İNŞAAT SÖZLEŞMESİ

I. BÖLÜM

A. İNŞAAT SÖZLEŞMESİ

1. TANIM

İnşaat sözleşmesi, yüklenicinin bir yapı[1] eserini meydana getirmesi, iş sahibinin de yapıya karşılık olarak bir bedel ödemeyi karşılıklı borçlandığı bir sözleşme türüdür. İnşaat sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu (TBK)’nun özel borç ilişkilerinin düzenlenmiş olduğu kısımda özel olarak inşaat sözleşmesine yer vermemiştir. Genel olarak inşaat sözleşmesi mevzuatta özel olarak düzenlenme alanı bulunmamasına rağmen eser sözleşmesi niteliğindedir. Bu nedenle inşaat sözleşmesi, eser sözleşmesinden esinlenerek tanımlanmaktadır.

818 Sayılı Borçlar Kanunu (eBK)’nun m.355’de “İstisna, bir akittir ki onunla bir taraf (müteahhit), diğer tarafın (iş sahibi) vermeği taahhüt eylediği semen mukabilinde bir şey imalini iltizam eder”[2]. TBK’nun m.470’de ise “Eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” şeklinde tanımlanmıştır. Tanımda görüleceği üzere niteliği itibariyle bir bakıma inşaat sözleşmesini işaret etmektedir[3].

TBK’da yapılan tanıma göre; eser sözleşmesi, “yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, işsahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” Bu tanımla, 818 sayılı eBK m.355 inci maddesindeki tanımda kullanılan “semen mukabilinde” ve “bir şey imalini” şeklindeki hatalı ibareler düzeltilmiş olmaktadır. “Semen” teriminin, satış bedelini ifade etmek için kullanılması yerinde olmakla birlikte, yükleniciye ödenecek karşılığın, “bedel” terimiyle ifade edilmesi gerekir. “Bir şey imali” şeklindeki ibare yerine “bir eser meydana getirme” den söz edilmesi yerinde olmuştur. Buradaki “şey” ile “eser” kastedilmekte, ayrıca “imal” sözcüğü yerine, mevcut bir eser üzerinde yapılacak değişiklerin de eser sözleşmesinin konusunu oluşturabilmesi sebebiyle, “meydana getirme” sözcüklerinin kullanılması daha uygun düşmektedir[4].

İnşaat kavramı ise, “doğrudan doğruya veya dolaylı olarak toprağa bağlı olan, insan veya hayvan gibi canlıların barınmasına veya diğer ihtiyaçlarının giderilmesine; eşya gibi diğer cansız şeylerin saklanmasına veya konulmasına yarayan, etrafı veya üstü az çok kapalı, insan emeğiyle sun’i olarak yapılmış veya düzenlenmiş her türlü şey” olarak tanımlanmaktadır. Bedel karşılığı inşaat sözleşmesinde de, yüklenici inşaat yapımını üstlenirken, iş sahibi de bunun bedelini para olarak ödemeyi üstlenmektedir[5].

2. UNSURLARI

a. Yüklenicinin, Bir Yapının İnşasını ve Teslimini Taahhüt Etmesi

İş sahibi tarafından ısmarlanan bir işin yapılması ile yüklenici akdedilen inşaat sözleşmesi ile yapının inşası ve teslimi taahhüt etmektedir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenici iş sahibinin arsası üzerinde bina inşa etmeyi ve bu binayı sözleşmedeki teslim tarihinde teslim etmeyi taahhüt eder. Burada önemli olan, sözleşmenin devamında ve özellikle sonunda yapılması taahhüt edilen binanın bitirilmiş ve teslim edilmiş olmasıdır. İnşaat sözleşmesinde yüklenicinin sadece binayı bitirmiş olması, ifayı gerçekleştirmesi açısından önemli değildir. İfanın tamamlandığından bahsedebilmek için ayrıca bitirilmiş olan binanın tesliminin de sağlanması gerekmektedir. Şayet inşaat esasen iş sahibinin taşınmazında yapılıyorsa, teslimin gerçekleşmiş sayılması için yüklenici, inşaatı iş sahibinin rahat zilyetliğine terk etmiş olmalıdır. Ancak bu şartla yüklenici sözleşmedeki bina inşası ve teslim borcunu yerine getirmiş olur[6].

İnşaat sözleşmesi kapsamında inşaatın yapım işinde sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça, yapılması gerekli olan tüm harcamalar (yapının bünyesine girecek her türlü malzeme, proje, inşaat ruhsatı vs.) yüklenici tarafından karşılanmalıdır. Yüklenicinin meydana getirdiği inşaatın ise kanunî olarak gerekli izinlerinin alınmış, ruhsata bağlanmış ve projesine uygun olarak yapılmış olması gereklidir ve bu gereklilik TBK m. 471’de düzenlenen sadakat ve özen borcunun gereği olup, aksi halde yüklenici edimini sözleşme ve kanuna uygun olarak yerine getirmemiş olur[7].

b. Bedel Ödenmesi

Yüklenicinin bir eser meydana getirmesi, iş sahibinin de meydana gelen eser karşılığında bedel ödemesi gerekir. Karşılıklı bir sözleşme olan eser sözleşmesinde bir eser meydana getirme edimi ile ücret taahhütleri karşılıklı edimler niteliğindedir. Belirli bir emek sonucunun karşılıksız olarak meydana getirilmesi taahhüt edilmişse kural olarak bir eser sözleşmesinden değil vekâlet sözleşmesinden bahsedilir. Meydana getirilecek eser karşılığında verilecek olan ücret taraflarca açık veya örtülü olarak belirlenmiş olabilir. Taraflar arasında, eser karşılığında bir ücret ödeneceği sözleşmede belirtilmemiş olsa bile eBK.m.366 yeni TBK m.481 gereği uygun bir ücret ödenmesi gerekir. Eserin ücretsiz olarak meydana getirilmesi isteniyorsa bu hususun açıkça kararlaştırılmış olması şarttır[8].

c. Tarafların Anlaşması

TBK’nun m.1 hükmüne göre; “Sözleşme, tarafların iradelerini karşılıklı ve birbirine uygun olarak açıklamalarıyla kurulur”. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi de tam iki taraflı bir sözleşme niteliğinde olup, tüm bu niteliklerdeki sözleşmelerde olduğu gibi, sözleşmenin taraflarının iradelerinin sözleşmenin esaslı noktalarında uyuşmuş olması gereklidir. TBK m. 2/1’e göre, “Taraflar sözleşmenin esaslı noktalarında uyuşmuşlarsa, ikinci derecedeki noktalar üzerinde durulmamış olsa bile, sözleşme kurulmuş sayılır”. Taraflar hangi noktaların esaslı olacağını sözleşme ile kararlaştırabilirler. Taraflar sözleşmenin esaslı noktalarında uyuşmuş olsalar da ikinci derecedeki yan noktalar hakkında uyuşmazlığa düşerlerse, bu uyuşmazlıklar TBK m.2/II hükmü uyarınca hâkim tarafından işin niteliğine göre çözülmelidir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde olabilecek boşlukların ve sözleşme ile ilgili ortaya çıkacak uyuşmazlıkların; TBKm.19 hükmünde düzenlenen genel kurala hükmüne göre, taraf iradelerinin amaçları doğrultusunda sözleşmenin yorumlanması suretiyle çözümlenmesi gereklidir[9].

