Bu yazımızı iki başlık altında toplamakta fayda görerek; ilk konumuz kiracının kira bedelini veya yan giderleri ödememesi halinde kira sözleşmesinin feshi; ikinci konumuz ise kiracı tarafından kira bedelinin ödenme şekli ve kiraya verenin kira bedelini almaması konularıdır.

A) KİRACININ YÜKÜMLÜLÜKLERİNİ YERİNE GETİRMEMESİ NEDENİYLE KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ

1. Kiracının Temerrüdü Nedeniyle Fesih (TBK m. 313 – 315)

Temerrüt, kira bedeli ile sözleşmede aksine hüküm olmaması halinde yan giderlerin (örneğin; aidat vs.) ödenmesi gereken zamanda ödenmemesi halinde söz konusudur. Türk Borçlar Kanunu’nda yan giderlerin açıkça bir tanımı yapılmamış olup; yan giderler hususunda genel hüküm teşkil eden TBK’nın 315. maddesi devreye girmektedir.

TBK m. 315 “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir” hükmünü havidir.

Önemle belirtmek isteriz ki; her ne kadar “kira bedeli” ile “yan giderler” nitelik bakımından aynı olmasa da; kanun koyucu her iki yükümlülüğü de aynı hukuki rejime tabi tutmuştur. Dolayısıyla kira bedelini ödemeyen kiracı ile yan gider kapsamında olan aidat borcunu ödemeyen kiracı aynı hukuki rejime tabi tutularak her iki yükümlülüğün de ihlali kira sözleşmesinin feshi sonucunu ortaya çıkaracaktır.

1.2. İhtarname Şartı

Kiraya veren, zamanı gelmiş bulunan ancak ödenmeyen kira alacağı için kiracıya ihtarname keşide ettirerek TBK m. 315/2 hükmünde öngörülen süre zarfında kira bedelini veya yan giderleri ödenmesini; aksi halde sözleşmenin feshedileceğinin ihtarını yapmak zorundadır. İlgili kanun hükmüne göre kiraya veren tarafından verilen süre içerisinde kira bedelini ödemeyen kiracı temerrüde düşmüş sayılacağından kiraya verenin sözleşmeyi feshetme hakkı bulunmaktadır.

TBK m. 315/2 “Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar” hükmünü havidir.

Kanun koyucu “yazılı bildirimde bulunma” şartını koyarak kiraya verene ihtarname keşide ettirme zorunluluğunu yüklemiştir. Ancak yerleşmiş Yargıtay kararları uyarınca gönderilecek ihtarnamede ödenmesi gereken kiranın hangi döneme ait olduğunun belirtilmesi zorunlu değildir. Fakat yazılı bildirim olan ihtarname “ispat hukuku” açısından önem taşıdığından kiracıya gönderilecek ihtarnamede hangi dönemlere ilişkin kira bedelinin ödenmediğinin belirtilmesinin gerekli olduğu kanaatindeyiz.

Ayrıca ve önemle; kiracıya tanınan 10 veya 30 günlük sürelerin başlangıcı ihtarnamenin tebliği anından itibaren başlar. Eğer kiracı ihtarnamenin tebliğinden itibaren 10 veya 30. günün sonunda kira bedelini ödememişse; kiralayanın istediği tarihte tahliye davası açma hakkı bulunmaktadır. Ancak uzun bir süre geçtikten sonra açılan tahliye davalarında kiraya verenin “iyi niyetinden” bahsedilemeyeceği için tahliye davasının kısa bir süre içerisinde açılması önem taşımaktadır.

İhtarnamenin kiralayan konumunda olan yani kira sözleşmesinin tarafı olan kişi tarafından gönderilmiş olması gerekmektedir. Kiralayan kişinin mal sahibi olma zorunluluğu bulunmamaktadır.

1.2.1. İhtarname sonrası yeni bir kira sözleşmesi yapılırsa?

