YAPI RUHSATI NASIL ALINIR? YAPI RUHSATI İŞLEMLERİ NELERDİR?

YAPI RUHSATINA DAİR SORU CEVAPLI TÜM AÇIKLAMALAR

Uygulama imar planı yapılmış/mücavir bir alanda yapılacak bir yapının inşaatına başlamak için (kanun ve yönetmeliğin tanıdığı istisnalar dışında) yapı ruhsatı alınması zorunludur. Yapı ruhsatı alınmaksızın hiçbir yapının inşaatına başlanamaz.  

Yapı ruhsatı, mücavir alanlar içerisinde ruhsata tâbi olan herhangi bir yapının inşaatına başlanabilmesi için belediyelerce, mücavir alan sınırları dışında Valiliklerce (Bayındırlık ve İskan Müdürlükleri) verilir.

Konuyu incelemeye başlamadan öncelikle Yapı ne demektir? sorusunun cevabını vermeliyiz.

İmar Kanunumuzda Yapı; “karada ve suda, daimi veya muvakkat, resmi ve hususi yeraltı ve yerüstü inşaatı ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik tesislerdir.” şeklinde tanımlanmıştır.

İnşaatın ilk aşaması olan hafriyat işlemine dahi ruhsat alınmaksızın başlanamaz.

YAPI RUHSATI MÜRACAATINDAN ÖNCE YAPILACAK İŞLEMLER NELERDİR?

Yapı izni alınmadan önce, yapı sahibi veya vekillerince bağlı bulunulan Tapu ve Kadastro Müdürlüklerine ve ilgili belediyelere başvurularak (aplikasyon tutanağı), (röperli kroki, röperli kroki yoksa ebatlı kroki) veya imar durumunu gösterir çapın ve yol kotu tutanağı ile parselin (kanal kotu tutanağı) ± 0.00 kotuna göre pissu kanal bağlantısının hangi nokta ve kotlarda yapılabileceğini gösteren belgeler alınmalıdır.

İlgili idarece imar plânı yapımına veri teşkil eden jeolojik veya jeoteknik etüt raporunun parselin bulunduğu alanı da kapsayan bölümü parsel sahibine verilir. İlgili mühendislerce bu bilgilere göre parsele ilişkin zemin etüt raporu hazırlanır.

Parselde eski yapı olması durumunda; Yapı ruhsatı alabilmek için, parselde eğer varsa boş durumdaki mevcut yapı yıkılmalıdır. Yıkım işleminden önce, binadaki elektrik, su ve doğalgaz bağlantıları kesilmelidir. Eskiden kalmış emlak borcu varsa ödenmelidir. Yıkım için gerekli ruhsatı mühendis ya da mimar düzenler.

Yapı sahibi ve kanuni vekillerince; bu belgelere göre, yürürlükteki kanun plân, yönetmelik, Türk Standartları, çevre şartları, fen, sanat ve sağlık kuralları ve bütün mevzuat hükümlerine uygun olmak suretiyle mimari proje, Statik Proje, Elektrik ve Mekanik Tesisat Projeleri, Çevre ve Peyzaj Projeleri hazırlattırılmalı, aşağıda belirttiğimiz diğer belgeler de hazırlanarak yapı ruhsatı müracaatı esnasında ilgili idareye verilmelidir.

Hazırlanan projeler, belediyeye götürülmeden önce, yeterli yangın tedbirinin olduğunun kontrol edilmesi amacıyla İtfaiye Müdürlüğü’ne, kanal bağlantı kontrolü için İSKİ’ye, sığınak için de Kaymakamlık Sivil Savunma Müdürlüğü’ne onaylatılmalıdır. Bu şekilde hazırlanan projeler, Belediye Tescil Bürosu tarafından tescil edilerek tasdik alınmalıdır.

YAPI RUHSATI MÜRACAATI ESNASINDA İLGİLİ BELEDİYEYE VERİLMESİ GEREKEN BELGELER VE PROJELER NELERDİR?

