I- KİRALANANIN ÖZENLE KULLANILMASI VE KOMŞULARA SAYGI BORCUNA AYKIRILIK NEDENİYLE FESİH
Kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcuna aykırılık halinde, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmenin feshedilebilmesi için kural olarak öncelikle kiracıya yazılı bir bildirimde bulunulması ve aykırılığın giderilmesi için en az otuz günlük süre verilmesi gerekmektedir. Fakat, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması, kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması hallerinde, ihtarname gönderilmeksizin sözleşme derhal feshedilebilir. Yargıtay kararlarına göre örnek vermek gerekirse, balkonda yangın çıkarmak, kiralananın randevu evi olarak kullanılması, kiralananı daimi bir tehlike içerisinde bulundurmak kiralananı açıktan fena kullanımı olarak nitelendirilir ve ihtarsız olarak kira sözleşmesi feshedilebilir.
II- KİRACININ BORCA AYKIRI DAVRANIŞI NEDENİYLE FESİH
TBK md.316/II-III maddesi ile; “Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.” Şeklinde hükmedilmiştir.
Borçlar Kanunu m.316/2’ye göre, konut ve çatılı işyeri kiralarında, bu yükümlülüğe aykırı davranılması halinde kiracıya yapılacak olan ihtarın fesihten en az otuz gün önce olması gerektiği açıkça öngörülmektedir. Hükmün ikinci fıkrasının üçüncü cümlesinde ve üçüncü fıkrasında ise, konut ve çatılı iş yeri kiralarına ilişkin bazı istisnai haller ile diğer kira ilişkilerinde ise önceden bir ihtarda bulunmaksızın yazılı bir bildirimle sözleşmenin hemen feshedilebileceği yer almaktadır. Aynı zamanda; fesih için yapılacak ihtar ve bildirimlerin her halde yazılı olması gerektiği hükme bağlanmıştır
Türk Borçlar Kanunu md.316/II-III fıkralarında hükmedilen fesih hakkının kullanılmasında öncelikli koşul; Sözleşmenin feshi için kiracının ya 1. fıkradaki borçlarını ağır yani esaslı şekilde ihlal etmesi, yani kiralananı sözleşmeye uygun olmayan şekilde veya özensiz olarak kullanması ya da kiralanın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermemesi gerekir. Yani TBK. m. 316/I’deki borçların dışındaki ihlaller TBK. m. 316/II-III’e göre fesih hakkı tanımaz.
TBK m. 316/2’de, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün süre verilerek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmenin feshedileceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunulacağı belirtilmiştir. İhtarnamede verilen süre içinde kiralanan eski hale getirilip aykırılık giderilirse feshin koşulları oluşmaz. Ancak ihtarnamede belirtilen süreden sonra eski hale getirilse dahi sözleşme feshedilebilir.
Fesih hakkının kullanılmasının ilk ve en önemli sonucu, kira sözleşmesinin sona ermesidir. Fesih beyanından sonra ayrıca bir tahliye davası açılmak zorunda değildir. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında feshe rağmen tahliye gerçekleşmezse kiraya veren tahliye davası açabilir.
Feshin hükümlerini doğurması ile sözleşme süresinden önce sona ermektedir. Bu durumda kiraya veren, kiracıdan, kiralananı yeniden kiraya vermesi için gereken uygun süre için olumlu zarar niteliğindeki kira bedeli kaybını talep edebilir. Yeni kiracı bulunması halinde olumlu zarar, yeni kira sözleşmesinin başlangıcına kadar geçen süredeki kira kaybını karşılayacaktır. Yeni kiracının bulunamadığı dönemdeki olumlu zararın belirlenmesinde aynı nitelikte bir kiralananın kiraya verilebileceği uygun süre esas alınmalıdır. Bunun dışında kiraya veren kiralananın özensiz kullanımı sonucu kiralananda oluşan zararın giderilmesini de talep edebilecektir. Belirtmek gerekir ki özensiz kullanımdan doğan zarar, doğrudan feshin sonucu olmayıp kira sözleşmesi devam ederken de talep edilebilir.
III- KONUT VE ÇATILI İŞ YERİ KİRALARINA ÖZGÜ FESİH
TBK m. 352, kiracıdan kaynaklı sebeplerle konut ve çatılı iş yeri kiralarında kira sözleşmesinin sona ermesini düzenlemektedir. Bu hüküm kapsamında; ilk fıkrada, kiracının yazılı tahliye taahhüdü vermiş olmasına karşın, taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmamasından kaynaklı olarak kiraya verenin tahliye davası açmak suretiyle kiracının tahliyesi düzenlenmiş, ikinci fıkrasında ise, kiracının iki haklı ihtar sonrası dava veya icra takibi yolu ile tahliyesi hükme bağlanmış ve nihayet üçüncü fıkrasında ise kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin oturmaya elverişli konutu bulunması halinde tahliye hususu ele alınmıştır.
Kira sözleşmesinin tahliye taahhüdüne istinaden sona ermesi için gerekli şartlardan ilki, tahliye taahhüdünün yazılı olmasıdır. Adi yazılı şekil yeterlidir. Kiracı sayısının birden fazla olması halinde, yazılı üstlenmenin geçerli olabilmesi için, taahhüt belgesinin tüm kiracılar tarafından imzalanmış olması şarttır.
