Tapu İptali ve Tescil Davası

Tapu iptali ve tescil davası, hukuka aykırı şekilde oluşturulan tapu kayıtlarının mahkeme kararıyla iptal edilerek taşınmazın gerçek hak sahibi adına yeniden tescil edilmesini sağlayan bir dava türüdür. Türk Medeni Kanunu kapsamında açılan bu davalar, mülkiyet hakkının korunması açısından büyük önem taşır. Uygulamada tapu kayıtları her zaman gerçeği yansıtmayabilir. Özellikle muvazaalı işlemler, vekaletin kötüye kullanılması veya mirastan mal kaçırma gibi durumlarda, tapu kaydının iptali gündeme gelir. Bu gibi hallerde hak sahipleri, taşınmaz üzerindeki gerçek haklarını elde edebilmek için tapu iptali ve tescil davası açmak zorundadır.

Tapu sicili nezdine gerçek durumu yansıtmayan, usule ve hukuka aykırı, yolsuz şekilde kayıt ve tescil işlemlerinin bulunması mümkündür. Bu durumda ise hem gerçek hak sahiplerinin mülkiyet hakkından doğan menfaati zedelenmekte hem de yolsuz tescil ile hukuka aykırı sonuç doğmaktadır. Dolayısıyla tapu kütüğü nezdinde bulunan kayıtların gerçek duruma ve hukuka uygun hale getirilmesi amacıyla tapu iptal ve tescil davası açması gereklidir.

Bir eşyayı resmi olarak kaydetme ve kütüğe geçirme işlemine tescil denir. Hukuki anlamı itibariyle tescil, taşınmaz ve taşınmaz sayılan eşyalar üzerinde hak tesis edilmesine yarayan mülkiyet kazanma işlemidir. Kural olarak taşınmazların mülkiyeti tescil ile kazanılır. Tapu kütüğünde kayıtlı mülkiyet (hak) sahibi ile gerçek mülkiyet sahibinin farklı olması durumunda bu uyuşmazlığın çözümü için başvurulan hukuki yollardan biri “tapu iptali ve tescil davasıdır.”

Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir?

Tapu iptali ve tescil davası, tapuda kayıtlı taşınmaz üzerinde bir başkasının gerçeğe aykırı şekilde mülkiyet sahibi olduğunu iddia ettiği hallerde tapu kaydının gerçek hak sahibi adına tescil edilmesi amacıyla açılan dava türüdür. Diğer bir tanımla tapu iptali ve tescil davası; kanuna aykırı, usulsüz, gerçeğe aykırı veya yolsuz düzenlendiği iddia edilen tapu kaydının mahkemeye başvurularak hukuka uygun hale getirilmesi için açılan davaya denir.

Mülkiyet” kavramı 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 683 ila 703. maddelerinde; taşınmaz mülkiyeti, taşınmaz mülkiyetinin konusu, kazanılması ve kaybı ise aynı Kanun’un 704 ila 717, maddelerinde düzenlenmiştir. Kanun’un 704. maddesinde taşınmaz mülkiyetinin konusunu, arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümlerin oluşturduğu belirtilmiştir. Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması başlıklı Kanun’un 705/1. maddesinde taşınmaz mülkiyetinin tescille kazanılacağı düzenlendikten sonra, tescilsiz kazanım halleri, maddenin 2. fıkrasında; miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ve kanunda öngörülen diğer haller olarak belirtilmiştir.

Öte yandan, mülkiyet hakkına dayalı olarak taşınmaz mallara ilişkin açılan tapu iptal ve tescil davalarının bir diğer dayanağı da TMK’nin 1024 ve 1025. maddesinde belirtilmiştir. Buna göre; bir ayni hak (mülkiyet), tapu siciline yolsuz olarak tescil edilmiş veya tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise bu yüzden ayni hakkı zedelenen kimse, tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilecektir. Yolsuz tescil kavramı, Kanun’un 1024/2. maddesinde “Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.” şeklindeki tanımlanmıştır. Tanımdan da anlaşılabileceği üzere taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, ancak geçerli bir hukuki sebebin varlığına bağlıdır. Aksi halde tapu sicilinde oluşan kayıt “yolsuz tescil” olarak nitelendirilir. Bu durum, tapu sicilinin tutulmasına hakim olan ilkelerden olan “illiyet” prensibinin sonucudur.