• Yapı ruhsatı müracaat dilekçesi aslı
• Tapu kayıt örneği veya sureti (İdare bunu TAKBİS’den kendisi de temin edebilir)
• Yola terk var ise, terkli tapu sureti
• Çap Belgesi (Aslı) (Kadastro planında taşınmazın geometrik konumunu gösteren bu belge Kadastro Müdürlüğünden alınır.)
• Röperli Kroki (Aslı) (İlgili Kadastro Müdürlüğünden alınacak.)
• İmar durum belgesi (Aslı) (Başvuru yapılan belediyeden alınır.)
• İnşaat İstikamet Rölövesi (Aslı) (İmar durumuna uygun inşaat istikamet rölevesi, ilgili Belediyenin Harita Müdürlüğünden alınır.)
• Gerekiyorsa Kot Kesit Rölevesi (Aslı) (İmar durumuna uygun arazi-yol kotlarının belirlendiği kot kesit rölevesi ilgili Belediyenin Harita Müdürlüğünden alınır.)
• Aplikasyon Krokisi (Aslı) (İlgili Kadastro Müdürlüğünden veya yetkili bürülardan alınır.)
• Fenni sorumlunun sorumlulukları üstlendiğine dair Taahhütname (Aslı)
• Vekaletname ve muvaffakatnameler (Aslı) (İşlemleri vekil yapıyorsa/gerektiğinde, özellikle hisseli arsalarda işlemi yürütene vekalet/muvafakat verilmesi gerekmektedir.)
• Proje müelliflerinin, mesleğini icra edebileceğini kanıtlayacak bir belge ve imza beyannamesi. (Aslı) 
• Tadilat projelerinde, eski proje müelliflerinden noterden tasdikli muvafakatname ve eski tasdikli projeler.
• Eski eser uygulamalarında; yukarıdaki belgelerin dışında, röleve, restitüsyon ve restorasyon projelerine ilaveten Kurul Kararları ile fotoğraf albümü (Parsel üzerinde tescilli eski eser varsa veya planında kurul kararı alınması gerekiyorsa, Kültür ve Tabiat Varlıkları Bölge Kurulu’na başvurulmalı ve projenin bu kurul tarafından onaylanması gerekmektedir.)
• Mimari Uygulama Projesi (Aslı - 5 takım)
• Statik (Betonarme) Uygulama Projesi (Aslı - 5 takım)
• Elektrik, Mekanik Tesisat Uygulama Projeleri (Aslı - 5 takım)
• Çevre ve Peyzaj Projeleri (Aslı - 5 takım)
• Statik hesaplar (Aslı - 5 Takım)
• Yapı denetimi hizmet sözleşmesi onaylı sureti (5 Takım)
• Noter onaylı mal sahibi taahhütnamesi (Aslı)
• Noter onaylı T.U.S. (Teknik Uygulama Sorumluluk) taahhütnamesi (Aslı)
• T.U.S. büro tescil belgesi onaylı sureti
• Noter onaylı sürveyan taahhütnamesi (Aslı)
• Noter onaylı harita mühendisi aplikasyon taahhütnamesi (Aslı)
• Mimaribüro tescil belgesi onaylı sureti
• Zemin etüd raporu (Jeoteknik raporu) (Aslı)
• Yol ve alt yapı katılım payı ve ilk taksit ödendi belgeleri
• Trafo belgesi. (Aslı)
• Teknik kontrol için istenecek diğer belgeler (Gerektiğinde)

Başvuru esnasında verilmesi gereken belge ve projeleri belirttik. Yukarıdaki belgelerin tamamı her yapı ruhsatı müracaatı için şart olmayıp; yukarıda ifade ettiğimiz üzere bazı belgelerin duruma göre hazır edilmesi gerekmektedir.

Şimdi İmar Kanunu ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin ilgili hükümleri çerçevesinde özel mülkiyete tabi  alanlardaki yapı (izni) ruhsatına dair diğer sorularımıza cevap arayacağız.

İMAR KANUNUMUZA GÖRE YAPI RUHSATI ALMA ŞARTLARI NELERDİR?

Yapı ruhsatı alma şartları İmar Kanunu m. 22’de açıklanmıştır. İmar Kanunumuzun sistematiğine göre yapı ruhsatı sürecini soru cevapla açıklayalım.

Yapı ruhsatı için nereye ve nasıl müracaat edilecektir?

“Yapı ruhsatiyesi almak için belediye, valilik (....) bürolarına yapı sahipleri veya kanuni vekillerince dilekçe ile müracaat edilir. Dilekçeye sadece tapu (istisnai hallerde tapu senedi yerine geçecek belge), mimari proje, statik proje, elektrik ve tesisat projeleri, resim ve hesapları, röperli veya yoksa ebatlı kroki eklenmesi gereklidir.”

Yapı ruhsatı ne kadar sürede çıkar?

“Belediyeler veya valiliklerce (....) ruhsat ve ekleri incelenerek eksik ve yanlış bulunmuyorsa müracaat tarihinden itibaren en geç otuz gün içinde yapı ruhsatiyesi verilir.”

Yapı ruhsatı başvurusunda eksik veya yanlışlık varsa süreç nasıl işler?

“Eksik veya yanlış olduğu takdirde; müracaat tarihinden itibaren onbeş gün içinde müracaatçıya ilgili bütün eksik ve yanlışları yazı ile bildirilir. Eksik ve yanlışlar giderildikten sonra yapılacak müracaattan itibaren en geç onbeş gün içinde yapı ruhsatiyesi verilir.”