Tahliye taahhüdüne konu taşınmazın aile konutu olması halinde, kiracının tahliye taahhüdünde bulunabilmesi için, eşin rızası aranmaktadır. Zira, TBK m.349’da, aile konutuna ilişkin kira sözleşmelerinin feshinde eşin rızasını aramakta olup, tahliye taahhüdünün fesih ile aynı sonucu doğuracağı göz önüne alındığında, eşin rızasının aranması gerektiği ortaya çıkacaktır.
Yazılı tahliye taahhüdünün, kanun gereği kiracının serbest ve özgür iradesiyle verilmesi gerekmektedir. Aksi halde, TBK’nın hükümsüzlük veya irade bozukluğu hükümlerine dayanılarak geçersizliğinin ileri sürülmesi mümkündür. Kiracının verdiği yazılı tahliye taahhüdünün geçerli sayılabilmesi için kira sözleşmesi kurulduktan ve kiralanan kiracıya teslim edildikten sonra verilmesi gerekir.
Tahliye taahhüdünün geçerliliğinin bir diğer şartı da tahliye tarihinin belirli olmasıdır. Tarihin gün, ay, yıl olarak belirtilmesi, bundan başka tarihin hesaplanabilir ve taahhüdün verildiği sırada belirlenebilir olması taahhüdün geçerliliği açısından yeterlidir.
Tahliye taahhüdünün mutlaka ilk kira döneminde verilmiş olması gerekli değildir. Kira sözleşmesinin uzaması halinde uzama dönemlerin de verilen taahhütler de geçerli olacaktır.
Uygulamada beyaza imza şeklinde, kiracıdan boş bir kağıdın imzalanması ve bu kağıdın sonra kiraya veren tarafından tahliye taahhüdü şeklinde doldurulması yoluna gidilmesi yaygındır. Doktrinde, tahliye taahhüdünün tarafların arasındaki anlaşmaya aykırı olarak doldurulduğu ispat edilmedikçe beyaza imzalı kağıdın sonradan kiraya veren tarafından doldurulması geçerli kabul edilmektedir. Yargıtay da, kiracının imzayı kabul etmiş olduğu hallerde tahliye taahhüdünün boş olarak verildiği ve üzerinin sonradan doldurulduğu iddiasının dinlenmeyeceğine karar vermiştir.
Kiraya veren, dava açmak yerine elinde bulunan yazılı tahliye taahhüdüne dayanarak, taahhütte gösterilen tarihten itibaren bir ay içinde, yazılı tahliye taahhüdünü ve kira sözleşmesini icra dairesine vererek, ilamsız tahliye takibi yapabilir. Kiracının, kendisine gönderilen tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde itiraz etmesi halinde tahliye takibi duracaktır.
IV- İKİ HAKLI İHTAR NEDENİYLE TAHLİYE
TBK m.352/2’de düzenlenen iki haklı ihtar nedeniyle tahliye talebinde, kiraya veren kira bedelini ödemeyen kiracıya yazılı olarak farklı zamanlarda iki haklı ihtar göndermesi halinde tahliye davası açarak kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Kiracı aynı kira yılı içinde iki aya ait kira bedelini ödememiş veya benzer bir aykırılıkta bulunmuş olmalıdır. Yani kira sözleşmesi bir yıllık kira sözleşmesi söz konusu ise o ilk 1 yıl içinde, eğer kira sözleşmesi bir yıldan uzun süreli ise aynı kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde ödenmeme söz konusu olmalı demektir. İhtarlar bu dönem içinde gönderilecektir.
Örneğin; 1 Ocak 2022 tarihinde başlayan bir kira sözleşmesi 1 Ocak 2023 tarihinde bir kira yılını doldurmuş olacaktır. Bu bir kira yılı boyunca kiracı farklı iki aya ait kira bedelini (örneğin; biri şubat ayına diğeri mart ayına ait kira bedelini) ödememiş olmalı ve her birinin üzerine ihtar çekilmelidir.
Kiraya veren tarafından gönderilen ihtarnameler haklı bir sebebe dayanmalıdır. Yani muaccel olan kira bedelinin ödenmesi borcunun yerine getirilmemesidir. Muaccel olmayan kira alacakları için çekilen ihtarlar haklı ihtar değildir. Buna göre kiracı aynı kira yılı içerisinde muaccel olan kira bedelini ödemediği için kiraya veren toplam iki kere ihtarda bulunmalıdır. Belirtmemiz gerekir ki kiracıya yapılan icra takibi, temerrüt bildirimi vs. gibi ihtarlar da iki haklı ihtar nedeniyle tahliye için haklı ihtar olarak kabul edilir.
Kiraya veren ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açmalıdır. Kiraya veren 1 ay içinde tahliye davası açmazsa, kiracının iki haklı ihtar nedeniyle tahliye talebinde bulunma hakkını kaybedecektir.
V- KİRACININ OTURABİLECEĞİ KONUTUNUN BULUNMASI NEDENİYLE TAHLİYE
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediyesi sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren tahliye davası yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Bu sona tahliye sebebi çatılı işyeri kiralarında uygulanmaz. Kiraya veren, kiracının veya eşinin oturmaya elverişli bir konutunun olduğunu bilerek sözleşme yapıyorsa bu hakkını kullanamaz zira bu durumu bilerek sözleşme yapmak tahliye talebinden örtülü olarak feragat anlamına gelir. Aynı şekilde kiraya veren tahliye talebinden önceden açık olarak da feragat edebilir.
Av. Ecem ŞAHİN (LL.M.)
MUĞLA BAROSU