Taşınmaz mallara ilişkin mülkiyet hakkına dayalı olarak açılan davalarda, TMK’nin 997. vd. maddelerde düzenlenmiş olan tapu siciline ilişkin hükümler, her zaman göz önünde tutulmalı, anılan bölümde düzenlenmiş olan tapu sicilinin özellikleri ve sicilin tutulmasına hakim olan ilkeler nazara alınmak suretiyle araştırma ve inceleme yapılarak karar verilmelidir.

Yolsuz Tescil Nedir?

Gerçekten hak sahibi olmayan bir kişinin, tapuda kayıtlı taşınmaz üzerinde haksız ve gerçeğe aykırı şekilde hak iddia etmesi haline yolsuz tescil denilmektedir. Yolsuz tescilin düzeltilmesi ve hukuka aykırı tapu kaydının hukuka uygun hale getirilmesi için hak sahipleri Tapu İptali ve Tescil Davası açabilmektedir. Tapu İptali ve Tescile ilişkin kararlar taşınmazın aynına ilişkin kararlar olduğundan, karar kesinleşmeden icra edilmesi mümkün değildir. Yolsuz tescil Türk Medeni Kanunu m. 1024/2’de, “Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan ve hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.” maddesi ile açıklanmıştır.

Tapu iptali ve tescil davası diğer dava türleri gibi görevli ve yetkili mahkemeye dava dilekçesinin verilmesi ile açılır. Tapuda kayıtlı malikin dava sürerken taşınmazı bir başkasına devretmemesi için dava dilekçesinde ihtiyati tedbir istenebilir. Bu durumda ilgili mahkeme ihtiyati tedbir talebini öncelikli olarak değerlendirecek ve tedbir talebine ilişkin karar verebilecektir.

Dava dilekçesinin davalıya tebliğ ile birlikte davalının davaya cevap vermesi beklenir. İkinci cevap dilekçeleri de dosyaya sunulduktan sonra, gerek görülürse taşınmaz üzerinde keşif yapılabilir. Tüm deliller toplanıp tarafların talep etmesi halinde tanıkların dinlenmesi ile mahkeme nihai kararı vererek yargılamayı bitirecektir.

Tapu iptal ve tescil davalarında, her somut olayın niteliğine uygun olarak aşağıda yazılı nedenlerle dava açılması mümkündür. Davacının, tapuda malik olarak görünen kişinin gerçek malik olmadığına dair iddiasının hukuki bir nedene dayandırması gerekmektedir. Aşağıda uygulamada sıklıkla karşılaşılan tapu iptali ve tescil davası sebeplerine yer verilmiştir.

• Kazandırıcı Zamanaşımı ve Zilyetlik Nedeniyle Açılan Tapu İptali ve Tescil Davası
• Muris Muvazaası Nedeniyle Açılan Tapu İptali ve Tescil Davası
• Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Açılan Tapu İptali ve Tescil Davası
• Hukuki Ehliyetsizlik Nedeniyle Açılan Tapu İptali ve Tescil Davası
• Aile Konutu Nedeniyle Açılan Tapu İptali ve Tescil Davası
• Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası
• İmar Uygulamalarından Kaynaklı Tapu İptali ve Tescil Davası
• Kadastrodan Önceki Hak Durumuna Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davası
• Aşırı Yararlanma Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası
• Yanılma Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası
• Aldatma Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası
• Korkutma Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası
• Bağış Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası
• İnançlı İşlemden Kaynaklanan Tapu İptali ve Tescil Davası

Bu gibi durumlar başta olmak üzere, her somut olayın özelliğine göre değerlendirilmek üzere tapu sicili nezdindeki kayıt ile gerçek durumun örtüşmediği hallerde yahut hukuka ve usule aykırı şekilde gerçekleştirilen tescil işlemlerinde, tapu sicilindeki kaydın iptal edilmesi ve gerçeğe uygun şekilde yeniden tescil yapılması için tapu iptal ve tescil davası açılmaktadır.

