DEVRE TATİL - DEVRE MÜLK SÖZLEŞMELERİ VE TÜKETİCİLERİN YAŞADIĞI MAĞDURİYETLER

Ülkemizde 2000'li yılların başlarından itibaren tatil yapma sistemlerinde değişiklikler yaşanmaya başlamıştır. Daha ucuz ve güvenilir tatil yapmak isteyen tatilciler için ülkesel ve küresel çapta yeni sistemler geliştirilmiştir. Bu doğrultuda devre tatil, devre mülk, paket tur sözleşmeleri gibi sistemler uygulamaya konulmuştur. Ancak tercihini bu tatil sistemlerinde kullanan birçok tüketicinin mağdur olması sebebiyle Kanun ve Yönetmelikler ile tüketicileri koruyucu önlemler alınmaya çalışılmıştır.

Devre tatil ve devre mülk sözleşmelerinde tüketiciler çoğu zaman evlerinden servisler vasıtası ile alınarak satıcı firmanın otelinde ücretsiz olarak günü birlik veya birkaç gün konaklamakta, satıcı tarafından da tüketicilerin oteldeki memnuniyetinden faydalanmak suretiyle ve pazarlama teknikleri ile tüketicilere çoğu zaman inşaatına başlanmamış, maket olarak gösterilen otellerden belirli bedeller karşılığında devre tatil veya devre mülk sözleşmesi imzalatılmaktadır. Tüketici de bedelini ödeyerek almış olduğu bağımsız bölüm yahut hisse sebebiyle yılın belirli günlerinde yapılmış yada yapılacak olan otelde konaklama imkanına sahip olmaktadır. Ancak kimi zaman bazı satıcılar tüketiciler ile yapmış oldukları devre tatil ve devre mülk sözleşmelerinde tüketicinin bilgisizliği ve tecrübesizliğinden faydalanmak suretiyle tüketici aleyhine sözleşmeye ağır şartlar koymaktadır. Ya da tüketiciler ile hukuken geçersiz sözleşmeler yaparak tüketiciye devre mülk satma vaadinde bulunup, devir zamanı geldiğinde ise sözleşmenin geçersiz olduğunu ileri sürerek bağımsız bölümün devrinden kaçınmaktadırlar. Hal böyle iken geçersiz şekilde yapılan sözleşmeden kaynaklı olarak da devre konu inşaat bitip faaliyete geçtiğinde tüketici bu bağımsız bölümde ayni hak talep edememektedir.

Bu yazımızda devre tatil ve devre mülk sözleşmeleri ile yaşanan mağduriyetlere karşı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun(TKHK), Kat Mülkiyeti Kanunu ile Devre Tatil Ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği kapsamında alınan önlemlere ve tüketicilerin haklarına değinilecektir.

A- GENEL OLARAK

Devre mülk ve devre tatil sözleşmeleri halk arasında anlamları karıştırılarak kimi zaman birbiri yerine kullanılsa da aynı kavramlar değillerdir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 57. maddesine göre Devre Mülk; "Mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı, müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak kurulabilir. Bu hakka devre mülk hakkı denir."

Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un 50. maddesine göre Devre Tatil ise; "Devre tatil sözleşmesi, bir yıldan uzun süre için kurulan ve tüketiciye bu süre zarfında birden fazla dönem için bir veya daha fazla sayıda gecelik konaklama imkânı veren sözleşmelerdir."

Devre mülk sözleşmesi ile devre tatil sözleşmesinin kanunlarda belirtilen tanımlarına bakıldığında devre mülk sözleşmesi ile tanınan hakkın ayni hak olduğu, devre tatil sözleşmeleri ile tanınan hakkın ise şahsi veya ayni hak niteliğinde olabilmektedir.

Devre mülk sözleşmeleri tapuda veya noterde resmi şekilde yapılması gerekmektedir. Devre mülk sözleşmelerinin tapuda veya noterde resmi şekilde yapılmaması halinde ise yapılan sözleşme geçersiz hale gelecektir. Bu durumda taraflar sözleşmeden kaynaklı edimlerini sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak geri alabileceklerdir. Nitekim Yargıtay'a göre; 2018/7493 E. 2018/13130 K. kararına göre; "Tapulu taşınmazların satışına ilişkin sözleşme, resmi şekilde yapılmadığı için, TMK'nın 706, TBK'nın 237. (BK.'nın 213), Tapu Kanununun 26. ve Noterlik Kanununun 60. maddeleri uyarınca hukuken geçersizdir. Geçersiz sözleşmeler taraflarına geçerli sözleşmelerde olduğu gibi hak ve borç doğurmaz. Taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler."

