5 Nisan 2023 tarihli ve 32154 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7445 sayılı "İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun" ile kira uyuşmazlıklarında 01.09.2023 tarihine kadar ihtiyari olarak uygulanan arabuluculuk bu tarihten itibaren zorunlu olarak uygulanacaktır.

6325 sayılı “Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu”nda yapılan önemli değişiklikler ile 18/B maddesi eklenerek söz konusu düzenleme getirilmiştir. Bu madde uyarınca “Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar”da, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır denilmiştir. Bu kapsamda 1 Eylül 2023 Tarihinden itibaren kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk zorunlu kabul edildiğinden dava şartı haline gelmiş olup başvurulmadığı takdirde dava ‘dava şartı yokluğundan’ usulden reddedilecektir.

Bu yazımızda;

1.  Kira Sözleşmesinin Hukuki Kapsamı

2. Kira İlişkisinden Kaynaklanan Uyuşmazlıklar

3. Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk Süreci

4. Zorunlu Arabuluculuğa Dahil Edilmeyen Kiralanan Taşınmazların İlamsız İcra Yoluyla Tahliyesinin Kapsamı

5. Söz Konusu Düzenleme Hakkında Görüşlerimiz

1. Kira Sözleşmesinin Hukuki Kapsamı

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğünden önce kira sözleşmesine ilişkin hükümler, 818 sayılı önceki Borçlar Kanunu’nda ve 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’da düzenlenmekteydi

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Yürürlüğe girmesiyle birlikte Kira Sözleşmesi, Genel Hükümler başlığı altında düzenlenmiştir. Söz konusu düzenleme uyarınca, kira sözleşmesi tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. TBK madde 299 hükmü kira sözleşmesini “Kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” olarak belirleyip kiraya verene ve kiracıya yükümlülüklerini açıklamıştır.

2. Kira İlişkisinden Kaynaklanan Uyuşmazlıklar

Ülkemizde son yıllarda yaşanan ekonomik buhran hayatın her alanına sirayet etmiş olup bu zamana kadar muntazam şekilde gelen ilişkiler üzerinde dahi uyuşmazlıklar doğmasına sebebiyet vermiştir. Bahse konu uyuşmazlıklardan biri de kiraya veren – kiracı arasındaki uyuşmazlıklardır. Enflasyonun bu denli belirgin olarak hissedilmediği dönemlerde ev sahipleri ve kiracıları arasında kira arttırımından kaynaklanan problemlerde TÜFE oranında artış her iki tarafı da memnun ederken yaşanan enflasyondan dolayı TÜFE oranlarının çok yüksek olması kiracılara fazla gelirken ev sahiplerine de yeterli gelmemiştir.. Bahse konu sebeplerden dolayı doğan uyuşmazlıklar bakımından; 11.06.2022 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan “7409 sayılı Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” ile Türk Borçlar Kanunu’na (TBK) eklenen geçici madde ile;  1 Temmuz 2023 tarihine kadar yenilenen kira sözleşmelerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar bir önceki dönemin kira bedelinin yüzde yirmi beşini aşamayacak. Kira artış sınırlaması yalnızca konutlarda geçerli olacak” düzenlemesi hayata geçirilmiştir.

Azami kira artış oranına ilişkin düzenlemeyi takiben; 15 Temmuz 2023 tarihli ve 32249 sayılı Resmî Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe giren ‘7456 sayılı 6 Şubat 2023 Tarihinde Meydana Gelen Depremlerin Yol Açtığı Ekonomik Kayıpların Telafisi İçin Ek Motorlu Taşıtlar Vergisi İhdası ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’un’ (“Torba Kanun”) 23. Maddesi kapsamında, 1 Temmuz 2023 tarihinde sona erecek olan düzenleme tekrar 1 Temmuz 2024 tarihine dek uzatılmıştır.

