Türkiye Cumhuriyeti’nin kuruluşundan sonra yapılan ilk kanunların bir çoğunda “gayrimenkul” olarak ifade edilen kavram özellikle 1980 yıllarından sonraki mevzuatta “taşınmaz” olarak kullanılmaya başlanmıştır. Mevzuatın günün sosyo ekonomik ve kültürel şartlara uygun hale getirilmeye çalışıldığı bu yeni dönemde, eynı mevzuat metninin farklı maddelerinde “gayrimenkul” kavramı ile “taşınmaz” kavramının birlikte kullanıldığı da görülmektedir. Bu yazımızda; gayrimenkul ve taşınmaz kavramlarının anlamlarını, kanunlarda ve diğer mevzuatımızda nasıl geçtiğini, konusunu ve içeriğine dair yüz yıllık evrim sürecini incelemeye çalışacağız.
GAYRİMENKUL NEDİR?
Türk Dil Kurumu Sözlüğünde: - “MENKUL”; Bir yerden bir yere taşınabilen (mal), “GAYRİMENKUL”; Taşınmaz,
“TAŞINMAZ”; Taşınamayan. Ev, tarla vb. taşınamayan (mülk), gayrimenkul - olarak geçmektedir.
Sözlükteki anlamıyla; Gayrimenkul, bir yerden başka bir yere götürülemeyen yani taşınamayan mallardır. Bu nedenle gayrimenkuller, "taşınmaz" olarak da nitelendirilmiştir.
Hukuktaki genel anlamıyla; Gayrimenkul, taşınmaz mal olarak ifade edilen arazi, arsa, bina, bağımsız bölüm gibi taşınamayan, yerinde sabit duran şeyler olarak tanımlanabilir. Her türlü arazi tanımlamasına giren yeryüzündeki toprak parçaları ile bu alanlar üzerinde inşa edilmiş yapılar gayrimenkul olarak tanımlanmaktadır. Arsa üzerinde inşa edilmiş olan yapı, zemin kotu altında ve zemin kotu üzerinde kalan alanlarının tamamı anlaşılmalıdır.
Mevzuatımızda gayrimenkul kavramı; Türk Medeni Kanunu, gayrimenkul kavramının mevzuatımızdaki temel kaynağıdır.
Ülkemizde gayrimenkuller ile ilgili mülkiyet düzenlemeleri Türk Medeni Kanunu, Kat Mülkiyeti Kanunu ve Vergi Kanunları kapsamında yapılmaktadır.
TMK ve KMK’daki mülkiyet tanımlamaları haricinde Gelir Vergisi Kanununa göre; taşınmazın ayrılmaz parçaları, tesisat ve makineler; gemiler ve diğer taşıtlar ile gayrimenkul olarak değerlendirilmekte ve gerektiğinde teminat olarak gösterilmek üzere gayrimenkul değerleme raporları kapsamında resmi değer tespitleri yapılabilmektedir.
Gayrimenkul kayıtları kadastro gören yerlerde tapu sicilinde, kadastro görmeyen yerlerde zabıt defterlerinde tutulmaktadır. Tapusu olmayan gayrimenkullerin devri zilyetlik hükümlerine göre harici senet veya noterde yapılmaktadır.
GAYRIMENKUL MÜ GAYRİMENKUL MÜ?
Türk Dil Kurumu Sözlüğünde; - “GAYRİ”; Bundan böyle, artık - “GAYRI”: Başka, diğer - olarak tanımlanmaktadır.
Doğru tamlamanın “gayrı” ile kurulması gerektiği anlaşılmaktadır. Ancak zamanla bu tamlama “gayri” ile kurulur olmuştur.
Gayrimenkul, gayriciddi, gayrimeşru, gayrimüslim, gayriresmi, gayrisafi gibi ibarelerin bundan 40-50 yıl öncesine kadar “gayrı” olarak kurulduğu görülmektedir.
Ancak dildeki değişim zamanla hukuk diline de yansımış ve belirttiğimiz gibi birleşik kelime tamlamaları yumuşamış ve “gayri” ile kurulur olmuştur.