GELİŞTİRME ALANLARINDA YAPI RUHSATI NASIL ALINIR?

Geliştirme alanlarında yapı ruhsatı alma şartları İmar Kanunu m. 23’de açıklanmıştır. İmar Kanunumuzun sistematiğine göre geliştirme alanlarındaki yapı ruhsatı sürecini soru cevapla açıklayalım.

Geliştirme alanlarında yapı ruhsatı verilmesi için gereken öncelikli şartlar nedir?

“İskân hudutları içinde olup da, imar planında beldenin inkişafına ayrılmış bulunan sahalarda her ne şekilde olursa olsun, yapı izni verilebilmesi için;

a) Bu sahaların imar planı esaslarına ve yönetmelik hükümlerine uygun olarak parselasyon planlarının belediye encümeni veya il idare kurulunca tasdik edilmiş bulunması,

b) Plana ve bulunduğu bölgenin şartlarına göre yollarının, pis ve içme suyu şebekeleri gibi teknik alt yapısının yapılmış olması şarttır.

Peki alt yapısı yapılmamış yerlerdeki yapıların durumu ne olacaktır?

Ancak, bunlardan parselasyon planları tasdik edilmiş olmakla beraber yolu, pis ve içme suyu şebekeleri gibi teknik alt yapısı henüz yapılmamış olan yerlerde, ilgili idarenin izni halinde ve ilgili idarece hazırlanacak projeye uygun olarak yaptıranlara veya parselleri hizasına rastlayan ve yönetmelikte belirtildiği şekilde hissesine düşen teknik alt yapı bedelini %25 peşin ödeyip geri kalan %75'ini alt yapı hizmetinin ilgili idaresince tamamlanacağı tarihten en geç altı ay içinde ödemeyi taahhüt edenlere de yapı ruhsatı verilir. Kanalizasyon tesisinin yapı bitirilip kullanılmaya başlanacağı tarihe kadar yapılmaması halinde, fosseptik veya benzeri geçici bir tesis yaptırılması yoluna gidilir. Bu yapılmadığı takdirde yapıya kullanma izni verilemez. Ana tesis yapıldığında yapı sahibi veya sahipleri lağım ayaklarını bu tesise bağlamaya mecburdurlar.

Toplu mesken alanlarında, ilgili şahıs veya kurumlarca ilgili idarenin izni ile bütünü inşa ve ikmal edilen teknik altyapının iki tarafındaki diğer parsellerin sahiplerinden, kendi parsellerine isabet eden bedel alınmadıkça, kendilerine yapı ruhsatı verilmez.

Toplu mesken alanlarında altyapı tesisleri belediyelerce onaylı projesine göre ilgili şahıs veya kurumlarınca yapılmışsa belediyece altyapı hizmetleri nedeniyle hiçbir bedel alınmaz.

Alınan bu paralar teknik altyapıyı yaptıranlara veya bu meblağı önceden ilgili idareye ödeyenlere aynen geri verilir.

Şu kadar ki, bir yolun iki tarafındaki parsel sahipleri bahis konusu yol bedellerini ve bir kanalizasyon şebekesinden istifade eden veya etmesi gereken parsel sahipleri teknik altyapı 

bedellerini ilgili idareye vermedikçe ilgili idarenin bu tesisleri inşa ve ikmali mecburiyeti yoktur.

Mevcut binalarda esaslı değişiklikler ve ilaveler yapılması da bu madde hükümlerine bağlı olmakla beraber, bunların tamirleri için yukarıdaki şartlar aranmaz.

Altyapının güçlendirilmesi veya yenilenmesi için arsa ve bina sahiplerinden katılım payı alınır mı?

İmar planları ilke kararları ile yoğunluk ve yapı düzeninde düzeltme ve yenileme getirilen yerleşik alanlardaki uygulamada mevcut şehirsel teknik ve sosyal altyapının tevsii ya da yenilenmesi gereken durumlarda, şehirsel hizmetlerin yerine getirilmesi ile ilgili olarak kanunlarda belirtilen katılma payları bu hizmetlerden yararlanacak arsa, yapı ya da bina sahiplerinden usulünce alınır.

Pis su ve lağım bağlantısının usulüne uygun yapılmamasının yaptırımı nedir?

İmar planlarında meskün saha olarak belirtilen yerlerde ise, gayrimenkul sahiplerince pis su mecralarının, yapının bulunduğu sokaktaki lağım şebekesine veya varsa umumi fosseptiğe bağlanması, lağım şebekesi veya umumi fosseptik olmayan yerlerde mahalli ihtiyaç ve vesaite göre ilgili idarece verilecek esaslar dahilinde gayrimenkulün içinde, lüzumlu tesisatın yapılması mecburidir. Bu bağlantılar mal sahibi tarafından ilgili idarece yapılacak tebligatla verilecek müddet zarfında yaptırılmadığı takdirde ilgili idare tarafından yıktırılır.

