Yapı malikinin sorumluluğuna gidilmesi esasen ilk 17 Ağustos depremi sonrası gündeme gelmiş olmakla günümüzde en son 6 Şubat 2023 tarihinde merkez üssü Kahramanmaraş ilimizin Pazarcık ve Elbistan ilçeleri ile çevre illeri de etkileyen depremin meydana gelmesiyle birlikte günümüz yaşantısında ve İstanbul depremi gerçeği ile karşı karşıya kaldığımız bu günlerde çoğunlukla üzerinde durulmaktadır.

Yapı malikinin sorumluluğu bir kusursuz sorumluluk hali olarak TBK m.69 ‘de düzenlenmiş özel bir haksız fiil türüdür. Yapı malikinin sorumluluğu özen yükümlülüğü başlığı altında kusursuz sorumluluk halleri arasında düzenlenmiştir. Doktrinde her ne kadar yapı malikinin sorumluluğunu tehlike sorumluluğu olduğu yönündeki görüşler bulunmakta ise de, özen yükümlülüğü başlığı altında düzenlenmiş olması tehlike sorumluluğu yönündeki görüşler ağırlığı azalmıştır. Diğer yandan Her ne kadar yapı maliki bir özen yükümlülüğü altında bırakılmış ise de yapı maliki gerekli özeni gösterdiğini ispat ederek sorumluluktan kurtulma imkânı tanınmamıştır. TBK m.69/I’e göre, “bir kimsenin binanın veya diğer yapı eserlerinin maliki, bunların yapımındaki bozukluklardan veya bakımındaki eksikliklerden doğan zararı gidermekle yükümlüdür.” Demek suretiyle yapı malikinin her ne kadar yükümlülüğüne değinmiş ise de yükümlülüğünü yerine getiren yapı malikinin sorumluluktan kurtulmasına ilişkin bir hüküm bulunmamaktadır. Diğer yandan yapı eserinin yapım bozukluğundan meydana gelen zararlarda malikin sorumluluğu bulunmakta iken, bakım eksikliğinden kaynaklanan zararlarda, maddenin ikinci fıkrasında intifa ve oturma hakkı sahipleri de binanın bakımındaki eksikliklerden doğan zararlardan yapı malikiyle birlikte müteselsilen sorumluğu olacağı düzenlenmiştir.

Yapı malikinin sorumluluğuna gidilebilmesi için birtakım şartların gerçekleşmiş olması gerekir. Bu bağlamda yapı malikinin sorumluluğu doğabilmesi için ilk unsur insan eliyle oluşturulan ve toprağa doğrudan veya dolaylı olarak sabit bulunan bir yapının olması gerekir. Buna bağlı olarak yapıya ilişkin mülkiyet hakkını elinde bulunduran bir de malikin bulunması veya intifa ve oturma hakkı bulunan kişinin varlığı gerekir. Mülkiyet hakkını elinde bulunduran malikin yapı eserinde yapıdan kaynaklanan bir zararın ortaya çıkması gerekir. Dolayısıyla yapı malikinin sorumluluğuna gidilebilmesi için insan eliyle oluşturulan toprağa doğrudan doğruya sabit bulunan bir yapıda zararın meydana gelmesi gerekir. Böyle bir zararın oluşmaması halinde yapı malikinin sorumluluğuna gidilemeyecektir. Bu kapsamda zarar, kişilerin malvarlıklarında veya şahıs varlıklarında meydana gelebilecek eksilmeler ile ortaya çıkmaktadır. Bazı hallerde aşağıda belirtileceği üzere zararın meydana gelmeden de yapı malikinin sorumluluğu söz konusu olabilmektedir. Tehlike sorumluluğu bu kapsamda örnek gösterilebilir.