Kazandırıcı Zamanaşımı ve Zilyetlik Nedeniyle Açılan Tapu İptal ve Tescil Davası

Davacı tarafça, TMK’nin 713/2. maddesinin 2. fıkrasında belirtilen sebeplerden birine dayanılabileceği gibi anılan fıkrada düzenlenen diğer sebepler de aynı davada konu edilebilir. Zilyetliğin iyiniyetli sürdürülmesi şartı yoktur. Eklemeli zilyetlik mevcut ise, eklemeli zilyetlik süresi hesaplamaya esas alınır.

Taşınmazda imar uygulaması yapılması zilyetliği kesmez. TMK’nin 713/2. maddesinin 2. fıkrasında yer alan “…ölmüş…” sözcüğünün, Anayasa Mahkemesi’nin 17.03.2011 tarihli ve 2009/58 Esas, 2011/52 Karar sayılı kararıyla iptaline ve yürürlüğünün durdurulmasına karar verilmiştir. Uygulamada, Anayasa Mahkemesi’nin iptal kararlarının geriye yürüyemeyeceğinden hareketle, Anayasa Mahkemesi’nce yürürlüğün durdurulması kararının verildiği 17.03.2011 tarihi ya da davanın açıldığı tarihten hangisi önce ise, o tarihe kadar zilyet lehine mülkiyeti kazanma koşulları tamamlanmışsa, tapunun iptaliyle zilyet adına tesciline karar verilmesi gerektiği kabul edilmektedir.

Taraf teşkili bakımından; tapu iptali davalarında, davanın, kayıt malikine, kayıt maliki ölmüşse mirasçılarına yöneltilmesi gereklidir. Ayrıca, kural olarak TMK’nin 713/2.maddesine dayalı olarak açılan davalarda kayyımın yeri bulunmamaktadır. Başka bir anlatımla, kayıt malikine kayyım tayin edilerek bu tür davaların yürütülmesi mümkün değildir. Kayıt malikinin mirasçılarının bilinmesi halinde davaya dahil edilerek mirasçılar aleyhine yargılamaya devam edilmesi, aksi halde gerek tapu sicilinin tutulmasından sorumlu olması ve gerekse TMK’nin 501.maddesi hükmü uyarınca son mirasçı sıfatıyla Hazine aleyhine yargılamaya devam edilerek hüküm kurulması gereklidir. Bu nedenlerle, öncelikle kayıt maliklerinin hasımlı veraset belgelerinin alınması için davacı tarafa süre ve imkan tanınması, malikin veraset belgeleri alındığında ve mirasçılarının da olduğu anlaşıldığı takdirde davanın mirasçılarına yöneltilmesi, bu şekilde taraf teşkilinin sağlanması, hiç mirasçı bırakmadan ölmüş ise bu durumda TMK’nin 501. maddesinin göz önünde tutulması gerekmektedir. 4721 Sayılı Türk Medeni Kanununda bir taşınmazın davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle malik sıfatı ile zilyetliğinde bulunduran kişinin o taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkını tapuda tescil ettirebileceğine dair düzenlemeye yer verilmiştir.

TMK Madde 713 – Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.

Tapuda kayıtlı bir taşınmazın yahut payın tapu kütüğünden sahibinin anlaşılamaması ya da gerçek hak sahibinin yirmi yıldır gaip olması nedeniyle taşınmazı yirmi yıl süreyle davasız ve aralıksız malik sıfatıyla kullanan kişinin taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı iddia etmesi mümkündür. Bu durumda malik sıfatıyla zilyet olan kişinin kazandırıcı zamanaşımı nedeni ile Tapu iptal ve tescil davası açması gerekmektedir.