Eser sözleşmesinin meydana gelmesi için tarafların, meydana getirilecek eser ve karşılığında ödenecek ücret konusunda anlaşmış olmaları gerekir. Bu sözleşmenin taraflarını, bir eser meydana getirme borcu altına giren “yüklenici” ile yapı karşılığında ücret ödemeyi taahhüt eden “iş sahibi” teşkil eder[10].

3. İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN TARAFLARI

İnşaat sözleşmesi iki taraflı bir sözleşme olup, taraflardan biri yüklenici, diğer taraf ise iş sahibi (inşaat sahibi)’dir. Yüklenici, iş sahibi tarafından ısmarlanan iş yüklenen kişi kişidir. İş sahibi ise yapımı istenen bir yapıyı ısmarlayan kişidir. Taraflardan yüklenici de iş sahibi de hem kamu hukuku hem özel hukuk gerçek kişisi olabildiği gibi tüzel kişide olabilmektedir. Sözleşmede yüklenici ve iş sahibi olarak birer kişi olabileceği gibi birden çok kişide olabilmektedir. Diğer bir husus ise inşaat sözleşmesinde her ne kadar mühendisler yer almakta ise de bu kişiler sözleşmenin taraflarından değillerdir.

a. Yüklenici

Yüklenici, inşaat sözleşmesinde inşaatı meydana getirerek teslim etmeyi taahhüt eden ve inşaatı iş sahibine teslim etme yükümlülüğü altına giren kişidir. Gerçek veya tüzel kişiler ya da bunlardan oluşan kişi toplulukları, inşaat sözleşmesinde yüklenici konumunda olabilir. Yüklenicinin tacir olması, ticaret siciline kayıtlı olması veya inşaatı ticari amaçla meydana getirmesi önemli değildir. Ancak yüklenicinin, hizmet sözleşmesinin tarafı olan işçinin durumundan farklı olarak, sözleşmenin karşı tarafı ile bağımlılık ilişkisi içinde olmaması, karşı taraftan bağımsız iş görmesi gerekir. Bu nedenle her ne kadar yüklenicinin sorumluluğu genel olarak hizmet sözleşmesindeki işçinin sorumluluğuna benzer ise de genelde tacir olan yüklenici, iş sahibinin işçisi olmayıp ve işçi çalıştırması nedeniyle işveren durumunda olup iş sahibine karşı bağımsızdır[11].

b. İş Sahibi

İş sahibi, inşaat sözleşmesinde ödemeyi taahhüt ettiği bedel karşılığında bir inşaatın meydana getirilmesi işini karşı tarafa tevdi eden gerçek veya tüzel kişi ya da kişilerdir. İster gerçek kişi isterse tüzel kişi olsun bunlardan herhangi birine üstünlük veya ayrıcalık tanınmamıştır[12].

Bazı durumlarda yüklenici iş sahibi olabilmektedir. Örneğin, sözleşmede yüklenicinin işi bizzat ifa etme zorunluluğu bulunmayan durumlarda yüklenici konumunda olan kişi işi bir başka yükleniciye ifa ettirebilir. Bu durumda yüklenici işi bir başka yükleniciye ifa ettirmesi nedeniyle ilk yüklenici iş sahibi konumuna geçmektedir. İlk sözleşmeye göre asıl yüklenici konumunda olan yüklenici ikinci bir sözleşme ile iş sahibi konumuna geçmektedir. Burada karşımıza asıl yüklenici ve alt yüklenici kavramları ortaya çıkmaktadır.

Kamu kurumları ile ilgili inşaat işlerinde, inşaatı yaptıran kurum, iş sahibi tarafı olacaktır. Sözleşmenin taraflarından birisi iş sahibi sıfatıyla o kamu kuruluşunun kendisi yani tüzelkişiliğidir. Sözleşme yapma yetkisi ilgili kurumun en üst makamına aittir. Ancak, uygulamada en üst makamın verdiği yetkiyle alt makamlardaki kimseler tarafından da imzalanmakta ve üst makamca onaylanarak işleme geçerlilik kazandırılmaktadır[13].

4. İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN GÖRÜNÜM ŞEKİLLERİ

a. Eser Sözleşmesi​​​​​​

Eser sözleşmesi, TBK m.470’de, “yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşme” olarak tanımlanmıştır. Dolayısıyla eser sözleşmesi kanunda düzenlenen tipik bir sözleşme iken, inşaat sözleşmesi kanunda düzenlenmeyen atipik bir sözleşmedir. Eser kavramından anlaşılması gereken, insan emeğinin ürünü olarak bir bütünlük arz eden, maddi veya gayrimaddi nitelikte olup olmadığına bakılmaksızın ekonomik değeri olan, borçlunun da üstlenilen sonucu meydana getirmede yeterli olabileceği varlıklardır[14].

Bir eser meydana getirme unsuru, her iki sözleşmede de benzerlik gösterse de inşaat sözleşmesinde meydana getirilecek eser yapılacak inşaat sonucu ortaya çıkan maddi nitelikte bir eser olup, eser sözleşmesinde ise sözleşmenin konusu maddi veya gayrimaddi nitelikteki eserler oluşturabilir.

Sözleşmenin niteliğinin ani edimli mi yoksa sürekli edimli mi olduğu tartışması açısından, eser sözleşmesi kural olarak ani edimli bir sözleşme iken, inşaat sözleşmesi Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı gereği, ani-sürekli edim karmaşığı bir borç ilişkisi doğurmaktadır[15] [16].

b. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi de TBK’da açıkça düzenleme alanı bulmamakla birlikte inşaat sözleşmesi gibi atipik sözleşmedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi, kendi arsasına yaptıracağı inşaata ilişkin herhangi bir nakit sağlaması gerekmeksizin arsasından belirli payları devretmesi karşılığı müteahhidin de inşa edeceği yapıda bağımsız bölümlere sahip olabilmekte ya da bunlar üzerinde tasarrufta bulunmak suretiyle aynı zamanda kendisine kazanç sağlama imkânı bulunmaktadır. Dolayısıyla arsa sahibi arsasını, müteahhit ise teşebbüs gücünü ortaya koymaktadır. Bu bağlamda arsa sahibinin maliki bulunduğu arsa üzerinde, müteahhidin yapacağı bütünlük arz eden binadaki bağımsız bölümlerin teslimi karşılığında, müteahhide arsasının belirli paylarını devretmeyi üstlendiği bir sözleşmedir[17].

c. Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesi

Gelir paylaşımlı inşaat sözleşmeleri, inşaat sözleşmesi ile benzerlik gösterse de, gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesinde farklı olarak yüklenici, eseri meydana getirme borcunun karşılığı olarak arsa payı almamakta, eserin bitiminden sonra oluşacak bağımsız bölümlerin satış gelirlerinden pay almaktadır. Gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi ile inşa edilecek yapının satışını ya iş sahibi yapmakta ya da bu konuda yükleniciye temsil yetkisi vermektedir. Örneğin; iş sahibinin tayin edeceği arazi üzerinde 20 dairelik bina inşa edecek olan yüklenici daireleri paylaşmak yerine bunların satışını da üstlenerek elde edilen geliri iş sahibi ile paylaşmaktadır. Günümüzde değişen koşullar neticesinde meydana gelen gelir paylaşımlı inşaat sözleşmeleri ilk olarak Toplu Konut İdari Başkanlığı’nın satış, devir, intikal, kiraya verme, trampa, sınırlı ayni hak tesisi ve arsa satışı karşılığı gelir paylaşımı ihale yönetmeliği kapsamında uygulamaya geçmekle birlikte daha sonra özel hukuk kişilerinde uygulanmaya başlamıştır[18]. Yargıtay kararlarında da benzer biçimde tanımlanmaktadır.

