Türk Borçlar Kanunu “özel borç ilişkileri” başlıklı ikinci kısmının dördüncü bölümünde kira sözleşmeleri düzenlemelerine yer vermiştir. Daha evvel yürürlükte bulunan düzenlemeler ise kira hükümlerine kafi derecede yer vermemiş olduğundan bu eksiklik Yargıtay Kararları ile kapatılmaya çalışılmıştır. Yeni düzenleme ise Yargıtay'ın bu güne değin yerleşmiş olan içtihatlarını baz alarak kira hükümlerine ilişkin bilhassa kiracıyı korur nitelikte yeni hükümler getirmiştir.
Bu çalışmada özellikle kira sözleşmelerinin feshedilmesinde kullanılan özel hükümler üzerinde durulacaktır. Bu hükümler dışında genel hükümler tahtında da sözleşmelerin feshedilebileceği unutulmamalıdır.
Yeni düzenlemeler ile özellikle üzerinde durulması gereken konu konut ve çatılı iş yeri kiralarında kira sözleşmesinin nasıl feshedilmesi gerektiği hususudur. İlk olarak belirtmek gerekmektedir ki, TBK tahtında düzenlenmiş olan hükümlerin uygulama alanı bulması için taşınmazların muhakkak altı aydan uzun süreli olacak şekilde kiralanmış olması gerekmektedir. Kural olarak taşınmaz için altı ay ve daha az süreli bir kira sözleşmesi yapılmış ise ilgi kira sözleşmesi için bu kanun hükümleri uygulanmayacaktır.
Taraflar arasında imza edilmiş olan kira sözleşmesinin feshedilmesi için kullanılacak yollardan ilki bildirim yolu ile fesihtir. Bildirim yolunu kullanarak kira sözleşmesinin feshi için de sözleşmenin belirli süreli mi yoksa belirsiz süreli mi kurulmuş olduğuna bakılması gerekmektedir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşme kurulur iken bir süre kararlaştırılmaktadır. Burada kiracı sözleşme süresinin bitimine en az on beş gün kala sözleşmenin yenilenmeyeceğine dair bir bildirimde bulunarak kira sözleşmesini feshedebilmektedir. Kira sözleşmesi kaç yıl için kurulmuş olursa olsun, kiracı sözleşmenin fesih edileceğine dair herhangi bir bildirimde bulunmaz ise sözleşme aynı şartlarda bir yıl daha uzamış sayılacaktır. Kiracı tarafından yapılan bu bildirimin şeklen nasıl yapılması gerektiği de yine kanunda belirtilmiş ve kanun koyucu bu tür sözleşmelerin feshi için yazılı şekil şartı aramıştır. Burada kiracı tarafından yapılacak yazılı bildirimin ise, daha sonra taraflar arasında yaşanacak herhangi bir hukuki uyuşmazlıkta delil olarak kullanılacağı göz önünde bulundurularak noter kanalı kullanılarak yapılması gerekmektedir.
Kiraya verenin sözleşmeyi bildirim yoluyla feshini öngören cümlenin yürürlüğü ise, yürürlük kanunun geçici ikinci maddesiyle ertelenmiştir. Bu nedenledir ki ilgili hükmü yürürlük hükmüyle beraber okumak gerekmektedir. Kiraya verenin bildirim yoluyla fesih hakkı ancak ve ancak on yıllık “uzama” süresinin sonu için söz konusu edilebilir. Buna göre kural, on yıllık uzama sürensin bitimini izleyen her uzaman yılı için, uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak şartıyla hiçbir sebep göstermeksizin sözleşmenin feshedilebileceğidir. Açıklanmış olunduğu şekli ile kiraya vereninin bildirim yolu ile kira sözleşmesini fehsetmesine ilişkin hüküm ertelenmiştir. Yürürlük Kanununun geçici 2. Maddesine göre kanunun yürürlüğe girmesinden önce kurulmuş kira sözleşmelerinde, kanunun yürürlüğe girdiği tarih olan 01.07.2012 tarihinde 10 yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte kalan süre beş yıldan kısa ise, söz konusu hüküm 5 yıl sonra (01.07.2017) uygulanır. Yürürlük tarihinde on yıllık uzama süresi dolmuş ise hüküm iki yıl (01.07.2014) sonra uygulanmaya başlayacaktır.
