I. GİRİŞ
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira sözleşmesinin kiraya veren tarafından dava yolu ile sona erdirilme hallerinden biri olarak; kiralananın yeniden inşası ve imarı kurumu düzenlenmiş olup bu hususa 6098 Sayılı TBK madde 350/2'de ''Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.'' denilerek yer verilmektedir.
Ülkemizde 06.02.2023 tarihinde meydana gelen ve binlerce canı etkilediği gibi binlerce taşınmazı da olumsuz yönde etkileyen depremler neticesinde, depreme maruz kalan taşınmazlardaki az, orta veya ağır hasarlı taşınmazların yıkılıp yeniden inşası veya onarımı sırasında kiralanan taşınmaz çoğu zaman kullanılamaz hale gelmekte ve bu sebeple yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye konusu sık sık gündeme gelmektedir. Kanun koyucu tarafından da bu gibi durumlar öngörülerek yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye kurumu düzenlenmiş bulunmaktadır.
Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye, 6098 Sayılı TBK'da konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin dava yoluyla sona ermesi başlıklı kısmında düzenlendiği için; hem konutlar hem de çatılı işyerleri için bu sebebe dayanılarak dava açılabilmesi mümkündür.
II. ŞARTLAR ve KAPSAM
Kiralananın yeniden inşası ve imarı sebebiyle tahliyesi talebindeki kiraya veren tahliye talebini, mezkur madde metninde ''...belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde...'' şeklinde belirtilen sürelere uyarak ve yalnızca dava yolu ile ileri sürebilmektedir. Bu hususa ilişkin Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesi 2013/11612 E. 2013/13028 K. Sayılı emsal kararı şu şekildedir; ''Dava, yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye istemine ilişkindir. Mahkemece davanın süreden reddine karar verilmiş olup, hüküm davacılar tarafından temyiz edilmiştir. Davacıların miras bırakanı ile davalı arasında düzenlenen 01.01.2008 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kiralanan dükkan ve büro şeklinde olup, çatılı işyeri kirasına ilişkin bulunmaktadır. Kiracı tarafından sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce fesih bildiriminde bulunulmadığından kira sözleşmesi davanın açıldığı tarih itibariyle birer yıllık sürelerle uzamıştır. Bu durumda, 29.01.2013 tarihinde açılan dava 1 yıllık sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde açıldığından dava süresindedir.''
Kiralananın yeniden inşası ve imarı amacıyla dava açma hakkı kural olarak kiraya verene aittir. Ancak kiraya veren durumunda olmayan malikin de dava açabileceği uygulamada kabul edilmektedir. Kiralananın paylı mülkiyete tabi olması durumunda pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması gerekirken; elbirliği mülkiyetine tabi olması halinde ise tüm ortakların davaya katılması gerekmektedir. Şayet dava açma tarihinde bu koşullar sağlanamıyor ise bir paydaş tarafından açılan tahliye davasına, diğer paydaşların sonradan icazet vermesi halinde de dava açmak için yeterli çoğunluğun oluştuğu kabul edilmektedir.
Tahliye talebi ile kiralananın yıkılarak yeniden inşasının veya onarılmak/değiştirilmek/genişletilmek suretiyle imarının amaçlanıyor olması gerekmektedir. İnşa hususunda söz konusu kiralanan taşınmazın yıkılıp yerine yeni bir taşınmazın inşa edilmesi yeterli olup; yeniden inşası gerçekleşen taşınmazın eski taşınmazdan ayırt edici özelliklerinin bulunması yönünde bir şart aranmamaktadır. Taşınmazın onarımı nedeniyle tahliye talebinde ise söz konusu taşınmazın mevcut durumundan daha iyi bir hale getirilmesi gerekmektedir. Burada dikkat edilmesi gereken husus; taşınmazda yapılacak değişiklik veya onarımın esaslı olmasıdır. Zira kiracının tahliyesi yalnızca taşınmazda esaslı bir onarım veya değişiklik olması ve bu esnada taşınmazın kiracı tarafından tarafından kullanılamayacak olması halinde gerçekleştirilebilmektedir. Ancak açıklanan tüm hususların yanı sıra taşınmazın yıkılarak yeniden inşasının veya imarının 4721 Sayılı TMK madde 2'de belirtilen ''Herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır. Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz.'' hükmü gereğince, hakkın kötüye kullanılmak suretiyle yapılmaması gerektiğine dikkat edilmelidir.
