I)GİRİŞ;
4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 1007. maddesinde (743 sayılı TKM m.917) "Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur. Devlet, zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder" düzenlemesi bulunmaktadır.
Bu kapsamda gerek “tapu sicilinin aleniliği” ve gerekse “tapu siciline güven ilkesi” nin yansımasının bir sonucu olarak, mülkiyet hakkı ya da başkaca bir aynî hak edinen kişinin, bu sicilin tutulması nedeniyle uğradığı zararın tazmininden devlet sorumludur. [1]
Genel olarak iş bu davaların konusunu tapu sicilinin tutulması sırasında kayıtlarda yapılan hataların oluşturduğu söylenebilir ise de, Yargıtay, devletin sorumluluk kapsamını daha geniş tutan bir bakış açısı ile konuyu ele almıştır. Bu kapsamda Yargıtay, AİHS ne paralel olarak geliştirdiği içtihatlarında, tapu işlemlerinin kadastro tespit işlemlerinden başlayarak birbirini takip eden işlemler olduğu, tapu kütüğünün oluşumu aşamasındaki kadastro işlemleri ile tapu işlemlerinin bir bütün oluşturduğu, bu kayıtlarda yapılan hatalardan da T.M.K. m. 1007 anlamında Devletin sorumlu olduğunu kabul etmektedir. [2]
Yargıtay uygulamasında;
* Tapu kütüğünün oluşumundan sonraki bir aşamada yapılan orman kadastrosu ile orman tahdidi içerisine alınan taşınmazın kaydına şerh konulması nedeniyle malik tarafından ilgili idare aleyhine açılan tazminat ve tapu iptal/tescil istemli davalar,
* Taşınmazın kısmen ya da tamamen kesinleşmiş orman tahdidi içerisinde kaldığı gerekçesi tapunun iptali nedeniyle malik tarafından ilgili idare aleyhine açılan tazminat ve tapu iptal/tescil istemli davalar,
* Edinim tarihinden sonraki bir süreçte kıyı kenar çizgisi içerisinde kalması nedeniyle tapu kaydı iptal edilen taşınmazın değerinin tahsili istemli davalar,
* Edinim tarihinden sonraki bir süreçte bataklık/sazlık/kayalık-taşlık /mera/yaylak/kışlak içerisinde kalması nedeniyle tapu kaydı iptal edilen taşınmazın değerinin tahsili istemli davalar,
* Revizyon görmeyen tapu kaydı sebebiyle malik tarafından tazminat istemli olarak açılan davalar,
Tapu sicilinin hatalı tutulmasından kaynaklı davalar olarak kabul edilmektedir.
Yeri gelmişken TMK m. 1007 kapsamında açılan davalarda Devletin sorumluluğunun kusursuz sorumluluk olduğunu, bu işlemler nedeniyle zarar görenlerin, Medenî Kanunun 1007. maddesi gereğince, zararlarının tazmini için Borçlar Kanununun 146. maddesi gereğince 10 yıllık zamanaşımı süresinde Hazine aleyhine adlî yargıda dava açabileceğini ifade etmek isteriz.
İş bu çalışmamızın konusunu, malik tarafından idareye yöneltilen tazminat istemli iş bu davalarda, taşınmazın değerinin belirlenmesinde kabul edilen kıstaslara dair Yargıtay uygulaması oluşturmaktadır.