Devre mülk sözleşmelerinin tatil amaçlı olarak yapılması halinde devre mülk sözleşmelerine 6502 sayılı TKHK'nın devre tatil sözleşmelerine ilişkin hükümleri uygulanacaktır. Nitekim Devre Tatil Ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği'ne göre de; devre mülk, dönem mülk, paylı mülkiyet, hisseli gayrimenkul satışı ve benzeri isimler altında yapılan ve tapu tesciline konu edilen satışlara ilişkin sözleşmeler, bir yıldan uzun süre için kurulması ve tüketiciye bu süre zarfında birden fazla dönem için bir veya daha fazla sayıda gecelik konaklama imkânı tanıması halinde devre tatil sözleşmesi olarak kabul edilir. Yani satıcı ile tüketici arasında yapılan devre mülk, dönem mülk, paylı mülkiyet, hisseli gayrimenkul satışı gibi satış sözleşmesi adı altında 1 yıldan uzun süreli sözleşme kurulması ve tüketiciye bu süre zarfında birden fazla dönem için gecelik konaklama imkanı sunması halinde bu sözleşmelere Devre Tatil Sözleşmesine ilişkin hükümler uygulanacaktır. Ayrıca devre mülk, dönem mülk, paylı mülkiyet, hisseli gayrimenkul satışı ve benzeri isimler altında yapılan sözleşmelerin ön ödemeli satışı halinde de bu sözleşmelere, konusu ayni hak olan ön ödemeli devre tatil sözleşmesi hükümleri uygulanacaktır. Satıcının bu durumda sözleşme maddelerine sözleşmenin devre tatil sözleşmesi olmadığını belirterek sözleşmede devre tatile ilişkin hükümlerin uygulanmasını engellemesi de geçersiz hale gelecektir.

B- ÖN BİLGİLENDİRME VE SÖZLEŞME YÜKÜMLÜLÜĞÜ

Gerek 6502 sayılı Kanun'un 50. maddesine gerekse de Yönetmeliğin 5. maddesine göre; Satıcı veya sağlayıcı, sözleşmelerin kurulmasından en az bir gün önce tüketicilere yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısı ile ön bilgilendirme formu vermek zorundadır. Ön bilgilendirme formunun;

a) Devre tatil sözleşmeleri,

b) Uzun süreli tatil hizmeti sözleşmeleri,

c) Değişim sözleşmeleri,

ç) Satıcı veya sağlayıcının, devre tatil veya uzun süreli tatil hizmetinin alınıp satılması hususunda tüketiciye yardımcı olduğu yeniden satış sözleşmeleri,

hususlarını kapsaması gerekmektedir. Satıcı veya sağlayıcının hediye tatil, kampanya, ücretsiz yemek ve gezi gibi isimler altında satışı özendirici yöntemler kullanarak tüketiciye bir davette bulunması halinde, bu davetin içeriği ve ticari amacının tanıtım faaliyetinden önce yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısı ile tüketiciye bildirilmesi zorunludur. Ön bilgilendirme formunda yer alan bilgilendirmelerin yapıldığına ilişkin ispat yükü satıcı veya sağlayıcıya aittir.

Ayrıca satıcı veya sağlayıcı, ön bilgilendirme formunda yer alan bilgilerle birlikte tüketicinin adı, soyadı, açık adresi ve diğer iletişim bilgileri ile tarafların sözleşmeyi imzaladığı yer ve tarihe ilişkin bilgileri de içeren bir sözleşme düzenlemek ve yazılı veya mesafeli olarak kurulan bu sözleşmelerin bir örneğini kağıt üzerinde veya kalıcı veri saklayıcısı ile tüketiciye vermek zorundadır. Sözleşmelerin ve ön bilgilendirme formunun en az on iki punto büyüklüğünde, anlaşılabilir bir dilde, açık, sade, okunabilir bir şekilde düzenlenmesi zorunludur. Mesafeli satış yöntemiyle kurulan sözleşmeler hariç olmak üzere satıcı veya sağlayıcı, tüketicinin kendi el yazısıyla sözleşme tarihini yazmasını ve sözleşmeyi imzalamasını sağlamakla yükümlüdür. Sözleşmenin bir örneğinin alıcıya verildiğine ilişkin ispat yükü de satıcıya aittir.

6502 sayılı Kanun'un 50/2 maddesine göre devre tatile konu taşınmazın inşa edileceği arsa için yapı ruhsatı alınmadan tüketicilerle ön ödemeli devre tatil sözleşmesi yapılamaz. Ancak uygulamada kimi zaman satıcı tarafın tüketicinin bilgisizliğinden yararlanarak sözleşmede taşınmaz bilgilerini boş bıraktığı, değil yapı ruhsatı henüz inşaat yapılacak olan arsa dahi belirsizken tüketicilerle geçersiz şekilde devre tatil, devre mülk sözleşmeleri yaptıkları görülmektedir.