Kiracı ile kiraya veren arasında imza edilmiş olunan kira sözleşmesinde, kira sözleşmesinin süresine dair herhangi bir husus belirtilmemiş ise sözleşme belirsiz süreli olacaktır. Kural olarak belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracı, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle her zaman sözleşmeyi sona erdirebilecektir. Burada önemle üzerinde durulması gereken konu taraflar arasında imza edilmiş olunan sözleşmenin baştan itibaren belirsiz süreli olarak kurulmuş olduğudur, yani sözleşme hükümleri içerisinde bir sözleşme süresi belirtilmemiştir. Şu halde genel hükümlere göre fesih bildirimiyle kiracı her zaman sözleşmeyi sona erdirebilecektir. Buna göre, aynı kanunun 329. Maddesinde belirtildiği gibi, üç ay önceden haber vermek kaydıyla kiracı sözleşmeyi her zaman sona erdirebilecektir. Kanun maddesinde belirtilmiş olan üç aylık süreye ilişkin ise yerel adette belirlenen bir süre var ise bu geçerli olacaktır. Sözleşmenin başlangıç tarihinden itibaren belirsiz süreli olan kira sözleşmelerinde kiraya verenin fesih hakkı için yine on yıllık süre önemlidir. Buna göre de, kiraya veren kira sözleşmesinin başından itibaren yine on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildiriminde bulunmak suretiyle sözleşmeyi feshedebilecektir.
Belirsiz süreli kira sözleşmesinin feshinde önemle üzerinde durulması gereken diğer bir konu ise, normal şartlar altında belirli süreli olarak akdedilmiş bir kira sözleşmesine konu kira ilişkisinin, sözleşmede belirtilen sürenin bitiminden sonra da devam etmesi hususudur. Burada taraflar belirli süreli imza edilmiş kira sözleşmesini yenilemeseler dahi kira sözleşmesinin uzamış sayılacağı kabul edilecektir. Sözleşmenin uzamış sayılacağı ve bunun yenilemeden farkı konusunda Doktrinde ve kanunda bir takım farklılıklar bulunmaktadır. Eski kanun düzenlemesi m. 263 uyarınca belirli süreli kira sözleşmelerinde, sürenin sona ermesine rağmen kira ilişkisi devam ediyorsa, sürenin bitimi tarihi itibariyle sözleşme süresiz yenilenmiş sayılacaktı. BK. m. 263, belirsiz bir süre için “yenilemeden ” bahsetmekteydi. Oysa TBK. m. 327/2 ise “ Taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.” hükmünü getirmiştir ve açıkça kira ilişkisinin sürdürülmesinin kira sözleşmesini belirsiz süreli kira akdine dönüştüreceğini kabul edilmektedir. Bu hükmüm pratik hayatta önemi ise, yenilenmediğinden dolayı belirsiz süreli hale gelen kira sözleşmeleri için olası bir uyuşmazlıkta mahkemelerin belirsiz süreli kira sözleşmesi hükümlerini uygulayacakları kabulüdür. Nitekim bu husus da hem fesih bildirimi ve hem de sürenin hesabında büyük önem arzetmktedir.
