Av. Özer Alişan EKREN
Ahmet Veysel YILDIZ
(Hukuk fakültesi öğrencisi)
I. Giriş
Taşınmaz kira sözleşmeleri, yalnızca taraflar arasında bir borç ilişkisi tesis etmekle kalmayıp, tarafların iradelerini bağlayan ve bu iradelerin sınırlarını belirleyen hukuki düzenlemeler niteliğindedir. Sözleşmenin kurulmasından sona ermesine kadar geçen süreçte tarafların hak ve yükümlülükleri, yalnızca sözleşme hükümleri ile değil, aynı zamanda dürüstlük kuralı, sözleşmeye bağlılık ve basiretli davranma ilkeleri gibi temel hukuk ilkeleri çerçevesinde şekillenmektedir. Bu bağlamda, kiracı tarafından taşınmaz üzerinde gerçekleştirilen iyileştirme ve tadilat harcamalarının geri talep edilebilirliği, sıklıkla taraflar arasında uyuşmazlık konusu olmakta ve gerek sözleşme hükümleri gerekse tarafların iradeleri çerçevesinde değerlendirilmesi gereken karmaşık bir mesele olarak öne çıkmaktadır.
Özellikle teslim tutanakları ve feragat beyanları, kira ilişkisinin sona ermesiyle tarafların hak ve taleplerini somutlaştıran, hukuki bağlayıcılık taşıyan önemli belgeler arasında yer almaktadır. Bu belgeler, kiracının tahliye sonrası ileri sürebileceği masraf ve alacak taleplerini önemli ölçüde sınırlamakta ve Yargıtay içtihatları nezdinde güçlü bir delil niteliği taşımaktadır. Yüksek Mahkeme kararları, kira ilişkilerinden doğan uyuşmazlıkların çözümünde, teslim tutanakları ile feragat beyanlarının bağlayıcılığını tereddütsüz bir şekilde kabul ederek, tarafların dürüstlük kuralına ve sözleşme hükümlerine uygun davranma yükümlülüğünü vurgulamaktadır. Bu çalışmamızda, taşınmaz kira ilişkilerinden kaynaklanan geri ödeme talepleri, feragat beyanlarının hukuki etkisi ve belirsiz alacak davalarının usul hukuku bağlamında değerlendirilmesi, Yargıtay içtihatları ve temel hukuk ilkeleri ışığında inceleyeceğiz.
II. Hak ve Yükümlülüklerin Hukuki Çerçevesi
Taşınmaz kira sözleşmeleri, taraflar arasındaki borç ilişkilerinin karmaşıklığı ve bu ilişkiden doğan yükümlülüklerin belirlenmesi bakımından, hukuk pratiğinde geniş bir tartışma alanı sunmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili düzenlemeleri, bu tür sözleşmelerin kurduğu ilişkiyi genel çerçevede ele almakla birlikte, her somut olayda tarafların iradelerine dayanan özel hükümlerin bağlayıcılığı da uyuşmazlıkların çözümünde belirleyici rol oynamaktadır. Taşınmazın teslim şekli, tarafların tacir olup olmaması, sözleşme hükümleri ve iyileştirme giderlerinin hukuki niteliği gibi unsurlar, kira ilişkisinden kaynaklanan hak ve yükümlülüklerin değerlendirilmesinde dikkate alınan başlıca parametrelerdir.
Kiraya veren, taşınmazı kira sözleşmesine uygun şekilde teslim etmek ve sözleşme süresi boyunca kullanıma elverişli durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiracı ise taşınmazı öngörülen kullanım amacı doğrultusunda ve sözleşme hükümlerine uygun şekilde kullanma, ayrıca kira bedelini ödeme borcu altındadır. Ancak uygulamada, kiracının taşınmaz üzerinde gerçekleştirdiği iyileştirme, tadilat ve diğer masraflara ilişkin geri ödeme talepleri sıklıkla uyuşmazlıklara sebep olmaktadır. Bu tür taleplerin değerlendirilmesinde, Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümlerinin yanı sıra, taraflarca sözleşmeye konulan özel şartlar, taşınmazın teslim anındaki durumu ve tarafların davranışlarının dürüstlük kuralı çerçevesinde incelenmesi gerekmektedir. Tacir sıfatına sahip taraflar bakımından, Türk Ticaret Kanunu’nun 18. maddesinde düzenlenen “basiretli bir tacir gibi davranma” yükümlülüğü, kira sözleşmesinden kaynaklanan hak ve taleplerin değerlendirilmesinde önemli bir ölçüt teşkil etmektedir. Tacirlerin, yalnızca dürüstlük kuralına uygun hareket etmeleri değil, aynı zamanda ticari ilişkilerde öngörülebilir sonuçlar doğrultusunda, sözleşme hükümlerine titizlikle riayet etmeleri beklenir. Bu kapsamda, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 31.05.2023 tarihli, E. 2023/383 ve K. 2023/1689 sayılı kararı, tacir sıfatına haiz kiracının, yaptığı harcamalar için sözleşmede yer alan açık düzenlemelere aykırı taleplerde bulunamayacağını ortaya koymaktadır. Bu karar, tacirlerin basiretli davranma yükümlülüğüne aykırı şekilde gerçekleştirdikleri harcamaların, hukuki sonuç doğurmayacağına işaret etmektedir.