“…arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, yüklenicinin finansını kendisi sağlayarak arsa maliklerine ait arsa üzerine bina yapımı işini yükümlendiği, arsa malikinin ise bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşmelerdir”[19] [20] [21].

II. BÖLÜM

A. İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN ÖZELLİKLERİ VE HUKUKİ NİTELİĞİ

1. İki Tarafa Borç Yükleyen Bir Sözleşme Olması

İnşaat sözleşmesinin kurulmasıyla tarafların her ikisine de borç yüklenmektedir. İnşaat sözleşmesiyle yüklenici, yapının yapılması ve teslim etme borcu altına girmesi, iş sahibinin de yapının yapılması ve teslim edilmesi akabinde bedel ödeme borcu altına girmektedir. Söz konusu bu iki edimin mübadelesi neticesinde taraflar arasındaki sözleşmenin; tam iki taraflı, karşılıklı borç yükleyen sözleşme olduğu görülecektir. O halde müteahhidin inşaatı yapma borcu ile arsa sahibinin arsa payının devri (bedel) borcu karşılıklılık ilişkisi içerisindedir[22].

Her iki tarafında birbirlerine karşı hem alacaklı hem borçlu olması nedeniyle inşaat sözleşmesi tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir[23].

2. Atipik (İsimsiz) Sözleşme Olması,

Türk borçlar hukukuna hâkim olan en temel ilkelerden birisi sözleşme serbestîsi ilkesidir. Bunun bir sonucu olarak sözleşmeler, Türk hukukunda, kanunda düzenlenmiş olup olmamasına göre ikiye ayrılmaktadır. Kanunda düzenlenmiş olan sözleşmelere tipik (isimli) sözleşmeler, kanunda düzenlenmemiş olan sözleşmelere ise atipik (isimsiz) sözleşmeler denilmektedir. Bir sözleşmenin tipik sözleşme olarak kabul edilebilmesi için en azından tarafların hak ve borçlarının mevzuatta düzenlenmiş olması gerekmektedir. Yoksa sözleşmenin en azından tarafların hak ve borçları düzenlenmeden yalnızca isminin kanunda yer almış olması onu tipik bir sözleşme haline getirmez. Yalnızca isminin kanunda zikredilmiş olması ve en azından tarafların hak ve yükümlülüklerine kanunda yer verilmemiş olması nedeniyle kat karşılığı inşaat sözleşmesi atipik bir sözleşmedir[24].

İnşaat sözleşmesinin tanım başlığında da belirttiğimiz üzere inşaat sözleşmesi mevzuatta özel olarak düzenlenmemiş olup, eser sözleşmesi niteliğindedir. Diğer bir ifade ile inşaat sözleşmesi, sözleşme özgürlüğü kapsamında yer alan sözleşmelerdendir.

Sözleşme özgürlüğü borçlar hukukunun temel kurallarından olup, geniş bir kavram ifade etmekte; tarafların sözleşme yapma ve içeriğini belirleme, akdin hangi tipte yapılacağını seçme, kendisiyle sözleşme yapılacak kişiyi seçme, sözleşmeyi ortadan kaldırma veya değiştirme, hangi şekilde yapılacağını seçme özgürlükleri olarak karşımıza çıkmaktadır. Sözleşme özgürlüğü sınırsız değildir, sözleşme ile veya idari bir tedbir yahut kanun ile (özellikle TBK m.26,27 hükümleri ile) sınırlandırılarak tarafların sözleşme yapma mecburiyeti kabul edilebilir[25].

İnşaat sözleşmesi TBK’da özel olarak düzenlenme alanı bulmaması nedeniyle sözleşmeyi isimsiz sözleşmeler sınıfında değerlendirilmesine sebep olmaktadır[26]. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun görüşü de sözleşmenin TBK’da tanımlanmamış olduğu dolayısıyla inşaat sözleşmesinin isimsiz sözleşmeler grubunda olduğu, sözleşmenin bünyesinde eser sözleşmesinin unsurlarını barındıran bir karma sözleşme niteliği taşıdığı da vurgulanmaktadır[27] [28].

3. Karma Bir Sözleşme Olması

İnşaat sözleşmesi mevzuatta açıkça düzenlenme alanı bulmamakla birlikte birçok sözleşme ile benzerlik göstermektedir. Doktrinde bu tip karma sözleşmelerdeki boşlukların hangi hukuk kuralının uygulanacağı noktasında farklı görüşler bulunmaktadır. Sözleşmedeki boşluğun, taraf menfaatleri gözetilerek şartın ve durumun özellikleri esas alınarak kıyas yoluyla ve boşluğun hâkim tarafından doldurulması suretiyle giderileceği baskın görüştür[29].

4. Ani-Sürekli Edim Karmaşığı Bir Borç İlişkisi Doğurması

Doktrinde inşaat sözleşmesinin ani edim mi yoksa sürekli edim mi günümüzde hala tartışma konusudur. Sözleşmenin ani edim ve sürekli edim olarak ikiye ayrıldığında dikkat edilmesi gereken, edim sonucunun, yani alacaklının ifaya olan menfaatinin bir anda mı yoksa bir sürece yayılarak mı gerçekleştiğidir. Eğer alacaklının menfaati edimin ifa edildiği anda gerçekleşiyor, edimin ifasına kadar geçen sürenin alacaklının menfaatine bir etkisi olmuyorsa, bu durumda sözleşme anî edimli sözleşme olarak nitelendirilir. Aksi durumda ise, yani alacaklının menfaati yalnızca edimin ifası aşamasında değil, aynı zamanda edimin ifasına kadar olan sürece de yayılmışsa; sözleşme, sürekli edimli olarak nitelendirilir. Doktrinde kabul gören görüşe bağlı olarak özellikle sözleşmenin sona ermesi noktasında farklı hukuki sonuçlar meydana çıkmaktadır. Nitekim kat karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli olarak değerlendirildiğinde borçlunun temerrüdü nedeniyle sözleşmenin sona ermesi durumunda, sözleşme geçmişe etkili olarak ortadan kalkar ve yüklenici, o ana kadar yaptığı yapı bedelini sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak geri isteyebilecektir. Sürekli edimli olarak değerlendirildiğinde ise iş sahibi sözleşmeyi sona erdirmesi ileriye etkili sonuç doğuracak olup, yüklenici tarafından yerine getirilmiş olan kısım tarafından yüklenici ifa yükümlülüğünü yerine getirmiş olacaktır. Doktrindeki tartışmalar gerek kat karşılığı inşaat sözleşmesinde gerek inşaat sözleşmesinde gerekse eser sözleşmelerinde yapının bir kısmının tamamlandığı durumlarda iş sahibinin sözleşmeyi sona erdirmesi nedeniyle yüklenicinin yaptığı işin karşılığı bedel yerine arsa payını talep edip edemeyeceği noktasında toplanmaktadır[30].