II) GERÇEK ZARAR KAVRAMI;
Yargıtay, istikrar kazanmış içtihatlarında, tazminatın miktarının tayin ve tespitinde gerçek zarar kavramına vurgu yapmaktadır. Bu kapsamda gerçek zararı, tapu kaydının iptali nedeniyle, tapu malikinin mal varlığında meydana gelen azalma olarak tanımlayan Yargıtay, tapu kaydının iptali nedeniyle, tapu sahibinin oluşan gerçek zararı neyse, tazminatın miktarının da o kadar olması gerektiğini içtihat etmektedir. [3]
Bu bağlamda tazminat miktarının, zarar verici eylem gerçekleşmemiş olsaydı, zarar görenin mal varlığı ne durumda olacak ise, aynı durumun tesis edilebileceği miktarda olması gerektiğine değinen yüksek mahkeme, tazminat miktarından hakkaniyet adı altında veya başka ad altında herhangi bir indirim yapılmasına cevaz vermemektedir.[4]
III) BİLİRKİŞİ HEYETİNİN KAMULAŞTIRMA KANUNUNA GÖRE SEÇİLMESİ GEREKTİĞİ;
Tapu silinin hatalı tutulmasından kaynaklı davalarda Yargıtay, taşınmazın değerinin belirlenmesi için Kamulaştırma Kanununun 15. maddesi ile 6754 sayılı Bilirkişilik Kanununun 11. maddesine uygun bir bilirkişi heyetinin oluşturulması gerektiğini içtihat etmektedir. [5]
Gerçekten de, TMK 1007. Maddesi kapsamında açılan iş bu davalarda, taşınmazın değerinin tespitinde görev yapacak bilirkişi heyetinin oluşturulması sırasında bir takım ölçütlerin dikkate alınması gerekliliği Kamulaştırma Kanununun 15. Maddesi gereğidir. Bu çerçevede, kamulaştırmaya konu olan yerin cins ve niteliğine göre en az üç kişilik bilirkişi kurulunun oluşturulması zorunlu olup, bilirkişilerden birinin taşınmaz geliştirme konusunda yüksek lisans veya doktora yapmış uzmanlar ya da 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanununa göre yetkilendirilen gayrimenkul değerleme uzmanları arasından seçilmesi gerekmektedir. Bu maddeye uygun olarak oluşturulmayan bilirkişi heyetince tanzim edilen raporlar yüksek mahkeme tarafından hükme esas alınmamakta, sırf bu yüzden bozma yapıldığı görülmektedir.
Yine aynı maddede bilirkişilerin uzmanlık alanlarının, kamulaştırılacak taşınmazın niteliği göz önüne alınarak belirleneceği hükme bağlanmıştır.
IV)TAŞINMAZIN DEĞERİNİN HESAPLANMA YÖNTEMİ;
a) Taşınmazın Niteliğinin (Arsa ya da tarla olup olmadığının) Tespitinde Dikkate Alınması Gereken Ölçütler;
Tazminat miktarı belirlenirken evleviyetle çözümlenmesi gereken husus, tapusu iptal edilen/yada kaydına mülkiyet hakkını kısıtlayıcı şerh konulan taşınmazın niteliğinin tespiti hususudur. Bu kapsamda öncellikle taşınmazın arazi ya da arsa olup olmadığının yöntemince tespit edilmesi gerekmektedir.
Bu noktada, Yargutay, Bakanlar Kurulunun 28.02.1983 gün ve 1983/6122 sayılı kararında benimsenen ilkelerden yola çıkılarak taşınmazın niteliğinin tespit edilmesi gerektiği görüşündedir.
Bu bağlamda Bakanlar Kurulunun 28.02.1983 gün ve 1983/6122 sayılı kararı uyarınca, belediye veya mücavir alan sınırları içinde kalan taşınmazın arsa niteliğinde olduğunun kabulü için uygulamalı imar planı ile iskan sahası olarak ayrılmış olması esastır. Buna karşılık imar planında yer almayan bir taşınmazın, arsa sayılabilmesi için ise, değerlendirme tarihi itibariyle, belediye veya mücavir alan sınırları içinde olmakla beraber, belediye hizmetlerinden (Belediyece meskun olduğu için veya meskun hale getirileceği için sunulan yol, su, elektrik, ulaşım, çöp toplama, kanalizasyon, aydınlatma vs.) yararlanması ve meskun yerler arasında yer alması gerekmektedir. Öte yandan yüksek mahkeme, değerlendirme tarihi itibariyle belediye nazım imar planı içinde kalan taşınmazlar yönünden, bu plan kapsamına alındığı tarih ve plandaki konumu, altyapı hizmetlerinden yararlanma ve ulaşım olanakları, belediye merkezine uzaklığı, kullanım biçimi itibariyle iskan amacına yönelik yapılaşma olasılıkları da değerlendirilmek üzere sonuca gidilmesi gerektiğini içtihat etmektedir. [6]
Yargıtay uygulamasında, yukarıda sayılan özellikleri taşımayan taşınmazlar ise arazi olarak nitelendirilmektedir.