Kat Mülkiyeti Kanunu tasarısının ilk şeklini hazırlayan Ord. Prof. Dr. H. Veldet Velidedeoğlu ile tasarıya bir çok eleştiri getiren Prof. Dr. Safa Reisoğlu ve Prof. Dr. M. Kemal Oğuzman gibi
Türk hukuk dünyasının duayen hocaları da bu tabiri “gayrimenkul” olarak değil anlam bütünlüğü bozulmamış haliyle “gayrımenkul” olarak kullanmışlardır.
Şimdi, mevzuatımızda “gayrimenkul” ve “taşınmaz” kavramlarının nasıl geçtiğini her bir mevzuat açısından ayrı ayrı incelemeye başlayalım.
MEHAZ KANUN OLAN İSVİÇRE MEDENİ KANUNUNDA “GAYRİMENKUL” KAVRAMI
Eski Medenî Kanunumuzun 632. maddesine tekabül eden İsviçre Medenî Kanununun 655. maddesi şu şekildedir:
“Gayrimenkul mülkiyetinin mevzuu.
Gayrimenkul mülkiyetinin mevzuu yerinde sabit olan şeylerdir.
Bu kanuna göre aşağıdaki şeyler gayrımenkuldür:
1 - Arazi,
2 - Tapu kütüğüne kaydedilmiş müstakil ve daimi haklar,
3 - Madenler,
4 - GayrımenkuIIerde müşterek mülkiyet payları”
Görüldüğü üzere İsviçre Medeni Kanununun 655. maddesinde: Gayrimenkul mülkiyetinin “yerinde sabit olan şeyler” olarak genel bir tanıma yer verildikten sonra, İsviçre Medeni Kanununa göre gayrimenkul sayılan şeyler sayılmıştır. İsviçre Medeni Kanununa göre; Arazi, Tapu kütüğüne kaydedilmiş müstakil ve daimi haklar, Madenler ve GayrımenkuIIerde müşterek mülkiyet payları, gayrimenkul olarak kabul edilmiştir.
Tapu Siciline Kaydedilmesi gereken gayrimenkulleri belirten Eski Medenî Kanunumuzun 911. maddesine tekabül eden İsviçre Medeni Kanununun 943. maddesi ise şu şekildedir.
“Kayıtlı gayrımenkuller.
Aşağıdakiler tapu kütüğüne gayrimenkul olarak kaydedilir:
1 - Arazi,
2 - Gayrımenkuller üzerinde müstakil ve daimi haklar,
3 - Madenler,
4 - GayrımenkuIIerde müşterek mülkiyet payları”
Görüldüğü üzere İsviçre Medeni Kanununun 943. maddesinde, Tapu siciline kaydedilmesi gereken gayrimenkuler sayılmıştır. Buna göre; Arazi, Gayrımenkuller üzerinde müstakil ve daimi haklar, Madenler, ve GayrımenkuIIerde müşterek mülkiyet payları, tapu siciline kaydedilmesi gerekli gayrimenkul olarak belirtilmiştir.
”İsviçre Medenî Kanununa ilâve olarak getirilen m. 712 a - 712 t, bir müşterek payının bir kat üzerinde sağladığı münhasır istifade yetkisini, kat mülkiyeti (diğer bir anlatımla da gayrimenkul) olarak düzenlemiştir.
ESKİ MEDENİ KANUNDA “GAYRİMENKUL”
Gayrimenkul kavramının ana kaynağı 743 sayılı “Türk Kanunu Medenisi” Kanunumuzdur. İsviçre Medeni Kanunu’ndan alınmış olan 743 sayılı Eski Medeni Kanunumuz 4.4.1926 tarihinde yürürlüğe girmiş ve 2001 yılında yürürlüğe giren 4721sayılı Türk Medeni Kanununa kadar 75 yıl yürürlüğünü sürdürmüştür.
