KİRA BEDELİ VE UYARLAMA DAVASI

I. GENEL OLARAK

Bilindiği üzere, kira sözleşmeleri her iki tarafa borç yükleyen özel hukuk sözleşmelerinden biridir. Bu sözleşmenin kurulmasıyla beraber her iki tarafın hem borçları hem alacakları doğmaktadır. Bazı dönemlerde bu borçlar, kiraya veren veya kiracı için ifa edilmez hale gelmiş ve gelmektedir. Güncel bir örnek vermek gerekirse; bütün Dünyayı etkileyen Covid-19 virüsü ve bu virüsün sebep olmuş olduğu ekonomik daralmalar ve finans krizi ülkemizde kira bedellerinin aşı yükselmesine ve kiracıların sözleşmeden kaynaklı kira bedeli borcunu ödeyememelerine sebep olmuştur. İşte bu problemlerden kaynaklı birçok uyuşmazlık şu an Mahkemeler önünde görülmektedir.

Bu tür olaylar haliyle sözleşmeleri etkiliyor ve hukuki problemlerin oluşmasına neden oluyorlar. Bu tür olumsuzlukların yaşanması her ne kadar kaçınılmaz olsa da Hukukumuzda genel kural, her ne koşulda olursa olsun sözleşmeler olduğu gibi ifa edilmelidirler. Bu kural esasında dayanağını borç ilişkisinde sözleşmeye bağlılık ilkesinden almaktadır. Değişen durumlara göre sözleşme içeriğinin değiştirilmesi başka deyişle sözleşme içeriğine müdahale edilmesi aslında hukuki güvenirlik ilkesini zedelemektedir, bu yüzden taraflar sözleşmedeki borçlarını aynen ifa etmelidirler. Fakat kimi durumlarda sözleşmeye müdahale edilmemesi taraflar arasındaki dengenin büyük ölçüde bozulmasına sebep olur, değişen bu durumdan kaynaklı borçludan edimini ifa etmesi beklemekte dürüstlük kuralına aykırı olur. Bu yüzden borçlu taraf, hâkimden sözleşmenin yeni şartlara uyarlanmasını talep edebilir.[1] Bu yazımızda bu gibi durumlarda TBK m.138 de düzenlenen “aşırı ifa güçlüğü” başlıklı düzenlenmenin kira bedeline uygulanıp uygulanamayacağını ele almaya çalışılacağız.

A. Kira Bedelinin Uyarlanmasında TBK m. 138 Şartları

Taraflardan biri sözleşmeye hâkim müdahalesini talep edecekse, öncelikle kanun maddesinde yer alan şartların somut olayında var olup olmadığını denetlemelidir. Ardından bu yola başvurması daha sağlıklı olur, bu yüzden kanun maddesinde yer alan şartlara bakarak değerlendirme yapmamız gerekmektedir.

TBK MADDE 138- Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.” şeklinde düzenlenme mevcuttur.

Yukarıda görüleceği üzere kanun maddesi birçok şartı bünyesinde barındırmakta dolasıyla bu sıkı şartları taşımayan olaylarda ve koşulların her değiştiği durumlarda TBK m. 138 uygulanmaz.

1. Durum Değişikliği

TBK m.138 uygulanması için ilk şart, akdedilen sözleşme ile var olan şartların SONRADAN değişmiş olması gerekir. Şartların sözleşme kurulurken değişmiş olması zikredilen kanun maddesine dayanılmamasına sebep olmaktadır. Dolasıyla böyle bir örnekte aşırı ifa güçlüğüne değil de, borçlar kanununda yer alan diğer enstrümanlara başvuru yapılması gerekir. Sözleşme içeriğinde yer alan bir unsurun değişmesinden ötürü TBK m. 138’e başvurulmaz ancak ve ancak sözleşme dışı unsurlar değiştiği takdirde bu maddeye başvuru yapılabilir. Harp, ülkeyi sarsan ekonomik krizler, enflasyon grafiğindeki aşırı yükselmeler, şok devalüasyon, para değerinin önemli ölçüde düşmesi, kur farkının oluşması, tabiat olayları, hukuki yasaklar gibi olaylar sözleşme dışı unsurlara örnek olarak sayılabilir.[2] Durum değişikliğinin varlığını ön şart olarak kabul ettikten sonra bu değişikliğin olağanüstü ve öngörülemez nitelikte olması gerektiğini belirtmek gerekir.

