Bu yazımda sıkça karşılaşılan bir hukuki ihtilaf olan kira bedelinin ödenmemesi veya geç ödenmesine dayalı tahliye davalarına değineceğim.
Kira bedelinin ödenmemesi durumunda başvurulacak iki yol mevcuttur.
1- ÖRNEK 13 TAHLİYE İHTARLI ÖDEME GÖNDERMEK:
Uygulamada genellikle tercih edilen ve hızlı sonuçlanan yöntemdir. Bu yöntemde öncelikli olarak kiracıya borçlarına ilişkin icra takibi başlatılır. İcra takibinde bir yıl veya daha uzun süreli bir kira sözleşmesi söz konusu ise tebliğden itibaren 7 gün içinde itiraz etmesi veya 30 gün içinde ödemesi için süre verilir. Bu süre zarfının sonunda şayet itiraz söz konusu değil ise ve ödeme gerçekleşmezse İcra Hukuk Mahkemesinde Tahliye davası açılır ve tahliye kararı verilir. İtiraz edilmesi ihtimalinde eğer yazılı kira sözleşmesindeki imzaya açıkça itirazda bulunulmamış ise veya noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış kira sözleşmesi var ise İcra Hukuk Mahkemesinde İtirazın kaldırılması ve Tahliye davası , imzaya itirazda bulunulmuş ve imzasına itiraz edilen sözleşme noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış değil ise genel mahkemelerde İtirazın İptali ve Tahliye davası açılması mümkündür. 30 günlük ödeme süresi içerisinde anaparanın ödenmesi yeterli olup ferilerinin ödenmesine gerek yoktur. Örnek 13 icra takibinde dikkat edilmesi gereken en önemli husus Takibin yolu kısmına açıkça “Haciz ve Tahliye” yazılmasıdır.
Ayrıca davanın açılması için 30 günlük ödeme süresinin beklenmesi gerekir. Nitekim Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 03.07.2012 tarih, 2012/10036 Karar numaralı kararında “davacı ödeme emrinin davalıya tebliğinden sonra otuz günlük ödeme süresini beklemeden açmış olduğu dava ile tahliye isteminde bulunmuş olup, tahliye davasının süresinde açılmaması sebebiyle tahliye davasının reddine karar verilmesi gerekeceği” şeklinde karar vermiştir. Bu süre , icra takibine itiraz olsa dahi beklenmelidir.
Uygulamada sıkça sorulan bir soru ise sözleşmede belirtilen artış oranından daha düşük bir artış oranında kiraya zam yapılması durumunda , kiraya verenin tahliye hakkının olup olmadığıdır. Tarafların kira artış oranını değiştirdiğine ve düşürdüğüne dair yazılı bir sözleşme olmaması durumunda ve otuz günlük yasal süre içerisinde ödeme gerçekleşmez ise kiraya verenin tahliye hakkı doğacaktır.
2- TBK MADDE 315 GEREĞİ TAHLİYE:
Türk Borçlar Kanunu madde 315 “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.” hükmünü içermektedir. Hüküm gereği yazılı bildirimden itibaren 30 gün içinde ödeme gerçekleşmemesi durumunda genel mahkemelerde açılacak dava sonucunda kiracının taşınmazdan tahliyesine karar verilecektir. Bu hususa ilişkin sıkça karıştırılan durum ise tek ihtarın yeterli olup olmadığıdır. Temerrüt sebebi ile ihtara rağmen 30 gün içinde ödeme gerçekleşmemesi durumunda tek ihtar tahliye için yeterlidir. İki haklı ihtarın gerekli olduğu durum ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olunmasıdır.
TEMERRÜT SEBEBİ İLE TAHLİYE DAVALARINDA İSTİNAF KANUN YOLUNA BAŞVURULMASI TAHLİYEYİ DURDURUR MU?
Tahliye kararın icra edilebilmesi için kesinleşmesine gerek yoktur. Kiracıya kararın tebliğinden itibaren 10 günlük sürenin geçmesi gereklidir. Kiracının, üç aylık kira borcunu depo etmesi durumunda tahliye işlemlerinin gerçekleşmesi için kararın kesinleşmesi beklenecektir.
TAHLİYE KARARINA RAĞMEN KİRACININ TAŞINMAZI BOŞALTMAMASI DURUMUNDA NE YAPILMASI GEREKİR?
Tahliye kararına rağmen kiracı taşınmazı boşaltmaz ise tahliye harç ve masraflarının yatırılması durumunda icra memurları ve kolluk marifeti ile kiracının taşınmazdan tahliyesi gerçekleştirilecektir.
