Kat maliklerinin ana taşınmazda ortaya çıkan ortak yönetim sorunları dolayısıyla birbirleriyle sıkı ilişki halinde olmaları zorunlu olarak bir teşkilatlanmayı gerektirmektedir. Bu teşkilatlanma, kat maliklerinin bir topluluk, bir birlik teşkil etmeleri biçimindedir.

Kat malikleri birliği içindeki ana taşınmazın genel yönetim işleri Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre yürütülecektir.Ancak kanun, ana taşınmazın yönetimini kat maliklerinin, kanunların emredici kurallarına aykırı olmamak şartıyla, bizzat tayin etmelerine imkan vermiş ve kat maliklerinin bir yönetim planı yaparak kanun hükümlerini tamamlamalarını istemiştir. Ana taşınmazın kullanılmasından veya yönetiminden dolayı kat malikleri arasında veya kat malikleri ile yönetici ve denetçiler arasında veya denetçilerle yönetici arasında çıkan uyuşmazlıklarda, önce yönetim planı nazara alınacak, yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, anlaşmazlık Kat Mülkiyeti Kanunu ve genel hükümlere göre kat malikleri kurulunda çözülecektir. Kat malikleri kurulu toplantısına katılıp olumsuz oy kullanan veya kurul toplantısına katılmayan kat malikleri, uygulanmasına rıza göstermedikleri kurul kararları için KMK m.33 gereğince hakimin müdahalesini isteyebileceklerdir.

İptal edilebilirlik, butlan ve yokluk hukuki kavramlarını; sınırları, ileri sürülmesi ve sonuçları bakımından hukukumuzda net bir zemine oturtulmuş değildir. Nitekim, bütün kişi birlikleri için genel bir kanuni düzenleme bulunmadığı gibi, özel düzenlemeler de yetersiz kalmakta ve bütüne çözüm sunmamaktadır.

Kat malikleri kurulu kat mülkiyeti birliğinin en önemli organıdır. Kat malikleri kurulu, kat maliklerinden oluşur. Her kat malikinin arsa payı ne olursa olsun, kurulda bir oy hakkı vardır. Arsa payı oranı küçük olan oy hakkından mahrum bırakılmazken, arsa payı oranı büyük olan fazla oya hak kazanmaz.

Genel kurul ,kat mülkiyeti birliğinde en üst karar alma organıdır. Ancak genel kurul, karar alırken kanunun emredici hükümleri ve yönetim planını da göz önünde bulundurması gerekir. Kat malikleri kurulunda alınan kararlar, birliğin iradesini belirler. Alınan kararlar, birliği oluşturan tüm kişiler için bağlayıcıdır. Hatta alınan karar, sonradan birliğe dahil olanları-külli ve cüzi halefleri-  dahi bağlar. (KMK m. 32/f.2) Taşınmazlara ilişkin paylı mülkiyette, kararların sonraki hak sahipleri bakımından bağlayıcılığı tapu kütüğüne şerh verilmeleri şartına bağlanmıştır. Birlik üyelerinin bağlılığı için, kararı alanlar ile aralarında BKm.40 vd. anlamında bir temsil ilişkisine gerek yoktur.

KAT MALİKLERİ KURULU TOPLANTISI (GENEL KURUL TOPLANTISI)

Kat malikleri kurulu olağan ve olağanüstü olmak üzere iki şekilde toplanır.

Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Bu toplantı olağan toplantıdır. Olağanüstü toplantı ise yönetim planında öngörülen zamanların dışında ya da takvim yılının ilk ayının dışında yapılan toplantılardır.

Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir.(KMK m.29)

Olağan toplantılarda da yönetim planında aksi bir düzenlenme yoksa, bu çağrı şekline uyulması gerekir. Kat malikleri kurulunun toplantı yeter sayısı kat maliklerinin arsa payı ve sayı bakımından çifte çoğunluğudur.

TMK m.76 / ZGB m.66/f.2 ; toplantısız alınan kararlar hükmünün kıyasen kat mülkiyetinde de uygulanması mümkündür. Keza, yönetim planı ile genel kurul dışında yazılı çoğunluk kararı öngörülebilir.

İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir.  İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz. Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ikinci toplantı en geç 15 gün sonra yapılır. İkinci toplantıda karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur. Yargıtay 18.HD 2016/3119 E. 2016/4581 K. 17.03.2016 T. kararında ;“... İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz. Dosya içerisindeki yönetim planının 12. maddesine göre de “kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlası ile her yıl ocak ayının üçüncü günü toplanacaklardır”. Buna göre dava konusu ana taşınmazın kat malikleri kurulu olağan toplantısının 03.01.2013 tarihinde yapılması gerektiği, çoğunluk sağlanamadığı takdirde ikinci toplantının ise yukarıda açıklanan Yasa gereğince 11.01.2013 tarihinde yapılması gerektiği anlaşılmaktadır. İptali istenen 17.02.2013 tarihinde yapılan toplantı olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısı olup, davalının kabulünde olduğu gibi iptali istenen toplantıya çağrı yapılmadığı anlaşılmaktadır. Buna göre mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, reddine hükmedilmesi doğru görülmemiştir.”

Özel Nisap Halleri

a. Oy Birliği Aranan Haller

Bir mesken (konut) olarak kullanılan bağımsız bölümün eğlence ve toplantı yeri, gıda ve beslenme yeri, imalathane, boyahane, basımevi, dükkân, galeri veya çarşı gibi yer haline getirilmesi için kat malikleri kurulunun oybirliği ile mümkündür (KMK m.24/f.2).