BK. m. 263’ deki yenilemenin hukuki sonucu kararlaştırılan sürenin dolmasından sonra kiralananın kiracı tarafından kullanımını bilmesine rağmen kiralayanın derhal itiraz etmesine bağlı olarak sona eren belirli süreli kira sözleşmesinin yerine, tarafları ve içeriği sona eren sözleşme ile “aynı” olan yeni bir süresiz kira sözleşmesinin meydana gelmesiydi. Hal böyle olunca, belirli süreli kira için verilen teminatlar ve kira sözleşmesine bağlı önalım hakkı, sürenin sona ermesiyle ortadan kalkmaktaydı. TBK. m. 327/2 için bu görüşün uygulama alanının olup olmadığı tartışmaya açık olmakla beraber, BK. m. 266/2 ye karşılık olan TBK. m.327/2 için uygulama genek kabul, belirli süreli kira için verilen teminatların ve önalım hakkının sürenin ortadan kalkmasıyla varlıklarını koruyacağı olacağı yönündedir. Oysa BK ve GKHK yürürlüğü dönemindeki öğreti BK. m. 263 hükmü ile GKHK. m. 11 hükmünü paralel bir biçimde ele alıyor ve her iki durumda da, “yeni bir kira ilişkisinin kurulduğunu” kabul ediyordu . TBK. m. 347/1’e göre uzayan sözleşme, aslında yeni bir kira sözleşmesi niteliğindedir. O halde TBK. m. 247 nin 1. ve 2. hükmünün paralel okunması uygun olacağından, sonuç olarak sona erecek ve yeni başlayacak sözleşme “aynı” olan yeni sözleşme için, eski sözleşme gereğince verilmiş teminatlar ve önalım hakkı, sürenin sona ermesiyle ortadan kalkacaktır.
Kira sözleşmelerinin feshedilmesi için kullanılacak diğer bir yöntem ise, kiraya veren tarafından kira sözleşmesinin dava yolu ile feshedilmesidir. Kiracının kira sözleşmesini feshedilmesi için dava açmasına gereksinim olmadığından dava yolu ile kira sözleşmesinin feshi yoluna yalnızca kiraya veren başvuru yapabilmektedir. Kural olarak kiraya verenin dava yoluna başvuru yapmak suretiyle kira sözleşmesini feshedebilmesi için bir takım şartların bulunması gerekmektedir.
Bu şartlar;
a.) Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebepler
1.) Gereksinim ve yeniden inşa
2.) Yeni malikin gereksiniminin bulunması
b.) Kiracıdan Kaynaklanan Sebepler
1.) Tahliye Taahhüdü
2.) İki Haklı İhtar
olarak belirtilebilecektir.
Kısaca değinmek gerekir ise,
a.1. ) Kiraya verenin dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebileceği kabulünde değinilmesi gereken ilk durum, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimiyle kullanma zorunluluğudur. Madde metninden anlaşılacağı üzere Kanun açıkça, üstsoy ve altsoy bakımından derece sınırlandırması yapmamıştır. Bakmakla yükümlü olunan kişiler kavramından ne anlaşılacağı ise, Medeni Kanunun 364. Maddesi nazara alındığında; kardeşlerdir. Şu halde kardeşlerin ihtiyacı sebebiyle de tahliye davası açılabileceği kabul edilebilecektir. TBK 350. maddenin 1. Fıkrasının 2. Bendi; kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, tahliye davası açılabileceğini belirtmektedir. Bu imar ve/veya inşa faaliyetleri sırasında ise kiralananın kullanımının imkansızlaşması hususuna ise bilirkişi marifetiyle karar verilecektir. Lakin kimi zaman mahkemeler bu konuda inceleme yapılmasına dahi gereksinim duymamakta ve bu halde kira akdinin sona erdirilmesi gereğine karar verebilmektedir.
Yukarıda belirtilen sebeplerin varlığı halinde kiraya verenin bir “tahliye davası” açması gerekmektedir. TBK 350. Maddeye göre, şayet sözleşme belirli süreli ise bu sürenin sonunda, belirsiz süreli ise genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirim sürelerine uyarak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde dava açılmalıdır. Burada uygulamada sıkça rastlanması sebepli üzerinde durulması gerekli diğer bir husus ise TBK madde 353 tahtında düzenleme alanı bulmuştur. Söz konusu hükme göre, kiraya veren dava açacağını, en geç dava açma süresi içerisinde kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Lakin sözleşme belirsiz süreli olarak kurulmuş ise, “bir kira yılı” kavramı söz konusu olamayacaktır. Bu hüküm yalnızca belirli süreli sözleşmelerde uygulanabilir durumdadır. Söz konusu süreler içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuşsa, takip eden bir kira yılı içerisinde dava açılabilecektir. İlgili yazılı bildirimin de delil vasfı bulunması sebepli noter kanalı ile yapılması gerektiği de yine tavsiye edilmektedir.