Kural olarak, tapulu bir taşınmazın olağanüstü zaman aşımı yoluyla iktisabi mümkün değildir. Ancak kanunun açıkça izin verdiği ayrık durumlarda tapulu bir taşınmazın tamamının veya belli bir payının koşulları oluştuğu takdirde olağanüstü zaman aşımı yoluyla kazanılması mümkün olabilir. Kanunda düzenlenen ayrık hallerden biri de TMK’nin 713/2. maddesidir. Anılan fıkranın önceki düzenlemesinde “aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılmayan veya 20 yıl önce ölmüş ya da hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir” denilmiştir. Kanun maddesinde yazılı her üç neden ayrı davaların konusu olup, her birinin taraf teşkili, toplanacak deliller ve ispat koşulları birbirinden farklıdır.

TMK’nin 713/2. maddesinin 1. fıkrasında; “tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak 20 yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.” düzenlemesine yer verilmiş, 5. fıkranın son cümlesinde de; “Mülkiyet, birinci fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur.” ilkesi getirilmiştir. Anılan kanuni düzenlemelere göre; tapulu bir taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi adına tesciline karar verilmesi için, malikin ya da paydaşın ölmüş olması, yukarıda açıklanan koşullarda en az 20 yıl süre ile zilyet olunması ve bu süre içinde tapu kaydının intikal görmemesi gerekmektedir. Başka bir anlatımla, belirtilen koşulların tamamlanmasıyla mülkiyet kendiliğinden zilyede geçmiş olur. Mahkemece, sonradan verilen iptal ve tescile ilişkin karar yenilik doğurucu nitelikte olmayıp, önceden doğmuş mülkiyet hakkının belirlenmesi niteliğindedir.

TMK’nin 713/2. fıkrasına dayalı olarak açılan davaların başarıya ulaşması için bu fıkrada belirtilen koşullar yanında aynı zamanda 713/1. fıkrasındaki koşulların da gerçekleşmiş bulunması gerekir; çünkü 2. fıkrada “aynı koşullar altında…” denilmek suretiyle aynı maddenin 1. fıkrasına atıfta bulunulmuştur. Buna göre, mülkiyetin kazanılabilmesi için diğer kazanma koşullarının yanında dava konusu taşınmazda davacı tarafın aralıksız, çekişmesiz, malik sıfatıyla ve 20 yıl süreyle zilyetliğinin bulunması gerekir.

Muris Muvazaası Nedeniyle Açılan Tapu İptal ve Tescil Davası

Uygulamada ve öğretide “muris muvazaası” olarak tanımlanan muvazaa niteliği itibariyle nisbi muvazaa türüdür. Söz konusu muvazaada mirasbırakan gerçekten sözleşme yapmak ve tapulu taşınmazını devretmek istemektedir. Ancak mirasçısını miras hakkından yoksun bırakmak için esas amacını gizleyerek, gerçekte bağışlamak istediği tapulu taşınmazını, tapuda yaptığı resmi sözleşmede iradesini satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi doğrultusunda açıklamak suretiyle devretmektedir.

Bu durumda, yerleşmiş Yargıtay içtihatlarında ve 1.4.1974 tarih 1/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında açıklandığı üzere görünürdeki sözleşme taraflar gerçek iradelerine uymadığından, gizli bağış sözleşmesi de TMK’nin 706., Türk Borçlar Kanunu’nun 237 ve Tapu Kanunu’nun 26, maddelerinde öngörülen şekil koşullarından yoksa bulunduğundan, saklı pay sahibi olsun veya olmasın miras hakkı çiğnenen tüm mirasçılar dava açarak resmi sözleşmenin muvazaa nedeni ile geçersizliğinin tespitini ve buna dayanılarak oluşturulan tapu kaydının iptalini isteyebilirler. Hemen belirtmek gerekir ki; bu tür uyuşmazlıkların sağlıklı, adil ve doğru bir çözüme ulaştırılabilmesi davalıya yapılan temlikin gerçek yönün diğer bir söyleyişle mirasbırakanın asıl irade ve amacının duraksamaya yer bırakmayacak biçimde ortaya çıkarılmasına bağlıdır. Bir iç sorun olan ve gizlenen gerçek idare ve amacın tespiti ve aydınlığa kavuşturulması gereklidir.

