ MADDE 2 KAPSAMINA GİRER Mİ?

Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesinde, kiracının temerrüdü nedeniyle kiraya verenin sözleşmeyi feshedebilmesi, kira bedelinin ödenmemesi halinin yanı sıra, yan giderlerin ödenmemesi halini de kapsamaktadır[3]. Bu itibarla, Geçici Madde 2 kapsamında yalnızca kira bedelinden söz edilmiş olmasının, yan giderleri de kapsayacak şekilde ele alınabilip alınamayacağının üzerinde durulması gerekmektedir[4].

Kira bedelini ödeme borcu, kiracının kira sözleşmesinden kaynaklanan asli borcunu ifade ederken, yan giderleri ödeme borcu da kiralananın kullanımıyla ilgili olan yan yükümlülük olarak karşımıza çıkar[5]. Bu itibarla, Kanun’da yer alan Geçici Madde 2’nin, kiracının asli borcu olan “kira bedeli” kavramına yer vererek ulaşmak istediği amacın, yan yükümlülük niteliğinde olan yan giderleri de bünyesinde barındıracak şekilde değerlendirilmesi ve bu şekilde okunması yerinde olacaktır. Bir başka deyiş ile, kira bedelinin ödenememesine ek olarak, yan giderin de ödenememiş olması durumunda, kiraya verenlerin “yan giderin ödenmemesi” durumuna dayanarak TBK m. 315 uyarınca sözleşmenin feshine gidemeyeceğini, Geçici Madde 2 kapsamında 30 Haziran 2020’ye kadar söz konusu ödeme yükümlülüklerine aykırılıkların birlikte değerlendirilerek tahliyeye sebebiyet vermemesi gerektiğini söyleyebiliriz.

Av. Batuhan Bulut

--------------------------------