Vekalet Yetkisinin Kötüye Kullanılması: Tapu İptal ve Tescil

Av. Melih Umut YILDIZELİ

04.09.2025 - 18:24 Yayınlanma

04.09.2025 - 18:24 Güncelleme

Giriş

Vekalet sözleşmesi (temsil sözleşmesi) vekil eden ile vekil arasında yüksek güven ilişkisine dayanan bir hukuki bağdır. 6098 s. Türk Borçlar Kanunu (TBK) uyarınca vekil, üstlendiği işi vekil edenin iradesine ve menfaatine uygun şekilde, sadakat ve özen borcuna riayet ederek yürütmek zorundadır. Bu temel yükümlülüklere aykırı olarak vekilin, kendisinin veya üçüncü bir kişinin çıkarına, vekil edeni zarara uğratacak şekilde işlem yapması vekâlet görevinin kötüye kullanılması olarak nitelendirilir. Uygulamada özellikle gayrimenkul işlemlerinde vekilin bu şekilde yetkisini suistimal etmesi halinde, vekil eden tarafından tapu iptali ve tescil davası açılarak taşınmazın adına geri tescili talep edilmektedir.

Davanın Dayanağı ve Temel Şartları

Vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuki sebebine dayalı tapu iptal ve tescil davalarında, öncelikle geçerli bir vekalet ilişkisinin varlığı aranır. Vekilin taşınmaz satışı gibi işlemler yapma yetkisi, kanuna uygun düzenlenmiş bir vekaletnameye dayanmalıdır. Sahte veya yetkisiz düzenlenmiş vekaletname ile yapılan devirler ise yetkisiz temsil hükümlerine girer ve ayrı bir hukuki değerlendirme konusu olur.

Geçerli vekalet ilişkisi mevcutsa, davanın temelini oluşturan ilk şart vekilin sadakat ve özen borcunu ihlal ederek vekil edene ait taşınmazı onun iradesine ve çıkarlarına aykırı biçimde devretmesidir. Nitekim Yargıtay, vekile geniş yetkiler verilmiş olsa dahi bunun vekile “dürüstlük kuralına aykırı şekilde, makul ölçüler dışında satış yapma hakkı vermeyeceğini” vurgulamıştır. Başka bir deyişle, vekil “dilediği bedelle dilediği kişiye satış yapma” yetkisine sahip olsa bile bu durum vekilin sadakat yükümünü ortadan kaldırmaz. Uygulamada vekilin kötüye kullanımı çoğunlukla taşınmazın gerçek değerinin çok altında bir bedelle satılması şeklinde karşımıza çıkmaktadır.(1)

Bir diğer ve davanın sonucu bakımından en kritik şart, taşınmazı devralan üçüncü kişinin iyi niyetli olmamasıdır. Üçüncü kişi eğer vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor ise, Medeni Kanun m.2’deki dürüstlük kuralı gereği hukuk düzeninin korumasından yararlanamaz. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi de, vekil ile çıkar birliği içinde olan veya vekilin hilesini bilen üçüncü kişiye karşı vekil edeni işlemin sonuçlarıyla bağlı tutmamak gerektiğini açıkça belirtmektedir. (2) Bu durumda yapılan satış işlemi vekil edeni bağlamaz ve tapu kaydının iptaline karar verilir. Buna karşılık üçüncü kişi gerçekten iyiniyetli ise, yani vekilin hileli davrandığından haberdar değilse ve kendisinden de bunu bilecek bir durum beklenemezse, yaptığı temlik hukuken geçerli sayılır ve tapu iptali mümkün olmaz. Böylece vekilin görevi kötüye kullanması hali “iç ilişki” düzeyinde kalır ve uyuşmazlık, terditli olarak talep edilmesi şartıyla vekil eden ile vekil arasındaki sorumluluk meselesine (tazminat talebine) dönüşür.

