Bilindiği üzere 7409 sayılı Kanunun 4. maddesiyle 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na eklenen Geçici 1. maddeye göre, 11.06.2022 ilâ 01.07.2023 tarihleri arasında yenilenen konut kiraları bakımından kira artışlarına yönelik olan üst sınır, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık değişim oranlarının ortalaması yerine yüzde 25 olarak belirlenmiştir. Kira artış bedeli her ne kadar Kanun’da 12 aylık TÜFE ortalaması yerine %25 kira artış oranı olarak belirlenmiş olsa da belirlenen süreye ilişkin son aylar içerisindeyiz. Bu itibarla konut kiraları sözleşmelerinin ilk beş senesi içerisinde olanlar 01.07.2023 (bu tarih dahil) tarihine kadar yüzde 25 üst sınır uygulamasına tabidir. Bunun yanı sıra her ne kadar kural olarak kira bedelinin tespiti davaları süre olarak her zaman açılabilir olsa da beş yıldan sonra açılan davalar için TBK m. 344 hükmünde belirtilen biçimde artış oranı belirlenir.
Kiracı ve konut maliki arasında bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.
18.11.1964 gün ve 2/4 Sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına göre rayicin tespit edilemediği durumlarda “ekonomi esasları ve hak ve nesafet” uyarınca kira parasının saptanması gerekir. Aynı şekilde mahkemece yörede oluşan kira paraları kira sözleşmeleri de getirtilerek incelenecek, dava konusu yerin getirebileceği kira parası hesap edildikten sonra hâkimce bu kira parası göz önünde tutularak hak ve nesafete uygun kira parası takdir edilmek gerekecektir.
Bu halde beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde hakkaniyet uyarınca; bilirkişilerden emsal kira bedelleri, kiralananın mevcut durumu ve TÜFE endeksine göre kiralananın boş olarak kiralanması halinde getirebileceği rayiç kira bedelinin tespit edilmesi amacıyla rapor alınır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 15.01.2019 tarihli ve 2017/5480 E. ve 2019/79 K. Sayılı kararı uyarınca “tespitine karar verilen 01/07/2015 tarihinde başlayan kira dönemi için kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren beş yıllık süre dolduğundan kira bedelinin TBK 344/3. Maddesine göre hak ve nesafet ilkeleri doğrultusunda rayice göre belirlenmesi gerekmektedir. Bu durumda davalı kiracının tacir olup olmaması sonuca etkili olmayıp her iki durumda da kira bedelinin davalı tarafından en son ödenen bedelden az olmamak üzere rayice göre belirlenmesi gerekmektedir”.
Bu itibarla hakim tarafından bilirkişilerce belirlenen brüt kira bedelinden kiralananın boş kalmaması ve eski kiracı olması dikkate alınarak ve akabinde hakkaniyet indirimi yapılarak kira bedeli belirlenir. Ayrıca kira parasına etki eden tüm nitelikler karşılaştırılmalı ve hakkaniyet indirimi ile birlikte aylık kira bedeli takdir edilmelidir.