Tacir olmayan taraflar bakımından ise, Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralı, kira ilişkisi kapsamında belirleyici bir role sahiptir. Dürüstlük kuralı, yalnızca taraflar arasında bir ahlaki ölçüt değil, aynı zamanda somut olayın koşullarına uygun hukuki bir zorunluluk olarak işlev görür. Bu bağlamda, kiracının dürüstlük kuralına uygun hareket ederek, taşınmaz üzerindeki harcamalarını sözleşme hükümlerine uygun şekilde gerçekleştirmesi ve özellikle kiraya verenin menfaatine hizmet eden işlemleri, yazılı muvafakat almak suretiyle yapması gerekmektedir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 06.12.2023 tarihli, E. 2023/852 ve K. 2023/3557 sayılı kararı, kiracının yazılı muvafakat şartına aykırı şekilde yaptığı harcamaların geri talep edilemeyeceğini ifade etmektedir. Kararda, yazılı muvafakat şartının, taraflarca sözleşmeyle öngörülmüş bir yükümlülük değil, aynı zamanda hukuki öngörülebilirliği ve taraflar arasındaki dengeyi sağlayan bir ilke olduğu vurgulanmıştır.
Taraflar arasında yapılan kira sözleşmeleri, taşınmaz üzerindeki harcamalara ilişkin hükümleri belirlemede önemlidir. Örneğin, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 13.02.2024 tarihli, E. 2023/2618 ve K. 2024/595 sayılı kararı, sözleşmede yer alan “kiracının sabit ve hareketli ekler için herhangi bir bedel talep edemeyeceği” hükmünün bağlayıcı olduğunu ve bu düzenlemeye aykırı şekilde yapılan harcamaların geri talep edilemeyeceğini belirtmiştir. Bu karar, kira sözleşmesinin, tarafların yükümlülüklerini somut bir şekilde belirlediği sürece bağlayıcı olduğuna işaret etmektedir. Aynı şekilde, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 30.03.2023 tarihli, E. 2022/8019 ve K. 2023/907 sayılı kararı, sözleşmede belirlenen kullanım amacına uygun olarak teslim edilen bir taşınmazda, kiracının yaptığı harcamaların geri talep edilebilmesi için kiraya verenin yazılı muvafakatinin alınması gerektiğini vurgulamıştır.
Kira sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıkların çözümünde, taşınmazın teslim anındaki durumu da belirleyici bir unsur olarak öne çıkmaktadır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 24.01.2024 tarihli, E. 2023/2620 ve K. 2024/376 sayılı kararı, taşınmazın eksiksiz ve kullanılabilir durumda teslim edildiği hallerde, kiracının yaptığı değişikliklerin kiracının ticari gereksinimlere dayalı olduğu ve dolayısıyla geri ödeme talep edilemeyeceği sonucuna varmıştır. Karar, ticari ihtiyaçlar doğrultusunda yapılan harcamaların, taşınmazın ekonomik değerine katkı sağlamadığı sürece kiraya veren açısından herhangi bir sorumluluk doğurmayacağını ortaya koymaktadır.
Kiracının gerçekleştirdiği harcamaların hukuki niteliği ve geri talep edilebilirliği, genellikle harcamaların taşınmazın ekonomik değerine katkı sağlayıp sağlamadığı, kiraya verenin menfaatine hizmet edip etmediği ve söz konusu işlemler için yazılı muvafakat alınmış olup olmadığı kriterlerine göre değerlendirilmektedir. Bu noktada, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 03.03.2022 tarihli, E. 2018/137 ve K. 2022/243 sayılı kararı, kiraya verenin menfaatine yapılmayan harcamaların, sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanılarak dahi talep edilemeyeceğini belirtmiştir. Karar, kira sözleşmesi hükümlerine sadık kalmanın, hem kiracı hem de kiraya veren açısından bağlayıcı bir yükümlülük olduğunu bir kez daha vurgulamıştır. Taşınmaz kira sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıkların çözümünde Yargıtay içtihatlarının belirlediği genel ilkeler, tarafların irade serbestisini sınırlandıran temel bir rehber niteliği taşımaktadır. Kiracının gerçekleştirdiği harcamaların geri talep edilebilmesi için, taşınmazın ekonomik değerine katkı sağlanması, bu harcamaların kiraya verenin menfaatine hizmet etmesi ve yazılı muvafakat alınması şartlarının birlikte gerçekleşmesi gerekmektedir. Aksi durumlarda, kiracının geri ödeme taleplerinin hukuki dayanaktan yoksun olduğu açık olacaktır.