Enflasyonun yüksek olması, geçim sorunu, konut fiyatlarının tavan yapması gibi nedenlerle %25’lik artış ev sahiplerini haliyle tatmin etmeyip tahliye, kira bedelinin tespiti ve kira bedelinin uyarlanması davalarının açılmasına sebebiyet vermiştir.

3. Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk Süreci

Ticaret hukuku, iş hukuku ve tüketici hukukunda zorunlu olarak uygulanan arabuluculuk süreci yeni yapılan düzenleme ile artık kira hukukunda da uygulanacaktır.

1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren “Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanun’a göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar” bakımından zorunlu arabuluculuk düzenlemesi vasıtasıyla günümüz ekonomik koşullarında sayısı hızla artan kira uyuşmazlıklarında tarafların dava açmadan önce arabulucu huzurunda anlaşmasının sağlanması, mahkemelerin iş yükünün hafifletilmesi ve uyuşmazlıkların daha hızlı çözümlenmesi hedeflenmiştir.

3.1. Başvuru Nereye Yapılır

Kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk düzenlemesinde başvuru uyuşmazlığın konusuna göre yetkili mahkemenin bulunduğu yer arabuluculuk bürosuna, arabuluculuk bürosu kurulmayan yerlerde ise görevlendirilen yazı işleri müdürlüğüne yapılır. Yetkili arabuluculuk dairesine başvuru yapılmaması halinde, karşı tarafça yetki itirazında bulunulması halinde süreç uzayabilmektedir. Arabuluculuk sürecinin başlamasından, sona ermesine kadar geçirilen süre, zamanaşımı ve hak düşürücü sürelerin hesaplanmasında dikkate alınmaz. 

Bununla birlikte diğer tarafın kabul etmesi halinde başvuru yapacak tarafın belirleyeceği herhangi bir arabulucuya da başvuru yapılabilir. Böylelikle ya arabuluculuk bürosu tarafından atanan arabulucuyla ya da tarafların anlaşmasıyla ortak irade ile belirlenecek bir arabulucu ile arabuluculuk sürecine devam edilecektir.

3.2. Arabulucu Nasıl Seçilir

Uyuşmazlığın taraflarından birinin arabuluculuğa başvurması durumunda Arabulucu, adliyelerdeki arabuluculuk bürolarındaki görevli personel tarafından sicile kayıtlı arabulucular listesinden atanacaktır. Ancak tarafların listede yer alan herhangi bir arabulucu üzerinde anlaşmaları hâlinde bu arabulucu görevlendirilir.

Arabulucu, görevlendirmeyi yapan büronun yetkili olup olmadığını kendiliğinden dikkate alamaz. Taraflar en geç ilk toplantıda, yetkiye ilişkin belgeleri sunmak suretiyle arabuluculuk bürosunun yetkisine itiraz edebilir. Bu durumda arabulucu, dosyayı derhâl ilgili sulh hukuk mahkemesine gönderilmek üzere büroya teslim eder. Mahkeme, harç alınmaksızın dosya üzerinden yapacağı inceleme sonunda en geç bir hafta içinde yetkili büroyu kesin olarak karara bağlar ve dosyayı büroya iade eder. Yetki itirazının reddi durumunda aynı arabulucu yeniden görevlendirilir. Yetki itirazının kabulü durumunda ise kararın tebliğinden itibaren bir hafta içinde yetkili büroya başvurulabilir. Bu takdirde yetkisiz büroya başvurma tarihi yetkili büroya başvurma tarihi olarak kabul edilir

3.3. Ne Kadar Sürede Sonuçlanır

Arabuluculuk görüşmeleri belirli bir süre ile sınırlandırılmıştır. Arabulucu, yapılan başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır. Bu süre zorunlu hâllerde arabulucu tarafından en fazla bir hafta uzatılabilir.