Yerleşik Yargıtay uygulaması neticesinde, kanun lafzında açıkça yer verilmemiş olmasına karşın yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye talepli davalarda, bu hususa ilişkin onaylı projenin dava açıldığı sırada veya yargılama aşamalarında mahkemeye sunulması gerekliliği ortaya çıkmıştır. Bu hususta Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesi 2011/15038 E. 2012/3190 K. Sayılı emsal kararı şu şekildedir; ''6570 Sayılı Yasanın 7/ç maddesine göre yeniden inşa nedeniyle açılacak tahliye davalarında, imarca tasdikli mimari ya da avan projenin ibrazı zorunludur. Ne var ki söz konusu projenin davanın açıldığı sırada verilmesi şart olmayıp, dava tarihinden sonra da ibrazı mümkündür.''
III. GEÇİCİ TAHLİYE
Kiralananın onarımının zaruri olması halinde, konut veya çatılı işyerini kullanmakta olan kiracının 'kiralananın onarım süresi boyunca' geçici tahliyesi gündeme gelebilmektedir. Geçici tahliye talebine ilişkin açılacak davalar süreye tabi tutulmamaktadır. Bu hususta Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/10389 E. 2018/3526 K. Sayılı emsal kararı ''Geçici tahliye davası süreye bağlı olmaksızın her zaman açılabilir. Ancak geçici tahliyeye karar verilebilmesi için kiralananın zorunlu onarıma ihtiyacının bulunması gerekir. Kiralananın ancak zorunlu onarım süresince tahliyesine karar verilebilir...Bu halde de TBK'nun 350/2 maddesi gereğince dava konusu kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesinin gerekli olup olmadığı , gerekli olduğunun anlaşılması halinde de kiralananda oturumun fennen mümkün bulunup bulunmadığı, fennen oturumun mümkün olmadığının tespiti durumunda ise TBK'nun 320 maddesi hükmüne göre geçici tahliye koşullarının oluşup oluşmadığı hususlarının değerlendirilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ve yazılı gerekçe ile karar verilmesi doğru değildir.'' demektedir.
IV. YENİDEN KİRALAMA YASAĞI
Yeniden kiralama yasağı başlıklı TBK madde 355 ''Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.'' demektedir. Madde metninde açıkça ifade edildiği üzere, kiralananın yeniden inşası veya imarı nedeniyle tahliyesinin gerçekleşmesinin ardından söz konusu inşa ve imar işlemlerinin gerçekleşmemiş olması halinde kiralananın 'haklı bir sebep olmaksızın' üç yıl geçmedikçe; üçüncü bir kişiye kiralanması yasaklanmaktadır. Kanun koyucu tarafından yeniden kiralama yasağı kapsamında getirilen diğer bir sınırlama ise yeniden inşa ve imarın ardından kiraya verenin, kiracıya yazılı bildirimde bulunarak kiralama hususunda öncelik hakkı tanıma zorunluluğunun bulunmasıdır. Kiraya veren tarafından tüm bu hususlara aykırı davranılması halinde ise mezkur kanun hükmünün son fıkrasında yer alan ve ''Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.'' şeklinde belirtilen yaptırım öngörülmüş bulunmaktadır.
V. GÖREVLİ ve YETKİLİ MAHKEME
Yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliye talebinde bulunan kiraya veren bu talebini, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemelerinde ileri sürebilmektedir.