5. Rızai Bir Sözleşme Olması

İnşaat sözleşmesi, sözleşme serbestisi ilkesi gereği, tarafların karşılıklı irade beyanlarının örtüşmesi suretiyle meydana gelmesi nedeniyle rızai bir sözleşmedir[31]. Buradaki önemli tarafların, sözleşmenin esaslı unsurları yönünde irade beyanlarının örtüşmesidir. Esaslı unsurlarda tarafların beyanlarının örtüşmesi ile sözleşme kurulmuş olur. Esaslı unsurlar dışında kalan yan unsurların sözleşmenin kurulması noktasında bir önemi yoktur. Yan unsurlarda çıkacak olan ihtilaflarda karma sözleşme başlığında değinildiği üzere, taraf menfaatleri gözetilerek şartın ve durumun özellikleri esas alınarak ihtilaflar hâkim tarafından çözümü kavuşturulacaktır.

6. Tapu Kütüğüne Şerh Edilebilir Olması

Gerek arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde gerekse kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde Tapu Sicil Tüzüğü’nün 55/b-c maddesi gereğince tapu kütüğüne şerh edilebilmektedir. İnşaat sözleşmelerinin tapu kütüğüne şerh edilmesi, arsa malikinin veya iş sahibinin sözleşme konusu taşınmazı üçüncü kişilere devretmesi halinde, yüklenicinin sözleşmenin kurulması ile doğmuş olan kişisel haklarını yeni malike karşı ileri sürebilmesini sağlamaktadır. Bu bağlamda sözleşmenin tapu kütüğüne şerh edilmemesi halinde borç ilişkisinin nispiliği ilkesi uyarınca yeni malikin eski malik ile yüklenici arasında yapılan sözleşme ile bağlı olmayacağı ve kendisine karşı mülkiyeti devir talebinin ileri sürülemeyecektir. Nitekim inşaat sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh edilmesi ile birlikte iş sahibinin (malikin) taşınmazı üçüncü kişileri devretmesi halinde üçüncü kişilerin taşınmazı satın alırken iyi niyet iddiasını bertaraf etmektedir. Böylece taşınmazı satın alacak yeni malik tapu kütüğünde şerh edilmiş sözleşmeyi görmesi ve ileride doğabilecek sorunlara ilişkin böyle bir sözleşmeden haberdar olmadığını iddia edemeyecektir[32].

III. BÖLÜM

A. İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE ŞEKİL ŞARTLARI

İnşaat sözleşmesi, şekil şartlarına uygun olmadığı için geçersiz olması, inşaat yapım sözleşmesinin fiilen hayata geçirildiği ve tarafların edimlerini ağırlıklı oranda yerine getirildiği durumlarda geçersiz olan inşaat sözleşmesi geçerli olacaktır.

İnşaat sözleşmesi adi yazılı şekilde yapılmış olsa bile, yüklenici edimini yani eseri (binayı) meydana getirme borcunu tamamen veya reddedilemeyecek oranda yerine getirmesi halinde, iş sahibi, artık bu sözleşmenin geçersizliğini ileri süremeyecektir. Zira böyle bir nedene dayanarak sözleşmenin geçersizliğine dayanan iş sahibi Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) m.2’de tanımlanan “bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz” kuralına aykırı düşecektir.

Diğer yandan inşaat sözleşmesinde yüklenicinin edimine karşılık iş sahibince karşılığı bedel olarak kararlaştırılmış olmasına rağmen yüklenici tarafından yapılan binada bir payının tapuda yükleniciye devredilerek iş sahibi edimini yerine getirmiş ise başlangıçta geçersiz olan sözleşme geçerli hale gelecektir. Nitekim karma nitelikteki inşaat sözleşmesi biçim koşuluna bağlı değildir.

Gerek edimlerin karşılıklı olarak tümüyle veya önemli ölçüde yerine getirilmesi, gerekse şekil koşuluna uyulmadan yapılan sözleşmeye rağmen, yüklenici tarafından ifa edilen, yapılan binaya karşılık iş sahibinin, yapılan binanın bir kısmının veya payının tapuda yükleniciye geçirilmesi halinde şekil eksikliğinin ileri sürülmemesi kuralı Yargıtay İBBGK ‘da benimsenmektedir[33].

Diğer yandan bir sözleşmenin taraflarından birinin o sözleşmenin ifa olunacağı hususunda o günü kadar süre gelen davranışları ile karşı tarafa tam bir güvence vermiş ve karşı taraf da sözleşmenin yerine getirileceği inancına iyi niyetle bağlanarak kendisine düşen edimleri yerine getirmiş ise, artık sözleşmenin şekil yönünden geçersizliğini ileri sürmek hakkın kötüye kullanılması niteliğini taşıyacaktır. Bu husus yasal himayeden yoksun kalır[34].

B. İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE TARAFLARIN ASLİ BORÇLARI

1. Yüklenicinin Borçları

a. İnşaatı Yapma Borcu

Yüklenicinin inşaatı yapma borcu TBK ‘nun m.471/3 ‘de düzenlenmiştir[35]. Sözleşme çerçevesinde yüklenici sözleşmede belirtilen hususlar dairesinde yapıya yapma yükümlülüğü bulunmaktadır. Yüklenici yapıyı kendisi yapabileceği gibi kendi kontrolünde bir başkasına da yaptırma imkânı bulunmaktadır.

Yüklenici sözleşme kapsamında belirlenen işi kendi kontrolünde bir başka üçüncü kişiye yaptıramadığı durumlarda vardır. Örneğin, tarihi bir yapının restorasyonu gibi özel bilgi ve beceri gerektiren iş sahibi tarafından iş verilirken yüklenicinin özgeçmişinin bu işi yapabileceği yönünde kanaat oluşması nedeniyle işi ehline vermektedir. Bu bağlamda yüklenici sözleşme kapsamında almış olduğu işi kendi kontrolünde bir başkasına yaptıramayacaktır. Bizzat kendisi ifa etmesi gerekmektedir[36].

Nitekim günümüzde, bina inşaatının tamamının bizzat yüklenici tarafından inşaatın yapılması mümkün değildir. Çoğu zaman iş gücü ve uzmanlık yeterli olmamaktadır. Binanın bir bütün olarak meydana gelebilmesi için, cam, doğrama, elektrik, su, sıva gibi uzmanlık gerektiren işlerin yardımcı kişilerce yapılması gerekmektedir. Müteahhidin işi bizzat yapmayı üstlenmesi, sadece kendisinin yapacağı anlamına gelmeyip bu durum yardımcı kişi çalıştırmasına engel teşkil etmemektedir. Müteahhit işi yaparken usta, çırak gibi yardımcı kişiler çalıştırabilir. Bu kişilerle yüklenici arasında bağlılık hizmet sözleşmesinden kaynaklanmaktadır[37].

b. İşe Zamanında Başlama ve Devem Etme Borcu

Yüklenici, inşaat sözleşmesinin yapılmasından sonra gerekli izinlerin alınması akabinde gecikmeye sebep olmayacak şekilde makul bir sürede işe başlamak ve sözleşme kapsamında belirlenen süre içerisinde yapıyı bitirmekle yükümlüdür.