D- CAYMA HAKKI

6502 Sayılı Kanun ve Yönetmeliği ile tüketicilere 14 gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeden ve cezai şart ödemeden sözleşmeden cayma hakkı tanınmıştır. Uygulamada ise kimi zaman satıcı taraf sözleşmede cayma süresini 14 günden daha az bir süre olarak göstermekte kimi zaman da 14 günlük süre içinde cayma hakkını kullanmak isteyen tüketiciden cezai şart talep etmektedir. Ancak sözleşmede cayma hakkının 14 günden daha az süre olarak kararlaştırılması yahut 14 günlük süre içinde sözleşmeden cayma halinde tüketicinin cezai şart ödeyeceğine ilişkin hükümler geçersizdir. Tüketici 14 günlük süre içerisinde sözleşmeden dilediği gibi dönebilecektir. Sözleşmede eksikler varsa, bu eksikliklerin satıcı veya sağlayıcı tarafından giderilmesinden itibaren cayma süresi başlamalıdır.[1]

Cayma hakkının kullanıldığına dair bildirimin, cayma hakkı süresi dolmadan, şahsi hakka konu ön ödemeli devre tatil sözleşmeleri için yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısı ile ayni hakka konu taşınmaza ilişkin sözleşmelerde ise noterlikler aracılığıyla satıcı veya sağlayıcıya yöneltilmesi yeterlidir.

Ayrıca devre mülk hakkına ilişkin sözleşmeler hariç olmak üzere cayma süresi dolmadan satıcı veya sağlayıcı, tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan herhangi bir belge vermesini isteyemez.  

Tüketicinin devre mülk hakkı veren sözleşmelerden cayma hakkını kullanması durumunda, tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge, cayma bildiriminin satıcı veya sağlayıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç on dört gün içinde tüketiciye geri verilmesi gerekir.

Satıcı veya sağlayıcının tüketiciyi aydınlatma yükümlülüğüne aykırı hareket ederek eksik bilgilendirmesi halinde tüketici cayma hakkını kullanmak için on dört günlük süreyle bağlı değildir. Bu süre her halükarda cayma süresinin bittiği tarihten itibaren bir yıl sonra sona erer. 14 günlük cayma hakkı süresi, bu yükümlülüklerin gereği gibi yerine getirildiği tarihten itibaren başlayacaktır. Örneğin satıcı veya sağlayıcı cayma formunu, sözleşmenin kurulduğu anda yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısıyla vermemiş olması durumunda tüketici cayma süresinin bitiminden itibaren 1 yıl içerisinde sözleşmeden cayabilecektir. Satıcı bu bir yıllık süre içerisinde yükümlülüğünü yerine getirirse tüketicinin 14 günlük cayma hakkı satıcının yükümlülüğünü yerine getirdiği tarihten itibaren başlayacaktır.

SÖZLEŞMEDEN DÖNME HAKKI

6502 Sayılı TKHK, tüketiciyi koruma yoluna giderek 14 günlük süre içerisinde hiçbir cezai şart ödemeden sözleşmeden cayma, 14 günlük süre geçtikten sonra da ön ödemeli devre tatil sözleşmesi yapan tüketiciye herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı tanımıştır. İşbu Kanun'un 59. maddesinin 9. fıkrasına göre; "Devre tatile konu taşınmazın ön ödemeli satılması durumunda, devir veya teslim tarihine kadar tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı vardır. Sözleşmeden dönülmesi durumunda satıcı, sözleşme bedelinin yüzde ikisine kadar tazminat talep edebilir. Satıcı, yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmezse tüketiciden herhangi bir bedel talep edemez. Sözleşmeden dönülmesi durumunda, tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge, dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç doksan gün içinde tüketiciye geri verilir. Satıcının aldığı bedeli ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi iade ettiği tarihten itibaren, tüketici on gün içinde edinimlerini iade eder."

Kanun metninde de belirtildiği üzere satıcının yükümlülüklerini hiç ya da gereği  gibi yerine getirmemesi halinde tüketici herhangi bir bedel ödemeden sözleşmeden dönebilecektir. Bunun dışında satıcının yükümlülüklerini zamanında yerine getirmesi halinde tüketici sözleşmeden dönmek isterse yine herhangi bir şart sunmadan dönebilecektir. Ancak bu durumda satıcı, sözleşme bedelinin yüzde ikisine kadar tazminat talebinde bulunabilecektir. Tüketici dönme hakkını kullanması ile birlikte satıcıdan tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge, dönme bildirimini tarafına verilmesini talep edebilir. Satıcı da tüketicinin bu taleplerini en geç 90 gün içerisinde yerine getirmekle yükümlüdür.

KAYNAKÇA

[1] Tüketici Hukuku, s.619, Prof. Dr. İ. YILMAZ ASLAN, Ekin Yayınevi, 5. Baskı