Kira konusu günümüzde en sık karşılaştığımız uyuşmazlıkların başında geliyor. Uyuşmazlığa neden olan konular ise genel olarak kira bedelinin tespiti, kira süresi, kira bedelinin ödenmemesi ya da eksik ödenmesi nedeniyle tahliye şeklinde sıralanabilir. Meslektaşlarımız tarafından da sık sık karıştırılması nedeniyle Yeni Borçlar Kanunu ile kira konusuna gelen yenilikleri ve bu ara dönemde kira sözleşme sürelerinde dikkate alınması gereken hususları faydalı olabileceği düşüncesiyle sizlerle paylaşmak istedik. Tahliye konusu, kapsamı ve genişliği itibariyle bir diğer çalışmamızda sizlerle paylaşılacaktır.  
6098 Sayılı Borçlar Kanunu 1.07.2012 tarihinde yürürlüğe girerken 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun ise aynı tarihte yürürlükten kaldırılmıştır. 

YENİ BORÇLAR KANUNU İLE NE OLDU?

Kira artış oranı konusunda eski kanunda bir sınırlama yoktu. Sözleşme serbestisi geçerliydi. Yeni Borçlar Kanunu ile bu konuda yasal bir üst sınır getirildi. Kira sözleşmelerinde kira bedeli artışı üretici fiyat endeksini (ÜFE) geçmeyecek şekilde sınırlandırıldı. Bu madde işyerleri için 01.07.2020 tarihine kadar ertelenmiştir. Belirtilen tarihe kadar işyerleri için sözleşme serbestisi ile kira artışı yapılabilecektir Taraflar arasında kira artış oranı belirlenmemişse, açılacak kira tespit davası ile kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesi istenebilecektir. Bu durumda hakim, ÜFE artış oranını geçmeden hakkaniyete göre kira artış oranını tespit edecektir. Görüldüğü üzere, kira tespit davasında dahi ÜFE üst sınırdır. Bu genel kuraldır.

Yukarıda yazılı genel kurala getirilen istisna ise şu şekildedir; Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli yine hakim tarafından tespit edilebilecektir. Bu durumda taraflar arasında kira artış anlaşması olup olmadığı önemli değildir. Anlaşma olsa dahi, mahkemeden kira tespiti istenebilir. Mahkeme ÜFE artış oranı ile bağlı değildir. Bu madde uygulaması işyerleri için 01.07.2020 tarihine kadar ertelenmiştir.

Yabancı para ile belirlenen kira sözleşmelerinde, beş yıl içinde artış yapılamaz. Ayrıca, yabancı para kurunun aşırı yükselmesi halinde, kiracının aşırı ifa güçlüğü nedeni ile kira bedelinin uyarlanması davası açma hakkı vardır. Yine yabancı para konusunda da beş yıldan sonra yabancı para ile belirlenmiş kira bedellerinin tespiti mahkemeden istenebilecektir. Bu durumda mahkeme, kiralanın durumu, yabancı paranın değerindeki değişiklikler ve ÜFE oranı ile birlikte, emsal kira bedellerini de dikkate alarak yeni bir kira bedeli tespit edecektir. Bu madde uygulaması da iş yerleri için 01.07.2020 tarihine kadar ertelenmiştir.

Yeni Borçlar Kanunu ile getirilen bir başka yenilik muaccel olma yasağıdır. Kira borcunun ödenmemesi halinde diğer kira borçlarının da muaccel olacağına dair hükümler geçersiz kılınmıştır. Bu kural da, konut kiraları için yürürlüktedir. İşyerleri için 01.07.2020 tarihinde kadar ertelenmiştir.

Eski Borçlar Kanunu döneminde kiralayanın sebepsiz fesih hakkı yoktu. Bu sebeple sözleşmeler süre sonunda kiracı tarafından feshedilmediği takdirde birer yıllık süreler ile kendiliğinden yenilenmekteydi. Yeni Borçlar Kanunu, kiralayan lehine bir düzenleme yaparak, kiralayanın, kira sözleşmesini 10 yıllık sürenin sonunda sebep göstermeksizin fesih hakkı tanımıştır.