Yüklenicinin asli borcu eseri inşa etmek ve tamamlamak olduğu için işe başlamayı ötelemesi veya işe başlamış olmasına rağmen yavaş ilerlemesi arsa sahibi açısından ifayı isteme hakkı doğurmamaktadır. İnşaatın sözleşmede belirlenen süre içerisinde gerçekleştirilmesinin mümkün olmadığının ortaya çıkması halinde TBK m.473/1 (eBK m.358/1) hükmü uygulanacak, arsa sahibi teslim tarihini beklemeden sözleşmeden dönme hakkını kullanabilecektir[38].

c. Sadakat ve Özen Borcu

Basiretli bir yüklenici, yüklendiği işi sadece sözleşmeye uygun değil, tüm teknik yönleriyle de özen göstererek yerine getirmekle yükümlüdür. Nitekim yüklenicinin sadakat ve özen borcu TBK m.471‘de açıkça düzenlenmiştir. Anılan kanun maddesinin birinci ve ikinci fıkrasında; “yüklenici, üstlendiği edimleri işsahibinin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle ifa etmek zorundadır. Yüklenicinin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alandaki işleri üstlenen basiretli bir yüklenicinin göstermesi gereken meslekî ve teknik kurallara uygun davranışı esas alınır.” Şeklinde düzenlenerek yüklenicinin bu hususta gerek sözleşmede belirlenen hususlarda gerekse tüm teknik yönünden yapının inşasında gerekli sadakat ve özeni göstermekle yükümlüdür[39].

Yüklenici özen yükümlülüğü gereğince, kanunda ve sözleşmede belirtilen hususlara riayet edecek, sözleşmeye aykırı imalatta bulunmayacak, eseri teknik şartnamelere, imar mevzuatına uygun olarak meydana getirecektir. Bu kapsamda yüklenicinin komşu taşınmazlara ve alt yapı tesislerine zarar vermesi, iş güvenliği mevzuatına aykırı davranması da sadakat ve özen yükümlülüğüne aykırılık teşkil edecektir. Yüklenici; sadakat ve özen yükümlülüğü gereğince, inşaatı sözleşmeye uygun olarak tamamlamanın yanı sıra arsa sahibinin her türlü yararını gözetmek ve zarara uğramasına sebep olabilecek durumları engellemek zorundadır. Yüklenicinin sadakat ve özen borcu sözleşmenin kurulmasından itibaren başlayan bir yükümlülüktür[40].

d. İnşaatı Teslim Borcu

İnşaat sözleşmesinde yüklenici, inşa ettiği yapı eserini yapı sahibine teslim etmek borcu altındadır. Dolayısıyla, yüklenicinin yalnızca yapı eserini inşa etmiş olması yeterli değildir. İnşa edilen yapı eserinin teslim edilmesi gerekmektedir. İş sahibi açısından eserin inşası tek başına bir anlam ifade etmez. Bunun tamamlayıcısı olarak yapı eserinin teslimiyle birlikte borç ifa edilmiş, yapı sahibi de sözleşmeden beklediği menfaati elde etmiş olur[41].

Eserin tesliminden maksat, eser üzerindeki tasarruf yetkisinin yüklenici tarafından ifa amacıyla yapı sahibine geçirilmesidir. Dolayısıyla teslimin mümkün olabilmesi için yapı eserinin tamamlanmış olması gerekir. Aksi takdirde yapı sahibi eseri teslim almaktan kaçınabilir. İnşaat sözleşmelerine konu olan yapının kullanılabilmesi için imar mevzuatından kaynaklanan bazı belge ve izinlerin (yapı kullanma izni vs.) temin edilmesi gerekmektedir. Uygulamada genellikle söz konusu izinlerin yüklenici tarafından alınacağı ve yapının kullanılmaya elverişli biçimde teslim edileceği sözleşmede kararlaştırılmaktadır. Şu hâlde yüklenicinin yapıyı tamamlamasına rağmen gerekli izinleri alamaması durumunda teslimden bahsedilemez. Zira bu durumda gerekli belge ve izinlerin alınması, eseri tamamlama borcunun bir parçasıdır[42].

e. Ayıba Karşı Tekeffül Borcu

İnşaat sözleşmelerinde, yapının ayıpsız olarak meydana getirilmesini sağlama borcu yüklenicinin asli edim yükümlülüğü kapsamında ve yapıyı teslim borcunun tamamlayıcısı niteliğindedir. Bu bağlamda yüklenici sözleşmede açıkça kararlaştırılan ve çeşidi ile kullanım amacına uygun vasıflara haiz bir eser meydana getirmek ve bu eseri iş sahibine teslim etmekle yükümlüdür. Yüklenicinin ayıpsız yapının teslimi konusundaki asli edim yükümlülüğünün ihlali ayıba karşı tekeffül sorumluluğunu doğurmaktadır[43].

Yüklenicinin meydana getirdiği yapı, sözleşmede kararlaştırılan nitelikleri taşımayan ayıplı bir yapı ise yüklenici edim borcuna aykırı bir davranış içindedir. Bu halde ayıplı bir ifa söz konusu olup sözleşmenin gereği gibi yerine getirilmediğinden söz edilebilir. Ayıba karşı tekeffül borcu yükleniciye asli borcunu gereği gibi yerine getirmemesi halinde bir garanti yükümlülüğü yüklemekte olup bu yükümlülük kurtuluş kanıtı getirme imkânı olmaksızın yüklenicinin sorumlu tutulması sonucunu doğurmaktadır[44].

İnşaat sözleşmesinin atipik bir sözleşme olduğunu eser sözleşmesi ile aynı özellikleri taşıması nedeniyle eser sözleşmesinin özelliklerini taşıdığını yukarıda belirtmiştik. Bu bağlamda eBK m.359 vd. hükümlerinde “ayıp” terimi yerine “kusur” terimi kullanılmaktaydı. Yeni TBK ile gelen düzenlemede m.474 vd. hükümlerinde “ayıp” terimi kullanılmıştır.

Yapının ayıplı olması durumunda iş sahibi sözleşmeye uygun olarak meydana getirilmeyen eseri teslim almaktan kaçınabilir; bu durumda iş sahibi alacaklı temerrüdüne düşmeyecektir. Bunun yanında iş sahibi, yükleniciyi borçlu temerrüdüne düşürmek suretiyle TBK m.123[45] vd. hükümlerine başvurabilir. Ancak iş sahibinin TBK m.475[46] bağlamında eserdeki ayıpların eseri kullanamayacağı veya kabul etmesinin kendisinden beklenemeyeceği derecede önemli olmaması halinde ifayı reddetme imkânı bulunmamaktadır[47].

