Artan enflasyon ve %25 kira artış sınırı sebebiyle, zor durumda kalan mülk sahipleri kiralanan taşınmazlarını satmak istemekte, muhtemelen alıcılar ise kiracısız taşınmaz almak istemektedirler. Ancak %25 sınır sebebiyle yatırım ve kira geliri getirme amacını kaybeden konut piyasasında kiracısız ev bulmak imkansız hale gelmiştir. Bu yazımızda kiralanan taşınmazın kira ilişkisi devam ederken el değiştirmesi durumunda yeni malikin sözleşmeye halefiyeti hususu yargı kararları ışığında açıklanacaktır.
TBK’nun ''Kiralananın el değiştirmesi'' kenar başlıklı 310. maddesi;''Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.'' uyarınca kiralananın mülkiyetinin kiralayan malik tarafından üçüncü kişiye devri ile birlikte, kiralayan ve kiracı arasındaki kira sözleşmesi tüm hak ve borçları ile birlikte yasa gereği kendiliğinden yeni malike geçmekte, yeni malik halefiyet yoluyla kira sözleşmesinin tarafı haline gelmektedir.
Dolayısıyla eski malik ile akdedilen kira sözleşmesindeki hükümler yeni maliki bağlayıcı olduğundan, taraflar arasında herhangi bir uyuşmazlık( kira süresi, kira artış oranı, sözleşmenin yenilenmeyeceğine ilişkin belli süre önceden ihtar şartı vs.) çıktığında kira sözleşmesindeki hükümler dikkate alınmaktadır.
TBK’nun 310. maddesi hükmüne göre kiralananın mülkiyetinin kiraya veren malik tarafından üçüncü kişiye devri ile birlikte, kiraya veren ve kiracı arasındaki kira sözleşmesi tüm hak ve borçları ile birlikte yasa gereği kendiliğinden yeni malike geçer. Somut olayda; davacının 16.08.2013 tarihinde malik olduğuna dair uyuşmazlık bulunmamaktadır. TBK’ nun 310. maddesi gereğince yeni malik önceki malikle yapılan kira sözleşmesinin halefiyet yolu ile tarafı olmakla sözleşme ile bağlıdır. (Yargıtay 3.Hukuk Dairesi 2018/6510E. 2018/12483K.)
Kira sözleşmesi hükümleri halefiyet yolu ile yeni maliki bağlayacağından 24/04/2006 başlangıç tarihli kira sözleşmesindeki artış oranı değerlendilerek alacak miktarının tespiti gerekirken eksik inceleme sonucu yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2013/15862E. 2014/1341K.)
Davacı alacaklının dava konusu taşınmazı 20/06/2014 tarihinde iktisap ettiği hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Bu durumda halefiyet ilkesi gereğince taşınmazı iktisap eden yeni malikin eski malik ile akdedilen 01/01/2014 başlangıç tarihli kira sözleşmesine dayalı tüm haklara sahip olduğunun kabulü gerekir.( Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2017/16653E. 2018/573K.)
Taşınmaz mülkiyetinin devri ile birlikte sözleşmeyi düzenleyen önceki malikin 'kiraya veren' sıfatını halefiyet ilkesi gereği yeni malik devraldığından kiracı sözleşme hükümleriyle bağlı olup, yükümlülüklerini yerine getirmek zorundadır. Bu yükümlülüklerden en önemlisi olan kira bedelini ödeme bakımından ikili ayrıma gidilecek olursa; devir öncesi mevcut muaccel ödenmemiş kira bedeli borçlarından dolayı kiralananı devreden kiralayana karşı, devir tarihinden sonra ise yeni malike karşı devam etmektedir.
Kiralanan taşınmaz kira ilişkisi devam ederken el değiştirdiği takdirde yeni malik kiracıya göndereceği ihtarname ile kira paralarının artık kendisine ödenmesini talep edebilmektedir.
TBK'nin 310. maddesi hükmüne göre kiralananın mülkiyetinin kiralayan malik tarafından üçüncü kişiye devri ile birlikte, kiralayan ve kiracı arasındaki kira sözleşmesi tüm hak ve borçları ile birlikte yasa gereği kendiliğinden yeni malike geçer. Kiracı, devir öncesi mevcut muaccel ödenmemiş kira bedeli borçlarından dolayı kiralananı devreden kiralayana karşı, devir tarihinden sonra ise yeni malike karşı sorumludur. Kiralananı satın alan davacı TBK'nin 310. maddesi gereğince önceki malik kiralayanın haklarına halef olmuş ise de bunun için öncelikle kiralananı satın aldığı ve kira paralarının bundan sonra kendisine ödenmesi yönünde kiracıya bildirimde bulunması gerekir (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2019/5224E. 2019/9981K.)
Kiralananın kira sözleşmesi devam ederken satılması halinde yeni malik otomatikman kira sözleşmesine taraf olduğundan, kiraya verenin değişmesi akdi sona erdirmemektedir.
TBK’ nun 310. maddesi gereğince yeni malik önceki malikle yapılan kira sözleşmesinin halefiyet yolu ile tarafı olacağından kiraya verenin değişmesi akdi sona erdirmez. (Yargıtay 3.Hukuk Dairesi 2017/5242E. 2018/11238K.)
Ayrıca önceki malik zamanında verilmiş tahliye taahhüdüne dayanarak, kiraya verenin halefi olması sebebiyle yeni malik, tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi yapabilir veya dava açabilir. Hatta hukuki yararı bulunması sebebiyle açılmış takibe, davaya dahil olabilmektedir. (Önemine binaen bu husus bir sonraki yazımızda ayrıntısıyla açıklanacaktır.)
Özetlemek gerekirse; kiralananın kira sözleşmesi devam ederken satılması halinde yeni malik halefiyet ilkesi gereği önceki kiraya veren malikin tüm hak ve borçlarına sahip olmaktadır. Bu kira sözleşmesi yeni malik ve kiracıyı bağlar. Eski malik ile kiracı arasında akdedilen sözleşme uyarınca tarafların hak ve yükümlülükleri tespit edilerek uyuşmazlıklar çözüme kavuşturulmaktadır.
