Son dönemlerde yüksek enflasyon, döviz kurundaki artışlar, ekonomik dalgalanmalar ve Türk lirasının değer kaybetmesi gibi nedenlerle taşınmaz kira bedelleri çoğu zaman güncel piyasa rayicinden uzaklaşmakta, mevcut kira ilişkisi özellikle kiraya veren bakımından ekonomik açıdan sürdürülemez hale gelebilmektedir. Ödenen kira bedelinin; paranın alım gücünün ciddi ölçüde düşmesi, taşınmazın bulunduğu bölgede meydana gelen gelişmeler, çevredeki emsal kira ve satış bedellerindeki artışlar gibi sebeplerle gerçek değerinin oldukça altında kalması durumunda, yeni kira döneminde uygulanacak bedelin güncel rayiç ve emsal değerlere uygun şekilde belirlenmesi amacıyla kira tespit davaları açılmaktadır. Özellikle beş yıldan uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde kira tespit davaları uygulamada oldukça sık karşımıza çıkmaktadır.
Türk Borçlar Kanunu uyarınca taraflar arasında kira bedeline ilişkin bir anlaşma bulunsa dahi, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde hâkim; TÜFE oranı, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet ilkesi çerçevesinde yeni kira bedelini belirleyebilecektir. Böylece yalnızca sözleşmedeki artış şartına bağlı kalınmayarak, güncel ekonomik gerçekliklere uygun bir kira bedelinin tespiti amaçlanmıştır.
Bununla birlikte uygulamada en çok tartışılan hususlardan biri, emsal kira bedellerinin nasıl belirleneceği ve özellikle internet ortamındaki emlak ilanlarının tek başına emsal kabul edilip edilemeyeceğidir. Son dönemde verilen kararlar incelendiğinde, yalnızca elektronik ortamda yer alan ilanlara dayanılarak kira tespiti yapılmasının hukuken yeterli görülmediği anlaşılmaktadır.
Gerçekten de internet sitelerinde yayımlanan kiralık taşınmaz ilanları çoğu zaman yalnızca “icaba davet” niteliğindedir. Başka bir ifadeyle bu ilanlar, bağlayıcı ve kesinleşmiş bir kira sözleşmesini değil; tarafları görüşmeye davet eden yaklaşık bir beklenti bedelini göstermektedir. İlanda belirtilen kira bedelinin gerçekten o miktar üzerinden kiraya verilip verilmediği, pazarlık yapılıp yapılmadığı, kira ilişkisinin hangi şartlarla kurulduğu çoğu zaman bilinmemektedir.
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi kararı; Hükme esas alınan raporda, elektronik ortamda emsal incelemesi yapılarak sonuca gidildiği, mahkemenin resen emsal araştırmadığı, davalı tarafça emsal sunulduğu, davacının sunduğu emsallerin ise internet ilanları olduğu anlaşılmakla; mahkemece resen dava konusu taşınmaza ve tespiti istenen döneme emsal araştırılarak, taraflardan da dava konusu taşınmaza ve tespiti istenen döneme emsal sözleşmeler istenerek, dava konusu kiralananda ve emsal kira sözleşmelerinde yeniden keşif yapılması, keşifte hazır olan bilirkişiler kurulundan dava konusu taşınmaz ile emsal kira sözleşmelerine konu kiralananlarla ilgili değerlendirme yapmalarının sağlanması, gerekçeli ve emsal karşılaştırmalı bilirkişi raporu düzenlenmesi ve kira parasının hesaplanması gerektiği ve sonrasında tespit edilen bedelden kiracılık süresi gözönüne alınarak hakkaniyet indirimi yapılarak karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile karar verilmesinin hatalı olduğu anlaşılmakla istinaf başvurusunun bu yönden sair istinaf sebepleri incelenmeksizin kabulüne karar vermek gerekmiştir
İzmir Bölge Adliye Mahkemesi kararı:Mahkemece, hükme esas alınan iki kişilik bilirkişi raporunda emsal taşınmazlara ilişkin değerlendirme internet ortamında kira ilanları dikkate alınarak yapılmıştır. Emsal sözleşmeler temin edilip, mahkemece yeni bilirkişi heyetinden rapor alınarak yukarıda açıklanan ilkeler ışığında hak ve nesafete uygun kira belirlenirken taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde getireceği kira bedelinden, davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapılarak kira bedelinin belirlenmesi gerekirken yazılı şekilde eksik bilirkişi raporuna dayanılarak karar verilmesi doğru değildir.
Konya Bölge Adliye Mahkemesi kararı: İncelenen dosyada hükme esas alınan bilirkişi raporunda dava dosyası içerisinde taşınmaza emsal olacak şekilde herhangi bir kontrat mevcut olmadığı için bedeli piyasa araştırması ile tespit edildiği, kira bedelini belirlerken emlak sitelerindeki kiralık ilanlarını emsal olarak değerlendirdiği, kendilerinin res'en somut emsal araştırması yapmadığı anlaşılmıştır. Raporda, emsal olarak kabul edilen taşınmazların henüz kiraya verilmemiş, emlak sitelerinde ilan olarak yer alan taşınmazlar olduğu görülmektedir. Bu ilanların henüz birer icaba davet olduğu açıktır. (İcaba davette, bir kimsenin, başkalarının kendisine teklifte bulunmasını sağlayıcı ve sözleşme için görüşmelerin başlamasını amaçlayan beyanda bulunması sözkonusudur. Bunun için, ya icapta bulunması gereken hususlardan bazıları eksik bırakılır ya da teklifle kesin olarak bağlı kalmama niyeti vurgulanır. ) Geçerli bir kira sözleşmesinin konusu olmayan taşınmazın kira bedelinden de söz edilemeyeceği dikkate alınarak, bilirkişilerin res'en emsal olarak kabul ettiği ilândaki taşınmazların bedellerinin, dava konusu taşınmazın bedelinin belirlenmesinde kriter olmaması gerekir.
Adana Bölge Adliye Mahkemesi kararı: Mahkemece keşfe gidilerek bilirkişi raporu alınmış ise de dosyaya alınan emsallerin bilirkişi heyeti tarafından değerlendirilmediği, emsallerin keşifte gezilerek gözlem yapılmadığı, emsallerin ilan üzerinden belirlendiği anlaşılmıştır. Yukarıdaki açıklamalar çerçevesinde; Yargıtay ilamları dikkate alınarak mahkemece öncelikle taraflara tespiti istenen döneme yakın başlangıç tarihli emsal bildirmesi için uygun süre verilerek ya da bilirkişi tarafından veya mahkemece resen (ilandan ziyade) taraflarınca imzalanmış gerçek iradeleri yansıtan emsal kira sözleşmeleri tespit edilerek, bilirkişi heyetinden ek rapor alınarak böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, kiralananın serbest koşullarda boş olarak getirebileceği yıllık kira bedelinin belirlenerek ve hak ve nesafet indirimi yapılarak sonuca gidilmesi gerekirken eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile karar verilmesi yerinde görülmemiştir.
İncelenen kararlarda ortak şekilde vurgulandığı üzere özetle kira tespit davalarının en kritik aşamasını emsal incelemesi olması sebebiyle yalnızca internet ilanlarına dayanılarak düzenlenen bilirkişi raporları artık yeterli görülmemekte; mahkemelerden daha detaylı, somut ve denetlenebilir inceleme yapmaları beklenmektedir. Bu yaklaşım, gerçek piyasa koşullarına uygun kira bedelinin belirlenmesi bakımından son derece önemlidir.