Ayıplı ifadan kaynaklı sorumluluk düzenine eserin iş sahibince teslim alınması ile geçilir. Bu halde iş sahibi yükleniciye karşı TBK m.123 vd. hükümlerine gidemez. Ancak iş sahibi ayıplı ifa nedeniyle kendisine tanınan seçimlik hakkını ayıbın giderilmesi yönünde kullanır ve yüklenici ayıbı giderme borcunu yerine getirmede temerrüde düşerse yükleniciye karşı TBK m.123 vd. hükümlerine gidebilecektir. İş sahibi aynı zamanda muayene ve ihbar yükümlülüklerini yerine getirmiş, TBK m.475’daki şartlara göre ayıplı işi reddetmiş ya da tamirini talep etmiş olmak kaydıyla TBK m.97[48] kapsamında edimin borca uygun olarak ifa edilmesine kadar kendi edimini ifadan kaçınabilir.

2. İş Sahibinin Borçları

a. Bedel Ödeme Borcu

Türk Borçlar Kanununda, İsviçre Borçlar Kanunu (OR) ‘da yer alan “karşılık” ifadesinden farklı olarak “bedel” kavramı kullanılmıştır. Bedel yüklenicinin eseri eksiksiz tamamlama ve teslim etme borcunun karşılığıdır. Eser sözleşmesinde olduğu gibi inşaat sözleşmelerinde de inşaatın yapımı karşılığında bir bedelin ödenmesi gerekmektedir. Bu bedel çoğunlukla paradır. Bu bedel TBK m.99[49] doğrultusunda Türk Lirası veya sözleşmede belirlenmiş ise yabancı bir para birimiyle ödeme yapılabiliyordu. Ancak kanaatimce 1567 Sayılı Türk Parasını Koruma Kanunu ve 16 Kasım 2018 tarih 30597 sayılı Resmi gazetede yayımlanan “Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlişkin Tebliğ (Tebliğ No:2008-32/34)’de Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ (Tebliğ No:2018-32/52)” kapsamında kalacağını dolayısıyla sözleşmede bedelin Türk Lirası olarak belirlenmelidir[50].

İş sahibinin aslî edim yükümünü ve eser sözleşmesinin zorunlu unsurunu teşkil eden ücret ödeme borcu, genellikle taraflarca sözleşmede belirlenir. Sözleşmenin kurulmasında zorunlu olan husus tarafların, yükleniciye bedel ödenmesi konusunda anlaşmalarıdır. Bunun dışında açıkça bedelin kararlaştırılmış olması gerekmez.

İnşaat sözleşmesinde taraflar ücreti iki şekilde belirleyebilmektedir. Bunlar götürü ücret, yaklaşık (değere göre) ücrettir.

Tarafların aralarında bir bedel öngörmeleri halinde, eser karşılığında ödenecek ücretin önceden ve kesin olarak belirlenmesidir. Yüklenici ile iş sahibinin aralarında önceden ve sabit bir bedel kararlaştırmaları halinde TBK m.480[51] uyarınca götürü bedelden söz edilir[52].

Taraflar arasında ücretin miktarı konusunda bir anlaşma bulunmadığı takdirde, yapının yapıldığı yer ve zamanda yapının değerine ve yüklenicinin giderlerini bakılarak TBK m. 481[53] gereğince belirlenir.

Sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadıkça, iş sahibinin ücret ödeme borcu, eserin teslimi anında muaccel olur[54].

Yüklenicinin yükümlerini ağır kusuruyla veya gereği gibi ifa etmemesi dışında eser sözleşmesinden doğan alacakları, muacceliyet tarihinden itibaren beş yıl içinde zamanaşımına uğrar. Eser parça parça teslim edildikçe ücretin ödenmesi kararlaştırılmış ise, her kısmın ücreti o kısmın teslim edildiği tarihte muaccel olur.

b. İş Sahibinin Diğer Yükümlülükleri Yerine Getirme Borcu

İş sahibinin inşaat sözleşmesinde yükümlülüklerinin kapsamı bedel ödeme borcu ile sınırlı değildir. İş sahibinin asli borcu olan bedel ödeme borcunun yanında bir takım yan yükümlülükleri, koruma yükümlülükleri ve yerine getirmesi gereken külfetler de bulunmaktadır. Bunlar, çoğunlukla sözleşmeden doğan güven ilişkisinin bir gereği olarak yerine getirilmesi gereken yükümlülüklerdir. Yapma borcunun ifasının zamana yayılmış olması ve birçok kişinin işe dâhil olması sebebiyle, iş sahibi genel olarak, iş birliği yapma yükümlülüğü altındadır. İş sahibinin bu yükümlülüğü, “arsanın teslimi, yüklenicinin ediminin tespiti ve somutlaştırılması, yükleniciler arasında koordinasyonun sağlanması, malzemelerin sağlanması, denetleme yükümlülüğü, zararı önleme yükümlülüğü” vb. kapsamaktadır. Söz konusu yükümlülüklerden bazıları sözleşme konusu edimin ifasından öncesi için aranırken, bazıları da edimin ifası esnasında ortaya çıkar. Sözleşmede beklenen amaca ulaşılabilmesi için bu yükümlülüklerin yerine getirilmiş olması gerekir. İş sahibinin yükümlülüklerine uyumaması sebebiyle inşaatın meydana getirilmesi imkânsız hale gelirse, yüklenici, yaptığı işin değerini ve bu değere girmeyen giderlerini isteyebilir ve kusuru sebebiyle tazminat ödeme yükümlülüğü altına da girebilir[55].

IV. BÖLÜM

C. SÖZLEŞMENİN SONA ERMESİ

İnşaat sözleşmesi tipik olmaması atipik yapıda olması nedeniyle hüküm ve sonuçlarının eser sözleşmesinin sona ermesi sonuçlarıyla birlikte incelenecektir.

1. Sözleşmenin İfa İle Sona Ermesi

Sözleşmenin ifa ile sona ermesi, bir sözleşme için olağan sona erme hâllerindendir. Borçlar Kanununda her ne kadar ifa tanımı yapılmamış olsa da sözleşmenin ifasından maksat, borçlanılan edimlerin karşılıklı tam ve doğru bir surette yerine getirilmesidir. Yani tarafların sözleşmenin kurulmasından umdukları menfaatin gerçekleşmesi gerekmektedir.

2. Sözleşme Başlangıcında Belirlenen Yaklaşık Bedelin Aşılması

Yüklenici ile önceden yaklaşık olarak tahmin edi­len keşif bedelinin (masraf tahmininin), iş sahibinin kusuru olmadan aşırı ölçüde aşılması halinde, iş sahibinin gerek eserin meydana getirilmesi esnasında gerek meydana getirildikten sonra sözleşmeden dönme hakkı vardır. TBK m.484’e göre, "İşsahibi, eserin tamamlanmasından önce yapılmış olan kısmın karşılığını ödemek ve yüklenicinin bütün zararlarını gidermek koşuluyla sözleşmeyi feshedebilir".

3. Eserin Beklenmedik Halde Yok Olması

TBK m.483/I’e göre; “Eser teslimden önce beklenmedik olay sonucu yok olursa iş sahibi, eseri teslim almada temerrüde düşmedikçe yüklenici, yaptığı işin ücretini ve giderlerinin ödenmesini isteyemez. Bu durumda malzemeye gelen hasar, onu sağlayana ait olur”. Anlaşılacağı üzere teslimden önce beklenmedik bir olay sonucu (kazara) yok olursa, iş sahibi onu teslim almakta temerrüde düşmüş olmadıkça, yüklenici ne yaptığı işin ücretini ne de giderlerin öden­­mesini isteyemez.[56].