Yapı malikinin sorumluluğuna gidilebilmesi için diğer bir husus ise meydana gelen zararın hukuka aykırı olması gerekir. Hukuka aykırılık genel itibariyle yapma fiiliyle oluşabilmekte ancak bazı durumlarda yapmama fiiliyle de oluşmaktadır. Yapmama fiiliyle kastedilen yapı malikinin bazı durumlarda zararın meydana gelmeden de sorumlu olabileceğini belirtmiştik. Tehlike sorumluluğunda olduğu üzere henüz ortaya çıkmamış bir zararın ortaya çıkma ihtimali bulunması nedeniyle yapı malikinden bu durumun giderilmesi talep edilmiş olmasına rağmen yapı malikinin bu hususta yükümlülüğünü yerine getirmemesi durumunda oluşabilecek öngörülen zararların örneğin kiracı tarafından giderilmesi halinde yapı malikinin pasif sorumluluğundan bahsedebiliriz.  Bu bağlamda yapı eserinde henüz bir zarar gelmemekle birlikte zararın meydana gelme tehlikesi bulunması halinde zarar görebilecek herkes yapı malikinden bu tehlikenin giderilmesini ve gerekli tedbirleri almasını isteyebilmektedir. Yapı maliki tarafından uyarıya rağmen zarar tehlikesini ortadan kaldırmaması halinde masrafları yapı malikine ait olmak üzere zarar tehlikesini ortadan kaldıracak tedbirleri kendileri alabilecektir. Dolayısıyla yapı malikinin burada pasif davranışı yapmama fiili hukuka aykırılık oluşturarak farklı şekilde karşımıza çıkabilmektedir.

Diğer bir husus ise meydana gelen zarar ile yapı eserinin yapım bozukluğu ya da bakım eksikliği arasında uygun illiyet bağının bulunması gerekmektedir. Dolayısıyla meydana gelen zarar ile yapım bozukluğu veya eksikliği arasında sebep-sonuç ilişkisi var ise illiyet bağının kurulduğu kabul edilmektedir. Meydana gelen zararlara ilişkin açılan davalarda zararın yapı bozukluğu veya bakım eksikliğinden kaynaklandığının ispatı zarar görene aittir. Yapı malikinin meydana gelen zararlara ilişkin sorumluluğunun doğması için kusurun meydana gelmesine gerek yoktur. Dolayısıyla yukarıda belirttiğim üzere yapı malikinin üzerine düşün özen yükümlülüğünü yerine getirmesi halinde dahi sorumluluktan kurtulamaması nedeniyle zararın meydana gelmesinde yapı malikinin kusuru bulunmasa dahi sorumlu olmaktadır. Fakat meydana gelen zararlara ilişkin zararın tazmini hâkimin takdir yetkisinde olup, yapı malikinin üzerine düşen özen yükümlülüğünü yerine getirmiş olması meydana gelen zararda herhangi bir kusurunun olmadığını ispatlaması halinde meydana gelen zararların tazmininde hâkim tarafından indirim yapılabilmektedir. Ancak yapı malikinin kusuru bulunması halinde hâkim indirim uygulamaktan kaçınabilir.

Yapı maliki kendi üzerine düşen özen yükümlülüğünü yerine getirdiğini ileri sürerek sorumluluktan kurtulamadığını belirtmiştik. Bunun istisnası olarak yapı maliki meydana gelen zarar arasındaki illiyet bağını mücbir sebep, zarar görenin ağır kusuru ve üçüncü kişinin ağır kusurunun bulunması gibi illiyet bağını kesin hallerin bulunması gibi durumları ispat eder ise sorumluluktan kurtulabilmektedir. Yapı malikinin sorumluluğuna gidilebilmesi 2 ve 10 yıllık zamanaşımı sürelerine tabidir. 2 yıllık sürenin başlangıcı zararın ve sorumlu tutulacak malikin öğrenilmesinden itibaren, 10 yıllık sürede zararın meydana geldiği andan itibaren başlamaktadır. Yapı malikinin farklı sorumlulukları aynı anda ortaya çıkabilmektedir. Böyle bir durumda sorumlulukların yarışı söz konusu olur. Sorumlulukların yarıştığı durumda zarar gören tarafından aksi iddia edilmediği sürece hâkim tarafından zarar gören için hangi hukuki ilişki daha avantajlı ise o hükmü uygulayacaktır. Diğer yandan kanun koyucu yapı malikinin illiyet bağını kesen durumlar haricinde sorumluluktan kurtulmasını düzenlememiş ise de m.69/III’de rücu hakkını düzenlemiştir. Bu bağlamda yapı malikinin rücu edebileceği kişiler; müteahhit, mimar, mühendis, eski malik, kiracı, intifa hakkı sahibi, ödünç alan, yardımcı kişiler, haksız fiille zarara sebebiyet veren üçüncü kişiler ve müteselsil sorumlulardır. Yapı eserinde meydana gelen zararı tazmin eden yapı maliki, meydana gelen zararda başkalarının sorumlu olduğunu ispat etmesi halinde yukarıda belirtilen diğer sorumlulara rücu hakkı bulunmaktadır.