a) Olağanüstü Değişiklikler

Durum değişikliğinin olağan olması durumunda TBK m. 138 uygulanmaz. Doğal olarak, var olan değişikliğin olağanüstü olması gerekmektedir. Yani mevcut olaydaki değişikliğin olağanüstü kabul edilip edilmeyeceğinin tartışılması gerekir. Doktrinde, var olan durumun olağanüstü nitelikle olup olmadığının sınırı çizilirken bunun bir sosyal felaket boyutunda olması gerekir mi? Gibi bir tartışma söz konusu olmuş. Bir görüş sosyal felaket boyutunda olmayan durum değişikliği olağanüstü kabul edilmez ve bu yüzden uyarlama talep edilmemesi gerektiğini belirtmiştir. Diğer bir görüş, değişimin sosyal felaket boyutunda olmasına gerek yok sadece tarafları etkilemiş ise olağanüstü nitelikte olduğunu belirtmiştir. Bir diğer ağırlıklı görüş ise değişikliğin etki alanı dikkate alınmaması gerekir sözleşmenin taraflarını etkilemiş ise bu değişim olağanüstüdür.[3] Diye belirterek birçok görüşün olduğu ortaya koyulmuştur.

b) Öngörülmez Değişiklikler

Diğer bir şart, durum değişikliğinin ön görülemez nitelikte olması gerekir. Aksi halde uyarlama talep edilemez. Kanun koyucu dikkat edilirse öngörülemez değişikliğin yanında öngörülmesi beklenmeyen bir durumu da düzenlenme kapsamına almıştır. Yani taraflarca öngörülebilir bir durum değişikliği ise bu sebeple de uyarlama talep edilemeyeceği belirtilerek, durum değişikliğinin hem öngörülmez hem de öngörülmesi beklenmeyen bir nitelik taşıması gerektiği vurgulanmıştır.

Uygulamada taraflar bazen sözleşme içeriğine uyarlama kaydı ekleyebilirler. Bu uyarlama kaydının varlığının halinde TBK m. 138 uygulanmaz somut olaya doğrudan bu var olan uyarlama kaydı uygulanır. Bu kaydının olumlu ve olumsuz şeklinde iki hali mevcuttur. Olumluda var olan kaydın nasıl uygulanacağı belirtilir. Olumsuz da ise, değişen koşullara göre uyarlamanın yapılamayacağı düzenlenmiştir. Yargıtayca, sözleşmede olumlu veya olumsuz uyarlama kayıtları olsa bile kimi durumlarda tarafların öngörülmesi beklenen durumu çok iyi öngöremediklerini belirterek uyuşmazlığın uyarlama davası konusu yapılabileceğini belirtilmektedir.

- Sözleşmenin yeni durumlara uyarlanması yapılarken önce sözleşmede, daha sonra kanunda bu hususta intibak hükümlerinin bulunup bulunmadığına bakılır. Sözleşmede ve kanunda hüküm bulunmadığı takdirde sözleşmenin değişen hal ve şartlara uydurulmasının gerekip gerekmeyeceği incelenir. Bazen de sözleşmede olumlu ve olumsuz intibak kaydı bulunmakla beraber, bu kayda dayanılarak sözleşmenin kayıtla birlikte aynen uygulanmasını talep etmek MK.md. 2/2 hükmü anlamında hakkın kötüye kullanılmasını manasına gelebilir. Böyle bir durumda sözleşmedeki intibak kaydına rağmen edimler arasında aşırı bir nispetsizlik çıkmışsa uyarlama yine yapılmalıdır. [4]

Meydana gelen durum değişikliğinin öngörülebilir olduğunun veya olmadığının tespitinde, her somut olay kendi içerisinde değerlendirilmek kaydı ile ve dürüst ve makul bir kişiden beklenen öngörü dikkate alınması gerekir. Tacirler için bunun daha sıkı olduğu, basiretli bir iş adamı gibi hareket etme yükümlülüğünden ileri gelmektedir. Dolasıyla kişinin tacir olup olmaması durumu değiştirebilmektedir. Yargıtayca tacirler noktasında kriter “aynı ticaret dalında faaliyet gösteren tedbirli, öngörülü bir tacirden beklenen özen” olarak tayin edilmiştir.