Kiraya veren tarafından ihtarnamenin gönderilmesinden sonra kiracı ile yeni bir kira sözleşmesi yapılması halinde eski döneme ilişkin çekilmiş olan ihtar tahliye davasına esas teşkil etmez. Dolayısıyla eğer kiracı kira bedelini verilen süre içerisinde ödememiş, buna rağmen kiraya veren kısa bir süre içerisinde tahliye davası açmamış yahut ihtarnameden sonra yeni bir kira sözleşmesi akdettiyse artık kiraya verenin kiracının kira bedelini ödemediği gerekçesi ile tahliye davasını açma hakkı bulunmamaktadır.

1.2.2. İhtarnamenin tebliğinden sonra kiracı kira bedelini öderse?

İhtarnamenin tebliğinden sonra kira bedelinin veya yan giderlerin ödenmesi halinde taraflar arasındaki kira ilişkisi devam eder. Bu durumda kiracı borcunu ödediği gerekçesi ile temerrüde düşmemiş olduğundan kiraya verenin tahliye davasını açma hakkı bulunmamaktadır.

ANCAK, bir kira dönemi içerisinde, kiracı kira bedelini ödemez ve kiraya veren tarafından kiracıya kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı ihtar çekilirse, kiracı iki haklı ihtar sonrasında kira bedelini ödemiş olsa dahi kiraya veren temerrüt nedeniyle olmasa da bir kira döneminde iki haklı ihtara dayalı olarak tahliye davasını açma hakkı bulunmaktadır.

B) KİRA BEDELİNİN ÖDENME ŞEKLİ / KİRAYA VERENİN KİRA BEDELİNİ ALMAMASI

1. Öncelikle belirtmek isteriz ki; ortada bir kira sözleşmesi mevcut iken kiracının kiralananı kullanmıyor olması yahut kiralananı terk etmiş olması hallerinde de kira bedeli sözleşmenin sonuna kadar ödenmek zorundadır.

Kira bedelinin ödendiğinin ispatı kiracı üzerinde olduğundan ve aynı zamanda kira borcu götürülecek bir borç olduğundan kira bedelinin alacaklıya götürülüp ödenmesi gerekmektedir. Ancak “alacaklıya götürülüp ödenmelidir” deyiminden kasıt illa kiraya verenin bulunduğu yere giderek ödemek değildir. Kira bedeli, masrafı kiracıya ait olmak üzere kiralayanın adresine posta havalesiyle (ikametgâhta ödemeli) gönderilebileceği gibi kiraya verenin banka hesabına da yatırılabilir.

1.1. Kiraya veren elden veya adi posta ile gönderilen kira bedelini almıyorsa?

* İlk olarak kira bedeli, kiraya verenin adresine ikametgâhta ödemeli olarak gönderilir. Kiraya verenin kira bedelini alması için para 1 ay süre ile bekletilir.

* Kiraya verenin 1 ay içerisinde kira bedelini almaması halinde kiracı, kiralananın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak, kira parasının nereye yatırılması gerektiği hakkında talepte bulunur ve mahkemenin vereceği karar doğrultusunda kira bedelini belirtilen yere öder.

NOT: Eğer kiracı mahkemeden ödeme yeri tespiti talebinde bulunmaksızın kendi kafasına göre herhangi bir bankaya kira bedelini öderse, kiraya veren adına yatırmış olduğunu belirtse dahi yapılan bu ödeme geçerli sayılmaz. Dolayısıyla kiracı kira borcunu ödememiş kabul edilir.

Yargıtay 6. HD., 2015/6659 E.,  2015/9585 K., 09/11/2015 T.

“…Kira sözleşmesinde aylık kira bedelinin 400.00.-TL nakit-peşin olarak ödeneceği kararlaştırılmıştır. Bu şekilde bir kararlaştırmada her ayın kirasının en geç ayın üçüne kadar ödenmesi gereklidir. Dairemizin yerleşik uygulaması da bu yöndedir. Davacı sözleşmede kararlaştırılan ödeme zamanına göre davalı borçluya gönderdiği 11.12.2014 keşide ve 15.12.2014 tebliğ tarihli ihtarname ile aylık 800.00.-TL'den Aralık ayı kirasının 30 gün içinde ödenmesini istemiş olup, davanın 20.01.2015 tarihinde süresinde açıldığı görülmüştür. Davalı borçlu istenen ay kirasını ihtarnamede belirtilen süre içerisinde değil yargılamanın devamı sırasında 02.02.2015 tarihinde otuz günlük ödeme süresinden sonra davacının banka hesabına yatırmış olmakla temerrüt olgusu gerçekleşmiştir. Davacının temerrüt sebebiyle tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile tahliye isteğinin reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.”

