Bu yazımızda Kat Mülkiyeti Kanununun ve Komşuluk Hukukunun üzerine yüklediği borçları ve yükümlülükleri yerine getirmeyen bağımsız bölüm sahiplerinin, sahip olduğu bağımsız bölümlerinin mahkeme kararıyla bedeli karşılığında dava açan diğer kat maliklerine devredilebileceği hususunu açıklayacağız.
GİRİŞ
Kat Mülkiyeti Kanununun 25.maddesinde, kat maliklerinin haklarını çekilmez hale getiren bağımsız bölüm malikleri aleyhinde bazı hukuki yaptırımların uygulanacağı hükmü düzenlenmiştir. Bu hukuki yaptırım ilgili bağımsız bölümün diğer kat maliklerine devredilmesidir. Kendisine yüklenen borç ve yükümlülükleri yerine getirmeyen kat malikinin sahip olduğu bağımsız bölüm mahkeme kararıyla öteki kat maliklerine devredilebilmektedir. Kat Mülkiyeti Kanununa göre bağımsız bölümün diğer maliklere devrinin gerçekleşmesi için kat malikinin üzerine düşen sorumlulukları yerine getirmemesi ve bu durumdan dolayı diğer kat maliklerinin hakları çekilmez derecede çiğnenmiş olmalıdır.
DEVİR ZORUNLULUĞUNUN KOŞULLARI
Devir zorunluluğunun doğması için kat malikinin hak ve yükümlülüklerini yerine getirmemesi yeterli değil, aynı zamanda kat maliklerinin hakları çekilmezlik derecesinde etkilenmiş olmalıdır. Çekilmezliğin oluşup oluşmadığı ise hakim tarafından takdir edilecektir. Kat Mülkiyeti Kanununun 25.maddesinde sayılan koşulların varlığı halinde diğer kat maliklerinin haklarının çekilmez derecede etkilendiği kabul edilmelidir.
Kanuna göre hakkın çekilmez derecede çiğnendiğinin kabulü için;
- Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması;
- Anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33 üncü madde gereğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi;
- Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması.
Hallerinin varlığı gerekmektedir.
Çekilmezlik koşulunun gerçekleştiğinin kabulü için yalnızca Kat Mülkiyeti Kanunun 25.maddesinde yazılı koşullarının oluşması gerekmez. Diğer bir deyişle bu kanun maddesinde yazılı koşullar sınırlayıcı değildir.
Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemeyen ve iki takvim yılı içerisinde kendisine üç kez icra takibi başlatılan veya dava açılan kat maliki için çekilmezlik koşulu oluşmuştur. Aidatını iki takvim yılı içerisinde üç kez ödemediği için hakkında icra takibi başlatılan veya dava açılan kat malikinin evi diğer kat maliklere devredilebilecektir.
Bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane ve benzeri gibi yer olarak kullanan, ahlak ve adaba aykırı hareketlerde bulunan kişinin bağımsı bölümü mahkeme kararıyla diğer maliklere devredilebilir.
BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN ZORUNLU DEVRİNİ İSTEME
Koşullar sağlandığı takdirde mülkiyetin devri için dava açılmadan önce kat malikleri kurulunca da devir davası açılması konusunda karar alınmalıdır. Görüleceği üzere bağımsız bölüm mülkiyetinin zorunlu devri mahkeme kararı ile mümkündür.
Bağımsız bölüm mülkiyet devri davası açılmasına kat malikleri kurulu tarafından karar verilir. Karar, kat maliklerinin arsa payı ve sayı çoğunluğu ile alınmalıdır.
Usulüne uygun olarak kat malikleri kurulundan dava açma yönünde karar alındıktan sonra bağımsız bölümün devri için dava açılabilecektir. Davayı kural olarak hakları ihlal edilen ve dava açmak isteyen kat malikleri açacaktır. Bağımsız bölüm mülkiyetinin devri davasını ancak taşınmazda kat maliki olanlar açabilir.
GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun EK-1.maddesi “Bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde çözümlenir.” Hükmünü haizdir. İşbu kanun maddesine göre görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yer bakımından yetkili mahkeme ise anataşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
İLGİLİ KANUNİ DÜZENLEME ŞU ŞEKİLDEDİR;
VIII - Kat mülkiyetinin devri mecburiyeti:
Madde 25 – Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler.
(Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/12 md.) Bu gibi bir kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin hükme en yakın tarihteki değeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır. Bu karara rağmen kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açar ve hâkim hüküm vermeden önce devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması ve makbuzunun ibrazı için davacılara resen belirleyeceği uygun bir süre verir. Devir bedelinin süresi içinde yatırıldığına ilişkin belge ibraz edildiğinde ve davanın kabulü halinde hâkim, davalının bağımsız bölümünün mülkiyetinin davayı açmış olan kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesine ve devir bedelinin işlemiş faiziyle birlikte davalıya ödenmesine karar verir.
Aşağıdaki durumlarda, birinci fıkrada yazılı çekilmezlik, her halde mevcut farz edilir:
a) Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması;
b) Anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33 üncü madde gereğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi;
c) Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması.
(Değişik dördüncü fıkra: 14/11/2007-5711/12 md.) Bu maddedeki dava hakkı, devir konusunda kat maliklerince alınan dava açma kararının öğrenilmesi tarihinden başlayarak altı ay ve her halde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa veya dava sebebi ortadan kalkmışsa düşer.