III. Harcamalarının Hukuki Niteliği ve Geri Talep Şartları
Taşınmaz kira ilişkilerinde, kiracının taşınmaz üzerinde gerçekleştirdiği harcamalar, bu harcamaların niteliği ve geri talep koşulları bakımından Türk Borçlar Kanunu'nun düzenlemeleri çerçevesinde dikkatle değerlendirilmelidir. Yapılan iyileştirmeler, faydalı, zorunlu veya lüks giderler olarak sınıflandırılabilir ve bu ayrım, sözleşme hükümleri ile taşınmazın ekonomik değerine katkı bağlamında farklı hukuki sonuçlar doğurur. Bu mesele, özellikle kiraya verenin muvafakati ve yapılan harcamaların taşınmazın değerine etkisi gibi kriterlerin değerlendirilmesini gerektirir. Türk Borçlar Kanunu’nun 530. maddesi, kiracının taşınmaz üzerinde yaptığı masrafların geri talep edilebilirliğini açıkça kiraya verenin muvafakatine ve yapılan giderlerin niteliklerine dayandırmıştır. Ancak bu durum, yalnızca yasal bir düzenleme ile sınırlı kalmamakta, tarafların kira sözleşmesiyle öngördükleri özel şartlara da bağlı olarak şekillenmektedir. Özellikle, kiracının yaptığı harcamaların taşınmazın değerine somut bir katkı sağlamadığı ya da bu harcamaların kiraya verenin menfaatine hizmet etmediği durumlarda, bu giderlerin geri talep edilmesi hukuken mümkün değildir.
Kiracının taşınmazda yaptığı iyileştirme ve değişikliklerin "faydalı", "zorunlu" ya da "lüks" giderler olarak nitelendirilmesi, uyuşmazlıkların çözümünde kilit bir unsurdur. Faydalı giderler, taşınmazın genel değerine katkı sağlayan harcamalar olarak tanımlanırken, zorunlu giderler, taşınmazın kullanılabilir durumda kalmasını sağlamak için yapılması gereken harcamalardır. Buna karşılık, lüks giderler, taşınmazın değerine veya kullanılabilirliğine somut bir katkı sağlamayıp kiracının kişisel veya ticari tercihlerini yansıtan harcamalar olarak değerlendirilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 24.01.2024 tarihli, E. 2023/2620 ve K. 2024/376 sayılı kararında, kiracının yaptığı değişikliklerin büyük ölçüde kendi ticari faaliyetlerine hizmet ettiği, bu nedenle faydalı ya da zorunlu gider kapsamında değerlendirilemeyeceği belirtilmiştir. Kararda, kiracının taşınmazda yaptığı harcamaların kiraya verenin onayı, kabulü, benimsemesi olmaksızın gerçekleştirilmesi durumunda, bu harcamaların geri talep edilmesinin mümkün olmadığı vurgulanmıştır.
Kiraya verenin yazılı muvafakat şartı varsa sözleşmede, geri ödeme taleplerinin değerlendirilmesinde belirleyici bir diğer unsurdur. Türk Borçlar Kanunu ve Yargıtay içtihatlarına göre, kiracının taşınmaz üzerinde yaptığı iyileştirmelerin geri talep edilebilmesi için kiraya verenin yazılı izni ve onayı gereklidir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 06.12.2023 tarihli, E. 2023/852 ve K. 2023/3557 sayılı kararında, taşınmaz üzerinde yapılan değişikliklerin kiraya verenin bilgisi ve yazılı muvafakati dışında gerçekleştirilmesi durumunda, bu harcamaların geri talep edilemeyeceği açıktır. Aynı karar, kira sözleşmesinde açıkça yer alan yazılı muvafakat şartının, taşınmaz üzerinde yapılacak her türlü değişiklik için bağlayıcı bir ön koşul olduğunu vurgulamıştır.
Taşınmaz üzerinde gerçekleştirilen harcamaların geri talep edilmesinde bir diğer önemli unsur, bu harcamaların taşınmazın genel ekonomik değerine somut bir katkı sağlayıp sağlamadığıdır. Kiracının yaptığı değişikliklerin yalnızca kendi ticari çıkarlarına hizmet etmesi ve taşınmazın değerine doğrudan bir katkıda bulunmaması hâlinde, bu harcamaların geri talep edilmesi mümkün değildir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 30.03.2023 tarihli, E. 2022/8019 ve K. 2023/907 sayılı kararında, taşınmazın kullanım amacına uygun olarak teslim edilmesine rağmen, kiracının kendi inisiyatifiyle yaptığı harcamaların geri talep edilemeyeceği belirtilmiştir. Kararda, bu tür harcamaların taşınmazın değerine katkı sağlamadığı ve kiracının kendi ticari tercihleri doğrultusunda gerçekleştirildiği açıkça ifade edilmiştir.