 Yargıtay 6. HD., 2013/8367 E.  ,  2013/9784 K., 03.06.2013 T.

 “…Davacılar, taraflar arasında düzenlenen 01.04.2008 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesine dayanarak, 2012 yılı Mayıs ayı kira bedeli ile muaccel hale gelen yıl sonuna kadar ki kira bedelleri toplamı 179.025 TL’nin ödenmesi için davalıya temerrüt ihtarnamesi keşide etmiş, 11.05.2012 tarihinde keşide edilen ihtarname aynı tarihte “Julide Kalender-güzellik uzmanı” şerhiyle tebliğ edilmiştir. Tebligat Yasasının 12 ve 13. Tebligat Tüzüğünün 17 ve 18. maddeleri tüzel kişilere yapılacak tebligat hususunu düzenlemiş olup, anılan madde hükümlerine göre tebligatın tüzel kişinin selahiyetli mümessillerine yapılması, tebligat yapılacak kimselerin herhangi bir sebeple iş saatlerinde işyerinde bulunmadıkları veya o sırada evrakı bizzat alamayacak bir halde oldukları takdirde tebliğin tüzel kişinin o yerdeki memur ve müstahdemlerinden birine yapılması gerekir. Davalıya keşide edilen ihtarname davalı şirketin yetkili mümessillerinin hangi nedenle tebligat alamayacak durumda oldukları belirtilmeksizin, adresteki işyerinde çalışan Julide Kalender imzasına tebliğ edilmiştir.Bu durumda ihtarnamenin Tebligat Yasası ve Tebligat Tüzüğü hükümlerine göre usulüne uygun şekilde tebliğ edildiği kabul edilemez ve bu şekilde usulsüz tebliğ edilen temerrüt ihtarnamesi hukuki sonuç doğurmaz.Davalı tarafından ihtarnamenin 15.05.2012 tarihinde öğrenildiğinin beyan edildiği, öğrenme tarihine göre 30 günlük yasal süre içerisinde borcun ödendiği anlaşıldığından davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle kabul kararı verilmesi hatalıdır.”

Yargıtay 6. HD., 2013/14472 E.,  2013/15304 K., 13.11.2013 T.

“…Dava tarihinde yürürlükte bulunan, Borçlar Kanununun 260.maddesi hükmü uyarınca temerrüt nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için istenen kira parasının muaccel(istenebilir) olması ve bu kira bedelinin verilen otuz (30) günlük sürede ödenmemiş bulunması ve ihtarnamede verilen süre içerisinde kira parasının ödenmemesi halinde akdin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir. Kira parası götürülüp ödenmesi gereken borçlardan olduğundan kiralayana götürülüp elden ödenmesi veya gideri kiracıya ait olmak koşuluyla konutta ödemeli olarak PTT kanalıyla gönderilmesi gerekir. Bundan ayrı, sözleşmede özel bir koşul kabul edilmişse bu hususta göz önünde tutulmalıdır. Açıklanan şekilde yapılmayan ödemeler yasal ödeme olarak kabul edilemez. Ancak teamül haline gelmiş bir ödeme şekli varsa bu şekilde yapılan ödemede geçerlidir.

Olayımıza gelince; mahkemece temerrüde esas alınan 07.09.2010 tarihli 2404 Y.Nolu ihtarnamede davalı kiracının, birikmiş kira paralarının 30 gün içinde ödemesi ve kiralanana ihtiyaçları olduğundan bahisle teslim edilmesi, aksi takdirde yasal yollara başvurulacağı ihtar edilmiştir. İhtarnamede kira parasının ödenmemesi halinde bu nedenle akdin feshinin talep edileceğinin açıkça belirtilmemiş olması nedeniyle, ihtarname, dava tarihinde yürürlükte bulunan BK.260 maddesine uygun değildir. Bu nedenle temerrütün gerçekleştiğinden söz edilemeyeceğinden davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir.”