İpotekli taşınmazın devri halinde, borçlunun sorumluluğunda herhangi bir değişiklik söz konusu olmaz. (TMK md 888/1) Başka bir ifadeyle borçlu olan kişi aynı şekilde borçlu olmaya devam eder, devralan yeni malik ise taşınmazın mülkiyetini ipotekle yüklü şekilde almış olur ve ipotek aynı şartlarla devam eder. Dolayısıyla ipotekli taşınmazın devri halinde;

-Yeni malikin borçtan sorumlu olup olmayacağı ve sorumlu olacaksa ne oranda sorumlu olacağı,

-Taşınmazı devreden malikin (borçlunun) borçtan kurtulup kurtulmayacağı,

-Devralan yeni malikin ise devraldığı taşınmazı ipotekten (rehinden) kurtarma imkanının olup olmadığı önem arz eden hususlar olup, bu soruların cevaplanması gerekmektedir.

1-Devralan Yeni Malikin Sorumluluğu

İpotekli taşınmazın devri halinde yeni malik, taşınmaz mülkiyetini üzerindeki ipotekle birlikte kazanır. Bu durumda yeni malik ipoteğe katlanmak zorunda olup, borcun ifa edilmemesi durumunda ipotekli taşınmazın cebri icra yoluyla satılmasına katlanmak durumundadır. Başka bir ifade ile ipotekle yükümlü olan bir taşınmaz devredildiğinde ipotek alacaklısı, yeni malik hakkında da, ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip yapıp, ipoteğin paraya çevrilmesini ve bu suretle alacağının tahsilini isteyebilir. Dolayısıyla yeni malikin borçtan sorumluluğu sadece taşınmazın değeri ile sınırlı olup, ayrıca borçtan kişisel sorumluluğu yoktur. Borç, ipotekli taşınmazın değerinden fazlaysa yeni malik bu artan borçtan sorumlu olmayacak, devreden eski malikin sorumluluğu ise devam edecektir. Çünkü ipotekli taşınmazın devri halinde taşınmazı devreden borçlu, borçlu kalmaya devam etmekte, yeni malike borç kendiliğinden geçmemektedir.

Ayrıca yeni malik ipotekle yüklü olarak mülkiyeti kazandığı için başkasının borcu için ipotek veren kişi (üçüncü şahıs ipoteği) konumundadır. Bu sebeple yeni malik, borcun ifa edilmemesi üzerine taşınmazın cebri icra yoluyla satılmasını önlemek için alacaklıya bir ödeme yaparsa TMK md 884 ve TBK md 127 uyarınca taşınmazı devreden eski malike (asıl borçlu kişiye) rücu edebilecektir.

2-Eski Malikin Borçtan Kurtulması (Borcun Nakli)

İpotekli taşınmazın devredilmesi durumunda, borcun kendiliğinden yeni malike geçmesi ve eski malikin borçtan kurtulması söz konusu değildir. Yukarıda da belirttiğimiz üzere borçlu, borçlu kalmaya devam edecektir. Ancak yeni malik ipotekli taşınmazı devralırken ayrıca borcu da üstlenirse, eski malikin borçtan kurtulup, borcun yeni malike geçmesi söz konusu olacaktır.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanuna göre borcun nakli (borcun üstlenilmesi) için hem borçlu ile borcu devralacak kişi arasında borcun iç üstlenilmesi anlaşmasının yapılması hem de borcu devralacak kişi ile alacaklı arasında borcun dış yüklenilmesi sözleşmesinin yapılması gerekmektedir. Dolayısıyla alacaklının rızası olmadan borcun naklinin mümkün olmadığı kabul edilmiştir.  Ancak ipotekli taşınmazın devri halinde borcun nakli için (yani borcun yeni malike geçip, eski malikin borçtan kurtulması için) bu genel kural aranmamış, duruma göre sadece borçlu (yani eski malik) ile yeni malik arasında borcun nakli sözleşmesinin yapılması yeterli görülmüştür. Ancak bu sözleşme taşınmaz mülkiyetinin devri borcunu doğuran sözleşmenin ana niteliğini taşıdığından resmi şekilde yapılması gerekir. Sonuç  olarak; rehinli alacaklı ile taşınmazı devralan yeni malik arasında ayrıca borcun dış yüklenilmesi sözleşmesinin yapılmasına gerek olmadığından, borcun üstlenilmesi kolaylaştırılmıştır.