Kiracının taşınmazda gerçekleştirdiği değişikliklerin geri talep edilmesine ilişkin olarak kira sözleşmesinde öngörülen özel düzenlemeler, bu tür uyuşmazlıkların çözümünde kritik bir rol oynar. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 13.02.2024 tarihli, E. 2023/2618 ve K. 2024/595 sayılı kararında, kiracının kira sözleşmesindeki açık hükümler gereği, yaptığı masrafların geri talep edilemeyeceği ve bu masrafların yalnızca kiracının kişisel ticari ihtiyaçlarını karşılamak amacıyla gerçekleştirildiği belirtilmiştir. Sözleşmede, kiracının yaptığı tüm sabit ve hareketli eklemeler için kiraya verenden herhangi bir bedel talep edemeyeceği hükmünün yer alması, bu masrafların geri ödeme taleplerini hukuken geçersiz kılmıştır
Tahliye sırasında düzenlenen teslim tutanakları ve feragat beyanları da bu konuda önemli bir etkiye sahiptir. Kiracının tahliye sırasında taşınmazı eksiksiz teslim ettiğini ve yapılan iyileştirmelere ilişkin herhangi bir bedel talep etmeyeceğini beyan ettiği durumlarda, bu beyanların bağlayıcılığı kabul edilmektedir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 24.01.2024 tarihli, E. 2023/2620 ve K. 2024/376 sayılı kararında, tahliye sırasında imzalanan teslim tutanaklarının, kiracının yaptığı masraflara ilişkin tüm taleplerini ortadan kaldırdığı belirtilmiştir.
IV. Belirsiz Alacak Davasında Hukuki Yarar
Belirsiz alacak davası, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 107. maddesi ile düzenlenen ve yalnızca alacak miktarının dava açıldığı tarihte kesin ve net bir şekilde belirlenemediği durumlarda başvurulabilecek özel bir dava türüdür. Bu dava, davacının, yargılama sırasında ortaya çıkacak deliller ve bilirkişi raporları ile alacak miktarını tespit edebileceği hallerde, alacağa ilişkin haklarını güvence altına almak amacı taşır. Ancak alacak miktarının, dava tarihindeki somut verilere ve taraflar arasında mevcut olan belgelere dayanarak belirlenebilir olduğu durumlarda, belirsiz alacak davası açılmasının hukuki yarar taşıdığı söylemek doğru olmaz.
Hukuki yarar ilkesi, belirsiz alacak davasının unsurlarındır. Alacağın niteliği ve miktarının dava tarihinde belirlenebilir olduğu hallerde, bu dava türüne başvurulması hukuka aykırılık teşkil eder. Yargıtay 9. Hukuk Dairesi’nin 25.03.2024 tarihli, E. 2024/2648 ve K. 2024/5561 sayılı kararı, bu ilkeye vurgu yaparak, somut belgelerle ve taraflar arasındaki sözleşmeye dayanarak miktarı net bir şekilde belirlenebilen alacakların belirsiz alacak davasına konu edilemeyeceğini açıkça ifade etmiştir. Bununla birlikte kararda, sırf taraflar arasında uyuşmazlık bulunmasının ya da bilirkişi incelemesi gereksiniminin, bu dava türüne başvurmak için yeterli bir gerekçe oluşturamayacağı belirtilmiştir.
Kira ilişkilerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, belirsiz alacak davası açılmasının koşulları daha belirgin hale gelmektedir. Kira sözleşmeleri, tarafların hak ve yükümlülüklerini somut bir şekilde düzenlediği ölçüde, sözleşmeden doğan alacakların belirsiz nitelik taşıması genellikle mümkün değildir. Özellikle kira ilişkisinden kaynaklanan masraflar ve harcamalar, çoğu zaman somut belgelerle desteklenebilir niteliktedir. Yargıtay 9. Hukuk Dairesi’nin 11.06.2024 tarihli, E. 2024/6134 ve K. 2024/9559 sayılı kararı, kira ilişkilerinden doğan alacakların dava tarihindeki somut delillerle belirlenebilir olduğu durumlarda, belirsiz alacak davası açılmasının hukuki bir yarar taşımayacağını açıkça ortaya koymaktadır. Karar, kira ilişkisi gibi belgeli ve düzenli bir ilişkinin bulunduğu durumlarda, davacının dikkat ve özen yükümlülüğü çerçevesinde alacak miktarını belirleyebileceği hallerde bu dava türüne başvuramayacağına işaret etmektedir.
Taraflar arasında yapılan kira sözleşmesi, genellikle yapılacak harcamaların kapsamını, iadesine ilişkin şartları ve yükümlülükleri açıkça düzenlemektedir. Bu tür özel hükümlerin bulunduğu durumlarda, alacak miktarının belirsiz olduğunu ileri sürmek mümkün değildir. Yargıtay 9. Hukuk Dairesi’nin 25.03.2024 tarihli, E. 2024/2651 ve K. 2024/5562 sayılı kararı, kira sözleşmesindeki hükümlerle belirlenen alacakların, açık ve somut şekilde düzenlenmiş olması hâlinde belirsiz alacak davasına konu edilemeyeceğini vurgulamıştır. Kararda, davacının dikkat ve özen yükümlülüğü çerçevesinde, alacak miktarını belirlemesinin mümkün olduğu hallerde, belirsiz alacak davası açılmasının hukuki bir dayanağı olmayacağı belirtilmiştir. Bu bağlamda, kira sözleşmelerinden doğan alacaklar gibi net ve belgelerle desteklenebilir taleplerin, belirsiz alacak davası kapsamında ileri sürülmesi hukuki yarar ilkesine aykırıdır.