Üçüncü Kişinin İyi Niyetinin Değerlendirilmesi

Yukarıda belirtildiği gibi, davanın kabulü büyük ölçüde üçüncü kişinin kötü niyetinin ispatına bağlıdır. Üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmadığının tespiti için Yargıtay kararları bazı somut kıstaslar geliştirmiştir. Mahkemeler özellikle şu olgulara bakmaktadır:

- Fahiş Bedel Farkı: Taşınmazın tapuda gösterilen satış bedeli ile gerçek piyasa değeri arasında açık bir fark bulunması, üçüncü kişinin dürüst olmadığının en güçlü göstergelerinden biridir. Örneğin çok değerli bir arsanın, değerinin onda birine satılması, vekil ile alıcı arasında muvazaalı bir işlem yapıldığı konusunda önemli bir karine teşkil eder. (3) Bu durum, aynı zamanda zararlandırma kastının da varlığına önemli bir karine teşkil eder.

- Bedelin Ödenip Ödenmediği: Satış bedelinin vekil eden tarafa gerçekten ödenip ödenmediği araştırılır. Vekil, satış bedelini aldığına dair makbuz vs. belge sunamıyorsa veya para hareketini gösteremiyorsa, alıcının da bu durumdan haberdar olduğu ve işlemin muvazaalı olduğu düşünülebilir. Nitekim Yargıtay, satış parasının vekil edene ödenmediği hususunu kötü niyetin göstergeleri arasında saymaktadır.(4)

- Taraflar Arasındaki Yakınlık: Vekil ile alıcı arasında akrabalık, arkadaşlık, iş ortaklığı gibi bir ilişki mevcutsa üçüncü kişinin işbirliği içinde hareket ettiği sonucunu varılabilir. Özellikle taşınmazın aile içi devri, vekilin kendisine veya yakınlarına satışı gibi durumlar yakından incelenir.(5)

- Azil Durumu: Vekilin, vekalet veren tarafından azledildiği (görevine son verildiği) halde hala taşınmazı devretmesi ve alıcının da vekilin azledildiğini bilmesi veya bilebilecek konumda olması durumunda da üçüncü kişi iyiniyet iddiasında bulunamaz. Bu halde yapılan işlem açıkça hilelidir.(6) Nitekim azilname gönderilmesinin amacı artık vekilin yetkilerini kullanmasını engellemek olduğu gibi, 3. kişilerin de iyiniyetinin ortadan kaldırılmasıdır.

Yukarıdaki faktörlerin varlığı halinde üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığı kabul edilmekte; böylelikle tapu iptal ve tescil talebi bakımından en önemli şart yerine gelmiş sayılmaktadır. Ancak tek bir olguya dayanarak üçüncü kişinin kötü niyetli olduğu sonucuna varmak her zaman mümkün olmayabilir. Özellikle yalnızca tapuda satış bedelinin düşük gösterilmesi tek başına davanın kazanılması için yeterli görülmeyebilir. Yargıtay 1. HD, bir kararında tapuda gösterilen değerin düşüklüğünün, başka destekleyici deliller olmaksızın, iyiniyetin ortadan kalktığı anlamına gelmeyeceğini belirtmiştir. (7)

İspat Yükü ve Deliller

İspat yükü, vekalet görevinin kötüye kullanılması iddiasında kural olarak davacı (vekil eden) üzerindedir. (8) TMK m.6 uyarınca herkes iddiasını ispatla mükellef olduğundan, taşınmazının vekili tarafından kötü niyetli bir biçimde devredildiğini ileri süren kişi, hem vekilin görevini kötüye kullandığını hem de üçüncü kişinin bu durumu bildiğini veya bilmesi gerektiğini ya da vekille birlikte hareket ettiğini ispat etmek durumundadır.