İpotekli taşınmazın devri halinde borcun naklinin nasıl gerçekleşeceği TMK’nın 888.maddesinin 2.fıkrasında şu şekilde açıklanmıştır: “Yeni malik borcu yüklendiği takdirde alacaklı, kendisine başvurma hakkını saklı tuttuğunu bir yıl içinde yazılı olarak önceki borçluya bildirmezse, borçlu borcundan kurtulur.” şeklindeki hükümde de bahsedildiği üzere borcun yeni malike geçip, eski malikin (borçlunun) borçtan kurtulması için;

-Borçlu ile yeni malik arasında resmi şekilde borcun iç üstlenilmesi sözleşmesinin yapılması gerekir.

-TMK md. 890/1 uyarınca tapu müdürlüğünün yeni malikin borcu üstlendiğini rehinli alacaklıya bildirmesi gerekir. Tapu memurunun bu durumu bildirmemesi halinde eski malikin borçtan kurtulması söz konusu olmayacaktır.

-Rehinli alacaklıların da bu bildirimden itibaren 1 yıllık süre içerisinde eski malikle (borçluya) başvurma hakkını saklı tuttuğunu bildirmemesi gerekir. Bu durum alacaklının borcun nakline zımnen rıza gösterdiği anlamına gelmektedir. Bir yıllık sürenin sonunda eski malik borçtan kurtulur ve borç tamamıyla yeni malike geçer. Eğer ki 1 yıllık süre içerisinde borçluya başvurma hakkını saklı tuttuğunu bildirirse, borcun nakli gerçekleşmez ve eski malikin sorumluluğu devam eder, yeni malikin borçtan sorumluluğu söz konusu olmaz.

Ancak Yargıtay’ın eski malikin borçtan kurtulup, yeni malikin sorumluluğuna ilişkin kararlarında borcun nakli hususu hatalı şekilde yorumlanmış ve daireler arasında da çelişkili kararlar verilmiştir. Şöyle ki;

-Yargıtay 3.Hukuk Dairesinin 2005/240 E. 2005/435 K. sayılı kararında “Davada; davalının ipotekli olarak satın aldığı taşınmazla ilgili ipoteğe konu kredi borcunu ödemediğinden dolayı, eski malik (davacı) tarafından ödenen taksitlerin; sebepsiz zenginleşme kurallarına göre tahsili istenilmektedir.

Tarafların, taşınmazın devrine ilişkin Tapu Sicil Müdürlüğünce düzenlenen resmi senette "... bu taşınmazın tamamını 1.000.000.000 (bir milyar) TL bedelle, üzerindeki ipoteklerden doğmuş veya doğacak bütün hukuki vecibeleri ile birlikte kabul eden Metin Turan´a sattığını bedelinin tamamını nakden ve peşinen aldığını ve alıcı Metin Turan bizzat hareketle iş bu taşınmaza tamamını üzerindeki ipoteklerden doğmuş veya doğacak bütün hukuki vecibeleri ile birlikte aynı bedelle kabul edip, aynen satın aldığını..." beyan ettikleri anlaşılmaktadır. Davalı (yeni malik); taşınmazı, üzerindeki ipoteklerden doğmuş veya doğacak bütün hukuki vecibeleri ile birlikte satın almış olduğuna göre, ipoteğe konu kredi borcunu da üstlenmiş olduğunun kabulü gerekir.

Davacının devir tarihinden sonraki dönemle ilgili ipoteğe konu borcu ödenmesi nedeniyle davalı haksız olarak zenginleşmiştir. Bu nedenle mahkemece davacının (eski malikin) bankaya ödemiş olduğu kredi taksit tutarının hesaplanarak; davalıdan (yeni malikden) tahsiline karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.”