Eski Medeni Kanunumuzun 632. maddesinde Gayrimenkul mülkiyetinin mevzusuna Arazi, Tapu sicilinde müstakil ve daimi olmak üzere ayrıca kaydedilen haklar ve Madenlerin gireceği belirtilmektedir. Gayrimenkul mülkiyetinin konusunu düzenleyen eski hüküm metni şöyledir:
“(A) GAYRİMENKUL MÜLKİYETİNİN MEVZUU:
Madde 632 – Gayrimenkul mülkiyetinin mevzuu, yerinde sabit olan şeylerdir. Bu kanuna göre aşağıdaki şeyler gayri menkuldür:
1 - Arazi,
2 - Tapu sicilinde müstakil ve daimi olmak üzere ayrıca kaydedilen haklar,
3 - Madenler.”
Yerinde sabit olan şeyler olarak tanımlanan gayrimenkulün kapsamı oldukça sınırlı olarak sayılmıştır. Kanunun 1926 yılında hazırlandığını gözönüne alırsak bu sınırlı tanımlamanın daha sonraki yıllardaki sosyo ekonomik yetersiz kalacağı anlaşılacaktır.
Eski Medeni Kanunumuzun 911. maddesinde ise tapu siciline kaydedilmesi gereken gayrimenkuller sayılmıştır. Buna göre; Arazi, Gayrimenkul üzerinde müstakil ve daimi olmak üzere müesses haklar ve Madenler tapu siciline gayrimenkul olarak tescil edilecektir. Tapuya kaydedilecek gayrimenkullerin sayıldığı eski hüküm şöyledir.
“2 – Kayıt: a) Mukayyet gayrimenkuller:
Madde 911 – Aşağıdakiler tapu sicilline gayrimenkul olarak kaydedilir: 1 – Arazi. 2 – Gayrimenkul üzerinde müstakil ve daimi olmak üzere müesses haklar. 3 – Madenler. Müstakil ve daimi hakların nasıl kaydolunacağı nizamnamei mahsus ile muayyendir.”
Yine Eski Medeni Kanunumuzun 918. maddesinde de tapu siciline kaydedilecek haklar; Mülkiyet, İrtifak hakları ve gayrimenkul mükellefiyetler ve Rehin hakları olarak sayılmıştır. Tapu Siciline tescil edilecek hakları düzenleyen eski hüküm ise şöyledir:
“I. Tescili lazım haklar:
1 - Mülkiyet ve ayni haklar:
Madde 918 – Aşağıdaki haklar tapu sicilline kaydolunur:
1 - Mülkiyet.
2 - İrtifak hakları ve gayrimenkul mükellefiyetler.
3 - Rehin hakları.”
TÜRK MEDENİ KANUNUNDA “TAŞINMAZ” KAVRAMINA GEÇİLMİŞTİR
4721 sayılı Türk Medeni Kanunumuz 8.12.2001 tarihinde yürürlüğe girmiştir. TMK’da “gayrimenkul” kavramının kullanılmasına son verilmiş ve yerine “taşınmaz” kavramı kullanılmıştır.
Gayrimenkul (taşınmaz) kavramının kaynağı olan Türk Medeni Kanununun 704. Maddesi, taşınmaz (gayrimenkul) mülkiyetinin konusunu belirleyerek dolaylı yoldan tanımlama yapmaktadır.
Buna göre; arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler taşınmaz (gayrimenkul) mülkiyetinin konusunu oluşturmaktadır.
TMK’DA TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN KONUSU
TMK 704. md. çerçevesinde Taşınmaz (Gayrimenkul); taşınmaz mülkiyeti kapsamına giren arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümleri olarak tanımlanablir. İgili madde metni şöyledir:
“A. Taşınmaz mülkiyetinin konusu
TMK Madde 704- Taşınmaz mülkiyetinin konusu şunlardır:
1. Arazi,
2. Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar,
3. Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler.”
Türk Medeni Kanunu 704. maddesinde sayılan gayrimenkul çeşitlerini incelersek;
1. Arazi: Sınırı, yüzölçümü ve niteliği yeterli biçimde belirlenmiş taşınmaz parçasına ‘arazi’ denmektedir. Kadastro ve tapulama tespiti yapılmış her bir parsel tapu sicilinde ayrı bir sayfaya kaydedilmektedir.
2. Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız sürekli haklar:
a-) Üst Hakkı : Sahibine arazinin altında ya da üstünde yapı inşa etme ya da mevcut yapıyı muhafaza ve bu yapının mülkiyet hakkına sahip olma yetkisini sağlayan irtifak haklarına üst hakkı denir. Örnek vermek gerekirse , ülkemizde bulununan TT Arena Stadyumu, Şükrü Saraçoğlu Stadyumu gibi futbol kulüplerinin stadyumlarının çoğunluğu üst hakkı ile kullanılmaktadır.
b-) Kaynak Hakkı : Sahibine bir başkasının arazisindeki kaynağın sularını alma ve kendi arazisine katma yetkisini sağlayan hakka kaynak hakkı denir.
3. Kat Mülkiyet kütüğüne bağlı bağımsız bölümler: Kat irtifakı kurulmak suretiyle inşasına başlanmış ve usulüne uygun bir şekilde bitirilerek bağımsız bölümler haline getirilmiş taşınmazlar gerekli şartlar yerine getirilmek koşulu ile tapu kütüğünde Kat Mülkiyeti kütüğüne kayıt edilmektedir. Tapu sicilinde ayrı bir sahifeye kayıtlı olan kaydın Kat irtifakı olarak veya kat mülkiyeti olarak olup olmamaları farketmez, her iki kayıt türü de taşınmazdır.
TMK’DA TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN İÇERİĞİ
TMK 718. maddesinde; taşınmaz mülkiyetinin içeriğinin, Arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsadığı belirtilmiştir.
Taşınmaz mülkiyetinin kapsamına, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapılar, bitkiler ve kaynakların da gireceği öngörülmüştür. Madde metnine bakacak olursak;
“A. Taşınmaz mülkiyetinin içeriği,
I. Kapsam
TMK Madde 718- Arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar.
Bu mülkiyetin kapsamına, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapılar, bitkiler ve kaynaklar da girer.”
TMK’YA GÖRE TAPU SİCİLİNE KAYDEDİLECEK TAŞINMAZLAR
Türk Medeni Kanunu m. 998 hükmü, tapu siciline taşınmaz olarak; arazi, taşınmazlar üzerindeki bağımsız ve sürekli haklar ve kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümlerin kaydını öngörmektedir. Uygulamada üçüncü boyuttaki haklar ise yasal olarak irtifak hakkı veya kat irtifakı şeklinde tesis edilmektedir. Hükmün devamında sürekli hakların en az 30 yıl olması gerektiği belirtilmiştir. Maddenin metni şöyledir:
“TMK Madde 998- Tapu siciline taşınmaz olarak şunlar kaydedilir:
1. Arazi,
2. Taşınmazlar üzerindeki bağımsız ve sürekli haklar,
3. Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler.
Arazinin tapu siciline kaydı, özel kanun hükümlerine tâbidir.
Bağımsız ve sürekli hakların kaydedilmesi için gerekli koşullar ve usul tüzükle belirlenir.
Süreklilik koşulunun gerçekleşmesi için hakkın süresiz veya en az otuz yıl süreli olması gerekir.
Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümlerin taşınmaz olarak kaydı, özel kanun hükümlerine tâbidir.”
TMK’YA GÖRE TAPU SİCİLİNE KAYDEDİL(E)MEYECEK TAŞINMAZLAR
Türk Medeni Kanunu m. 999 hükmü, tapu siciline taşınmaz olarak kaydedilemeyecek taşınmazları saymıştır. Hükümde, özel mülkiyete tâbi olmayan ve kamunun yararlanmasına ayrılan taşınmazların, bunlara ilişkin tescili gerekli bir aynî hakkın kurulması söz konusu olmadıkça kütüğe kaydolunamayacağı belirtilmekte; tapuya kayıtlı bir taşınmaz, kayda tâbi olmayan bir taşınmaza dönüşürse, tapu sicilinden çıkarılacağı ifade edilmektedir. Maddenin metni şöyledir:
“b. Kaydedilmeyecek taşınmazlar
TMK Madde 999- Özel mülkiyete tâbi olmayan ve kamunun yararlanmasına ayrılan taşınmazlar, bunlara ilişkin tescili gerekli bir aynî hakkın kurulması söz konusu olmadıkça kütüğe kaydolunmaz.