İMAR KANUNUNA GÖRE YAPI RUHSAT MÜDDETİ NEDİR?

Yapı ruhsatının süresine dair genel açıklamalar İmar Kanunu m. 29’da açıklanmıştır. Bu hüküm çerçevesinde sorularımıza cevap arayalım.

Yapı ruhsatı aldıktan sonra inşaata başlama süresi ve yapı ruhsatı süresi nedir?

Yapıya başlama müddeti ruhsat tarihinden itibaren iki yıldır. Bu müddet zarfında yapıya başlanmadığı veya yapıya başlanıp da her ne sebeple olursa olsun, başlama müddetiyle birlikte beş yıl içinde bitirilmediği takdirde verilen ruhsat hükümsüz sayılır. Bu durumda yeniden ruhsat alınması mecburidir. Başlanmış inşaatlarda müktesep haklar saklıdır.

Yapı ruhsatının iki defa yenilenebileceği  ve yapı tatil tutanağına istinaden inşaatın durdurulması halinde bu sürenin de yapı ruhsatı süresine ilave edilebileceği unutulmamalıdır. Bu hususlara dair detaylar, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde düzenlenmiştir.

Ruhsat yenilemesinde harç ödenir mi?

Ruhsat yenilenmesi ve plan tadili sırasında ayrıca harç alınmaz. Ancak inşaat sahasında artış, bağımsız bölümlerin brüt alanında veya niteliğinde değişme olması halinde yeniden hesaplanacak harçtan evvelce ödenen harç tutarı, tenzil edilir. Yeni durumda hesaplanan harç tutarında azalma olması halinde iade yapılmaz. Diğer kanunlardaki muafiyet hükümleri saklıdır.

Yapı ruhsatının inşaat şantiyesinde tutulması zorunlu mudur?

Yapı ruhsatı ve eklerinin yapı yerinde bulundurulması mecburidir.

PLANLI ALANLAR İMAR YÖNETMELİĞİNDE YAPI RUHSATINA İLİŞKİN GENEL HÜKÜMLER 

İmar Kanunu’nun uygulamasıyla ilgili detay hususlar İmar Yönetmeliğinde belirtilir. Yapı ruhsatına dair İmar Kanunu genel düzenlemeleri yapmıştır. Kanunda düzenlenen genel hususların dışındaki diğer hususların düzenlenmesi Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinde düzenlenmiştir.

Bu bölümde, 3 Temmuz 2017 tarihinde Resmi Gazetede yayımlanan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 54. maddesi hükümleri çerçevesinde sorularımıza cevap arayacağız.

Yapı ruhsatı yenilemesi en çok kaç kere yapılabilir?

Kanun ve bu Yönetmelikle getirilen istisnalar dışında yapı ruhsatı alınmaksızın hiçbir yapının inşasına başlanamaz.

Ruhsat tarihinden itibaren 2 yıl içinde inşasına başlanmayan veya 5 yıllık ruhsat süresi içinde tamamlanmayan ve süresi içinde ruhsat yenilemesi yapılmayan yapılar, ruhsatsız yapı olarak değerlendirilir.

Ruhsat süresi içinde yapılan başvurularda ilgili idarelerin ruhsatı yeniledikleri tarihe bakılmaksızın ruhsat, ilk ruhsat alma tarihindeki plan ve mevzuat hükümleri kapsamında beş yıl uzatılarak yenilenir. Süreye ilişkin ruhsat yenileme en çok iki kere yapılır. 

İlk ruhsat haricinde iki kere de yenileme yapılmışsa inşaat süresi 15 yıla kadar rahatlıkla uzayabilecek demektir.

Süre uzatımı başvurusu yapılmayan yapılarda idareler, ruhsat süresinin dolduğu tarihten itibaren en geç 30 gün içinde yapı yerinde seviye tespitini yapar.

Ruhsatı hükümsüz hale gelenlerin inşasına devam edilebilmesi için yeniden ruhsat alınması zorunludur.

İlk ruhsat düzenlendiği tarihten sonra hangi amaçla olursa olsun yapılan her ruhsat işlemi ile beş yıllık süre yeniden başlar. 

İnşaatın durdurulmuşsa bu süre içinde ruhsat süresi işleyecek midir?

Yapı ruhsatı alındıktan sonra mahkemelerce, Bakanlıkça veya ilgili idarelerce durdurulan yapılarda durdurma süresi ruhsat süresine ilave edilir. Yani durdurma süresince ruhsat süresi işlemeyecektir.