Muris muvazaası, miras bırakanın hileli hareketle mirasçılarını miras hakkından yoksun bırakmak için yaptığı tasarruf işlemleri şeklinde özetlenebilmektedir. Mirastan mal kaçırmak olarak da anılan muris muvazaası, doğrudan mülkiyet hakkının gasp edilmesini konu aldığı için önemli davaların açılmasına sebebiyet vermektedir. Bu davalardan biri muris muvazaasına dayalı tapu iptali ve tescil davasıdır.

Kural olarak miras, miras bırakanın yasal mirasçıları arasında kanuni payları oranında dağıtılmaktadır. Kimi zaman miras bırakan tarafından yapılan tasarruf işlemi görünürde satış işlemi iken muvazaa nedeni ile bu satış işleminin iptali ve taşınmazın yahut payın gerçek hak sahibi adına tescili talep edilebilir. Miras hakkı gasp edilen tüm mirasçılar muvazaa nedeni ile tapu iptali ve tescil davası açabilmektedir. Bu sebeple açılan tapu iptali davalarında zamanaşımı ve hak düşürücü süre söz konusu değildir.

Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Açılan Tapu İptal ve Tescil Davası

Borçlar Kanunu’nun temsil ve vekâlet akdini düzenleyen hükümlerine göre, vekâlet sözleşmesi büyük ölçüde tarafların karşılıklı güvenine dayanır. Vekilin borçlarının çoğu bu güven unsurundan, onun vekil edenin yararına ve iradesine uygun davranış yükümlülüğünden doğar. TBK’de, sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve bu Kanun’un 506. maddesinde aynen; “Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hallerde vekil, işi başkasına yaptırabilir. Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür.

Vekilin üzen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır.” hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır.

Vekalet sözleşmesi ile vekil, vekil edenin bir işini görmeyi ya da bir işini vekaleten yapmayı üstlenmiştir. Vekalet sözleşmeleri kural olarak belli bir şekil şartı taşımamaktadır fakat tapudaki bir taşınmazın devri yetkisine haiz vekalet sözleşmesinin yazılı yapılması zorunluluğu bulunmaktadır. Tapuda kayıtlı taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisi bulunan vekilin, vekalet görevini kötüye kullanarak taşınmazı üçüncü bir kişiye devretmesi durumunda vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptali ve tescil davası açma zorunluluğu doğacaktır. Önemle belirtmek gerekir ki tapu iptali ve tescil davası tapuda malik olarak görünen kişiye karşı açılacağından dava vekile değil taşınmazı devralan üçüncü kişiye karşı açılmalıdır. Aksi halde husumet yokluğu nedeni ile davanın reddi söz konusu olacaktır.

Vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse görülecek iş niteliğine göre belirlenir (TBK madde 504/1). Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil, değinilen maddenin son fıkrası uyarınca sorumlu olur. Bu sorumluluk BK’de daha hafif olan işçinin sorumluluğuna kıyasen belirlenirken, TBK’de benzer alanda iş ve hizmetleri üslenen basiretli bir vekilinin sorumluluğu esas alınarak daha da ağırlaştırılmıştır.

Öte yandan, vekil ile sözleşme yapan kişi TMK’nin 3. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.