Belirsiz alacak davası, yalnızca alacak miktarının objektif olarak belirlenemediği durumlarda koruma sağlayan bir dava türüdür. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi’nin 16.03.2018 tarihli, E. 2017/1497 ve K. 2018/417 sayılı kararı, kira sözleşmesine dayalı cezai şart taleplerinin belirsiz alacak davası kapsamında ileri sürülüp sürülemeyeceğini incelemiş ve kira sözleşmesinde açıkça düzenlenmiş bir alacak türünün, davacı tarafından kolaylıkla belirlenebileceği gerekçesiyle bu dava türüne başvurulamayacağına hükmetmiştir. Mahkeme, bu tür durumlarda alacağın belirsiz olmadığını, tarafların dikkat ve özen yükümlülüğü çerçevesinde alacak miktarını belirleyebileceğini tespit etmiştir.
Kira ilişkisi bağlamında, tarafların harcamalara ilişkin sunduğu fatura ve belgeler, alacak miktarının belirlenebilir olup olmadığını doğrudan etkileyen unsurlardır. Örneğin, taşınmaz üzerinde yapılan iyileştirme ve tadilat masraflarına ilişkin bilirkişi raporları, talep edilen bedelin sabit olduğunu ortaya koyuyorsa, bu durumda davacının belirsiz alacak davası açmasında hukuki yarar bulunmamaktadır. Yargıtay 9. Hukuk Dairesi’nin 25.03.2024 tarihli, E. 2024/3947 ve K. 2024/5564 sayılı kararı, somut belgeler ve net delillerle miktarı belirlenebilen alacaklar için belirsiz alacak davası açılamayacağını açıkça ortaya koymaktadır. Bu karar, davacı tarafından sunulan belgelerin ve bilirkişi raporlarının, davanın hukuki niteliği üzerindeki etkisini bir kez daha vurgulamaktadır.
Yargıtay’ın yerleşik içtihatları, belirsiz alacak davasının yalnızca dava konusu alacağın belirlenemediği hallerde bir çözüm sunduğu yönündedir. Sırf taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunması veya bilirkişi incelemesi gerekliliği, bu dava türüne başvurmak için yeterli değildir. Yargıtay 9. Hukuk Dairesi’nin 25.03.2024 tarihli, E. 2024/2651 ve K. 2024/5562 sayılı kararı da bu noktayı teyit ederek, tarafların net bir şekilde düzenlenmiş alacaklar için belirsiz alacak davası açamayacaklarını belirtmiştir. Ezcümle, belirsiz alacak davası, yalnızca talep edilen alacak miktarının belirlenmesinin objektif olarak mümkün olmadığı hallerde kullanılabilir. Tarafların, kira sözleşmesi hükümleri ve somut belgeler çerçevesinde belirlenebilir olan alacaklar için bu dava türüne başvurmasının hukuka aykırı olduğunu düşünüyoruz. Yargıtay içtihatları, bu dava türünün yalnızca gerçekten belirsizlik taşıyan alacaklar için bir koruma sağladığını, net ve belirlenebilir alacakların bu kapsamda değerlendirilemeyeceğini net bir şekilde ortaya koymaktadır. Bu bağlamda, kira sözleşmelerine dayalı uyuşmazlıklarda, somut belgelerle desteklenebilen taleplerin belirsiz alacak davası kapsamında değerlendirilmesi mümkün değildir. Taraflar arasında uyuşmazlık bulunması veya alacağın hesaplanmasında bilirkişi incelemesine gerek duyulması gibi durumlar, bu dava türünü haklı kılmak için yeterli bir gerekçe oluşturmamaktadır.
V. Feragat ve Teslim Tutanaklarının Bağlayıcılığı
Feragat ve teslim tutanakları, kira ilişkilerinde tarafların hak ve yükümlülüklerini kesin bir şekilde belirleyerek olası uyuşmazlıkların çözümünde hayatidir. Kira ilişkisinin sona ermesiyle düzenlenen bu belgeler, taşınmazın teslim anındaki durumunu ve tarafların karşılıklı iradelerini yansıtarak, hukuki bağlayıcılık taşıyan önemli deliller olarak karşımıza çıkar. Feragat, Türk Borçlar Kanunu kapsamında, taraflardan birinin açık irade beyanıyla bir haktan vazgeçmesini ifade eder ve kesin sonuçlar doğurur. Teslim tutanakları ise, kiracının taşınmazı eksiksiz teslim ettiğini ve bu teslimden sonra herhangi bir hak iddiasında bulunmayacağını belirten kayıtlarla, kira ilişkisinden kaynaklanan taleplerin sınırlarını net bir şekilde çizer. Bu iki belgenin, özellikle kira süresi boyunca yapılan iyileştirme ve düzenlemelere ilişkin geri ödeme taleplerini sınırlama ve ortadan kaldırma gücü Yargıtay içtihatları ile defalarca vurgulanmıştır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 23.12.2021 tarihli, E. 2017/1547 ve K. 2021/1737 sayılı kararı, feragat beyanlarının bağlayıcılığını ortaya koymaktadır. Kararda, kiracının tahliye sırasında yaptığı feragat beyanının, taşınmaz üzerindeki harcamalar için geri ödeme talebinde bulunmasını hukuken engellediği belirtilmiştir. Bu tür beyanlar, açık bir irade ile verilmişse, geri alınması mümkün değildir ve taraflar arasındaki kira ilişkisini sona erdiren nihai bir belge olarak kabul edilir. Bu durumda, feragat beyanında bulunan kiracının, sonradan masraf taleplerinde bulunması dürüstlük kuralının ihlali olarak değerlendirilir.