Öte yandan taşınmazın niteliğinin tespitine yönelik olarak yapılan yargılama sırasında, salt ilgili belediyeden gelen imar durum yazısı ile yetinilerek sonuca gidilmesini eksik tahkikat olarak nitelendiren yüksek mahkeme; icra edilen keşif sırasında taşınmazı ve geniş çevresini gösteren fotoğrafların çektirilerek dosya arasına konulması ve niteliğinin belirlenmesine ilişkin hâkim gözleminin de keşif zaptına yazılması gerekliliğine vurgu yapmaktadır. [7]
Yargıtay, yukarıda açıklanan ölçütleri karşılamayan bilirkişi raporlarının hükme esas alınamayacağını içtihat etmekte, bu hususu bozma nedeni saymaktadır. Örneğin taşınmazın tarım arazisi niteliğinde olmadığı, tarım arazisi olarak hiç kullanılmadığı, kumluk olduğu, arsa olarak değerlendirilmek üzere ifraz yoluyla oluştuğu, belediye emlak vergisi bildiriminde cinslerinin arsa olarak belirtildiği gibi gerekçeler ile taşınmazın arsa vasfında olduğuna yönelik tespitler yüksek mahkemece kabul görmemektedir. [8]
b) Taşınmazın değerinin tespitinde kullanılacak metotlar;
Yargıtay, süreklilik arz eden kararlarında, öncelikle taşınmazın niteliğinin tespit edilmesini, akabinde değer tespiti için taşınmazın niteliğine uygun metodun seçilmesi gerekliliğine vurgu yapmaktadır. Bu kapsamda tarla vasıflı taşınmazın değerinin net gelir metoduna göre; arsa vasıflı taşınmazın değerinin ise dava tarihindeki özel amacı olmayan emsal satışlara göre hesaplanması gerektiğini kabul etmektedir.
aa)Net gelir metodu ile taşınmazın değeri belirlenirken;
Yüksek mahkeme, arazi niteliğinde bulunan taşınmazın, sulu olup olmadığı, yerleşim alanlarına uzaklığı, iklim şartları, arazinin toprak ve topoğrafik yapısı ve bölgesindeki konumu gözetilerek oluşturulacak bilirkişi kurulu yardımıyla çevrede yetiştirilen ürünlerin münavebesi, dekar başına ortalama verim, toptan satış fiyatı ve üretim maliyeti resmi verileri ilçe tarım müdürlüğünden getirtilmek suretiyle, taşınmaz üzerinde meyve ağaçları varsa ağaçların cinsleri de dikkate alınmak suretiyle elde edilen verilere uygun biçimde değerlendirme yapılarak tapu kapsamındaki taşınmazların değerinin hesaplanması gerektiğini içtihat etmektedir. Yine şayet var ise taşınmazın mütemmim cüzleri, muhdesat ve sökülemeyen teferruatlarının değerleri bayındırlık birim fiyatları ve yıpranma oranları gözetilerek değerleme tarihine göre tespit ettirilmesini, bu şekilde tapusu iptal edilen taşınmazın zemin değeri, üzerindeki mütemmim cüz, muhdesat ve sökülemeyen teferruatları esas alınarak, tapu sahiplerinin oluşan gerçek zararlarının saptanması gerektiğini içtihat etmektedir. [9]
bb)Emsal yöntemi ile taşınmazın değeri belirlenirken;
Yüksek mahkeme, arsa niteliğinde bulunan taşınmazın, emsal satışların değerlendirme tarihindeki karşılıklarının fiyat artış endekslerinin uygulanması suretiyle tespit edilmesi gerektiğini; bundan sonra emsal ile dava konusu taşınmazın eksik ve üstün yönlerinin neler olduğu ve oranları açıklanmak, taşınmazdan DOP payının düşülmesinin gerekip gerekmediği belirtilmek, üzerinde bina var ise Bayındırlık Bakanlığı resmi birim fiyatları esas alınarak yıpranma payı düşülmek suretiyle gerçek zararın belirlenmesi gerektiğini içtihat etmektedir.