Yukarıda inşaat süresinin yapı ruhsatı yenilemeleri ile birlikte 15 yıla kadar uzayabileceğini belirtmiştik. İnşaat bir şekilde mahkeme veya resmi mercilerce durdurulmuşsa, bu durdurma süresi de yapı ruhsatı yani inşaat süresine ilave edilecektir. 

Yapı inşaatı durdurulduğu hallerde, yapının inşaa sürecinin yasal olarak 15 yıl + durdurma süresi toplamı kadar uzayabilme ihtimalinin olduğu unutulmamalıdır. Tabii ki inşaatın ruhsat tarihinden itibaren 2 yıl içinde başlamış olması ve her seferinde 5 yıllık yeni izin sürecinin son anda yenilendiğini düşündüğümüz halde bu ihtimal geçerlidir. Ruhsat iptal edilmesi veya ruhsatsız yapı sayılması sonrasında yeniden ruhsata müracaat edilmesi tarihine kadar geçecek sürenin en azla ne kadar olabileceği mevzuatımızda belirlenmemiştir. Burada sınırlandırılmış bir süre olmadığı için bir yapının inşaa sürecinin ne kadar sürebileceğini belirlemek mümkün değildir.

Tamamlanmasına rağmen, yapı kullanma izni alınmadığı için ruhsatı hükümsüz hale gelmiş yapılar için tekrar yapı ruhsatı almak zorunlu mudur?

Ruhsat ve eklerine uygun olarak tamamlanmasına rağmen ruhsat süresi içinde yapı kullanma izni düzenlenmemesi nedeniyle ruhsatı hükümsüz hale gelen yapılara, denetimi yapan fenni mesul mimar ve mühendisler veya yapı denetim kuruluşları tarafından denetim raporu hazırlanmak ve ilgili idare tarafından dosyasında ve yerinde, inceleme ve tespit yapılmak koşuluyla yeniden ruhsat düzenlenmeksizin yapı kullanma izin belgesi verilir. Mevcut yapılarla ilgili özel bir hüküm getirilmeden imar planı değişikliği yapılan alanda kalan yapılar da ilk ruhsat alındığı tarihteki plan hükümleri dikkate alınmak suretiyle bu hükme tabidir.

Yapı ruhsatı alındıktan sonra imar planı değişirse veya kamulaştırma kararı alınırsa süreç nasıl işleyecektir?

Uygulama imar planı değişikliği ile yolda veya teknik altyapı alanlarında kalan ve kamulaştırma kararı alınan ruhsatlı yapılarda seviye tespiti yapılarak inşaat derhal durdurulur. Bu yapılarla ilgili yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni işlemleri, kamulaştırmayı gerçekleştirecek kamu kuruluşunun en geç otuz gün içinde, yürürlükteki plana ve kamulaştırma gerekçesine göre vereceği görüş doğrultusunda sonuçlandırılır. Yapılan uygulama imar planı değişikliği ile kamulaştırmaya konu diğer alanlarda kalan yapılarda ise derhal ilgili idarece seviye tespiti yapılır ve ilgilisine tebliğ edilir. Kamulaştırma kararı alınıncaya kadar ilgilisinin talebi ve seviye tespitinin üzerindeki imalatlar için kamulaştırma bedeli istenmeyeceğine dair taahhütname alınarak, tapuya şerh düşülmesi kaydıyla ruhsat eki projelerine göre tamamlanmasına izin verilir. Bu yapılarda ruhsat yenilemesi veya kısmi kullanma izni veya yapı kullanma izin belgesi düzenlenmesi kamulaştırma işlemlerini durdurmaz. Ancak kamulaştırma yapılırken seviye tespitinin üzerinde yapılan kısımlar için kamulaştırma bedeli ödenmez. Bu yapılara uygulama imar planı değişikliği yapıldığı tarihten sonra hiçbir surette kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesis edilemez. Bu yapılardan ruhsatı süre nedeniyle hükümsüz hale gelenlerde de bu fıkra hükmü uygulanır.

Uygulama imar planı değişikliği nedeniyle yeni plana aykırı hale düşen yapıların durumu ne olacaktır?