- Her tacirin ticaretine ait faaliyetlerinde basiretli bir iş adamı gibi hareket etmesi gerekir. Basiretli bir iş adamı gibi davranma yükümü aslında objektif bir özen ölçüsü getirmekte ve tacirin ticari işletmesiyle ilgili faaliyetlerinde, kendi yetenek ve imkanlarına göre ondan beklenebilecek özeni değil aynı ticaret dalında faaliyet gösteren tedbirli, öngörülü bir tacirden beklenen özeni göstermesinin gerekli olduğu kabul edilmektedir. Gerekli tedbirleri almadan sözleşme yapan ve borç altına giren tacirin alabileceği tedbirlerle önleyebileceği bir imkansızlığa dayanması kabul edilebilecek bir durum değildir.[5]

Bu öngörü kriterini taşımayan tacirlerin açmış olduğu davalar haliyle reddedilmektedir.

2. Durum Değişikliğinin Borçludan (Mağdurdan) Kaynaklanmaması

Durum değişikliği eğer talep eden kişiden kaynaklanıyorsa bu durumda TBK m. 138 uygulanmaz. Durum değişikliğinin borçludan kaynaklanmaması noktasında doktrinde bazı görüşler mevcut. Görüşler daha çok kanun maddesi içerisinde “kaynaklanmaması“ ifadesine yöneliktir. Bu ifade ile tam olarak ne kastedildiği noktasında yorumlamalar mevcut, ağırlıklı ve Yargıtayın da kabul ettiği görüş borçlu taraf kusurlu bir şekilde durum değişikliğine sebep olmaması gerekir. Eğer ki durum değişikliği borçlunun kusuru sebebi ile meydana gelmiş ise TBK m. 138’den hareketle uyarlama talep edilemez. Edilse bile bu talep reddedilmelidir.

- Uyarlama isteyen davacı fevkalade hal ve şartların çıkmasına kendi kusuru ile sebebiyet vermemelidir.[6]

Diğer bir eleştirilen husus ise, kanun maddesinde “borçludan kaynaklanmayan” ifadesinin kullanılmasıdır. Eleştirilen nokta böyle bir ifade kullanıldığında TBK m.138’e sadece borçlu başvurulabilir anlamına ortaya çıkmaktadır. Halbuki bu ifade yerine “mağdur” kelimesi kullandığında anlam daha anlaşılır ve açık bir hale gelir ve TBK m. 138’e sadece kira sözleşmesinin kiracısının değil alacaklısının da başvurabileceği anlaşılır.[7]

3. İfanın Dürüstlük Kuralı Uyarınca Beklenemezliği

Meydana gelen durum değişikliği öyle bir hal alacak ki, taraflardan birinin edimini ifa etmesi dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacaktır. Her durum değişikliği işbu şartı zorunlu kılmaz. Bazı hallerde borcun ifası zora girmiştir fakat bu hal kanun maddesinde talep edilen şartı karşılamamaktadır. İşte bu gibi durumlarda yukarıda yer alan koşul sağlanmadığından uyarlama talep edilemez. Hâkim önüne gelen somut olayda böyle bir şartın oluşup oluşmadığına takdir yetkisini kullanarak karar verecektir.

4. Edimin Henüz İfa Edilmemiş Olması veya İhtirazı Kayıtla Edilmiş Olması

Kanun maddesinde sayılı diğer şartlarından biri de belirtildiği gibi edim henüz ifa edilmemiş ya da ifa edilmiş olsa bile uyarlama hakkı saklı tutularak ifa edilmiş olacak. Kiracı açısından böyle bir olağanüstü durumda kira bedelini ödenmediği takdirde kiracının temerrüttü yolu ile tahliyesi söz konusu olacağından, tahliye durumunda ise kira sözleşmesinin varlığı ortadan kalkacağı için kanun koyucu bu tür şartı kabul etmiştir. Kiracı eğer herhangi bir ihtirazı kayıt koymaksızın kira bedelini ödemiş ise bu noktada artık uyarlama talep edilemeyeceği aşikardır. Çünkü kira bedelinin ödenmesi ile birlikte ne ifanın beklenemezliğinden ne de aşırı güçleşmeden bahsedilebilir. Bu şartın yokluğu halinde uyarlama talebi reddedilir.

