Yan giderler kira sözleşmesinde asli edim yükümlülüğü olarak nitelendirilmezler, asli edim yükümlülüğü ile var olan fakat onlardan ayrı dava ve takip edilebilen edimlerdir. (Yüce , 2020, s. 13) Yazımızın konusu yan gider TBK m. 303 düzenlenmiştir. “Kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür” diye belirterek söz konusu giderlerden kimin sorumlu olduğu belirtmiştir. İşbu kanun maddesi emredici bir hüküm müdür? Bu giderlerden sadece kiraya veren mi sorumludur? Sadece genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde mi uygulanacaktır? gibi birçok soru akıllara gelmektedir. Kanun maddesinin emredici olup olmadığı noktasında bir değerlendirme yapacak olursak, TBK m.314 ve TBK m. 315 maddelerine değinerek bir sonuca varmamız gerekmektedir. TBK m. 314 kira bedelinin ve yan giderlerin ne zaman ödenmesi noktasında bir hüküm olup kanun maddesi yan giderinin kiracı tarafından ödenmesi hususunu düzlenmiş aynı şekilde TBK m. 315 ise kiracının, kira bedelini veya yan gideri ödemediği durumlarda temerrüde düşeceği hususlarını düzenlemiştir. Görüleceği üzere, bu maddeler kiracıya sorumluluk yükleyen hükümler içerdiğinden haliyle TBK m.303 emredici bir hüküm olmadığını da delalet etmektedir. Dolasıyla kira sözleşmelerinde bu maddenin aksine hüküm koyularak yan giderin ödenmesi noktasında kiracıya sorumluluk yüklenebilmektedir. Adı geçen kanun maddesi genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde uygulanabileceği gibi diğer kira sözleşmeler için geçerli özel hükümlerin saklı kalması kaydıyla bu tür sözleşmelere uygulanmasında hukuki bir engel bulunmamaktadır.

Aslında dayanağını aldığı Türk Borçlar Kanunu’na baktığımızda yan giderin tanımının çok açık bir şekilde yapılmadığını görmekteyiz. Bu noktada doktrinde yer alan görüşlerden hareketle konuya bir çerçeve çizebiliriz. Bazı yazarlar TBK m. 317 de ifade edilen kiracının olağan temizlik ve bakım masrafların yan gider kavramı ile ilişkilendirilmesi gerektiğini düşünürler, bazıları kira bedeli dışındaki kiralananın kullanımı ile ilgisi bulunan bütün giderlerin yan gider olarak nitelendirilmesi gerektiğini savunurlar. (Yüce , 2020, s. 14) Ağırlıklı genel görüş ise kiraya verenin asli borcu olan kira konusu yerin kullanıma elverişli bulundurmasına karşılık olarak kiralanın kullanımına yönelik masraflar. (Yüce , 2020, s. 15) Eğer yan giderin hangi unsurları içerdiğini tespit edebilirsek neyin yan gider neyin yan gider olmadığını kolaylıkla anlayabiliriz. Bu yüzden yan giderin hangi unsurları içerdiğine bakmamız gerekmektedir.

YAN GİDERİN UNSURLARI

Konut ve çatılı iş yerleri başlıklı kira sözleşmesinde yan gider yerine kullanma gideri gibi bir kavramın kullanılmasıyla TBK m. 303 de yan gider kavramının kullanılması çeşitli görüşlerin ortaya çıkmasına sebep olmuş. Bu yüzden nelerin yan gider olabileceği ve yan giderlerinin unsurlarını ortaya çıkarmaya çalışacağız. Unsurlar;

- Kiraya veren veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderler

- Kiralanın kullanımı ilgili

- Kira bedeli ile karşılanmayan harcamalar olması

İlk unsur ile ilgili olarak aranan şart yan giderin karşılığı oluşturan yan edimlerin kiraya veren veya üçüncü kişi tarafından sunulması, sunulan edimlerden yarar sağlayan tarafın kiracı olması gerektiğidir. (Yüce , 2020, s. 29)

Diğer ve bence en önemli olan unsur, giderin kiralanın kullanımı ile ilgili olmasıdır. Kiralanın kullanımı ile ilgili olmayan bir gider yan gider olarak kabul edilmesi mümkün değildir. Kiralananda asansör bakımı, ortak alanların aydınlatılması ve ortak ısıtma sistemine ilişkin giderler kiralanın kullanımına ilişkin giderlerdir. (Yüce , 2020, s. 33)

Diğer unsura ilişkin olarak, kira sözleşmesinde kiraya verenin asli edimi sözleşme konusu yeri kiracıya bırakması kiralayanın ise kira bedeli ödemesidir. Kiraya verenin asli edimi olan bu borcu yerine getirmek amacıyla yapmış olduğu harcamalar yan gider olarak nitelendirilmezler, zaten bu harcamalar sözleşme konusu sözleşme süresi boyunca kullanıma hazır halde bulundurma yükümlülüğüne yönelik harcamalardır.

Sonuç olarak, kira sözleşmesine eklenmiş olunan ve kiracıya yüklenen her gider yan gider olarak sayılmaz ve yukarıda yer alan unsurları taşımayan giderler, yan gider olarak kabul edilmezler.

