6306 sayılı Kanun kapsamındaki önemli sorunlardan birisi de kentsel dönüşümde kiracının durumudur.
Öncelikle belirtmek gerekir ki 6306 sayılı yasa, kentsel dönüşümde kiracının hakları hususunu düzenlememiştir.
Yasaya göre kiracının riskli yapıdan tahliyesi, sürecin zorunlu bir parçasıdır. Kiracının, dönüşüm sürecinin aşamalarına müdahale etme hakkı yoktur. Kanun koyucu bu hakları daha ziyade taşınmazda yer alan malikler ve kanuni vekillerine vermiştir.
Dolayısıyla kentsel dönüşüm sürecinde kiracı hakları için Borçlar Kanunundaki düzenlemelerden faydalanmak gerekecektir.
Kentsel Dönüşümde Kiracının Durumu
6306 sayılı Kanuna göre kiracıların kentsel dönüşüm sürecinde yükümlülüğü, sürece mâni olmadan binayı tahliye etmektir. Riskli yapıda yaşayan kişilerin, kanunun göstermiş olduğu şekil ve sürelere bağlı kalmak kaydı ile binayı boşaltılması gerekir. Kiracıların sürece fiilen veya hukuken müdahale etmeleri ise mümkün değildir.
Nitekim 6306 sayılı Kanuna göre kiracılar:
- Riskli yapı tespitine itiraz edemezler.
- Riskli yapı tespitine karşı iptal davası açamazlar.
- Binayı kanuni süresinde tahliye etmek zorundadırlar.
- Süreçte kiracılara özel olarak tebligat gitmez. Kiracılar binanın yıkım ve tahliye süresini asılan tutanaktan, muhtarlıktan veya maliklerden öğrenebilirler.
- Yapıyı süresinde boşaltmamaları halinde kamu gücüyle tahliye etmek zorunda kalırlar.
- Tahliye etmemek için direnirlerse, yetkili birimler haklarında tutanak tutar ve Başsavcılığa suç duyurusu yaparlar.
Kanun, kentsel dönüşüm sürecinde kiracı hakları hususunda maliklere tanıdığı hakları kiracılara tanımamıştır. Buradaki amaç, tahliye sürecinin hızlı ve etkin bir biçimde ilerlemesi ve riskli yapının yıkım işleminin hızlı bir şekilde sonuçlanmasıdır.
Nitekim kentsel dönüşüme konu taşınmazın yıkımın gerçekleşmesi ile birlikte kira sözleşmesi de sona erecektir.
Kentsel Dönüşüm Süreçlerinde Kiracıların Hakları Nelerdir?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun kiracılık ile ilgili hükümlerinin sürece uygulanması gereklidir. Buna göre kiraya veren, gayrimenkulünü ayıpsız olarak kiracıya teslim etmek zorundadır.
Yargıtay kararlarına göre, kiraya verilen gayrimenkulün ‘’riskli yapı niteliğinde’’ olması ayıplı olduğu anlamına gelir. Kiraya verenin yapının yıkılmasında kusurlu olması gerekli değildir. Yine kiraya veren, geçerli bir nedeni olmaksızın yapının riskli yapı olduğunu bilmediğini ileri süremez. Bu nedenlerle de kiracı, kentsel dönüşüm sebebiyle tahliye edilirse, kiraya verenden tazminat isteme hakkına sahiptir. Bu noktada Borçlar Kanunu’na göre kentsel dönüşüm kiracı hakları daha ziyade tazminat haklarıdır. Bununla birlikte Borçlar Kanunu’nun 355.Maddesi gereğince binanın yeniden inşa edilmesinden sonra kiracının, kiralamada öncelik hakkı vardır.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu
MADDE 308- Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür.
MADDE 355- Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.
Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
Bu yasal düzenlemelere göre kentsel dönüşümde kiracının hakları şunlardır:
- Kiracının riskli yapıyı tahliyesinden sonra yeni bir gayrimenkul kiralaması gerekebilir. Bu gayrimenkulü kiralamakta harcadığı süre için mahrum kaldığı kar miktarını kiraya verenden talep edebilir.
- Kiracının riskli yapıya yapmış olduğu faydalı ve zorunlu masrafları, talep etme hakkı vardır.
- Kiracı, kiraya verenden depozito iadesini isteme hakkına sahiptir.
- Kentsel dönüşüme konu yapı yıkılıp yeniden inşa edildikten sonra malik kiracıya yazılı bildirimde bulunmalıdır. Kiracı, bu bildirimi aldıktan sonra 1 ay içinde yeni kira bedeli üzerinden gayrimenkulü kiralamak isteyebilir. Yani kiracının gayrimenkul üzerinde ‘’öncelik hakkı’’ mevcuttur.
- Malik, inşadan sonraki 3 yıl içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmadan gayrimenkulü kiraya veremez. Eğer verirse kiracıya son kira yılı içindeki 1 yıllık kira bedelinden az olmayacak bir tazminat ödemek zorundadır.
- Riskli yapı yıkılmamışsa ve kiracı tahliye edilmişse, yapı 3 yıl boyunca kiralanamaz. Aksi halde yine 1 yıldan az olmayacak tazminat miktarının ödenmesi gündeme gelir.
Kentsel Dönüşüm Yasasında Kiracıya Tanınan İmkanlar
Tarafımızca yukarıda kentsel dönüşümde kiracının haklarına ilişkin sayılan haklar, Borçlar Kanunu’ndan doğmaktadır. Diğer taraftan 6306 sayılı Kanun da kiracıya bazı imkanlar tanımıştır.
6306 sayılı Kanun uyarınca kentsel dönüşüm sürecinde kiracıların hakları şunlardır:
- Tahliye Süreci: Riskli yapı tutanağının asılmasından itibaren kiracıya en fazla 90 gün süre tanınır.
- Taşınma Yardımı (Defaten): 2026 yılı itibarıyla kiracılara, taşınma masrafları için aylık kira desteğinin 2 katı kadar bir defaya mahsus (defaten) ödeme yapılır.
- 2026 Taşınma Desteği Tutarları: İstanbul'da 18.000 TL – 21.000 TL, Ankara, İzmir, Antalya, Bursa'da 15.000 TL – 17.000 TL, diğer büyükşehirlerde 13.000 TL – 15.000 TL, diğer şehirlerde ise 11.000 TL – 12.000 TL civarındadır.
- Kira Yardımı Başvurusu: Tahliye tarihinden itibaren bir yıl içinde veya riskli yapının yıktırıldığı tarihten itibaren 3 ay içinde Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü'ne başvurulması gerekir.
Kiracılar, taşınma yardımı başvurusu için kira sözleşmesi gibi gerekli belgelerle birlikte ilgili kurumlara başvurmalıdır. Ayrıca, tahliye sonrası depozitonun iadesi mülk sahibi tarafından sağlanmalıdır.