Yine taraflara, dava konusu taşınmaz ile aynı bölgeden bulunamaması halinde yakın bölgelerden ve değerlendirme tarihinden önce ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer nitelikli ve yüzölçümlü satışları bildirmeleri için olanak tanınması gerektiğini, gerekli görülürse re'sen emsal getirtme yoluna gidilmesi ve bu emsallere göre değer biçilmesi için konunun uzmanı bilirkişilerden oluşturulacak bilirkişi kurulu vasıtasıyla keşif yapılarak, denetlemeye olanak veren bilimsel verileri içeren rapor alınması, emsal alınan taşınmazlara ilişkin resmi satış akit tablolarının tapu sicil müdürlüğünden getirtilmesi, emsal taşınmazlar ile çekişmeli taşınmaza ait Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından belirlenen emlak vergisine esas olan m² değerleri, ilgili Belediye Başkanlığı Emlak Vergi Dairesinden istenip, dava konusu taşınmazın, emsal taşınmazlara göre üstünlük oranı yönünden bilirkişi kurulu raporunun da denetlenmesi, dava konusu taşınmazın ve emsal alınan taşınmaz/taşınmazların değerlendirme tarihi itibariyle imar düzenlemesi sonucu oluşmuş imar parselleri olup olmadıkları, imar parseli iseler düzenleme ortaklık payının düşülüp düşülmediğinin, düşülmüş ise oranının belediye başkanlığı imar ve tapu müdürlüklerinden sorulup, emsalin İmar Kanunu uyarınca imar parseli, dava konusu taşınmazın ise imar uygulaması yapılmamış arsa parseli olduğunun belirlenmesi halinde çekişmeli taşınmazın emsalle karşılaştırma sonucu bulunan değerinden düzenleme ortaklık payına karşılık gelecek oranda indirim yapılması gerektiği görüşündedir. [10]
c) Taşınmazın Değerinin Hangi Tarihe Göre Belirleneceği;
Yüksek mahkeme, değer tespitinde zararın doğduğu tarihi baz almaktadır. Buna göre taşınmazın devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerlerden olduğu gerekçesiyle tapu kaydının iptali halinde, zarar iptal kararının kesinleştiği tarihte doğacaktır. Bu durumda, taşınmazın makul ve gerçek değerinin saptanmasında dava tarihi değil, mülkiyet hakkına müdahalenin gerçekleştiği ve zararın doğduğu bu tarih esas alınmalıdır. [11]
Diğer bir ifadeyle zarara uğrayan kişinin gerçek zararı, tazminat miktarının belirlenmesinde esas alınacak değerlendirme tarihine göre belirlenecek olup, bu tarih ise zararın meydana geldiği tarihtir. Zararın meydana geldiği tarihe göre, tapusu iptal edilen gayrimenkulün niteliği ve değeri belirlenmelidir.4721 sayılı TMK.’nın 705/2. maddesi uyarınca tapu iptal ve tescil istekli davaların kesinleştiği tarih itibariyle mülkiyet hakkı sona ereceğinden bu tarih itibariyle tapusu iptal edilen gerçek ve tüzel kişilerin zararı oluşacaktır. Dolayısıyla bu tür bir dava, taşınmazların mülkiyetlerinin yitirilmesine ilişkin iptal ve tescil davasının kesinleştiği tarihten sonra açılabileceğinden, mülkiyetin kaybedildiği tarih itibariyle de taşınmazların değerinin tespit edilmesi gerektiği kuşkusuzdur. [12]
Buna karşılık taşınmazın tapu kaydının iptal edilmediği ve fakat beyanlar hanesine mülkiyet hakkını kısıtlayıcı şerh konulması sebebiyle açılacak davalarda ise, taşınmazın dava tarihindeki değerinin tespit edilmesi gerekmektedir.
4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 1007. maddesinde (743 sayılı TKM m.917) "Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur. Devlet, zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder" düzenlemesi bulunmaktadır.