II. ŞARTLARIN VARLIĞI HALİNDE HAKİMİN KİRA BEDELİNE MÜDAHALESİ

Yukarıda var olan bütün şartlarımızın sağlanması halinde hâkim kira bedelini değişen koşulları dikkate alarak mağdur taraf lehine olacak şekilde artırım veya azaltım yoluna gidecektir. Dikkat edilirse kanun maddesinin son kısmında sözleşmeden dönme ve sözleşmenin feshi hususlarına yer verilmiştir. Fakat mümkün mertebe sözleşmelerin ayakta tutulması esastır. Eğer kanunda yer alan şartlar gerçekleşmiş ise öncelikle uyarlama fakat bu mümkün değilse sözleşmeden dönme ve fesih yoluna gidilmesi gerektiği kabul görmüştür. Hâkim TMK m.2 dürüstlük kuralı TMK m.4 hakkaniyete uygun davranarak kira bedelini uyarlamalıdır. Uygulamada kira sözleşmelerinin uyarlanmasına yönelik bazı kriterler getirilmiş bu kriterler özetle şunlar olup; “Kiralanın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgede kira parasını etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticari gelişmeler gibi değişiklikler, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar” detayları yargı kararları içerisinde yer almaktadır.

- Olayımızda ise, davacının talebi kira parasının tespitinden çok değişen koşullara göre uyarlanması olup, mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda taşınmazın niteliği, konumu, çevresel faktörler değerlendirilerek kira bedelinin belirlendiği anlaşılmaktadır. Bu haliyle kira tespitine ilişkin esas ve usullere göre hazırlanan raporun hükme yeterli araştırmayı içermediği ortadadır. Buna göre, yukarıda açıklanan sözleşmenin uyarlanmasına ilişkin kural ve yöntemlerin ışığı altında mahkemece; yerinde uygulama yapılıp, uzman bilirkişiler düşüncesinden de yararlanmak suretiyle, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgede kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticari gelişmeler gibi değişiklikler, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar araştırılıp değerlendirilerek, sonuçta işlem temelinin çöktüğü, sözleşmedeki çıkar dengesinin katlanılamayacak derecede davacı aleyhine bozulduğunun benimsenmesi halinde, kiracının ne miktar kira parasından sorumlu olacağının belirlenmesi, böylece sözleşmedeki kira parasının tarafların amacına uygun objektif iyiniyet, hak ve nesafet kurallarının elverdiği ölçü ve düzeyde uyarlanması, aksi halde ise davanın reddine karar verilmesi gerekirken, sözleşmenin uyarlanmasına ilişkin açıklanan kural ve yöntemler gözetilmeden, eksik inceleme ile hazırlanan rapor uyarınca kira bedelinin belirlenmesine karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.[8]

Her bir somut olayın kendi içerisinde farklılık arz ettiğini belirterek, kira bedelinin belirlenmesi noktasında dosya bilirkişiye gönderildiğinde yukarıda yer alan bütün kriterler dikkate alınarak bir rakam ortaya çıkarılması gerekmektedir. Bu kriterlerin dikkate alınmaması veya eksik şekilde dikkate alınması ise bozma sebebi olarak sayılmıştır.

SONUÇ

Kira bedelinin uyarlanması görüleceği üzere kanunda sıkı şartlar altında düzenlenmiş bu şartların varlığı denetlenmeden her koşulda uyarlama davası açılmamalıdır. Şartların mevcudiyeti halinde uyarlama davası, talep eden lehine olacak şekilde hakim tarafından belli kriterler dikkate alınarak çözüme kavuşturulmalıdır.

---------------------------

[1] Dr. Özkan Yakışır, Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Kira Bedeli, Ankara, Adalet Yayınevi, 2019, s. 233