Bu hükme göre;

*Kira sözleşmesinin taraflarca belirlenmiş süresi dolmuş olacak,
*Sürenin dolmasından itibaren 1’er yıllık süreler ile toplam 10 yıllık uzatma süresi tamamlanmış olacak,
*10 yıllık uzama süresinin bitimini takip eden yeni kira döneminin sona ermesinden en az 3 ay önce kiracıya yazılı bildirimde bulunulacak.

01.07.2012 tarihinde 10 yıllık uzama süresini tamamlamış kira sözleşmeleri için, 01.07.2014 tarihinden itibaren bu maddeye dayanarak sebepsiz fesih hakkı kullanılabilecektir. 01.07.2012 tarihinde 10 yıllık uzama süresi dolmamış ve 10 yılın dolmasına kalan süre 5 yıldan az kalan kira sözleşmeleri için, 01.07.2017 tarihinden itibaren bu maddeye dayanarak sebepsiz fesih hakkı kullanılabilecektir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye hakkının kapsamı da Yeni Borçlar Kanunu ile genişletilmiştir. Eski BK’da yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkı sadece kendisi, eşi ve çocukları için geçerliydi. Yeni BK ile, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve bakmakla yükümlü olduğu kişiler şeklinde değiştirildi.

Depozito 3 aylık kira bedeli ile sınırlandırılmıştır. Depozito, kiralayan ve kiracının ortak rızası ile çekilebilecek bir banka hesabına yatırılacaktır. Depozitonun, kıymetli evrak olarak verilmesi halinde kıymetli evrak bankaya depo edilecektir. Depozitonun, geri verilmesi ortak rıza, mahkeme kararı ve icra takibi ile mümkün olacaktır. Kiraya veren, sözleşme sona ermesinden 3 ay içinde dava açtığını veya icra takibine başladığını bankaya bildirmezse, banka, depozitoyu kiracıya vermekle yükümlüdür. İşyeri kiraları için 01.07.2020 tarihine kadar ertelenmiştir.

Kiracının, sözleşmeyi süresinden önce feshetme ve kiralananı tahliye etme hakkı vardır. Bu hakkın kiracı tarafından kullanılması halinde, kiracının, kiralananın benzer koşullar ile kiraya verilebileceği makul süre kadar kira sözleşmesinden doğan borçları devam edecektir. Kiracı, bu süre içerisinde benzer koşullar ile yeni bir kiracı adayı bulur ise, kiracının kira sözleşmeden doğan borçları sona erer. Bu hüküm, işyerleri için 01.07.2020’ye kadar ertelenmiştir.

Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için kira konusu yerin kiracıya teslim tarihinden sonra verilmiş bir taahhüt olması gerekmektedir.
Kiralananın ihtiyaç nedeni ile veya yeniden inşa nedeniyle tahliye edilmesi halinde, 3 yıl boyunca yeni bir kişiye kiraya verilememesi yasağı Yeni BK’da da aynı şekilde bulunmaktadır. Yeni yasayla bu konuda getirilen değişiklik, bu yasağa aykırı hareket etmenin cezası eski yasada hapis cezası ve ağır para cezası iken yeni yasada 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemeye hükmedilmesidir. Yan gideler kiracıya aittir. Yan giderlerin ödenmemesi dahi sözleşmenin feshine ve kiracının tahliyesine sebep olabilecektir. Malik değişse dahi kiracılık hakkı korunur.
 

(Bu köşe yazısı, sayın Av. Oğuzhan GÜZEL tarafından www.hukukihaber.net sitesinde yayınlanması için kaleme alınmıştır. Kaynak gösterilse dahi köşe yazısının tamamı özel izin alınmadan kullanılamaz. Ancak alıntılanan köşe yazısının bir bölümü, aktif link verilerek kullanılabilir. Yazarı ve kaynağı gösterilmeden kısmen ya da tamamen yayınlanması şahsi haklara ve fikri haklara aykırılık teşkil eder.)