Bu kapsamda gerek “tapu sicilinin aleniliği” ve gerekse “tapu siciline güven ilkesi” nin yansımasının bir sonucu olarak, mülkiyet hakkı ya da başkaca bir aynî hak edinen kişinin, bu sicilin tutulması nedeniyle uğradığı zararın tazmininden devlet sorumludur. [1]
Genel olarak iş bu davaların konusunu tapu sicilinin tutulması sırasında kayıtlarda yapılan hataların oluşturduğu söylenebilir ise de, Yargıtay, devletin sorumluluk kapsamını daha geniş tutan bir bakış açısı ile konuyu ele almıştır. Bu kapsamda Yargıtay, AİHS ne paralel olarak geliştirdiği içtihatlarında, tapu işlemlerinin kadastro tespit işlemlerinden başlayarak birbirini takip eden işlemler olduğu, tapu kütüğünün oluşumu aşamasındaki kadastro işlemleri ile tapu işlemlerinin bir bütün oluşturduğu, bu kayıtlarda yapılan hatalardan da T.M.K. m. 1007 anlamında Devletin sorumlu olduğunu kabul etmektedir. [2]
Yargıtay uygulamasında;
* Tapu kütüğünün oluşumundan sonraki bir aşamada yapılan orman kadastrosu ile orman tahdidi içerisine alınan taşınmazın kaydına şerh konulması nedeniyle malik tarafından ilgili idare aleyhine açılan tazminat ve tapu iptal/tescil istemli davalar,
* Taşınmazın kısmen ya da tamamen kesinleşmiş orman tahdidi içerisinde kaldığı gerekçesi tapunun iptali nedeniyle malik tarafından ilgili idare aleyhine açılan tazminat ve tapu iptal/tescil istemli davalar,
* Edinim tarihinden sonraki bir süreçte kıyı kenar çizgisi içerisinde kalması nedeniyle tapu kaydı iptal edilen taşınmazın değerinin tahsili istemli davalar,
* Edinim tarihinden sonraki bir süreçte bataklık/sazlık/kayalık-taşlık /mera/yaylak/kışlak içerisinde kalması nedeniyle tapu kaydı iptal edilen taşınmazın değerinin tahsili istemli davalar,
* Revizyon görmeyen tapu kaydı sebebiyle malik tarafından tazminat istemli olarak açılan davalar,
Tapu sicilinin hatalı tutulmasından kaynaklı davalar olarak kabul edilmektedir.
Yeri gelmişken TMK m. 1007 kapsamında açılan davalarda Devletin sorumluluğunun kusursuz sorumluluk olduğunu, bu işlemler nedeniyle zarar görenlerin, Medenî Kanunun 1007. maddesi gereğince, zararlarının tazmini için Borçlar Kanununun 146. maddesi gereğince 10 yıllık zamanaşımı süresinde Hazine aleyhine adlî yargıda dava açabileceğini ifade etmek isteriz.
İş bu çalışmamızın konusunu, malik tarafından idareye yöneltilen tazminat istemli iş bu davalarda, taşınmazın değerinin belirlenmesinde kabul edilen kıstaslara dair Yargıtay uygulaması oluşturmaktadır.
II) GERÇEK ZARAR KAVRAMI;
Yargıtay, istikrar kazanmış içtihatlarında, tazminatın miktarının tayin ve tespitinde gerçek zarar kavramına vurgu yapmaktadır. Bu kapsamda gerçek zararı, tapu kaydının iptali nedeniyle, tapu malikinin mal varlığında meydana gelen azalma olarak tanımlayan Yargıtay, tapu kaydının iptali nedeniyle, tapu sahibinin oluşan gerçek zararı neyse, tazminatın miktarının da o kadar olması gerektiğini içtihat etmektedir. [3]
Bu bağlamda tazminat miktarının, zarar verici eylem gerçekleşmemiş olsaydı, zarar görenin mal varlığı ne durumda olacak ise, aynı durumun tesis edilebileceği miktarda olması gerektiğine değinen yüksek mahkeme, tazminat miktarından hakkaniyet adı altında veya başka ad altında herhangi bir indirim yapılmasına cevaz vermemektedir.[4]
III) BİLİRKİŞİ HEYETİNİN KAMULAŞTIRMA KANUNUNA GÖRE SEÇİLMESİ GEREKTİĞİ;
Tapu silinin hatalı tutulmasından kaynaklı davalarda Yargıtay, taşınmazın değerinin belirlenmesi için Kamulaştırma Kanununun 15. maddesi ile 6754 sayılı Bilirkişilik Kanununun 11. maddesine uygun bir bilirkişi heyetinin oluşturulması gerektiğini içtihat etmektedir. [5]
Gerçekten de, TMK 1007. Maddesi kapsamında açılan iş bu davalarda, taşınmazın değerinin tespitinde görev yapacak bilirkişi heyetinin oluşturulması sırasında bir takım ölçütlerin dikkate alınması gerekliliği Kamulaştırma Kanununun 15. Maddesi gereğidir. Bu çerçevede, kamulaştırmaya konu olan yerin cins ve niteliğine göre en az üç kişilik bilirkişi kurulunun oluşturulması zorunlu olup, bilirkişilerden birinin taşınmaz geliştirme konusunda yüksek lisans veya doktora yapmış uzmanlar ya da 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanununa göre yetkilendirilen gayrimenkul değerleme uzmanları arasından seçilmesi gerekmektedir. Bu maddeye uygun olarak oluşturulmayan bilirkişi heyetince tanzim edilen raporlar yüksek mahkeme tarafından hükme esas alınmamakta, sırf bu yüzden bozma yapıldığı görülmektedir.