Anataşınmazın bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi ana taşınmazla ilgili tasarruf işlemleri için kat maliklerinin oybirliği gerekir(KMK. m.45).

Anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri için bütün kat maliklerinin oybirliği gerekir.(KMK. m.45)

Toplam İnşaat alanı 2000 metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi, kat malikleri kurulunun oybirliği ile karar vermesine bağlıdır.

Ana taşınmaza yeni bağımsız bölüm eklenmesi için kat malikleri kurulunun oybirliğiyle karar vermesi gerekir. Bu çerçevede , KMK m.44’e göre, “Ana gayrimenkulun üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında 24.maddenin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı veya ilavesi için;

- Kat malikleri kurulunun buna oy birliğiyle karar vermesi

- Ana taşınmazın bu inşaattan sonra alacağı duruma göre, yapılan yeni ilaveler de dahil olmak üzere bütün bağımsız bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarının, usulüne göre yeniden ve oy birliğiyle tespit edilmesi

- İlave edilecek yeni bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payı üzerinde, tapu memuru huzurunda yapılacak resmi senetle, 14. Maddeye göre kat irtifakı kurularak bunun, ana taşınmazın bütün bağımsız bölümlerinin kat mülkiyeti kütüğündeki irtifaklar hanesine tescil edilmesi ve ana taşınmazın kapanan eski kütük sayfasıyla 13. Madde hükmüne göre bağlantı sağlanması şarttır. (İnşaat ruhsatı alınması gereken hallerde, bunun sağlanması da gerekir. Fakat bu yükümlülük sadece kat mülkiyetine ilişkin bir yükümlülük değildir.

Bu nitelikteki ilaveler ve genişletmelere muvafakat etmekle beraber kendisi katılmak istemeyen kat maliklerinin arsa paylarından, bu ilaveler sebebiyle azalan kısmın, ilaveyi yaptıranların bağımsız bölümlerine tahsisini kabul ettikleri, resmi senette belirtilir. Bu takdirde, yeni bağımsız bölümün yapılmasına katılmayan kat maliklerini arsa paylarından yeni tahsis sebebiyle azalan kısmın bedeli kendilerine ödenmek şartıyla, yeni yapılan bağımsız bölüm, kat irtifakı kurulmasına dair olan eski resmi senet gereğince kat mülkiyetine çevrilerek, onu yaptıranın mülkü veya yaptıranların ortak mülkü olur ve kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına yeni malik veya malikler adına tescil edilir.(KMK m.44)

b. Beşte Dört Çoğunluk Aranan Haller

Yönetim planının değiştirilebilmesi için kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. (KMK m.28/f.) Yargıtay 18. HD 2016/4858 E. 2016/5340 K. 30.03.2016 T. : “634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 28. maddesinde; yönetim planının yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini ve yönetime ait diğer hususları düzenlediği, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmünde olduğu, yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyunun gerektiği ve yönetim planında bu şekilde yapılan değişikliklerin bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi halefleri ile yönetici ve denetçileri bağladığı düzenlenmiş olup, yönetim planıyla ortak yerlerin kullanımı bir veya bir kaç kat malikine bırakılabilir. Dava konusu 7.madde ile bahçedeki park yerleri ve müştemilat yolunun kullanımı 9 numaralı daire malikine bırakıldığına göre, emredici hükümlere bir aykırılık bulunmadığından, sözü edilen maddenin Kat Mülkiyeti Kanununun 28. maddesine göre 4/5 çoğunluk ile alınacak bir kararla değiştirilmesi mümkündür. Bu nedenle yönetim planının 7.maddesinin değiştirilmesi yönündeki istemin reddi yerine, ortak alanların yalnız bir bağımsız bölüm malikine tahsis edilemeyeceği gerekçesi ile davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.”

Diğer beşte dört oy çokluğu aranan hal ise KMK m.19 da yer almaktadır.

Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz.

Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.

c. Üçte İki Çoğunluk Aranan Özel Hal

6306 s. Afet Riski Altındaki Alanların dönüştürülmesi hakkındaki kanun m.6 ya göre inceleme sonunda riskli bulunarak yıkım kararı verilen binalardan yıkılarak arsa haline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı ve kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edileceği hükme bağlanmaktadır.

Uygulama alanında cins değişikliği, tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk ve tescil işlemleri muvafakat aranmaksızın Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.

d. Sayı ve Arsa Payı Çoğunluğu Aranan Haller

Ortak yerlerden faydalanmayı daha düzgün, rahat ve kolay hale getirecek veya elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak yenilik ve ilavelerin yapılabilmesi için kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar vermeleri gereklidir. KMK m.42/f.3 e göre masraflar , yeniliklerden yararlananlardan yararlanma oranına göre ödenir. Yararlanmayanlardan bu masraflara katılması istenemez.

Yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise veya yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa veya anagayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmuyorsa, bunlardan faydalanmak istemeyen kat maliki, gidere katılmak zorunda değildir; bu gibi yenilik ve ilavelerin giderini, onların yapılmasına karar vermiş olan kat malikleri öderler. Bununla beraber, başlangıçta giderlere katılmayan kat maliki veya onun külli veya cüzi halefleri yenilik ve ilavelerin yapılması ve korunması giderlerine sonradan, kendi arsa payları oranında katılırlarsa, yapılan lüks yenilik veya ilaveden faydalanma hakkını kazanırlar. (KMK m. 43)

Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Bu konuda yapılacak ortak işlerin giderleri arsa payı oranına göre ödenir. Ancak tekrar hatırlatmak gerekir ki ; Toplam inşaat alanı iki bin metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oybirliği ile verecekleri karar üzerine yapılır.

Yönetici ve denetçinin atanmasında da kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu aranır.