Davalı vekil, kendi kusurunun olmadığını ispatlayarak sorumluluktan kurtulma yoluna gidebilir; örneğin işlemin vekil edenden gelen bir talimat veya onayla yapıldığını savunabilir. Öte yandan dava konusu işlemde üçüncü kişi de davalı konumundaysa, onun kötü niyetli olmadığını savunması mümkündür; fakat üçüncü kişinin iyiniyetini ispat yükü bulunmaz, sadece davacının iddiasını çürütmeye yönelik savunmalar yapabilir. Zira iyiniyetin varlığı asıldır, iyiniyetin yokluğunu iddia eden bunu kanıtlamalıdır. Diğer yandan, üçüncü kişinin iyiniyetli olduğunu ortaya koyması için delil sunması da, ispat yükünü üzerine aldığı sonucunu doğurmaz. Nitekim karşı ispat faaliyetinin yürütülmesi, usul hukukunda ispat yükü kendisinde olmayan kişiye verilmiş bir hukuki imkandır.

Delil bakımından, Yargıtay uygulaması vekalet görevinin kötüye kullanılması iddiasını her türlü delille ispat edilebilecek bir vakıa saymaktadır. Nitekim Yargıtay bir kararında, yerel mahkemenin bedel konusundaki iddiaların yazılı delille ispatlanması gerektiği yönündeki kararını bozmuş; vekilin görevi kötüye kullanıp kullanmadığının araştırılması ve bu tip davalarda yazılı delil şartının aranmayacağı yönünde hüküm kurmuştur. (9) Dolayısıyla tanık beyanları, banka kayıtları, uzman bilirkişi incelemeleri dahil her türlü delil mahkemece değerlendirilebilir. Özellikle tanık beyanları, vekil ile üçüncü kişi arasındaki ilişkiyi aydınlatmada kritik rol oynar.(10) Satış bedelinin gerçekte ödenip ödenmediğini gösteren banka dekontu, makbuz gibi belgeler de önemli delillerdendir. Bununla birlikte, noter onaylı resmi vekaletnamenin varlığı tek başına üçüncü kişinin iyiniyetini ortaya koymaya yeterli değildir; noter işlemine güvenen bir alıcıdan, vekaletnamenin sahteliğini veya vekilin hile yapıp yapmadığını araştırması beklenmez. Ancak her ne kadar üçüncü kişi açısından vekaletnamenin şeklen düzgün olması iyiniyet karinesini desteklese de, davacı somut olgularla hileyi ortaya koyduğunda bu karine çürütülmüş olur.

Zamanaşımı ve Tazminat Talebi

Vekalet görevinin kötüye kullanılmasına dayalı tapu iptal ve tescil davalarında, talep mülkiyet hakkına dayandığı için zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir. (11) Aradan uzun yıllar geçmiş olsa bile, eğer taşınmaz halen üçüncü kişinin mülkiyetindeyse ve iyiniyet iddiası tartışmalıysa, tapu iptali istenebilir. (12) Ancak Yargıtay kararları, davacının hileli işlemi öğrendikten sonra çok uzun süre dava açmamasını aleyhe yorumlayabilmektedir. Örneğin bir olayda vekil edenin işlemi öğrendikten sonra yaklaşık 11 yıl boyunca dava açmaması, işlemin aslında bilgisi dahilinde ve rızasıyla yapıldığı yönünde değerlendirilmiş ve dava bu nedenle reddedilmiştir. (13)