3.4. Süreç

Taraflara ait iletişim bilgileri, görevlendirilen arabulucuya büro tarafından verilir. Elindeki bilgiler itibarıyla her türlü iletişim vasıtasını kullanarak görevlendirme konusunda tarafları bilgilendirir ve ilk toplantıya davet eder. Avukatı bulunsa bile asıl tarafı da bilgilendirir. Bilgilendirme ve davete ilişkin işlemlerini belgeye bağlar.

Arabulucu toplantı gününde, tarafları uygun bir ortamda bir araya getirerek taleplerini karşılıklı olarak birbirlerine iletmelerini sağlar. Taraflar talepleri doğrultusunda uzlaşmaya çalışırlar. Tarafların uyuşmazlığının ilk toplantıda çözümlenemediği, kanunda belirlenen üç haftalık ve ihtiyaç duyulması halinde eklenen bir haftalık süreyle birlikte en fazla dört haftalık süre içinde herhangi bir toplantı sayısı ile bağlı kalmadan uyuşmazlığın neticelenmesi için tarafların birden çok bir araya gelmesi mümkündür. Ancak nihai kararı taraflar müşterek verecektir.

Arabuluculuk toplantılarında tarafların anlaşması halinde arabulucu tarafından bir anlaşma tutanağı düzenlenir ve taraflarca imzalanır. Taraflar bu anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerh verilmesini arabulucunun görev yaptığı yer sulh hukuk mahkemesinden talep edebilir. Anlaşma belgesi icra edilebilirlik şerhi olmadan da geçerlidir. Bu şerhi içeren anlaşma, ilam niteliğinde belge sayılacağından, üzerinde anlaşılan hususlar hakkında artık taraflarca dava açılamaz.

Arabulucu, taraflara ulaşılamaması veya taraflar katılmadığı için görüşme yapılamaması ya da tarafların anlaşamaması hâllerinde arabuluculuk faaliyetini sona erdirir ve son tutanağı düzenleyerek durumu derhâl arabuluculuk bürosuna bildirir

3.5. Arabuluculuk Ücreti

Taraflardan birinin geçerli bir mazeret göstermeksizin ilk toplantıya katılmaması sebebiyle arabuluculuk faaliyetinin sona ermesi durumunda toplantıya katılmayan taraf, son tutanakta belirtilir ve bu taraf davada kısmen veya tamamen haklı çıksa bile yargılama giderinin tamamından sorumlu tutulur. Ayrıca bu taraf lehine vekâlet ücretine hükmedilmez. Her iki tarafın da ilk toplantıya katılmaması sebebiyle sona eren arabuluculuk faaliyeti üzerine açılacak davalarda tarafların yaptıkları yargılama giderleri kendi üzerlerinde bırakılır

Tarafların arabuluculuk faaliyeti sonunda anlaşmaları hâlinde, arabuluculuk ücreti, Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesinin eki Arabuluculuk Ücret Tarifesinin İkinci Kısmına göre aksi kararlaştırılmadıkça taraflarca eşit şekilde karşılanır. Bu durumda ücret, Tarifenin Birinci Kısmında belirlenen iki saatlik ücret tutarı olan 1600 TL’den daha az olamaz.

Arabuluculuk faaliyeti sonunda taraflara ulaşılamaması, taraflar katılmadığı için görüşme yapılamaması veya iki saatten az süren görüşmeler sonunda tarafların anlaşamamaları hâllerinde, iki saatlik ücret tutarı Tarifenin Birinci Kısmına göre Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenir. Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenen ve taraflarca karşılanan arabuluculuk ücreti, yargılama giderlerinden sayılır ve ileride haksız çıkacak taraftan tahsil olunmak üzere Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanır.

4. Zorunlu Arabuluculuğa Dahil Edilmeyen Kiralanan Taşınmazların İlamsız İcra Yoluyla Tahliyesinin Kapsamı

Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla takibi yalnızca iki durumda söz konusu olur. Bunlar;

4.1. Kira bedelinin ödenmemesi

4.2. Kira süresinin sona ermesi

4.1. Kira Bedelinin Ödenmemesi Sebebiyle Kiralanan Taşınmazın İcra Yoluyla Tahliyesi

Kiraya veren, kiracının kirayı ödememesi halinde ilamsız tahliye yoluyla kiracının tahliyesi ile birlikte kiranın ödenmesini talep edebilir. Böylelikle kiraya veren, her iki talebini de icra yoluyla talep edebilecektir. Yetkili İcra Dairesi, kiraya verenin yerleşim yeri ya da kiralanan taşınmazın bulunduğu yer icra dairesidir.