Tapuya kayıtlı bir taşınmaz, kayda tâbi olmayan bir taşınmaza dönüşürse, tapu sicilinden çıkarılır.”
KAT MÜLKİYETİ KANUNUNDA “GAYRİMENKUL”, “ANAGAYRİMENKUL” KAVRAMLARI
1965 yılında yürürlüğe giren 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda “Gayrimenkul” veya “taşınmaz” kavramı tanımlanmamıştır. “Anagayrimenkul”, “bağımsız bölüm” ve “kat mülkiyeti” kavramları ise tarif edilmiştir.
Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütünü (Anagayrimenkul); anagayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, KMK hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerİ (Bağımsız bölüm); bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkı (Kat mülkiyeti) olarak tanımlanmıştır. KMK'da bazen kavramların birbiri yerine kullanıldığı ve anlam karmaşasına sebep olunduğu görülmektedir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda Anagayrimenkul tabiri 75 defa, Gayrimenkul tabiri 38 defa, Ana taşınmaz tabiri 1 defa, Anayapı tabiri 12 defa, Taşınmaz rabiri 2 defa, Eklenti kavramı 12 defa geçmektedir.
KMK’da 38 defa geçmesine rağmen, tarifler başlıklı 2. maddede “gayrimenkul” kavramının tanımı yapılmamıştır.
KMK madde 13 fıkra 4’de; “Kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilen her bağımsız bölüm ayrı bir gayrimenkul niteliğini kazanır ve kütükte o bölümün tasdikli planındaki numarayı alır.” denmek suretiyle bağımsız mülkiyete konu olup tapu sicilinin ayrı sahifesine kaydedilen bağımsız bölümlerin gayrimenkul niteliğinde olduğu belirtilmektedir.
İMAR KANUNUNDA GAYRİMENKUL KAVRAMI
3194 Sayılı İmar Kanunu 03/05/1985 tarihinde kabule dilmiştir. İmar Kanununda “Gayrimenkul” ifadesinin genellikle “arazi”/“arsa” anlamında kullanıldığı görülmektedir.
TAPU KANUNUNDA GAYRİMENKUL KAVRAMI
2644 Sayılı Tapu Kanunu 29/12/1934 tarihinde yürürlüğe girmiştir. 1934 tarihli Tapu Kanunu’nda geçen Gayrimenkul İfadelerinin hedefinde arazi kavramı ağır bassa da Eski Medeni Kanundaki Gayrimenkulü tanımladığı tüm hallaeri kapsamayacak bir anlam çıkarılamamaktadır.
KADASTRO KANUNUNDA “TAŞINMAZ MALLAR” KAVRAMI
3402 sayılı Kadastro Kanunu 9/7/1987 tarihinde yürülüğe girmiştir. Kadastro Kanununda “Gayrimenkul” ibaresi kullanılmamış onun yerine “taşınmaz mallar” ibaresi kullanılmıştır. Bu kullanımda da tamamen “arazi” kavramı kastedilmiştir.
BELEDİYE KANUNUNDA “GAYRİMENKUL” ve “TAŞINMAZ” KAVRAMI
5393 sayılı Belediye Kanunu, 13/7/2005 tarihinde yürülüğegirmiştir. Bu kanunda da”gayrimenkul” ibaresi kentsel dönüşümle ilgili hükümde kullanılmış burada da yapı, bağımsız bölüm, arsa anlamlarının hepsini bapsayacak şekilde kulllanılmıştır. Kentsel dönüşüm maddesinin dışında “gayrimenkul” ibaresi kullanılmamış “taşınmaz” ibaresi kullanılmıştır. Belediye Kanunu’nda geçen “taşınmaz” ibareleri genellikle “arsa” anlamında kullanılsa da belediyeye ait taşınmazlar arasında yapılar, binalar, bağımsız bölümler de olduğu için bazen bu anlamları da içerecek şekilde kullanıldığı anlaşılmaktadır.