Öte yandan, eğer taşınmaz artık iyiniyetli bir üçüncü kişinin mülkiyetinde kaldığından tapu kaydının iptali imkânsız hale gelmişse, vekil edeni korumak için hukukumuz vekile karşı tazminat (bedel) talebi açılabilmesine olanak tanır. Böyle bir durumda dava, ayni hakka değil vekalet ilişkisine dayanan şahsi alacak istemine dönüştüğünden zamanaşımı devreye girer. Yargıtay, vekile karşı açılacak tazminat davasında 5 yıllık bir zamanaşımı süresi uygulanabileceğini ifade etmiştir. Özellikle 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu’nun 126/4. maddesinde öngörülen 5 yıllık sürenin, vekilin haksız eylemi niteliğindeki bu gibi taleplere tatbik edilebileceği belirtilmiştir. Ancak bu tür tazminat talepleri TBK’daki 10 yıllık genel zamanaşımı kapsamında değerlendirilmelidir. Her halükarda vekilin hesap verme borcundan kaynaklanan alacaklar konusunda ise önemli bir istisna vardır: Vekil, yaptığı işlemin hesabını verene kadar zamanaşımı süresi işlemeye başlamaz. Bu ilke, vekilin malvarlığı değerlerini yönetirken hesap verme yükümlülüğünü yerine getirmemesi halinde zamanaşımı def’ine sığınmasının engellenmesi amacını taşır.(14)

Tazminat talebinde, vekalet görevinin kötüye kullanıldığı ve bu nedenle vekil edenin zarara uğradığı ispatlanmalıdır (Zararlandırma kastı). Tazminat miktarının hesabı ise Yargıtay’a göre taşınmazın işlem gördüğü tarihteki bedeline göre değil, davanın açıldığı tarihe en yakın tarihteki güncel rayiç değere göre yapılmalıdır.(15) Zira aradan geçen sürede taşınmazın değerinde ciddi artış olmuşsa, vekil eden ancak güncel değerin iadesiyle gerçek zararı karşılayabilir.

Sonuç

Yargıtay kararları ışığında bu davalarda başarı, vekilin sadakat ve özen borcunu ihlal ettiğinin ve alıcı konumundaki üçüncü kişinin de iyiniyetli olmadığının somut delillerle ortaya konmasına bağlıdır. Mahkemeler, satış bedelinin düşük gösterilmesi, bedelin gerçekte ödenmemesi veya vekil ile alıcı arasındaki yakın ilişki gibi olguları bir arada değerlendirerek sonuca varmaktadır. Üçüncü kişinin gerçek anlamda iyiniyetli olduğunun anlaşılması halinde tapu iptali talebi reddedilecek; bu durumda vekil eden ancak vekile karşı (terditli olarak talep etmişse) tazminat isteyebilecektir. Ne var ki tapu iptalinin mümkün olmadığı hallerde açılacak tazminat davalarında da vekil edenin hakları tam olarak korunmaya çalışılır: Tazminat miktarı taşınmazın güncel değerine göre belirlenir ve vekilin hesap verme borcunu yerine getirmediği durumlarda zamanaşımı süresi işlemez. Sonuç olarak, vekalet görevinin kötüye kullanılması iddiasıyla dava açarken avukatların, Yargıtay içtihatlarıyla belirlenen kriterlere uygun şekilde iddialarını yapılandırmaları gerekir. Bu süreçte güçlü ve çeşitli deliller sunmak, davayı geciktirmemek ve üçüncü kişinin durumunu doğru analiz etmek davanın olumlu sonuçlanması için belirleyici olacaktır.

Karar Künyeleri:

1. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2017/1202 E., 2017/1049 K., 31.05.2017.

2. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 2016/12579 E., 2016/11233 K., 19.12.2016.

3. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 2015/17505 E., 2018/13585 K., 17.10.2018.

4. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 2019/3146 E., 2020/4297 K., 21.09.2020.

5. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 2016/12579 E., 2016/11233 K., 19.12.2016.

6. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 2021/8633 E., 2021/7653 K., 08.12.2021.

7. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 2019/3146 E., 2020/4297 K., 21.09.2020.

8. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 2021/7461 E., 2023/690 K., 09.02.2023

9. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 2015/13376 E. 2018/11864 K., 05.07.2018

10. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 2014/7758 E., 2016/3104 K., 15.03.2016

11. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 2015/3262 E., 2015/8338 K., 04.06.2015.