-Yargıtay 11.Hukuk Dairesinin 2020/7514 E. 2022/2622 K. sayılı kararında “Mahkemece, toplanan deliller ve tüm dosya kapsamına göre, tarafların, taşınmazın devrine ilişkin Tapu Sicil Müdürlüğü'nce düzenlenen resmi senette "….bu taşınmazda ki hissenin tamamını 20.000,00 (yirmibin) TL bedelle, üzerindeki ipoteklerden doğmuş veya doğacak bütün hukuki vecibeleri ile birlikte kabul eden ...'ya sattığını bedelinin tamamını nakden ve peşinen aldığını ve alıcı davacı iş bu taşınmaza tamamını üzerindeki ipoteklerden doğmuş veya doğacak bütün hukuki vecibeleri ile birlikte aynı bedelle kabul edip, aynen satın aldığını...'' beyan ettiklerinin anlaşıldığı, davacı (yeni malik) taşınmazı, üzerindeki ipoteklerden doğmuş veya doğacak bütün hukuki vecibeleri ile birlikte satın almış olduğunu, ipoteğe konu kredi borcunu da üstlenmiş olduğunun gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, kararı davacı vekili istinaf etmiştir.

İstinaf mahkemesince, ilk derece mahkemesinin davanın reddine ilişkinin kararının usul ve yasaya uygun olduğu, davacı tarafın istinaf sebeplerinin yerinde olmadığı gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş, kararı davacı vekili temyiz etmiştir.

Yapılan yargılama ve saptanan somut uyuşmazlık bakımından uygulanması gereken hukuk kuralları gözetildiğinde İlk Derece Mahkemesince verilen kararda bir isabetsizlik olmadığının anlaşılmasına göre yapılan istinaf başvurusunun HMK'nın 353/b-1 maddesi uyarınca Bölge Adliye Mahkemesince esastan reddine ilişkin kararın usul ve yasaya uygun olduğu kanısına varıldığından Bölge Adliye Mahkemesi kararının onanmasına karar vermek gerekmiştir.”

-Yargıtay 11.Hukuk Dairesinin 2020/5148 E. 2021/4746 K. sayılı kararında da “Dava, ipotekli taşınmaz ile ilgili üçüncü kişiye ödenen borcun tahsili istemine ilişkindir. Davacı, taşınmazı satın aldığı sırada dava konusu taşınmaz üzerinde 16.05.2007 tarih 3588 yevmiye nolu Yapı Kredi Bankası AŞ lehine ipotek bulunmakta olup davacı taşınmazı ipotek ile yükümlü olarak satın almıştır. İpotekli taşınmaz, ipotek akit tablosunda belirtilen limit kadar ipoteğe konu borçtan sorumludur yani ipoteğe konu borç kişiyi değil taşınmaz bedeliyle ve limit ile sorumluluğu gerektirir. Borcun satıcı davalı tarafından ödenmesi gerektiğinin kararlaştırılmadığı takdirde ipotekli taşınmazı satın alan davacı ipotek limiti ve taşınmaz değeriyle borçtan sorumludur.”

-Yargıtay 13.Hukuk Dairesinin 2014/18620 E. 2015/20175 K. sayılı kararında da “Davacı, dava dışı Lütfi Bilgili'den, davalı lehine tesis edilen ipotekle yükümlü olarak bir taşınmaz satın aldığını, dava dışı Lütfü'nün borcunu ödememesi üzerine taşınmazın davalının isteği ile icra dairesi vasıtasıyla satıldığını, ancak davalının satılan miktar dışında kalan bir kısım alacağı için kendisi ve dava dışı Lütfü hakkında rehin açığı belgesi aldığını, taşınmazın icra dairesi vasıtasıyla satılmasından dolayı ipotekli alacaklıya borcunun bulunmadığının tespiti için eldeki davayı açmış; mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir. 04.10.2010 tarihli ipotek resmi senedine göre; dava dışı Lütfü Bilgili'nin davalıdan aldığı borca karşılık taşınmazın tamamını kapsamak üzere, 49.000,00 TL bedelle 1. derecede ipotek tesis edildiği, Tapu Sicil Müdürlüğünün yazı cevabına göre de davacının, davaya konu 3 nolu meskeni Lütfü Bilgili adına kayıtlıyken, gayrimenkulün tamamı üzerindeki ipoteği tüm hukuki vecibeleriyle birlikte kabul etmek suretiyle satın aldığı anlaşılmaktadır. Davacı; taşınmazın tamamı üzerindeki ipoteği tüm hukuki vecibeleriyle birlikte kabul etmek suretiyle taşınmazı satın aldığına göre, taşınmaz bedeli ile sınırlı olarak değil, ipotek bedeli ile sorumlu olduğu göz önüne alınarak davanın reddine karar verilmesi gerekirken, aksine düşüncelerle yazılı şekilde karar verilmiş olması, usul ve yasaya aykırıdır.”

