Giriş

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibi ile yüklenici arasında akdedilen ve arsanın belirli paylarının devri karşılığında yüklenicinin inşaat yapmayı taahhüt ettiği bir hukuki anlaşmadır. Bu sözleşmeler, yüklenicinin finansman ihtiyacını karşılamak amacıyla bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satmasına yol açabilir. Ancak, bazı hukuki ve fiili engeller sebebiyle, üçüncü kişiler satın aldıkları bağımsız bölümlerin tapu kaydının gerçekleşmemesi gibi sorunlarla karşılaşmaktadırlar. Bu makalede, bu gibi durumlarda açılan tapu iptal ve tescil davalarının hukuki boyutu ele alınacaktır.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Temel Unsurları

1.    Tarafların Hak ve Yükümlülükleri

a.    Arsa sahibi, belirli arsa paylarının devrini taahhüt eder.

b.    Yüklenici, arsa üzerine bağımsız bölümler inşa etmeyi üstlenir.

2.    Sözleşmenin Geçerlilik Şartları

a.    Yazılı ve resmî şekilde yapılması gerekir.

b.    Tapuya şerh edilmesi üçüncü kişileri koruma altına alabilir.

3.    Pay Devri ve Şerh İşlemleri

a.    Yüklenicinin haklarını tapuya şerh ettirmesi, daha sonra doğabilecek ihtilaflarda koruma sağlar.

Üçüncü Kişilerin Bağımsız Bölüm Edinme Süreci

1.    Yüklenici ile Üçüncü Kişiler Arasındaki Hukuki İlişkiler

a.    Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri

b.    Alacağın devri yoluyla hak kazanma

2.    Arsa Sahibi ile Üçüncü Kişiler Arasındaki İşlemler

a.    Arsa sahibinin üçüncü kişiye taşınmaz devri

b.    İnşaat sürecinde meydana gelen ihtilaflar

3.    Satış Vaadi ve Tapu Kaydının İptali Sorunları

a.    Geçerli bir satış vaadi sözleşmesi olup olmadığının tespiti

b.    Yüklenicinin taahhütlerine aykırı hareket etmesi durumunda üçüncü kişilerin zararlarının telafisi

Tapu İptal ve Tescil Davaları

1.    Muvazaa İddiaları ve Tapu İptali

a.    İlgili tapu kaydının muvazaaya dayalı olarak iptali

b.    Yargıtay kararlarında muvazaanın hukuki boyutu

Yargıtay muvazaanın tespitinde tapu kaydının düzenlenme şekli, tarafların iradeleri ve maddi vakıalar esas alınmıştır. Mahkeme, muvazaa iddiasının ispat yükünün iddia edene ait olduğunu vurgulamıştır.

2.    Tapuya Şerh Edilmemiş Sözleşmelerin Üçüncü Kişilere Etkisi

a.    Sicile güven ilkesi

b.    Tapuya şerh edilmemiş satış vaadi sözleşmelerinin durumu

Anayasa Mahkemesi tapuya şerh edilmemiş satış vaadi sözleşmelerinin üçüncü kişiler yönünden korunup korunamayacağına dair önemli içtihatlar sunmuştur. Mahkeme, tapuya güven ilkesinin korunmasının kamu düzeni açısından önemini vurgulamıştır.

3.    Mahkemelerin Değerlendirme Kriterleri

a.    Hukuki menfaatin varlığı

b.    Sözleşmenin tarafları ve davadaki konumları

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu genel olarak kararlarında  mahkemelerin tapu iptal ve tescil davalarında üçüncü kişilerin iyiniyetli olup olmadığını incelemesi gerektiği belirtilmiştir.

Sonuç ve Değerlendirme

-  Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri çoğu zaman üçüncü kişileri etkileyen hukuki ihtilaflara yol açmaktadır.

- Tapu iptal ve tescil davalarında üçüncü kişilerin korunması için tapu şerhi büyük önem arz etmektedir.

- Yargı kararları, üçüncü kişilerin mağdur olmaması adına daha kapsamlı bir yaklaşım benimsemektedir.

Bu bağlamda, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin daha sağlam hukuki temellere dayandırılması ve yargı kararlarının çizdiği çerçevenin dikkatle uygulanması gerekmektedir.

Görüşüm;

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin taraflar arasında ciddi ihtilaflara yol açtığını ve özellikle üçüncü kişilerin mağduriyet yaşamasına sebep olduğunu gözlemlemekteyim. Bu tür davalarda, gerek yükleniciler gerekse arsa sahipleri tarafından yapılan eksik ya da kötü niyetli işlemler, yargıya intikal eden uyuşmazlıkların artmasına neden olmaktadır. Bu nedenle, sözleşmelerin tapuya şerh edilmesi, noter huzurunda düzenlenmesi ve yargı denetiminden geçmesi, hem tarafların hem de üçüncü kişilerin haklarını koruyucu bir rol oynayacaktır. Hukuki güvenliğin sağlanması adına, Yargıtay ve Anayasa Mahkemesi kararlarının yol gösterici nitelikte olduğu ve tarafların hak kaybına uğramaması için dikkatle değerlendirilmesi gerektiği kanaatindeyim.