YAN GİDER ÖDEME TEMERRÜT

TBK m. 315 yan giderin ödenmemesi durumunda konut ve çatılı iş yerlerinde kiracıya 30 gün süre tanındığını bu süre içerisinde yan giderin ödenmemesi halinde kira sözleşmesinin feshedileceği belirtir. Her ne kadar kira sözleşmesindeki yan gider, kira bedelinin ödenmesi gibi asli edim olarak sayılmasa da süresi içerisinde ödenmemesi halindeki yaptırım kira bedelinin ödenmemesi ile aynıdır. Ayrıca madde lafzı kiralanın tesliminden sonraki muaccel hale gelmiş yan giderleri fesih konusu yapılabileceğimizi, teslimden öncekileri ise fesih konusu yapamayacağımızı belirtmektedir.

TBK getirmiş olduğu yeniliklerden biri yan giderlerin ödenmemesinin temerrüt sebebi (kira sözleşmesinin feshi konusu) olarak sayılmasıdır. 818 sayılı kanunumuz ikincil borçları sözleşmenin feshi olarak kabul etmemiş ve bu durum Yargıtay kararlarına şu şekilde yansımıştır.

“ [1]“ …İkinci derecedeki borçlardan dolayı kira akdinin bozulması esasının kabul edilmediği ve Kanun koyucunun birbirine aykırı çıkarları uzlaştırmak için bu yolu tuttuğu açıkça anlaşılır.(Yüce , 2020, s. 130)

Kiracının temerrüde düşebilmesi için kiracının ödemesi gereken borçlarının vade tarihinin çok açık bir şekilde belirlenmesi gerekir aksi halde temerrüt şartı gerçekleşmediğimden bahisle açılan davalarda ret kararları verilmektedir. Bu noktada TBK m. 314 bakmamız gerekir.

TBK m. 314 “Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.” Kira bedelinin veya yan giderlerin taraflarca hangi vadede ödeneceği hususunda taraflar arasında bir anlaşmanın olmadığı durumlarda işbu madde devreye girmektedir. Kiracı muaccel olan borcu ödemediği ve borcun vadesi taraflarca belirlenmemişse temerrüt için kiracıya ihtara gerek var mıdır? hususu tartışılmaktadır. Birtakım görüşler TBK m.117 belirsiz süreli vadeler için ihtarı şart koşarken TBK m.117/2 ise vade belli olduğundan ihtara gerek kalmadığını düzenlemektedir. Dolasıyla taraflar arasında yan giderlerin ödenmesi noktasında bir vade yok ise ağırlıktaki görüşe göre TBK m. 314 belirli vade olarak kabul edilmekte ve kiracıya ihtar gönderilmesine ihtiyaç duyulmadığını düzenlemektedir.

Yan giderin ödenmemesi halinde kiraya veren tarafından çekilecek ihtar ile kira bedeli veya yan gideri açıkça istediğini ve ne kadarlık bir tutarın talep edildiğini açık ve anlaşılır bir şekilde belirtmek zorunda ve süresi içerisinde ödenmemesi halinde sözleşmenin fes olacağını açıkça belirtilmelidir. “… yasal süre içerisinde ödeme yapılmaması halinde akdin feshinin ve kiralananın tahliyesinin isteneceği belirtilmeksizin sadece yasal yollara başvurulacağından söz edilmiştir. "Yasal yollara başvurulacağı" deyimi, kira alacağı hakkında yasal yollara başvurma anlamına da geleceğinden, kesin olarak tahliye isteğini kapsamaz. Temerrüt ihtarnamesinde akdin bozulacağının açıkça belirtilmesi gerekir.”[2] İhtarda illaki süresi içerisinde ödeme yapılmadığı takdirde sözleşmesinin fes olacağı hususunun açık bir şekilde belirtilmesi hususu Yargıtay’ca kabul edilmiş “Kiralayanın kiracıya göndereceği temerrüt ihtarnamesinde talep edilen kira parasının otuz gün içinde ödenmesinin yazılması, bu süre içinde ödenmediği takdirde akdin feshiyle tahliye davası açılacağı hususunun ihtar edilmesi zorunludur.” [3] ve bu durumun ihtarda belirtilmemesi ihtarın geçerli şartları taşımaması sebep olacaktır.

TEMERRÜTÜN SONUÇLARI

Kiracının temerrüdü gerçekleştiği taktirde, kiraya verenin fesih beyanında bulunması herhangi bir şekil şartına tabi tutulmamış fakat Konut ve çatılı iş yerlerinde fesih bildirimleri TBK m.348 gereği yazılı bir şekilde yapılması gerekmekte ve ispat açısından önem arz etmektedir. Bu fesih hakkının kullanılması ile birlikte sözleşmeye ileri etkili bir şekilde sona ermektedir. Fesih hakkının kullanılması birlikte kiracı açısından muaccel hale gelmemiş kira sözleşmesinden kaynaklı bütün edimler ortadan kalkar ve aynı şekilde kiracının, kira sözleşmesi konusu eşyayı teslim etmesi gerekir. Kiracının taşınmazı iade etmemesi durumunda tahliye davası açılması gerekir.

Kaynakça

Yüce , G. (2020). Kira Sözleşmesinde Yan Gider. Ankara: Seçkin Akademik ve Mesleki Yayınlar.

---------------

[1] YHGK 06.03.1963 tarih ve 6-13/23 sayılı kararı

[2] Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2009/2946E. 2009/5200K.

[3] Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2012/18689 E. 2013/348 K.