Yukarıdaki kararlarda ipotekli taşınmazın satışına ilişkin resmi senette yer alan “taşınmazın üzerindeki ipoteklerden doğmuş veya doğacak bütün hukuki vecibeleri ile birlikte satın almıştır” şeklindeki ibareyi Yargıtay borcun da yeni malik tarafından üstlenildiği şeklinde yorumlamıştır. Ancak söz konusu ibarenin borcun nakli-borcun üstlenilmesi ile herhangi ilgili olmayıp, alıcının taşınmaz üzerindeki ipotek durumunu bilerek devraldığını ifade etmek için kullanılmıştır. Çünkü yukarıda da belirttiğimiz gibi ipotekli taşınmazı devralmak, borcu da üstlenmek anlamına gelmemektedir. Tarafların borcun üstlenilmesi konusunda ayrıca anlaşması ve açıkça bu durumun belirtilmesi gerekmektedir. Yargıtay 13.Hukuk Dairesi de belirttiğimiz şekilde 2016 yılından itibaren vermiş olduğu kararların da bu hususları açıkça ifade etmiştir. Şöyle ki;

-Yargıtay 13.Hukuk Dairesinin 2016/7380 E. 2016/21537 K. sayılı kararında da” Davacı, eldeki dava ile taşınmazı üzerine ipotek tesis edilerek kullanmış olduğu kredi borcunun ödenmesi karşılığında ipotekli taşınmazın davalının eşine satılıp devredildiğini, ancak kredi borcunu ödeyen davalının anlaşmaya aykırı olarak banka tarafından başlatılan icra takibine konu alacağı temlik alındığını ileri sürerek davalıya borçlu olmadığının tespitini istemiştir. Davalı, davacı ile aralarında davacının ileri sürdüğü şekilde bir anlaşma bulunmadığını, taşınmazın icra yolu ile satışına engel olmak amacıyla kredi borcunu kapattığını savunarak davanın reddini dilemiş, Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiştir.

Davacı ile davalının eşi arasında dava konusu taşınmazın satışına ilişkin olarak düzenlenen 05.12.2005 tarihli resim senette, davacının 50.000,00 TL bedelle taşınmazı sattığı ve satış bedelini nakden ve tamamen aldığı, alıcının da ipoteğin bütün hukuki vecibelerini kabul ettiği belirtilmektedir. Her ne kadar davacı, davalının eşine kredi borcunun ödenmesi karşılığında ipotekli taşınmazın satıldığını ileri sürmüş ise de; bu iddiasını yazılı delil ile ispatlayamamıştır. Alıcının, ipoteği kabul ederek taşınmazı satın almış olması da borcu üstlenmesi anlamına gelmemektedir. Ne var ki, davacı, açıkça yemin deliline dayanmış olup, Mahkemece davacıya yemin hakkı hatırlatılarak sonuca göre karar verilmesi gerekirken”

-Yargıtay 13.Hukuk Dairesinin 2016/25246 E. 2019/11094 K. sayılı kararında da “Somut olayda, davacının ipotekli taşınmazı 46.000,00 TL bedelle davalı yana sattığı, satış tarihinden sonra taşınmaza ait kredi taksitlerine binaen 66.773,00 TL ödeme yaptığı hususunda uyuşmazlık yoktur. Taraflar arasındaki uyuşmazlık ipotekli taşınmazın satış tarihinden sonraki kredi taksitlerinin kimin tarafından ödeneceği noktasında toplanmaktadır.

Medeni Kanunun 884. maddesinde, “Borçtan şahsen sorumlu olmayan rehinli taşınmaz maliki, borçluya ait koşullar içinde borcu ödeyerek taşınmazın üzerindeki ipoteğin kaldırılmasını isteyebilir.” aynı Kanunun 888. maddesinde ise, “İpotekli taşınmazın devri, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, borçlunun sorumluluğunda ve güvencede bir değişiklik maydana getirmez.” hükmü mevcut olup, bu hükümlere göre, aksi kararlaştırılmadıkça ipotekli bir taşınmazı devralan üçüncü şahsın borçtan dolayı şahsen sorumluluğu mevcut değildir.