4. İfanın İmkânsızlaşması

Yapının tamamlanması sırasında iş sahibince beklenmedik bir olay olması nedeniyle yüklenici tarafından yapının tamamlanması imkânsızlaşırsa yüklenici yapının o zamana kadarki yapmış olduğu harcamaları ve giderleri isteme hakkına sahip olacaktır[57].

Yüklenicinin yapıyı tamamlamasının imkânsızlaşması iş sahibinin kusuru nedeniyle oluşmuş ise yüklenici o zamana kadarki yapmış olduğu ve giderler haricinde birde tazminat isteme hakkı doğacaktır[58].

Diğer bir husus ise iş sahibi, yapılacak işle ilgili kişisel özelliklerini göz önüne alarak seçmiş olduğu yüklenicinin ölümü veyahut yüklenicinin kusuru olmaksızın eseri tamamlama yeteneğinin kaybetmesi durumunda sözleşme sona erecektir[59]. Bu durumda iş sahibi yapının tamamlanan kısmından yararlanmak isterse yapı o haliyle kabul etmek ve tamamlanmış kısma gelen bedelini vermekle yükümlüdür[60].

V. SONUÇ

İnşaat sözleşmesi her ne kadar TBK’da düzenlenen özel borç ilişkileri arasında yer almasa da genel anlamda eser sözleşmesi niteliğinde olması nedeniyle eser sözleşmesi ile tanımlanmaktadır. Bu kapsamda bir eser meydana getirmek maksadıyla iki tarafın bir araya gelerek yüklenicinin eser meydana getirmeyi, iş sahibinin ise yüklenici tarafından meydana getirilen esere ilişkin yükleniciye bir bedel ödemeyi üstlenmektedir. İnşaat sözleşmesinin kurulabilmesi için yüklenici ve iş sahibinin olması ve yüklenici ile iş sahibinin arzu ettikleri bir zeminde anlaşma sağlamaları ile ortaya çıkacaktır. Böylelikle TBK’nun Md.1-1 hükmü gereği sözleşme tarafların birbirine uygun karşılıklı açıklanan iradeleri ile kurulmuş olacaktır. TBK Md. 1-2 gereği açıklanan iradenin açık veya örtülü olmasının bir önemi yoktur. Ancak tarafların birbirlerine karşı iddia edeceği hak ve menfaatler bakımından açık-yazılı yapılması tarafların hak ve menfaatlerini koruyacaktır. Sözleşmenin kurulması ile yükleniciye anlaşmaları çerçevesinde yapının inşası ve iş sahibine teslimi yükümlülüğü, iş sahibinin ise bunun karşılığında yükleniciye bir bedel verme yükümlülükleri ortaya çıkacaktır.

Eser sözleşmesi kanunda düzenleme alanı bulması nedeniyle tipik bir sözleşme olmasına karşın inşaat sözleşmesi atipik sözleşme niteliğindedir. İnşaat sözleşmesi karşımıza eser sözleşmesi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi, benzer şekillerde de çıkabilmektedir. İnşaat sözleşmesinde, meydana getirilecek eser inşaatın yapılmasıyla meydana geleceği için maddi bir nitelik taşır. Eser sözleşmesinde ise eserin konusu maddi olabileceği gibi gayrimaddi nitelikte de olabilmektedir. İnşaat sözleşmesi, tarafların birbirine uygun iradeleri ile anlaşmaları sonucu rızai bir nitelik taşımakta ve her iki tarafa borç yüklemektedir. Kanunda eser sözleşmesi gibi özellikle belirtilmediği için atipik (isimsiz) sözleşmeler arasında yer alır. İnşaat sözleşmesi karşımıza benzer tipik-atipik şekillerdeki sözleşmeler ile çıkması nedeniyle de karma sözleşme niteliği taşımaktadır. İnşaat sözleşmesinin kurulmasıyla genellikle iş sahibi adına kayıtlı olan arsa üzerine yapılacak inşaatın süreçlerinin takibi için arsa tapusu yükleniciye devredilebilmektedir. Arsayı tapuda üzerine alan yüklenici tüm bu süreçleri yürüterek inşaatın bitirilerek anlaşma çerçevesinde iş sahibine düşen yerlerin tapuda tekrar devri yapılmaktadır. Ancak böyle bir sürecin iş sahibi yönünden farklı sakıncaları ortaya çıkmaktadır. Dolayısıyla iş sahibini gerek yükleniciye karşı gerekse kötü niyetli 3. Kişilere karşı korunması gerekmektedir. Diğer yandan ise iş sahibinin tapuya yükleniciye devretmeyip kendi üzerinde kalarak yüklenicinin süreçleri yürüttüğü durumlarda arsa sahibi veya iş sahibinin tapuya bir başka 3. Kişilere devretmesi halinde ise yüklenicinin sözleşmenin kurulması ile doğmuş olan veyahut sözleşme neticesinde doğacak haklarının korunması gereklidir. Bu kapsamda gerek yüklenici gerekse iş sahibinin bu durumlarda haklarını 3. Kişilere karşı ileri sürebilmeleri amacıyla yapılan inşaat sözleşmesinin Tapu Sicil Tüzüğünün 55/b-c maddesi gereğince tapu kütüğüne şerh edilmesi ile yaşanacak mağduriyetlerin önüne geçilebilmektedir. İnşaat sözleşmesi biçim şartlarına uygun yapılmadığından bahisle geçersizliği iddia edilse de tarafların edimleri ağırlıklı bir şeklide meydana getirdiği durumlarda başta geçersiz olan sözleşme geçerli hale gelecektir. Yani sözleşme adi yazılı bir şekilde yapılmış ise de yüklenici eseri meydana getirme borcunu tamamı olmasa da önemli ölçüde meydana getirmiş ise iş sahibi artık sözleşmenin geçersizliğini ileri süremeyecektir.

İnşaat sözleşmesinde tarafların ortak iradelerinin açıklanarak kurulan sözleşme ile taraflara yükümlülüklerinin yanında bir takım borçlarda yüklenmektedir. Bu kapsamda yükleniciye inşaatı yapma borcu, gecikmeye mahal vermeden işe zamanında başlama ve devam etme borcu, sadakat ve özen borcu, inşaatı teslim borcu ve ayıba karşı tekeffül borçları doğmaktadır. İş sahibinin ise yüklenici tarafından eksiksiz tamamlama ve teslim etme borcuna karşılık bedel ödeme borcu bulunmaktadır.