a2.) Yeni malikin gereksinim duyması halinde sözleşmenin feshi
TBK 351. maddeye göre, kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa edinme tarihinden itibaren başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Burada Yargıtay İçtihatlarına sürekli konu olması sebepli muhakkak takip edilmesi gereken konu ise, yeni malikin bir ay içerisinde kiracıya durumu bildirmesi değil, kiracıya yapılan bildirimin bir ay içinde kiracıya ulaşması durumudur. Diğer bir deyişle bildirim yapılması kafi olmayıp, bu bir aylık süre içerisinde kiracının durumdan mutlak surette haberdar olması gerekmektedir. Dava açmak için gerekli 6 aylık süre ise kural olarak kazanım tarihi itibariyle başlamaktadır.,
b.1) Kiracıdan kaynaklanan sebepler ile kira sözleşmesinin dava yolu ile feshinde üzerinde durulacak ilk konu, tahliye taahhüdü yapılmasıdır. TBK 352. maddenin ilk fıkrasına göre, kiralananın teslim edilmesinden sonra kiracı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa, kiraya veren kira sözleşmesini taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde dava açarak veya icraya başvurarak sona erdirebilir.
Yargıtay içtihatları tahtında burada önemle üzerinde durulması gereken ilk husus, tahliye taahhüdünün kiralananın teslim anından sonra verilmesi gereğidir. Aksi halde taraflar arasında yapılan tahliye taahhüdünün geçerliliği kabul edilemeyecektir. Diğer bir husus ise, tahliye taahhütlerinde yazılı geçerlilik şartı aranmaktadır. Aksi halde ilgli taahhütname kabul edilemeyecektir.
b.2) Kiracıdan kaynaklanan fesih halinde bir diğer husus ise, iki haklı ihtardır. TBK 352. maddenin ikinci fıkrasında, sözleşme süresi bir yıldan kısa ise bu süre içinde; bir yıl ve daha uzun süreli ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kiracı kira bedelini ödememiş olması ihtimali üzerinde durulmuştur. Bu durumda ise kiraya veren tarafından kiracıya zamanında ödemediği kira bedelleri için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulursa, kiraya veren kira süresinin veya bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açarak kiracıyı tahliye edebilecektir. Kira süresi bir yıldan kısa ise, bu süre içinde kiracı en az iki kira bedelini ödememiş, bu nedenle kiraya veren kendisini iki kez ihtar etmiş olmalıdır. Lakin kira süresi bir yıl veya daha uzun süreli ise, kiracının bir kira yılı veya bir kira yılını aşan sürede en az iki kira bedeli ödenmemiş olması ve kiraya veren kiracıyı iki kez ihtar etmiş olması gerekmektedir.
Baştan itibaren belirsiz süreli olarak kurulan sözleşmelerde kira süresi söz konusu olmadığından ise kiracının nasıl temerrüde düşürüleceği hususu doktrinde tartışmalıdır. Genel olarak kabul görülen görüşe göre kiracının temerrüdüne ilişkin TBK 315. Madde hükümlerinin uygulanacaktır. Buna göre, kiracı muaccel olan herhangi bir kira bedelini ödemezse kiraya veren kendisine bir süre verir, sürenin sonunda bedel ödenmezse sözleşmeyi sona erdireceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek bu süre konut ve çatılı işyeri kiralarında 30 günden az olamaz. Önemle belirtmek gerekmektedir ki, bu süre, iki haklı ihtar için geçerli olmayacaktır.
Yine bu hususta son olarak 353. Maddeye değinmek gerekmektedir. Zira, kiraya veren en geç dava açılması gereken sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi burada da bir kira yılı uzayacaktır.