Teslim tutanakları, kira ilişkisinde hem taşınmazın teslim anındaki durumu hem de tarafların bu durum üzerindeki mutabakatını belgeleyen güçlü bir hukuki dayanaktır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 24.01.2024 tarihli, E. 2023/2620 ve K. 2024/376 sayılı kararı, teslim tutanaklarının taşınmazın eksiksiz teslim edildiğini ve kiracının geri ödeme taleplerinden feragat ettiğini içermesi durumunda, bu taleplerin hukuken geçersiz kılındığını ifade etmektedir. Bu bağlamda, teslim tutanakları, kira ilişkisinden kaynaklanan taleplerin sınırlarını belirleyen ve tarafların haklarını netleştiren bir belge niteliği taşır. Kiracı, tahliye sırasında teslim tutanağını imzalayarak, taşınmazın durumunu kabul ettiğini ve kira ilişkisinden doğan tüm haklarından feragat ettiğini beyan etmiş olur.
Kiracının tahliye sonrası yaptığı geri ödeme taleplerine ilişkin Yargıtay’ın yaklaşımı, bu taleplerin, feragat beyanı veya teslim tutanağı ile sınırlanabileceği yönündedir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 18.09.2018 tarihli, E. 2018/1205 ve K. 2018/8634 sayılı kararında, kiracının tahliye sırasında teslim tutanağına açıkça yaptığı beyanlar ışığında geri ödeme talebinde bulunamayacağına hükmedilmiştir. Karar, kira sözleşmesinde düzenlenen yükümlülüklere aykırı olarak yapılan harcamaların, kiraya verenin onayı alınmaksızın gerçekleştirilmesi durumunda, kiracının bu harcamalar için hak iddia edemeyeceğini açıkça ortaya koymaktadır.
Dürüstlük kuralı, bu tür uyuşmazlıkların çözümünde önemli bir ölçüt olarak karşımıza çıkar. Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesi gereğince, taraflar arasındaki ilişkilerde dürüstlük kuralına uygun davranılması gerekmektedir. Kiracının, tahliye sırasında feragat beyanında bulunmasına rağmen sonradan masraf talebinde bulunması, bu kuralın ihlali olarak değerlendirilir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 25.05.2015 tarihli, E. 2015/4228 ve K. 2015/5054 sayılı kararında, dürüstlük kuralına aykırı şekilde ileri sürülen taleplerin reddedilmesi gerektiği belirtilmiştir. Karar, tarafların kira ilişkisi süresince ve sonrasında yükümlülüklerini dürüstlük çerçevesinde yerine getirmesi gerektiğini bir kez daha vurgulamaktadır.
Feragat ve teslim tutanaklarının, taşınmaz üzerinde yapılan iyileştirme ve düzenlemelere ilişkin masrafların geri talep edilebilirliğine olan etkisi, Yargıtay kararlarında sürekli olarak vurgulanmaktadır. Bu bağlamda, kiracının yaptığı harcamaların geri talep edilebilmesi için, harcamaların kiraya verenin menfaatine hizmet etmesi ve yazılı muvafakat alınarak gerçekleştirilmesi gerekmektedir. Ancak, tahliye sırasında imzalanan teslim tutanaklarında feragat beyanında bulunulmuşsa, bu beyanlar kira sözleşmesinin bağlayıcı hükümleri kadar geçerli kabul edilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 03.03.2022 tarihli, E. 2018/137 ve K. 2022/243 sayılı kararı, kiracının yaptığı harcamalara ilişkin feragat beyanlarının, bu talepleri hukuken geçersiz kılacağını açıkça ortaya koymaktadır.
Teslim tutanakları, yalnızca tarafların taşınmazın durumuna ilişkin mutabakatını belgelemekle kalmaz, aynı zamanda kira ilişkisini sona erdiren tüm talepleri ortadan kaldıran bağlayıcı bir belge niteliğindedir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 04.07.2017 tarihli, E. 2017/361 ve K. 2017/11001 sayılı kararında, teslim sırasında imzalanan tutanakların, kira süresince yapılan iyileştirmelere ilişkin geri ödeme taleplerini engellediği belirtilmiştir. Bu karar, teslim tutanaklarının kira ilişkilerindeki bağlayıcılığını ve tarafların sonradan ileri sürebilecekleri talepler üzerindeki sınırlandırıcı etkisini ortaya koymaktadır.
VI. Yargıtay İçtihatları Işığında Kira Sözleşmesinden Kaynaklanan Talepler
Türk Borçlar Kanunu kapsamında kira sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıkların çözümlenmesinde, özellikle Yargıtay kararlarının şekillendirdiği içtihat çizgisi büyük bir öneme haizdir. Bu tür uyuşmazlıklarda, taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesi hükümlerine bağlılık, taraf iradelerinin korunması ve hukuki öngörülebilirlik ilkeleri, çözümün merkezinde yer almaktadır. Kiracı tarafından ileri sürülen geri ödeme talepleri, belirsiz alacak davalarının hukuki yarar şartı ve feragat beyanlarının bağlayıcılığı gibi temel meseleler, yargısal uygulamada yoğun biçimde tartışılmıştır.