Davacı yan, satıştan sonraki kredi taksitlerinin davalı yanca ödeneceğine ilişkin anlaşma yapıldığını ileri sürmüş, davalı ise taraflar arasında bu yönde bir anlaşma yapılmadığını, kredi taksitlerini davacının ödemesi gerektiğini savunmuştur. 09.12.2009 tarihli resmi senette, davalının taşınmazı 46.000,00 TL bedelle ipoteğin hukuki vecibelerini kabul ederek satın aldığı şeklinde açıklama mevcut olup, bu açıklamada, davalının ipotekle yükümlü olan taşınmazı, bu durumu bilerek satın aldığı ifade edilmiş, borcun üstlenildiği ise belirtilmemiştir. O halde, sadece resmi satış senedindeki bu açıklamaya dayanılarak, davacının ipoteğe konu olan borcu şahsen üstlendiği sonucuna varılamaz. Davalı yanca kredi borcunun üstlenildiğine ilişkin ispat yükü davacıda olup, davacı kredi borcunu davalı yanca ödeneceğinin kararlaştırıldığını ispat edememiştir. Hal böyleyken Medeni Kanunun 888. maddesinde öngörüldüğü üzere, aksi kararlaştırılmadığından, söz konusu resmi senede dayanılarak ipotekli taşınmazı devralan davalının borçtan şahsen sorumlu olduğunu kabul etmek de mümkün değildir. Mahkemece anılan hususlar dikkate alınmadan yanılgılı gerekçeyle yazılı şekilde hüküm kurulması bozmayı gerektirmiştir.”

-Yargıtay 13.Hukuk Dairesinin 2018/504 E. 2020/3082 K. sayılı kararında da” Dava, ipotek yükümlüsü tarafından, ipotekle teminat altına alınan borca yönelik yapılan ödemenin asıl borçludan tahsili amacıyla başlatılan ilamsız icra takibine davalı tarafından yapılan itirazın iptaline ilişkindir.

Somut olayda davalı, dava dışı bankadan konut finansman kredisi almış, kredi alacağının teminatı olmak üzere .../Merkez 98 parselde bulunan 6 numaralı bağımsız bölüm üzerine banka lehine limit ipoteği tesis edilmiştir. Söz konusu ipotekli taşınmaz, 11/10/2013 tarihinde davacıya satılmış, banka tarafından davacı ile davalı aleyhine 12/01/2016 tarihinde ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla icra takibi başlatılmış, davacı tarafından icra dosyasına 25/01/2016 tarihinde 94.483,00 TL ödeme yapılmıştır. Bundan sonra davacı, 09/02/2016 tarihinde 96.169,90 TL asıl alacak 355,70 TL işlemiş faiz olmak üzere toplam 96.525,60 TL üzerinden davalı aleyhine ilamsız icra takibine girişmiş, davalının borca itiraz etmesi üzerine iş bu itirazın iptali davasını açmıştır.

Bölge Adliye Mahkemesince her ne kadar tarafların arasındaki ipotekli taşınmazın satışına dair resmi senette davacı alıcının taşınmazı ipoteğin bütün vecibelerini kabul ederek üzerindeki tüm takyidatlarla birlikte kabul ettiğinin yazılı olması ve davalının ipotek borcunu ödemeyi taahhüt ettiğini ispatlayamaması nedeniyle davanın reddine karar vermişse de, senetteki bu ifade dolayısıyla ispat yükünün davacıda olduğu kabul edilemez. Bilindiği üzere taşınmaz rehin türlerinden biri olan ve tapu siciline tescil ile kurulan ipotek, ipotek alacaklısına, teminat altına alınan borcun ödenmemesi halinde, taşınmaz daha sonra 3. kişiye satılmış yahut üzerine başkaca ayni haklar tesis edilmiş olsa bile, taşınmazı sattırarak alacağını alabilme yetkisi sağlayan bir ayni haktır. Bu sebeple taşınmazı ipotekle yüklü olarak devralan kişi, ipotek nedeniyle taşınmazın satılmasına katlanmak zorundadır. Türk Medeni Kanununun 884.maddesine göre; borçtan şahsen sorumlu olmayan ve taşınmazının satılmasını istemeyen rehinli taşınmaz maliki, borçluya ait koşullar içinde borcu ödeyerek taşınmazın üzerindeki ipoteğin kaldırılmasını isteyebilir. Bu durumda alacak, borcu ödeyen malike geçer. Bu durum kanunla düzenlenmiş halefiyet hallerinden birisidir. Elbette sözleşme özgürlüğü ilkesi gereği borçtan şahsen sorumlu olan önceki malik ile taşınmazı ipotekli olarak devralan kişi arasında ipotek bedeli satış bedelinden düşülerek devralan kişinin borçtan şahsen sorumlu olması da kararlaştırılmış olabilir. Bu halde borcu ödeyen taşınmaz maliki, TMK m.884'e dayanarak alacak talep edemez. Somut olayda, resmi satış senedindeki "ipoteğin tüm hukuki vecibelerini kabul ederek, taşınmaz üzerinde işlem anında bulunan tüm takyidatlar ile birlikte bu satışı aynı bedelle kabul ettiği.." ifadesi, davacının taşınmazın ilerde ipotek nedeniyle satılabileceğini anladığını belirtmek amacıyla kullanılmış olup, tarafların arasında davacının borçtan şahsen sorumlu olacağının kararlaştırılmış olduğu anlamına gelmez. Böyle bir anlaşmanın varlığını ispat yükü bundan kendi lehine sonuç çıkartan davalıya aittir.