Uygulama imar planı değişikliği nedeniyle; parselin durumu, binanın parseldeki konumu, kat adedi, yapı yaklaşma mesafeleri, KAKS, TAKS veya kullanım kararı gibi plana ait kararlara aykırı hale düşen yapılar ruhsat eki projelerine göre tamamlatılabileceği gibi talep halinde yürürlükteki plan ve mevzuat hükümlerine göre de tadilatlı olarak ruhsat düzenlenebilir. Bu yapılardan Kanunun 29 uncu maddesindeki süre nedeniyle ruhsatı hükümsüz hale gelenlerin inşasına devam edilebilmesi için ilk ruhsat koşullarına göre yeniden ruhsat alınması zorunlu olup, bu yapılara ilk ruhsat koşullarına uygun olarak yeniden ruhsat düzenlenebileceği gibi talep halinde yürürlükteki plan ve mevzuat hükümleri doğrultusunda yeniden ruhsat düzenlenebilir. Bu yapılar için kat ilavesinden ayrı ilave inşaat taleplerinde yürürlükteki planın taban alanı kat sayısı ve kat alanı kat sayısına uygunluk koşulu, sadece kat ilavesi taleplerinde ise yürürlükteki planın kat alanı kat sayısına uygunluk koşulu aranır. Uygulama imar planında mevcut yapılarla ilgili özel bir hüküm bulunması halinde uygulamalar plan hükümlerine göre yapılır. Ancak bu alanda, Kanunun 18 inci maddesi uyarınca arazi ve arsa düzenlemesi yapılması ve yapının bulunduğu parselin hisseli hale gelmesi halinde ilgili idarece seviye tespiti yapılır. Şüyunun giderilmesinde bina bedeli bu tespite göre belirlenir, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi düzenlenmesi, bina bedelinin tespitinde müktesep hak oluşturmaz. Yapı ruhsatı veya yapı kullanma izni başvurusunda bulunanlar, bu hükmü dikkate almak zorundadır.

Plan iptali halinde yapı ruhsatına uygun olarak yapımına devam eden yapıların durumu ne olacaktır?

Yapı ruhsatına uygun olarak yapımına devam eden yapılarda, plan iptali olması halinde seviye tespiti yapılarak inşaat durdurulur. Mahkeme kararında yer verilen iptal gerekçeleri de dikkate alınmak koşuluyla hazırlanacak yeni imar planına göre mevcut haliyle ya da tadilatlı olarak korunması mümkün olan yapıların devamına izin verilir. Korunması mümkün olmayanların ise ruhsatları iptal edilerek inşaatın durdurulma tarihine kadar ruhsat ve eki projelerine uygun olarak yapılan kısmı müktesep hak kapsamında değerlendirilir.

Anayapının herhangi bir bağımsız bölümünde imar mevzuatına aykırılık olması, anayapıyı ve diğer bağımsız bölümleri nasıl etkiler?

Bir yapıda bağımsız bölümlerden herhangi birinde plan ve mevzuat hükümleri ile ruhsat ve eki projelerdeki aykırılıklar giderilmedikçe yapının inşasına devam edilemez, iskân edilen diğer bağımsız bölümlerde esaslı tadil veya ilave inşaat işlemleri yapılamaz.

Bir parseldeki yapılardan herhangi birisinin imar mevzuatına aykırı olması, diğer yapıları etkiler mi?  

Bir parselde birden fazla yapı varsa bu yapılardan herhangi birisinin plan ve mevzuat hükümlerine aykırı olması, bunlara aykırı olmayan diğer yapıların tamir, tadil veya ilave inşaat işlemlerini durdurmaz. Bütün yapılar ruhsatlı olmak şartıyla, parseldeki binaların herhangi birinin ruhsat ve eklerine aykırı olması, ruhsat ve eklerine uygun olan ve ortak alanları tamamlanmış olan diğer binaların tamamına veya bir kısmına yapı kullanma izni verilmesi işlemlerini durdurmaz. Ancak, yapı kullanma izni alınan bu yapılara kat mülkiyeti düzenlenemez.

YAPI RUHSATI İŞLEMLERİ

Yapı ruhsatı işlemleri nelerdir? ve nasıl yürür? Yapı ruhsatı işleri Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin 55. maddesi hükümleri çerçevesinde yapılmaktadır.  Yönetmeliğin 55. maddesi çerçevesinde yapı ruhsatı işlemleri hakkındaki sorularımıza cevap arayacağız.

Yapı ruhsatı müracaatı yaparken hangi belgeler gereklidir?

Yeni inşaat, ilave ve esaslı tadilat yapmak üzere parsele ait imar durum belgesi, yol kotu tutanağı, kanal kotu tutanağı ve uygulama imar planına esas onaylı jeolojik ve jeoteknik etüt raporunun parselin bulunduğu alana esas bölümünü almak için; yapı sahipleri veya vekilleri başvuru dilekçelerine aplikasyon krokisini ve tapu kayıt örneği veya istisnaî hâllerde tapu kayıt örneği yerine geçen belgeleri ekleyerek ilgili idareye müracaat ederler.

Tapu kayıt örneği yerine geçen belgeler, 24/2/1984 tarihli ve 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun haricinde, özel kanunlara göre tahsis yapılmış olmakla beraber henüz tapu siciline malik adına mülkiyet olarak kaydedilmemiş olan gayrimenkuller için özel kanunlarda mülkiyet belgesi yerine geçeceği hükme bağlanmış olmak kaydı ile;

a) İlgili kamu kuruluşlarınca verilmiş olan tahsis belgesi,

b) Mülkiyete dair kesinleşmiş mahkeme kararı,

c) Bu mahkeme kararına dayalı olarak yetkili makamlarca verilen belge,

ç) Kesinleşmiş kamulaştırma kararlarıdır.