İnşaat sözleşmesi, sözleşmede belirtilen hususların eksiksiz ve tastamam halde ifa edilmesi ile sözleşme sona erecektir. Bunun yanında sözleşme başlangıcında belirlenen yaklaşık bedelin aşılması durumunda da sözleşme taraflardan birinin iradeleri ile sona erecektir. Her ne kadar yüklenici, basiretli bir tacir olarak alacağı işin tüm masraflarını düşünmek durumunda ise de günümüzde yaşanan enflasyon artışı birçok hususu etkilediği gibi gayrimenkul ve inşaat sektörünü de ciddi anlamda etkilemiştir. Bu kapsamda taraflar artan enflasyon öncesi anlaştıkları hususların enflasyon sonrası aynı şartlar ile edimlerini ifa etmelerini beklemek hayatın olağan akışına aykırıdır. Bu kapsamda belirlenen yaklaşık bedelin iş sahibinin kusuru olmaksızın aşırı şekilde aşılması halinde TBK Md.484 sözleşmenin feshine cevaz vermektedir. Ancak iş sahibi tarafından eserin tamamlanmasından önceki masrafları ve yüklenicinin zararlarını karşılaması koşulunu getirmiştir. Diğer yandan ise yüklenici tarafından meydana getirilen eser kazara yok olması halinde de sözleşme sona erecektir. Ancak önemli kıstas ise eserin iş sahibine tesliminden önce kazara, beklenmedik bir olay sonucu eserin yok olması halinde, iş sahibi tarafından teslim almakta temerrüde düşmüş olmadığı sürece yüklenici yapmış olduğu giderlerin iş sahibi tarafından ödenmesini isteyemez. Mefhum-u muhalifinden anlaşılacağı üzere yüklenici bitmiş olan eserin teslimi için iş sahibine çekmiş olduğu ihtar sonucu hala teslim almamış olmamış halinde temerrüde düşecek ve yüklenici yaptığı işin ücretini ve giderlerini istemeye hak kazanacaktır. İş sahibinde beklenmedik bir şekilde ifanın imkansızlaşma halinde de sözleşme sona erecektir. Ancak yüklenici yapının o zamana kadarki yapmış olduğu harcamaları ve giderleri iş sahibinden isteyebilecektir. Şayet ifanın imkansızlaşmasında iş sahibinin kusuru var ise yüklenici yapmış olduğu harcama ve giderlerin yanında ayrıca tazminat isteme hakkı doğacaktır.

Kaynakça

AKKURT, Sinan Sami. «Türk Özel Hukukunda İş Sözleşmesi İle Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan Başlıca Yükümlülükler Ve Anılan Sözleşmelerin Ayırt Edilmesi.» Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi (Dokuz Eylül Üniversitesi,) 10, no. 2 (2008)

YAVUZ, Cevdet. Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler Beta Yayınları, İstanbul 2009

ATEŞ, Zehra Gizem. «İnşaat Sözleşmesinde Yüklenicinin Temerrüdü Ve Sonuçları.» İstanbul Kültür Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Özel Hukuk Anabilim Dalı Yüksek Lisans Tezi, Ağustos 2014

ATEŞOĞLU, Yalçın. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Yüklenicinin İşi Teslim Borcunda Temerrüdü Ve Sonuçları. İstanbul: Bahçeşehir Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, Özel Hukuk Anabilim Dalı, Yüksek Lisans Tezi, İstanbul 2018

BAHADIR, Engin. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Sona Ermesi. Ankara: Gazi Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, Özel Hukuk Anabilim Dalı, Medeni Hukuk Billim Dalı, Yüksek Lisans Tezi, Mart 2019

BAYRAK, Bahtiyar. İnşaat Sözleşmesi ve Sözleşmedeki Ceza Koşulu. İstanbul: Marmara Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, Hukuk Anabilim Dalı Özel Hukuk Bilim Dalı, Yüksek Lisans Tezi, İstanbul 2019

BİRKİN, Zeynep Ayar. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Devri ve Sözleşmede Taraf Değişiklikleri. Kayseri: Erciyes Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, Özel Hukuk Anabilim Dalı, Yüksek Lisans Tezi,, Kayseri Haziran 2018

ÇAĞIRAN, Zeliha. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Yüklenicinin Teslim Borcunun İfasında Süre Uzatma Halleri. Kayseri: Erciyes Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, Özel Hukuk Anabilim Dalı, Yüksek Lisans Tezi, Kayseri Haziran 2019

ÇELİK, Aytekin. «İnşaat Sözleşmelerinde Götürü Bedelin Uyarlanması.» KTO Karatay Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 3, no. 2 (Temmuz 2018)

DURMUŞOĞLU, Zekiye Gizem. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Yüklenicinin Alacak Hakkının Devri. İstanbul: Yeditepe Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, Hukuk Anabilim Dalı, Yüksek Lisans Tezi, Kasım 2019

GÜR, Mustafa. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Eksik İfa Ve Ayıplı İfa Kavramları. Yaşar Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, Özel Hukuk Anabilim Dalı, Yüksek Lisans Tezi, İzmir 2016

İŞBORA, Tuba. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi. Antalya: Akdeniz Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, Özel Hukuk Anabilim Dalı, Yüksek Lisans Tezi, Antalya 2009

KAHVECİ, Ali Ziya. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Sona Ermesi. İstanbul Ticaret Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, Özel Hukuk Anabilim Dalı, Yüksek Lisans Tezi, İstanbul 2017

SİVRİ, Ahmet. İnşaat Sözleşmesinde Yüklenicinin Sorumluluğu. Çankaya Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, Özel Hukuk Anabilim Dalı, Yüksek Lisans Tezi, Ocak 2015

ŞAHİN, Turan. «Borçlar Kanunu ve 6098 Sayılı Yeni Türk Borçlar Kanunu Kapsamında Yüklenicinin Ayıba Karşı Tekeffül Borcu.» Süleyman Demirel Üniversitesi, Hukuk Fakültesi Dergisi 1, no. 2 (2011)

TEKELİOĞLU, Numan. «İnşaat Sözleşmelerinde Cezai Şart ve Götürü Tazminat.» Yıldırım Beyazıt Hukuk Dergisi, no. 2 (2017)

TÜRE, Taner. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Kurulması. İstanbul: İstanbul Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, Özel Hukuk Anabilim Dalı, Yüksek Lisans Tezi, İstanbul 2020

URAL, Nihal. «Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği.» İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 15, no. 1-2 (Ocak-Şubat 2016)

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu. E.1987/2 K.1988/2 T.30.09.1988 (Kazancı Hukuk Otomasyonu)

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi. E.2014/13723 K.2015/8846 T.13.10.2015 (Kazancı Hukuk Otomasyonu)

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi. E.2014/6889 K.2014/11848 T.27.10.2014 (Kazancı Hukuk Otomasyonu)

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi. E.2014/1231 K.2014/4976 T.14.04.2014 (Kazancı Hukuk Otomasyonu)

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi. E.1976/876, K.1976/1068 T.11.03.1976 (Kazancı Hukuk Otomasyonu)

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi. E.1979/1225 K.1979/1855 T.25.9.1979 (Kazancı Hukuk Otomasyonu)

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi. E.1977/855 K.1977/1537 T.06.07.1977 (Kazancı Hukuk Otomasyonu)

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu. E.2014/569 K.2016/181 T.26.02.2016 (Kazancı Hukuk Otomasyonu)

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu. 14/190-799 06 Haziran 1979 (Kazancı Hukuk Otomasyonu)

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı. E.1983/3 K.1984/1 T.25.01.1984 (Kazancı Hukuk Otomasyonu)

3194 Sayılı İmar Kanunu

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu

818 Sayılı Eski Borçlar Kanunu