Açıklanan nedenlerle, mahkemece ödenen ve istenen miktarlara göre bir karar verilmesi gerekirken, ipoteğin kabul edilmesinin borcun kabulü anlamına gelmeyeceği hususu göz ardı edilerek yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.”

3-Yeni Malikin İpotekten Kurtarma Hakkı

İpotekli taşınmazın devri halinde, yeni malikin belli şartlar altında tek taraflı olarak taşınmazı ipotekten kurtarması mümkündür. Yeni malikin ipotek kurtarma hakkı, TMK’nın 885 ve 886.maddelerinde düzenlenmiştir. Söz konusu madde şu şekildedir:

“Değerini aşan bir borç için ipotek edilmiş olan bir taşınmazı edinen kimse, borçtan şahsen sorumlu değilse, icra takibine başlanmadan önce, satın alma bedelini ödeyerek taşınmazı ipotekten kurtarabilir. Taşınmazı karşılıksız olarak edinen kimse de, takdir edeceği bedeli ödeyerek bu hakkı kullanabilir.  

İpotekten kurtarma hakkı, alacaklılara altı ay önce yapılacak yazılı ihbarla kullanılabilir.

İpotekten kurtarma bedeli alacaklılar arasında sıralarına göre dağıtılır.”

şeklinde belirtilen söz konusu hükümde yeni malikin ipotekten kurtarma hakkının söz konusu olabilmesi için bir takım şartların oluşması gerekmektedir. Bu şartlar şu şekildedir;

1-Taşınmazın üzerindeki ipotekli alacaklıların alacağının toplamı, taşınmazın değerini aşmalıdır. Yani taşınmazın değeri, ipotek borçlarının tamamını karşılamayacak durumda olmalıdır. Buradaki taşınmazın değeri olarak ifade edilen husus, ipotekli taşınmazın satışı durumunda yeni malikin ödediği satış bedelini, ipotekli taşınmazın bağışlanması gibi ivazsız kazandırmalarda ise yeni malikin taşınmazına biçtiği değeri ifade etmektedir.

2-Yeni malikin, ipotekle teminat altına alınmış alacaklardan şahsen sorumluluğunun olmaması gerekir. Zira ipotekli taşınmazı iktisap eden yeni malikin, ipotek borcundan müteselsil borçlu, kefil vs sebeplerle sorumluluğu bulunuyorsa, ipotekten kurtarma imkanı olmayacaktır. Yine miras yoluyla intikal eden ipotekli taşınmazlar içinde bu hüküm uygulanmayacaktır. Başka bir ifadeyle yeni malik, borçlunun mirasçısı veya o borçtan müteselsilen sorumlu bulunuyorsa, o borca kefil olmuşsa, ipotekten kurtarma hakkından yararlanamaz.

3-Alacaklılar rehnin paraya çevrilmesi için icra takibine başlamamış olmalıdır. Alacaklılardan herhangi biri tarafından, taşınmaz rehnin paraya çevrilmesi için icraya başvurulduğu andan itibaren ipotekten kurtarma hakkı söz konusu olmayacaktır.

4-Yeni malik taşınmazı ipotekten kurtarmak istediğini, 6 ay önceden yazılı olarak rehinli alacaklılara bildirmelidir.