GELİR VERGİSİ KANUNUNDA SAYILAN GAYRİMENKULLER
Türk Medeni Kanununda gayrimenkulün konusu ve içeriği genel olarak belirlenmiştir. TMK haricinde Vergi Kanunlarında da gayrimenkul olarak addedilecek şeyler ayrıca sayılmıştır. 6.1.1961 tarihinde yürülüğe giren 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu Gayrimenkul Sermaye İradı kapsamına giren gayrimenkulleri saymıştır. Buna göre;
GVK 70. Maddesinde sayılan gayrimenkuller şunlardır:
1. Arazi, bina, maden suları, menba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı;
2. Voli mahalleri ve dalyanlar;
3. Gayrimenkullerin, ayrı olarak kiraya verilen mütemmim cüzileri ve teferruatı ile bilumum tesisatı demirbaş eşyası ve döşemeleri;
4. Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar.
Görüldüğü üzere vergiye tabi olacak ve gelir getiren gayrimenkuller sayılırken GVK, TMK’daki gayrimenkul tanımını genişletmiştir.
GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARINA (GYO) İLİŞKİN ESASLAR TEBLİĞİ
28.05.2013 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanan Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği ile piyasadaki GYO’lar yasal statüye kavuşmuş, halka arz imkanıı getirilmiş ve SPK denetimine alınmıştır.
Bu tebliğe göre, bir GYO'nun kuruluş amacı; bir gayrimenkul portföyü oluşturarak bu portföyün kira gelirlerinden ya da alım satımlarından kazanç elde etmektir. Açıklamadan da anlaşılacağı üzere GYO’lar yalnızca gayrimenkule dayalı portföyler yönetebilirler, bunların dışında faaliyetlerde bulunamazlar.
GYO kavramı için “Taşınmaz Yatırım Ortaklığı”! ibaresinin kullanıldığını düşündüğümüzde de kurum adının hafiflediği görülecektir. Gayrimenkul tabirinin ağırlığı kapsam ve niteliğe girmeden kelime bazında baktığımızda; “taşınmaz” kelimesinde, “gayrimenkul” kelimesinin ağırlığı olmadığı görülecektir.
Kanun koyucu’nun 1980’lerden sonra “gayrimenkul” kavramı yerine “taşınmaz” kavramını kullanmasına rağmen burada özellikle “gayrimenkul” kavramını kullandığını düşünüyoruz. Bize göre burada da “Xyz Taşınmaz Yatırım Ortaklığı” yerine “Xyz Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı” ibaresi daha oturaklı ve anlamlı görünmektedir.
GAYRİMENKUL YATIRIM FONLARINA (GYFO) İLİŞKİN ESASLAR TEBLİĞİ ÇERÇEVESİNDE GAYRİMENKUL KAPSAMI
03.01.2014 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanan Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği ile ülkemiz yeni bir Sermaye Piyasası kurumu ile daha tanışmıştır.
Bu tebliğde, GYFO kurucusu veya portföy yöneticisinin, alım satım karı veya kira geliri elde etmek amacıyla; “arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebebilir denilmektedir.
GYFO tebliğinde gayrimenkul sınırlandırılmamış sayılanların dışındaki benzeri gayrimenkullerin de GYFO tarafından değerlendirilebileceği belirtilmiştir. Yer altı otoparklarını vb GYFO’nun çalışma alanında gören tebliğ, bu şekilde diğer kanunlardaki gayrimenkul kapsamına yeni açılımlar getirmiştir.
Gayrimenkul-Taşınmaz kavramlarının ifade ettiği anlamları ve bu kavramların yasalarımızda nasıl kullanıldığını, kapsam ve niteliğini izah etmeye çalıştıktan sonra GYFO kavramı için “Taşınmaz Yatırım Fonu”! ibaresinin kullanıldığını düşündüğümüzde öncelikle kurum adının hafiflediğini hissediyor olmalıyız. Gayrimenkul tabirinin ağırlığı kapsam ve niteliğe girmeden kelime bazında baktığımızda; “taşınmaz” kelimesinde, “gayrimenkul” kelimesinin ağırlığı olmadığı görülecektir.