Kiracının taşınmaz üzerinde gerçekleştirdiği değişiklikler ve yaptığı harcamaların geri talep edilebilmesi hususunda, Yargıtay kararlarıyla istikrar kazanan bir yaklaşım, sözleşme hükümlerine mutlak sadakatin gerekliliği olmuştur. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 13.02.2024 tarihli, 2023/2618 E. ve 2024/595 K. sayılı kararı, faydalı ve zorunlu masrafların kiraya verenin yazılı muvafakati bulunmaksızın yapılmış olması durumunda geri talep edilmesinin mümkün olmadığını açıkça ortaya koymaktadır. Bu karar, taşınmaz üzerinde yapılan iyileştirme harcamalarının, kira sözleşmesi hükümlerine ve özellikle yazılı muvafakat şartına uygunluk arz etmediği sürece, kiraya vereni bağlamayacağı yönündeki ilkeyi güçlendirmiştir. Benzer şekilde, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 31.05.2023 tarihli, 2023/383 E. ve 2023/1689 K. sayılı kararında, kira sözleşmesinde açıkça düzenlenen hükümler çerçevesinde, kiracının yaptığı imalatların demirbaş olarak kiralanan taşınmazda bırakılması gerektiği, bu harcamaların geri talep edilemeyeceği belirtilmiştir. Kararda, sözleşme serbestisi ilkesi uyarınca tarafların iradelerinin kira sözleşmesinde yer alan düzenlemelerle bağlayıcı hale geldiği vurgulanarak, kiracının geri ödeme talebinin hukuka aykırı olduğu sonucuna varılmıştır. Özellikle tacir sıfatına haiz tarafların, basiretli bir iş insanı gibi davranma yükümlülüğü altında olduğu dikkate alındığında, kira sözleşmesi hükümlerine aykırı davranışlarının bir hak doğurmayacağı açıktır.
Kira hukukuna ilişkin uyuşmazlıklarda sıkça karşılaşılan belirsiz alacak davası meselesi de Yargıtay’ın tartışmasız bir şekilde istikrarlı kararlarla ele aldığı bir alan olarak dikkat çekmektedir. Yargıtay 9. Hukuk Dairesi’nin 25.03.2024 tarihli, 2024/2648 E. ve 2024/5561 K. sayılı kararı, davacının talep ettiği alacak miktarını kira sözleşmesinde yer alan somut verilerle belirleyebileceği durumlarda belirsiz alacak davası açılmasının hukuki yarar şartını karşılamayacağını ortaya koymuştur. Bu kararda, alacağın dava tarihinde belirlenebilir nitelikte olması durumunda belirsiz alacak davası açılmasının HMK m. 107 uyarınca hukuka aykırı olduğu belirtilmiş ve davanın hukuki yarar yokluğu gerekçesiyle reddine karar verilmiştir. Aynı yaklaşım, Yargıtay 9. Hukuk Dairesi’nin 11.06.2024 tarihli, 2024/6134 E. ve 2024/9559 K. sayılı kararı ile bir kez daha teyit edilmiştir. Fazla mesai ve işçilik alacakları gibi somut delillerle desteklenebilir taleplerin, belirsiz alacak davası kapsamına alınamayacağı ifade edilerek, belirsiz alacak davası açılmasının keyfiyete dayalı şekilde genişletilemeyeceği vurgulanmıştır. Yargıtay’ın bu içtihatları, kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda da alacak taleplerinin somut belgelerle ispatlanabilir olduğu durumlarda belirsiz alacak davası açılmasının hukuki yarar şartını ihlal edeceğini ortaya koymaktadır.
Feragat ve teslim tutanaklarının hukuki bağlayıcılığı hususunda Yargıtay kararları, tarafların sözleşme ilişkisi sırasında sergiledikleri irade beyanlarının sonuçlarının, dürüstlük kuralı ve sözleşmeye bağlılık ilkeleri doğrultusunda değerlendirilmesi gerektiğini vurgulamaktadır. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 15.01.2018 tarihli, E. 2015/31058 K. 2018/64 sayılı kararı, davalının sunduğu ibra protokolünün taraflar arasında tüm taleplerden feragat edildiğini gösterdiği gerekçesiyle yerel mahkeme kararını bozmuştur. Karar, ibra protokolünün geçerliliğini tartışmaya açan tarafın, dürüstlük kuralına aykırı davrandığını belirterek, ibra protokolünün somut uyuşmazlıkta bağlayıcı olduğunu vurgulamıştır. Aynı doğrultuda, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi’nin 29.09.2020 tarihli, E. 2018/1488 K. 2020/987 sayılı kararı, taraflar arasında imzalanan sulh ve ibra protokolü ile tarafların birbirlerine karşı tüm taleplerinden feragat ettiklerinin kabul edildiği yönünde hüküm tesis etmiştir. Bu kararlar, kira ilişkisinin sona ermesinden sonra yapılan teslim tutanaklarının ve sulh anlaşmalarının bağlayıcı hukuki etkisini ortaya koymaktadır.