5-Taşınmaz üzerindeki rehin hakları, yeni malikin mülkiyetini kazandığı sırada mevcut olmalıdır. Yani taşınmazı devraldıktan sonra gerek kendi borcu ve gerekse başkasının borcu için taşınmazı üzerinde bizzat ipotek kuran malikin bu madde hükmünden yararlanması mümkün değildir.

Söz konusu şartların tamamının varlığı halinde yeni malikin tek taraflı olarak ipotekten kurtarma hakkı olacaktır. Bu durumda satın alma bedeli (satış bedeli) eski malike ödenmeyecek, bunun yerine satın alma bedeli kadar bir tutar ipotekli alacaklıya ödenerek eski malik bu miktar için borcundan kurtulacaktır.

Yeni malik ödeyeceği satış bedelini, ipotekten kurtarma karşılığında rehinli alacaklılara teklif etmelidir. Söz konusu bedel rehinli alacaklılar (ipotekli alacaklılar) tarafından kabul edilirse ya da yeni malikin teklif ettiği satış bedeline 1 ay içinde itiraz etmezlerse (açık artırma talep etmezlerse) teklif edilen bedel kesinleşecektir. Bu durumda teklif edilen bedel rehinli alacaklılar arasında sırasıyla paylaştırılır. Ancak rehinli alacaklıların alacağı, taşınmazın değerinden fazla olduğundan, alt sıradaki ipotek alacaklılarının alacağını elde edememe riski olacaktır. Bu durumda alacağını elde edemeyecek olan ipotek alacaklıların yeni malikin teklif ettiği bedeli (satış bedelini) kabul etmeyerek 1 ay içinde taşınmazın İİK’nın açık artırma hükümlerine göre satışını talep edebilecek ve bu satış, icra dairesi tarafından, İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yapılacaktır. (TMK md. 886/1)

Açık artırma sonucunda ihalede teklif edilen bedel, ipotek alacaklısının teklif ettiği bedelden düşükse ihale yapılmaz, yeni malikin teklif ettiği satış bedeli ipotekten kurtarma bedeli olarak kabul edilir. Ancak ihalede teklif edilen bedel, yeni malikin teklif ettiği bedelden fazla olursa ihale yapılır ve ihale bedeli ipotekten kurtarma bedeli olarak kabul edilir. Bu ipotekten kurtarma bedeli, ipotekli alacaklılar arasında sırasıyla paylaştırılır. Alacağını alamayan ipotekli alacaklılar karşısında ise, yeni malikin herhangi bir sorumluluğu söz konusu olmayıp, borçlunun (eski malikin) kişisel sorumluluğu devam eder.

Av. Levent ÖĞÜT

(İş bu yazı akademik bir çalışma olmayıp, uygulamada tereddütler oluşturması sebebiyle bilgilendirme amaçlı olarak kaleme alınmıştır.)

KAYNAKÇA

-OĞUZMAN, M. Kemal/SELİÇİ, Özer/OKTAY-ÖZDEMİR, Saibe: Eşya Hukuku, 23. Bası, İstanbul 2021.

-Ayan, Mehmet: Eşya Hukuku Sınırlı Ayni Haklar Cilt 3, 7.Baskı, Konya 2015.

-Öztan, Bilge: Medeni Hukukun Temel Kavramları, 33.Bası, Ankara 2010.

-Yargıtay 3.Hukuk Dairesinin 2005/240 E. 2005/435 K. sayılı kararı (Corpus içtihat programı)

-Yargıtay 11.Hukuk Dairesinin 2020/7514 E. 2022/2622 K. sayılı kararı (Corpus içtihat programı)

-Yargıtay 11.Hukuk Dairesinin 2020/5148 E. 2021/4746 K. sayılı kararı (Corpus içtihat programı)

-Yargıtay 13.Hukuk Dairesinin 2014/18620 E. 2015/20175 K. sayılı kararı (Corpus içtihat programı)

-Yargıtay 13.Hukuk Dairesinin 2016/7380 E. 2016/21537 K. sayılı kararı (Corpus içtihat programı)

-Yargıtay 13.Hukuk Dairesinin 2016/25246 E. 2019/11094 K. sayılı kararı (Corpus içtihat programı)

-Yargıtay 13.Hukuk Dairesinin 2018/504 E. 2020/3082 K. sayılı kararı (Corpus içtihat programı)