Kanun koyucunun, son yıllarda yapılan tüm yasalarda “gayrimenkul” kavramı yerine “taşınmaz” kavramını kullanmasına rağmen burada da özellikle “gayrimenkul” kavramını kullandığını düşünüyoruz. Bize göre de “Xyz Taşınmaz Yatırım Fonu” yerine “Xyz Gayrimenkul Yatırım Fonu” ibaresi daha oturaklı ve anlamlı görünmektedir.
SON DEĞERLENDİRME
Kanun koyucu, hep bir adım daha ileri gitmeyi hedefleyerek; günün sosyo ekonomik, kültürel, dildeki gelişmelerden kaynaklanan koşullarına göre kanunları ve değiştirmek istemiştir. Amaç bakımından, çağı yakalamaya çalışan kanun koyucunun, bu amaç için adımlar atması, eleştirilemeyecek bir husustur.
Ancak, kanun koyucunun, kullandığı dilin etkisiyle bazen amacını tam anlamıyla yerine getiremediği durumlar da oluşmaktadır. Yazımızda da görüleceği üzere; kanunlarımızda ve diğer mevzuatta aynı kavram için farklı anlam ve kapsamları olan tanımlar yapıldığı da görülmektedir.
Bahsini ettiğimiz kanunlarımızda niteliği itibariyle taşınmaz olan bir çok yapının gayrimenkul olarak açıkça sayılmamadığı da görülmektedir. Kat Mülkiyeti Kanunu girişinde, işyerlerinin de taşınmaz olarak kmk kapsamında olduğu belirtilmektedir. İşyeri kavramı bir fabrika olabileceği gibi bir alışveriş merkezi, maden, baraj, akvaryum, köprü, otopark, geçit veya tünel de olabilir.
Mesela Baraj da bir taşınmazdır ve özelleştirilebilmektedir. Göcek’te yer alan özel girişimle yapılmış ücretle geçilen karayolu tüneli de esasen bir taşınmazdır. Bu tür yapıların tapuda ayrı bir sayfası veya kaydı yoksa taşınmaz sayılmayacak mıdır?
Denizlerde yer alan petrol veya doğalgaz çıkarma platforfmaları, balık çiftlikleri, rüzgar enerjisi türbinleri de sabittir ve en azından onyıllarca taşınmamak/sökülmemek/sürekli kalmak üzere kurulmaktadır. İstanbul Boğazı’ndaki Yavuz Sultan Selim Köprüsü ve Avrasya Tüneli ile İzmit Körfezi’ndeki Osman Gazi Köprüsü gibi yap işlet devret modeli ile yapılan bu yapılar da esasen birer gayrimenkuldürler. Bunların üzerinde tesis edilecek üst hakkı, intifa hakkı da gayrimenkul niteliğindedir.
Yer altı çarşılarındaki, yeraltı geçitlerindeki veya üst geçitlerdeki dükkanlar, AVMlerde bulunan dev okyanus akvaryumları da taşınmaz niteliğindedir. Bu tür yerlerin Eşya Hukukumuz ve tapuya kayıt sistemi açısından gayrimenkul olarak kabul edilip edilemeyeceği tartışmaya açık olsa da vergi hukukumuz açısından gayrimenkul olarak addedileceğini GVK 70. maddedeki genişletici tanımdan yola çıkarsak rahatlıkla anlayabiliriz.
Yasalarda geçen bir kavramın veya kurumun, anlamını, kapsamını, niteliğini, ihdas ediliş sürecini, farklı kullanılış şekillerini, tarihi gelişimini bilmenin, hukukçuya daha geniş perspektiften bakma ve yorumlama kabiliyeti kazandıracağını düşünüyoruz. Hukuki kavramların temeline inilmesinin konuyla ilgilenen hukukçulara her halukarda fayda sağladığı görülecektir.