Hukuki Ehliyetsizlik Nedeniyle Açılan Tapu İptal ve Tescil Davası

Davranışlarımın, eylem ve işlemlerinin sebep ve sonuçlarını anlayabilme değerlendirebilme ve ayırt edebilme kudreti (gücü) bulunmayan bir kimsenin kendi iradesi ile hak kurabilme, borç (yükümlülük) altına girebilme ehliyetinden söz edilemez. Nitekim TMK; “fiil ehliyetine sahip olan kimse, kendi fiilleriyle hak edinebilir ve borç altına girebilir” biçimindeki 9. maddesi hükmüyle hak elde edilebilmesi, borç (yükümlülük) altına girilebilmesi fil ehliyetine bağlamış, 10. maddesinde de fiil ehliyetinin başlıca koşulu olarak ayırtım gücü ile ergin (reşit) olma kabul edilmiş, “ayırt etme gücüne sahip ve kısıtlı olmayan bir ergin kişinin fiil ehliyeti vardır.” hükmü getirilmiştir. “Ayırtım gücü” eylem ve işlem ehliyeti olarak da tarif edilerek aynı Kanun’un 13. maddesinde “yaşının küçüklüğü yüzünden veya akıl hastalığı, akıl zayıflığı sarhoşluk ya da bunlara benzer sebeplerden biriyle akla uygun biçimde davranma yeteneğinden yoksun olmayan herkes bu kanuna göre ayırt etme gücüne sahiptir.” denmek suretiyle vurgulanmış, ayrıca ayırtım gücünü ortadan kaldıran önemli nedenlerden bazılarına işaret edilmiştir. Önemlerinden dolay bu ilkeler, söz konusu Kanun ile öteki Kanunların çeşitli hükümlerinde de yer almışlardır.

Hemen belirtmek gerekir ki, TMK’nin 15. maddesinde de ifade edildiği üzere, ayırtım gücü bulunmayan kimsenin geçerli bir iradesinin bulunmaması nedeniyle, kanunda gösterilen ayrık durumlar saklı kalmak üzere, yapacağı işlemlere sonuç bağlanamayacağından, karşı tarafın iyi niyetli olması o işlem geçerli kılmaz .

Ehliyetsiz kişinin, ayırt etme gücü veya fiil ehliyeti bulunmamaktadır. Ehliyetsizlik durumunda kişi, davranışlarının sonuçlarını muhakeme etme, algılama yeteneğinden yoksundur. Medeni Kanunumuzda ehliyetsiz ve ayırt etme gücü olmayan kişilerin yaptıkları hukuki işlemlerin sonuç doğurmayacağı hüküm altındadır.

TMK Madde 15 – Kanunda gösterilen ayrık durumlar saklı kalmak üzere, ayırt etme gücü bulunmayan kimsenin fiilleri hukukî sonuç doğurmaz. Tapu kütüğünde yapılan devir işlemin fiil ehliyeti olmayan bir kimse tarafından yapılması halinde yapılan tescil yolsuz olacağından tasarruf işleminin iptali gerekecektir. Bu durumda açılan tapu iptali ve tescil davası ile yapılan işlem iptal edilerek yolsuz tescil düzeltilecektir.

Aile Konutu Nedeniyle Açılan Tapu İptal Ve Tescil Davası

Aile konutu, eşlerin müşterek hayatlarını idame ettirdikleri konuttur. Kural olarak tapuda adına kayıtlı olmasa dahi müşterek konut üzerinde yapılan tasarruf işlemlerinde diğer eşin rızasının olması gerekmektedir. Tapuda kayıtlı malik tarafından aile konutunun diğer eşin rızası olmadan yapılan satışına karşı tapu iptali ve tescil davası açmak mümkündür.

Tapu iptali ve tescil davaları, mülkiyet hakkının korunması açısından en kritik dava türlerinden biridir. Özellikle mirastan mal kaçırma (muris muvazaası), vekalet görevinin kötüye kullanılması veya hukuka aykırı tapu işlemleri nedeniyle açılan bu davalarda, tapu kayıtlarının her zaman gerçeği yansıtmayabileceği unutulmamalıdır. Nitekim uygulamada Yargıtay da, vekilin sadakat ve özen yükümlülüğüne aykırı hareket etmesi veya kötü niyetli üçüncü kişilerin varlığı halinde tapu kaydının iptal edilebileceğini kabul etmektedir.

Bu tür davalarda ispat yükü, delillerin toplanması ve hukuki nitelendirme son derece önemlidir. Yanlış veya eksik bir dava stratejisi telafisi zor hak kayıplarına yol açabilir. Hak kaybı yaşamamak adına sürecin uzman bir gayrimenkul avukatı ile yürütülmesi büyük önem taşır.