Kiracının taşınmazda gerçekleştirdiği iyileştirmeler ve değişikliklere ilişkin talepler bakımından Yargıtay’ın vekâletsiz iş görme hükümlerine yaklaşımı da önem taşımaktadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 03.03.2022 tarihli, E. 2018/137 ve K. 2022/243 sayılı kararında, kiracının yaptığı onarım ve iyileştirme masraflarının ancak kiraya verenin menfaatine yapılmış olması ve açıkça onaylanması durumunda geri talep edilebileceği belirtilmiştir. Karar, kiraya verenin bu tür masrafları yazılı muvafakat ile kabul etmemesi durumunda, yapılan masrafların sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayalı olarak dahi geri talep edilemeyeceği sonucuna varmıştır.
VII. Sonuç
Kira sözleşmesinden kaynaklanan taleplerin çözümlenmesinde Yargıtay içtihatlarının ortaya koyduğu ilkeler, tarafların irade serbestisi, dürüstlük kuralı ve sözleşmeye bağlılık gibi temel prensiplerle şekillenmektedir. Sözleşmede açıkça belirtilmiş yazılı muvafakat şartına uyulmadığı durumlarda kiracının harcama taleplerinin reddi kaçınılmazdır. Ayrıca, feragat beyanlarının ve teslim tutanaklarının bağlayıcılığı, tarafların kira ilişkisi çerçevesindeki taleplerinin değerlendirilmesinde belirleyici olmaktadır.
Taşınmaz kira sözleşmelerinden kaynaklanan hukuki uyuşmazlıkların çözümünde, tarafların irade özerkliğini esas alan sözleşme serbestisi ilkesi, dürüstlük kuralı ve sözleşmeye bağlılık prensipleri temel belirleyici unsurlar olarak öne çıkmaktadır. Özellikle, kiracının taşınmaz üzerinde gerçekleştirdiği iyileştirme ve masraflara ilişkin geri talep haklarının değerlendirilmesinde, gerek Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili hükümleri gerekse Yargıtay içtihatları ile şekillenen hukuk uygulaması büyük önem arz etmektedir. Bu bağlamda, yazılı muvafakat şartı, teslim tutanakları ve feragat beyanlarının hukuki bağlayıcılığı, kira ilişkilerinden doğan taleplerin sınırlarını kesin bir şekilde çizmektedir.
Yargıtay kararları, taşınmaz kira ilişkilerinden doğan taleplerin çözümlenmesinde, tarafların iradelerini açıkça yansıtan feragat beyanlarının ve teslim tutanaklarının hukuki geçerliliğini tartışmasız bir şekilde ortaya koymuştur. Bu bağlamda, kiracının tahliye sırasında taşınmazı eksiksiz teslim ettiğini ve ileriye dönük herhangi bir hak talebinden feragat ettiğini beyan eden belgelerin, uyuşmazlıkların çözümünde bağlayıcı bir delil niteliği taşıdığı açıkça vurgulanmıştır. Bu belgeler, hem taraflar arasında hukuki öngörülebilirliği temin etmekte hem de gereksiz ve dayanaksız taleplerin önüne geçmektedir. Diğer taraftan, belirsiz alacak davalarının hukuki yarar şartına ilişkin içtihatlarda, somut ve belirlenebilir nitelikteki alacakların belirsiz alacak davası konusu yapılamayacağı hususunda güçlü bir mutabakat söz konusudur. Özellikle, kira sözleşmesine dayalı alacak taleplerinin, çoğunlukla sözleşme hükümleri ve somut delillerle kolayca belirlenebilir nitelikte olduğu dikkate alındığında, bu tür davalarda hukuki yarar unsurunun mevcut olmadığı durumlar sıklıkla karşımıza çıkmaktadır. Yüksek Mahkeme’nin bu husustaki yerleşik yaklaşımı, kira ilişkisinden kaynaklanan taleplerin usul hukuku bakımından da özenle değerlendirilmesi gerektiğini bir kez daha teyit etmektedir.
Sonuç olarak, taşınmaz kira ilişkilerinden doğan uyuşmazlıkların çözümünde, tarafların kira sözleşmesi ile belirlenen yükümlülüklerine ve hukuki ilkelerden doğan dürüstlük ve basiretli davranma yükümlülüğüne uygun hareket etmeleri esastır. Yazılı muvafakat alınmadan gerçekleştirilen harcamalar için geri talep hakkının bulunmadığı, feragat beyanlarının kesin ve bağlayıcı nitelik taşıdığı, teslim tutanaklarının ise kira ilişkisinden doğan tüm hak ve talepleri nihai olarak sona erdirdiği açıktır. Bu ilkeler doğrultusunda, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkların çözümünde gerek doktrinin gerekse yargısal uygulamanın ortaya koyduğu prensiplerin titizlikle uygulanması, hukuki istikrar ve taraflar arasında denge sağlanması bakımından zaruridir.
Av. Özer Alişan EKREN
Ahmet Veysel YILDIZ (Hukuk fakültesi öğrencisi)