Yine aynı maddede bilirkişilerin uzmanlık alanlarının, kamulaştırılacak taşınmazın niteliği göz önüne alınarak belirleneceği hükme bağlanmıştır.
IV)TAŞINMAZIN DEĞERİNİN HESAPLANMA YÖNTEMİ;
a) Taşınmazın Niteliğinin (Arsa ya da tarla olup olmadığının) Tespitinde Dikkate Alınması Gereken Ölçütler;
Tazminat miktarı belirlenirken evleviyetle çözümlenmesi gereken husus, tapusu iptal edilen/yada kaydına mülkiyet hakkını kısıtlayıcı şerh konulan taşınmazın niteliğinin tespiti hususudur. Bu kapsamda öncellikle taşınmazın arazi ya da arsa olup olmadığının yöntemince tespit edilmesi gerekmektedir.
Bu noktada, Yargutay, Bakanlar Kurulunun 28.02.1983 gün ve 1983/6122 sayılı kararında benimsenen ilkelerden yola çıkılarak taşınmazın niteliğinin tespit edilmesi gerektiği görüşündedir.
Bu bağlamda Bakanlar Kurulunun 28.02.1983 gün ve 1983/6122 sayılı kararı uyarınca, belediye veya mücavir alan sınırları içinde kalan taşınmazın arsa niteliğinde olduğunun kabulü için uygulamalı imar planı ile iskan sahası olarak ayrılmış olması esastır. Buna karşılık imar planında yer almayan bir taşınmazın, arsa sayılabilmesi için ise, değerlendirme tarihi itibariyle, belediye veya mücavir alan sınırları içinde olmakla beraber, belediye hizmetlerinden (Belediyece meskun olduğu için veya meskun hale getirileceği için sunulan yol, su, elektrik, ulaşım, çöp toplama, kanalizasyon, aydınlatma vs.) yararlanması ve meskun yerler arasında yer alması gerekmektedir. Öte yandan yüksek mahkeme, değerlendirme tarihi itibariyle belediye nazım imar planı içinde kalan taşınmazlar yönünden, bu plan kapsamına alındığı tarih ve plandaki konumu, altyapı hizmetlerinden yararlanma ve ulaşım olanakları, belediye merkezine uzaklığı, kullanım biçimi itibariyle iskan amacına yönelik yapılaşma olasılıkları da değerlendirilmek üzere sonuca gidilmesi gerektiğini içtihat etmektedir. [6]
Yargıtay uygulamasında, yukarıda sayılan özellikleri taşımayan taşınmazlar ise arazi olarak nitelendirilmektedir.
Öte yandan taşınmazın niteliğinin tespitine yönelik olarak yapılan yargılama sırasında, salt ilgili belediyeden gelen imar durum yazısı ile yetinilerek sonuca gidilmesini eksik tahkikat olarak nitelendiren yüksek mahkeme; icra edilen keşif sırasında taşınmazı ve geniş çevresini gösteren fotoğrafların çektirilerek dosya arasına konulması ve niteliğinin belirlenmesine ilişkin hâkim gözleminin de keşif zaptına yazılması gerekliliğine vurgu yapmaktadır. [7]
Yargıtay, yukarıda açıklanan ölçütleri karşılamayan bilirkişi raporlarının hükme esas alınamayacağını içtihat etmekte, bu hususu bozma nedeni saymaktadır. Örneğin taşınmazın tarım arazisi niteliğinde olmadığı, tarım arazisi olarak hiç kullanılmadığı, kumluk olduğu, arsa olarak değerlendirilmek üzere ifraz yoluyla oluştuğu, belediye emlak vergisi bildiriminde cinslerinin arsa olarak belirtildiği gibi gerekçeler ile taşınmazın arsa vasfında olduğuna yönelik tespitler yüksek mahkemece kabul görmemektedir. [8]
b) Taşınmazın değerinin tespitinde kullanılacak metotlar;
Yargıtay, süreklilik arz eden kararlarında, öncelikle taşınmazın niteliğinin tespit edilmesini, akabinde değer tespiti için taşınmazın niteliğine uygun metodun seçilmesi gerekliliğine vurgu yapmaktadır. Bu kapsamda tarla vasıflı taşınmazın değerinin net gelir metoduna göre; arsa vasıflı taşınmazın değerinin ise dava tarihindeki özel amacı olmayan emsal satışlara göre hesaplanması gerektiğini kabul etmektedir.