İdare başvurulara ne kadar sürelerde cevap vermektedir?

İlgili idare başvuru tarihinden itibaren imar durum belgesi ve onaylı jeolojik ve jeoteknik etüt raporunun bir örneğini en geç iki iş günü; yol kotu tutanağı ve kanal kotu tutanağını en geç beş iş günü içinde verir.

Kanal kotu tutanağı idare dışında ayrı bir su ve kanalizasyon idaresi tarafından düzenleniyor ise, bu süre üç iş günüdür.

Bu belgelerin bu süreler içinde verilmemesi halinde gerekçesinin, başvuru sahibine aynı süreler içinde yazılı olarak bildirilmesi zorunludur.

Kanal kotu tutanağı ne zaman düzenlenmek zorundadır?

Kanal kotu tutanağı düzenlenmemesi ruhsat verilmesine engel değildir. Ancak, yapılacak temel üstü vizesinde bu belgenin idareye verilmesi ve kanalizasyon bağlantısına dair projenin bu tutanağa göre hazırlanması zorunludur. Aksi halde yapının inşasının devamına izin verilmez.

Yapı ruhsatı alınması için tüm maliklerin izni gerekli midir?

Parsel malik veya maliklerinin ruhsat ve eki onaylı projelere muvafakati alınmaksızın yapı ruhsatı düzenlenemez, onaylı projelerde tadilat yapılamaz.

Aynı parseldeki bağımsız blokların birinde tadilat yapılırken diğer blok maliklerinden izin almak gerekli midir?

Aynı parselde birbirinden bağımsız blokların birinde; parseldeki bağımsız bölümlerin arsa paylarını, bağımsız bölüm listesini (liste beyanını), ortak alanları, parselde yer alan blokların konumlarını, bloğun emsalini, inşaat alanını, yüksekliğini ve kullanım amacını değiştirmemek kaydıyla yapılan tadilatlarda sadece tadilat yapılan blok maliklerinin muvafakatleri alınarak uygulama yapılır.

Yapı ruhsatının uzatılması işlemlerinde tüm maliklerin muvafakati gerekli midir?

Yalnızca süre uzatımına yönelik ruhsat işlemlerinde, bütün maliklerin muvafakati aranmaz.

Yapı sahibi, müteahhidi, şantiye şefi ve fenni mesul değişikliği başvurularında projelerin yeniden onaylanması nasıl yapılır?

Ruhsat eki projeleri değiştirir nitelikteki ruhsat başvuruları hariç ruhsat süresi içerisinde; yapı sahibi, müteahhidi, şantiye şefi ve fenni mesul değişikliği başvurularında ruhsat eki projelerin yeniden onaylanması etüt ve proje müelliflerinin yapı ruhsatlarında imzalarının yeniden alınması gerekli değildir.

Bir parselde ruhsatsız yapı varsa aynı parselde yeni bir yapı ruhsatı verilir mi?

Bir parselde ruhsatsız yapı bulunması halinde, bu yapı ruhsata bağlanmadan ya da yıkılmadan yeni yapı ruhsatı düzenlenemez.

Bu husus özellikle kentsel dönüşüm uygulamalarında dikkat edilmesi gereken önemli bir konudur.

Yapı ruhsatının iptali için tüm maliklerin talebi zorunlu mudur?

Mevzuata uygun olarak devam eden inşaatlarda maliklerin tamamı başvurmadıkça ruhsat iptal edilemez. Maliklerin birinin ya da birkaçının değişmesi halinde de bu kurala uyulur.

Yapı ruhsatı müracaatında tapu kayıt örneğine ne şekilde ulaşılacak veya tapu kayıt örneği ne şekilde verilecektir?

Tapu kayıt bilgilerinin Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi (TAKBİS)’nde bulunması halinde bu bilgilere ilgili idare tarafından TAKBİS üzerinden elektronik ortamda doğrudan erişilir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce bu konuda gerekli tedbirler alınır. Yapı sahipleri veya vekillerinden ayrıca tapu kayıt örneği veya istisnai hallerde tapu kayıt örneği yerine geçen belgeler istenmez. Ancak, bu durumda, yapı sahipleri veya vekillerden, başvuru dilekçelerinde TAKBİS üzerinden parsele ilişkin kayıtlara erişim için gerekli bilgileri beyan etmeleri istenir. TAKBİS üzerinden erişilememesi halinde; tapu tescil belgesinin, yapı ruhsatı için gerekli tüm belgelerin eksiksiz olarak belediyeye verildiği tarihten en fazla bir ay önce alınmış olması gerekir.

