Kira hukukuna baktığımızda tahliye davaları arasında en çok rastlanan hususlardan biri de kiralayanın ihtiyacı nedeniyle açılan tahliye davaları olmaktadır. Özellikle son yıllarda artan kira bedelleri nedeniyle, konut ve işyeri mülk sahipleri tarafından kiracıların ihtiyaç sebebi ile tahliyesi hususu oldukça gündeme gelen bir konudur. Bu bağlamda kiralananın ihtiyaç nedeniyle tahliyesi davası, kiralayanın kendisi ve yakınlarının ihtiyacı nedeniyle kira sözleşmesini sonlandırma yollarından biri olmaktadır. Aynı zamanda kiralananın ihtiyaç nedeniyle tahliyesi davası, kiralayan ya da kiralayanın yakınları tarafından kiralanan taşınmaza ihtiyaç duyulması durumunda ikame edilen ve kiracının tahliyesini sağlayan bir dava olmakla birlikte dava, ihtiyaç hususu kanıtlandığı takdirde kira sözleşmesini sona erdirerek kiracının taşınmazdan tahliyesini sağlamaktadır. Ayrıca söz konusu dava, hem konut hem işyerine ilişkin olabilmektedir. Bu durumda ihtiyaç nedeniyle tahliye davası kabul edildiği takdirde kiracının taşınmazdan tahliyesi gerçekleşmektedir.
Kiralananın ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının koşulları Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinde belirtilmiştir. Dolayısıyla, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının ikame edilerek kiralanan taşınmazdan kiracının tahliyesinin gerçekleştirilebilmesi için ilgili kanun maddesinde belirtilen koşulların gerçekleşmesi gerekmektedir. Bu koşullar Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinde belirtildiği üzere “kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsızsa ve belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir” şeklindedir. Bununla birlikte kiralananın ihtiyaç nedeniyle açılan tahliye davası, kiraya verenin kirada oturması, kiraya verenin sağlık durumunun kiralanan eve geçmeyi gerektirir bir durum olması, kiraya verenin oturmakta olduğu yerin konut ihtiyacını karşılayamaması, kiraya veren ve eşinin ayrı yaşama isteğinin kabul edilmesi halinde, kiraya verenin çocuklarının eğitim ve öğrenim sebebi ile kiraya verenin memuriyeti nedeni durumlarında kabul edilmektedir. Aksi takdirde ihtiyacın gerçek ve samimi olmadığı, kira bedelini artırmak, başkasına kiraya vermek ve kiracıyı rahatsız etmek nedeniyle açılan davalar reddedilmektedir.
Kiralananın ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının kira sözleşmesinin niteliğine göre, belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren 1 ay içinde, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, fesih dönemi ve fesih bildirimi için öngörülen sürelerden itibaren 1 ay içinde açılması gerekmektedir. Aynı zamanda gerek konut ihtiyacı nedeniyle gerekse de işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açma süresi aynı şartlara tabi olmaktadır. Dolaysıyla süre şartına uyulmaksızın açılan dava usulden reddedilmektedir. Bu noktada önemle belirtmek gerekirse, belirli süreli kira sözleşmelerinde, tahliye davası açmak için kiracıya ihtarname gönderme zorunluluğu bulunmamakta olup; belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, fesih bildirim süresi olan 6 aylık dönemin sona ermesinden itibaren en az 3 ay öncesine kadar kiracıya ihtarname gönderilmesi gerekmektedir. Tüm bu hususların akabinde kiralananın ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiralananın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde açılmaktadır. Ayrıca işbu dava sonucunda kiracının tahliyesi gerçekleştikten sonra kiraya verene yönelik yeniden kiralama yasağı söz konusu olmaktadır. Bu durumda kiraya veren tahliye edilen taşınmazı 3 yıl boyunca, haklı bir neden olmadıkça, tahliye edilen kiracıdan başka kimseye kiralayamayacaktır. Aksi halde tahliye edilen kiracının tazminat davası açma hakkı doğacak ve söz konusu bu tazminat ise, son 1 yıllık kira bedelinden az olmayacaktır.
Av. Begüm Can GÜREL & Stj. Av. İpek MENGİLLİ
Kaynaklar
1.https://denktas.av.tr/kira-hukuku/ihtiyac-nedeniyle-tahliye-davasi#:~:text=%C4%B0htiya%C3%A7%20nedeniyle%20tahliye%20davas%C4%B1%2C%20kiralayan,erdirerek%20kirac%C4%B1n%C4%B1n%
2. https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.5.6098.pdf
3.https://blog.lexpera.com.tr/gereksinim-nedeniyle-tahliye-davalarinda-dava-acma-suresi/
4.https://dergipark.org.tr/tr/download/article-file/476344
5.http://nek.istanbul.edu.tr:4444/ekos/TEZ/ET000352.pdf
6. http://tbbdergisi.barobirlik.org.tr/m2012-102-1213
7.https://lebibyalkin.com.tr/makale/yargitay-kararlari-isiginda-ihtiyac-nedeniyle-tahliye-davasi