aa)Net gelir metodu ile taşınmazın değeri belirlenirken;
Yüksek mahkeme, arazi niteliğinde bulunan taşınmazın, sulu olup olmadığı, yerleşim alanlarına uzaklığı, iklim şartları, arazinin toprak ve topoğrafik yapısı ve bölgesindeki konumu gözetilerek oluşturulacak bilirkişi kurulu yardımıyla çevrede yetiştirilen ürünlerin münavebesi, dekar başına ortalama verim, toptan satış fiyatı ve üretim maliyeti resmi verileri ilçe tarım müdürlüğünden getirtilmek suretiyle, taşınmaz üzerinde meyve ağaçları varsa ağaçların cinsleri de dikkate alınmak suretiyle elde edilen verilere uygun biçimde değerlendirme yapılarak tapu kapsamındaki taşınmazların değerinin hesaplanması gerektiğini içtihat etmektedir. Yine şayet var ise taşınmazın mütemmim cüzleri, muhdesat ve sökülemeyen teferruatlarının değerleri bayındırlık birim fiyatları ve yıpranma oranları gözetilerek değerleme tarihine göre tespit ettirilmesini, bu şekilde tapusu iptal edilen taşınmazın zemin değeri, üzerindeki mütemmim cüz, muhdesat ve sökülemeyen teferruatları esas alınarak, tapu sahiplerinin oluşan gerçek zararlarının saptanması gerektiğini içtihat etmektedir. [9]
bb)Emsal yöntemi ile taşınmazın değeri belirlenirken;
Yüksek mahkeme, arsa niteliğinde bulunan taşınmazın, emsal satışların değerlendirme tarihindeki karşılıklarının fiyat artış endekslerinin uygulanması suretiyle tespit edilmesi gerektiğini; bundan sonra emsal ile dava konusu taşınmazın eksik ve üstün yönlerinin neler olduğu ve oranları açıklanmak, taşınmazdan DOP payının düşülmesinin gerekip gerekmediği belirtilmek, üzerinde bina var ise Bayındırlık Bakanlığı resmi birim fiyatları esas alınarak yıpranma payı düşülmek suretiyle gerçek zararın belirlenmesi gerektiğini içtihat etmektedir.
Yine taraflara, dava konusu taşınmaz ile aynı bölgeden bulunamaması halinde yakın bölgelerden ve değerlendirme tarihinden önce ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer nitelikli ve yüzölçümlü satışları bildirmeleri için olanak tanınması gerektiğini, gerekli görülürse re'sen emsal getirtme yoluna gidilmesi ve bu emsallere göre değer biçilmesi için konunun uzmanı bilirkişilerden oluşturulacak bilirkişi kurulu vasıtasıyla keşif yapılarak, denetlemeye olanak veren bilimsel verileri içeren rapor alınması, emsal alınan taşınmazlara ilişkin resmi satış akit tablolarının tapu sicil müdürlüğünden getirtilmesi, emsal taşınmazlar ile çekişmeli taşınmaza ait Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından belirlenen emlak vergisine esas olan m² değerleri, ilgili Belediye Başkanlığı Emlak Vergi Dairesinden istenip, dava konusu taşınmazın, emsal taşınmazlara göre üstünlük oranı yönünden bilirkişi kurulu raporunun da denetlenmesi, dava konusu taşınmazın ve emsal alınan taşınmaz/taşınmazların değerlendirme tarihi itibariyle imar düzenlemesi sonucu oluşmuş imar parselleri olup olmadıkları, imar parseli iseler düzenleme ortaklık payının düşülüp düşülmediğinin, düşülmüş ise oranının belediye başkanlığı imar ve tapu müdürlüklerinden sorulup, emsalin İmar Kanunu uyarınca imar parseli, dava konusu taşınmazın ise imar uygulaması yapılmamış arsa parseli olduğunun belirlenmesi halinde çekişmeli taşınmazın emsalle karşılaştırma sonucu bulunan değerinden düzenleme ortaklık payına karşılık gelecek oranda indirim yapılması gerektiği görüşündedir. [10]