Yapı ruhsatı talep edilirken sunulacak İmar durum belgesi ve projeler geçerliliğini ne kadar korur?

Plan veya mevzuatta herhangi bir değişiklik olmadıkça, ruhsat taleplerinde sunulacak onaylı imar durum belgesi ile projelerin geçerliliği devam eder.

Yapı ruhsatının düzenlenmesinin mümkün olmadığı haller nelerdir?

Yürürlükte olan bir imar planı bulunmayan veya mülkiyeti sorunlu olan alanlarda ruhsat düzenlenemez.  

Kamuya ait alanlarda yapılacak yapılar için yapı ruhsatı nasıl alınmaktadır?

Yazımızda özel mülkiyete ait alanlardaki inşaatlardaki yapı ruhsatı kurumunu ve işlemleri incelemeye çalıştık. Kamuya ait alanlardaki yapılara dair yapı ruhsatı işlemleri Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin 56. maddesinde detaylı olarak açıklanmıştır. Konumuzun dışında olduğu için şimdilik bu hususun detaylarına girmiyoruz.

ESASLI TADİLATLARDA YAPI RUHSATI ALINMASI ZORUNLU MUDUR?

Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin 58. maddesinde, esaslı tadilat lüzumu halinde yapılacak işlemler açıklanmıştır.

Mevcut yapının esaslı tamir ve tadili, yürürlükteki mevzuat hükümlerine aykırı olmaması şartı ile imar planı, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği hükümleri ve diğer ilgili mevzuat hükümlerine uygun olarak yapılabilir. Ancak, ilave esaslı tamir ve tadil yapılabilmesi için ruhsat alınması zorunludur.

Yapı ruhsatı alınmış olan yeni inşaat, ilave ve esaslı tadillerde, sonradan değişiklik yapılması istendiğinde mimari projenin yeniden tanzim edilmesi gereklidir. Bu değişiklik yapının statik ve tesisat esaslarında da değişiklik yapılmasını gerektirdiği takdirde istenen belgelerde de gerekli değişiklik yapılır. Yapı ruhsatına da bu projelerin tarihleri ve müelliflerin bilgileri yazılır.

Tadilat projeleri de ilgili idarece mühürlenip imzalanır.

 İlave ve tadilat projeleri 5 takım olarak düzenlenerek 57 nci maddedeki esaslara uygun olarak onaylanır.

YAPI RUHSATI GEREKTİRMEYEN İNŞAAİ FAALİYETLER NELERDİR?

Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin 59. maddesinde, yapı ruhsatı gerekmeyen inşai faaliyetler ile bu inşai faaliyetler için yapılması gereken işlemler açıklanmıştır.

Basit tamir ve tadiller, balkonlarda yapılan açılır kapanır katlanır cam panel uygulamaları, korkuluk, pergola, çardak/kameriye ve benzerlerinin yapımı ile bölme duvar, bahçe duvarı, duvar kaplamaları, baca, saçak, çatı ve benzeri elemanların tamiri ve pencere değişimi ruhsata tabi değildir.

Taşıyıcı sistemi etkilememek ve 634 sayılı Kanun uyarınca muvafakat alınmak kaydıyla; binalarda enerji kimlik belgesi sınıfı en az "C" olacak şekilde mesleki yeterlilik sertifikalı uygulayıcılar tarafından yapılacak ısı yalıtımı uygulamaları ile binanın kendi ihtiyacı için yapılacak güneş kaynaklı yenilenebilir enerji sistemleri ruhsata tabi değildir. Bunlara ait uygulama projelerinin hazırlanması ve fenni mesuliyetin üstlenildiğine dair taahhütname ile birlikte ilgili idareye sunulması, binanın projesindeki mimari görünüşlere bağlı kalınması ve idaresinden izin alınması zorunludur.

Yapı ruhsatı başvurusu yapılan bir parselde, mimari projenin ilgili idaresince onaylanmasını müteakip, fenni mesul ve iş güvenliği sorumluluğunun üstlenilmesi, uygulamaların şantiye şefi tarafından yürütülmesi, yapı sahibi ve müteahhidi tarafından yapı ruhsatı alınmadan yapının inşasına başlamayacağına dair noter taahhütnamesi verilmesi kaydıyla, ruhsatı veren idarenin uygun görüşü ile kazı izni verilebilir. Bu iznin verilebilmesi için sorumluluğun üstlenildiğine dair hususun da fenni mesul ve şantiye şefi taahhütname ve sözleşmelerinde yer alması zorunludur. Ancak, kazı sahasında kazık, palplanş, istinat duvarı ve benzeri uygulamaların olması durumunda, bu yapıların projelerinin onaylanması ve ruhsatlandırılması zorunludur.