Ödenmeyen kira bedeli sebebiyle kiracının tahliyesi için ilamsız icra yoluna gidildiğinden dava açılırken arabuluculuğa başvurmuş olma şartı aranmayacaktır.  

4.2. Kira Süresinin Sona Ermesi Sebebiyle Kiralanan Taşınmazın İcra Yoluyla Tahliyesi

Kiraya veren kiracının belirli süreli kira sözleşmesinin sona ermesine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Konut ve çatılı işyeri kiralarında, sürenin dolması sözleşmenin kendiliğinden sona ermesini sağlamaz. Kira sözleşmesi kiracı tarafından feshedilmediği takdirde sözleşme her yıl yenilenerek1 yıl uzamaktadır.Ancak TBK m. 347 hükmü uyarınca kira sözleşmesi 10 defa uzadıktan sonra kiraya verene sözleşmeyi sona erdirme hakkı tanınmaktadır.

Bu sebeple kiraya verenin sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdirmesinin tek yolu kiracı tarafından verilmiş bir yazılı tahliye taahhüdü olmasıdır. Kiraya veren bu yazılı tahliye taahhüdüne dayanarak, tahliye taahhüdünde yazılı tahliye tarihinin bitiminden itibaren bir ay içinde, ilamsız icra takibi yoluyla taşınmazın tahliyesini isteyebilir.

Keza burada da ilamsız icra yoluna gidildiğinden dava açılmadan önce de arabuluculuğa başvurmuş olma şartı aranmayacaktır.

Söz Konusu Düzenleme Hakkında Görüşlerimiz

40 yılı aşkın süredir Dünya’da hukuki uyuşmazlıkların çözüme kavuşturulmasını gaye edinen arabuluculuk kurumu ülkemizde 22.06.2012 tarihinde 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (HUAK) ile yürürlüğe girmiştir. Her ne kadar uyuşmazlıkların daha hızlı çözümlenebilmesi, mahkemelerin ağır iş yükünün hafifletilmesi amacıyla alternatif uyuşmazlık çözüm yolu olarak getirilse de ne yazık ki şimdilerde bağlam noktasından ziyadesiyle uzaklaşmıştır. Gerek ihtiyari arabuluculuğa başvuranların sayısı gerek zorunlu arabuluculuk sonrası çözümlenen uyuşmazlık oranı bu dediklerime açıkça dayanak oluşturmaktadır.

Şimdilerde arabuluculuk kurumu adliyelerdeki dosya yükünü hafifletmek veya uyuşmazlığın daha hızlı çözümlenmesini bırakın aksine süreci daha fazla uzatıp zaten ekseri uzun süren yargılamalardan dolayı ihlal edilen adil yargılanma ilkesinin bir o kadar daha ihlal edilmesindeki değirmene su taşıyacaktır. Kural olarak, tarafların ihtiyarına bağlı olarak işlerlik kazanan başka bir ifadeyle tam bir serbestiye sahip kılınan Arabuluculuk Kurumunun zorunluluğu dava şartı olarak ileri sürülmesi arabuluculuğun ruhuna aykırıdır. Her gün meydana gelen kira uyuşmazlıklarında zaten mahkemelerin iş yükünden dolayı uzayan sürecin daha hızlı çözüme kavuşturulmasını arabuluculuğun zorunlu kılınmasıyla pek mümkün görmüyoruz.

Herkesin günün birinde kendi evinin sahibi olması dileğiyle..

Av. Ahmet Kaya BAKIŞ