c) Taşınmazın Değerinin Hangi Tarihe Göre Belirleneceği;
Yüksek mahkeme, değer tespitinde zararın doğduğu tarihi baz almaktadır. Buna göre taşınmazın devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerlerden olduğu gerekçesiyle tapu kaydının iptali halinde, zarar iptal kararının kesinleştiği tarihte doğacaktır. Bu durumda, taşınmazın makul ve gerçek değerinin saptanmasında dava tarihi değil, mülkiyet hakkına müdahalenin gerçekleştiği ve zararın doğduğu bu tarih esas alınmalıdır. [11]
Diğer bir ifadeyle zarara uğrayan kişinin gerçek zararı, tazminat miktarının belirlenmesinde esas alınacak değerlendirme tarihine göre belirlenecek olup, bu tarih ise zararın meydana geldiği tarihtir. Zararın meydana geldiği tarihe göre, tapusu iptal edilen gayrimenkulün niteliği ve değeri belirlenmelidir.4721 sayılı TMK.’nın 705/2. maddesi uyarınca tapu iptal ve tescil istekli davaların kesinleştiği tarih itibariyle mülkiyet hakkı sona ereceğinden bu tarih itibariyle tapusu iptal edilen gerçek ve tüzel kişilerin zararı oluşacaktır. Dolayısıyla bu tür bir dava, taşınmazların mülkiyetlerinin yitirilmesine ilişkin iptal ve tescil davasının kesinleştiği tarihten sonra açılabileceğinden, mülkiyetin kaybedildiği tarih itibariyle de taşınmazların değerinin tespit edilmesi gerektiği kuşkusuzdur. [12]
Buna karşılık taşınmazın tapu kaydının iptal edilmediği ve fakat beyanlar hanesine mülkiyet hakkını kısıtlayıcı şerh konulması sebebiyle açılacak davalarda ise, taşınmazın dava tarihindeki değerinin tespit edilmesi gerekmektedir.
DİPNOTLAR;
[1] Yargıtay 20. HD.'nin 11.12.2012 gün ve 2012/3737 Esas - 2012/14278 Karar sayılı ilamı.
[2] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 18.11.2009 gün ve 2009/4-383 Esas.- 2009/517 Karar; 16.06.2010 gün ve 2010/4-349 Esas - 2010/318 Karar sayılı ilamları.
[3]Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 05.03.2003 gün ve 2003/19-152 Esas- 2003/125 Karar; 29.09.2010 gün ve 2010/14-386 Esas, 2010/427 Karar; 15.12.2010 gün ve 2010/13-618 Esas, 2010/668 Karar sayılı ilamı.
[4] Yargıtay 20. HD.'nin 11.05.2017 gün 2016/14636 Esas- 2017/4281 Karar sayılı ilamı.
[5] Yargıtay 20. HD.'nin 16.05.2017 gün ve 2017/5391 Esas- 2017/4456 Karar sayılı ilamı.
[6] Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 17.04.1998 gün ve 1996/3-1998/1 sayılı ilamı.
[7] Yargıtay 8. HD.’nin 23.06.2016 gün ve 2016/7868 Esas - 2016/11155 Karar sayılı ilamı
[8] Yargıtay 20. HD.’nin 27.04.2017 gün ve 2017/371 Esas-2017/3722 Karar sayılı ilamı.
[9]Yargıtay 20. HD.’nin 11.05.2017 gün ve 2016/14631 Esas - 2017/4290 Karar sayılı ilamı.
[10] Yargıtay 20. HD.’nin 18.05.2017 gün ve 2015/16386 Esas - 2017/4547 Karar sayılı ilamı.
[11] Yargıtay 20. HD.’nin 16.05.2017 gün ve 2017/5391 Esas- 2017/4456 Karar sayılı ilamı.
[12] Yargıtay 20. HD.’nin 19.01.2017 gün ve 2015/11853 Esas-2017/255 Karar sayılı ilamı.
"Tapu Sicilinin Hatalı Tutulmasından Kaynaklı Tazminat Davalarında Taşınmazın Değerinin Hesaplanmasına Yönelik Yargıtay Uygulaması”" başlıklı makalenin tüm hakları yazarı Av. Musa ADIYAMAN'a ait olup, yazı Fikir ve Sanat Eserleri Kanunu kapsamında korunmaktadır.
