Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçları, sadece inşaatı tamamlamakla sınırlı değildir. Yüklenici, sözleşmede kararlaştırılan hükümlere uygun olarak, ayıpsız bir yapı teslim etme yükümlülüğündedir. Bu yükümlülük, yüklenicinin ayıba karşı tekeffül borcu olarak adlandırılır.

Yüklenici tarafından yapılacak olan binanın kararlaştırılan nitelikleri taşımaması ayıplı inşaatı oluşturur. Ayıplı inşaat, yüklenicinin taahhüt ettiği şartları karşılamayan bir yapıdır. Yüklenici hem sözleşmede kararlaştırılan şekilde inşaatı yapmalı hem de bu inşaatı ayıpsız teslim etmelidir. Bu bağlamda, yüklenicinin sorumluluğu sadece teslimle sınırlı olmayıp, yapının ayıpsız olması gerektiğini de kapsamaktadır.

Yüklenicinin ayıba karşı tekeffül borcu kapsamında gerekli olan bazı şartlara değinmek bu hususta yararlı olacaktır.

AYIBA KARŞI TEKEFFÜL BORCU ŞARTLARI

Ayıp hükümleri açısından gerekli ilk şart, yüklenicinin inşaatı tamamlaması ve arsa sahibine teslim etmesidir. Eksik (noksan) inşaat, binanın tamamlanmamış olması ve sözleşmede kararlaştırılan nitelikleri taşımaması durumunda söz konusu olur. Ayıplı inşaat ise bina tamamlanmış ancak sözleşmede belirlenen nitelikleri taşımıyorsa meydana gelir. Bu nedenle eksik inşaat ve ayıplı inşaat birbirinden farklıdır. Ayıp, bina teslim edildikten sonra ortaya çıkar.

Yüklenicinin binayı teslim etmemiş olması, inşaat görme borcuna aykırılık olarak değerlendirilir. Arsa sahibi, binayı teslim alarak binanın tamamlandığını kabul eder, ancak bu durum binanın ayıpsız olduğuna dair bir kabul anlamına gelmez. Binanın teslimiyle birlikte fiili haklar arsa sahibine geçer. Arsa sahibi, bu fiili haklarla birlikte binayı kontrol etme ve sözleşmeye uygunluğunu tespit etme imkânına sahip olur. Eğer kontrol sonucunda bina ayıplı bulunursa, arsa sahibi TBK m. 360 (TBK m. 475) hükmüne başvurabilir.

Ayıplı inşaatta yüklenici, binayı ya gereği gibi inşa etmemiş ya da kötü bir şekilde inşa etmiştir. Taraflar sözleşmede binaya ait özel niteliklerden bahsetmemiş olsa bile, yüklenici, amaca uygun, normal bir bina standardına uygun olarak inşaatı yapmak zorundadır.

Ayıbın çeşitli türleri bulunmaktadır: Açık – gizli ayıp, maddi – hukuki ayıp, önemli – önemsiz ayıp, asıl – talih ayıp.

Yüklenicinin ayıba karşı tekeffül borcunda, ayıbın açık veya gizli olması sonuçlar bakımından farklılık gösterebilir.

Bu hususta açık ayıp ve gizli ayıba değinmek yerinde olacaktır.

AÇIK AYIP

Açık ayıp, arsa sahibinin binayı teslim aldıktan sonra dikkatli ve özenli bir incelemede görebileceği ve anlayabileceği ayıptır. Bu tür ayıplarda, arsa sahibinden uzmanlık seviyesinde bir dikkat ve özen gösterilmesi beklenmez. Arsa sahibi, bu ayıpları gözle görebilecek durumdadır. İnşaatın sıvasındaki kolaylıkla gözlemlenen eksiklikler, sözleşmede kararlaştırılan özelliklere uymayan durumlar veya kararlaştırılan malzemenin kullanılmaması gibi durumlar açık ayıba örnek olarak gösterilebilir. Açık ayıplar, teslimden hemen sonra yükleniciye bildirilmezse, yüklenicinin sorumluluğu sona erer (TBK m. 359/I, TBK m. 474/I).

GİZLİ AYIP

Gizli ayıp, teslim sonrası normal bir inceleme sonucunda anlaşılmayan, teknik inceleme veya zaman içinde kullanım sonucu ortaya çıkan ayıptır. Yargıtay HGK, fosseptik çukurunun küçük olması veya teras mozaiklerinde eksiklik bulunması gibi durumları gizli ayıp olarak kabul etmiştir. Gizli ayıplar da binanın teslim alınması yüklenicinin sorumluluğunu sona erdirmemektedir.

Arsa sahibinin gizli ayıpları fark ettiğinde derhal yükleniciye bildirmesi gerekir. Arsa sahibi bildirimde bulunmaz veya bildirimde gecikirse, bu durumda bina ayıplı olarak kabul edilebilir. Arsa sahibi, bina kendisine teslim edildikten sonraki ilk fırsatta binayı muayene etmeli ve ayıba rastladığında bunu yükleniciye bildirmelidir (TBK m. 359/I, TBK m. 474/I). Arsa sahibinin bu yükümlülüğünü yerine getirmediği durumda, binayı ayıplı şekilde kabul ettiği varsayılır ve yüklenicinin sorumluluğuna gidilemez.

Ayıp bildirimi, binadaki ayıplar nedeniyle sözleşmeye uyulmaması konusunda yükleniciye yapılan açıklamadır. İhbar, şekle tabi olmamakla birlikte yazılı veya sözlü yapılabilir. İspat açısından yazılı bildirimde bulunulması tavsiye edilmektedir.