Eksik iş, eser sözleşmesinde belirlenen ya da sözleşmenin eki niteliğindeki teknik şartnameler uyarınca yapılması gereken işlerin yapılmamış olmasını ifade eder. Sözleşmede düzenlenmese dahi bazı işlerin de yüklenici tarafından dürüstlük kuralı gereği yapılması gerekmektedir ki yine bu işlerin yapılmaması da eksik iş olarak değerlendirilir.
Eserdeki eksik işlerden yüklenicinin sorumluluğu genel hükümlere göre değerlendirilecektir. TBK 112 göre; Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür. Eserin eksik ifası hiç ifa edilmeme olarak değerlendirildiğinden yüklenici eksik işler bedelinden sorumludur.
İş sahibi eksik işler sebebiyle uğradığı zararın giderilmesi için nasıl bir yol izleyecektir?
İş sahibi eğer eser bedelini ödememişse yükleniciye bedel ödemekten kaçınıp eserdeki eksiklerin tamamlatılmasını isteyebilir. Ya da yüklenicinin eksikleri tamamlama yönünde iradesi olmadığı takdirde giderleri yüklenici tarafından karşılanmak üzere eserin bir başkasına tamamlattırılmasına izin verilmesini yargıçtan talep edebilir. Çünkü TBK 113/- Yapma borcu, borçlu tarafından ifa edilmediği takdirde alacaklı, masrafı borçluya ait olmak üzere edimin kendisi veya başkası tarafından ifasına izin verilmesini isteyebilir; her türlü giderim isteme hakkı saklıdır- hükmüyle yapma borcuna ilişkin aykırılıklarda iş sahibine, yükleniciye karşı uygulamada ‘nama ifa ‘ davası olarak bilinen davayı açma hakkı verilmiştir. Diğer bir yol olarak iş sahibi yükleniciyi temerrüde düşürüp uğradığı zararları TBK 125 deki seçimlik haklarını kullanmak suretiyle tazmin edebilir. Ancak seçimlik haklar bağlamında dikkat edilmesi gereken bir husus da şudur ki; eksik işler bedeli müspet zarar kalemi sayıldığından eksik işler bedelinin istenebilmesi için sözleşmeden dönülmemiş olması gerekir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ise tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir ve kendi edimini eksik bırakan, tam olarak ifa etmeyen yüklenici iş sahibinden karşı edim olan tapuların devrini isteyemez. Kendi edimini ifa etmeden böyle bir talepte bulunan yükleniciye karşı iş sahibinin eksik işler bedelini istemesi ya da eksik işlerin tamamlatılmasını istemesi talebi mahkemece mahsuplaşma olarak nitelendirilip resen göz önünde bulundurulacaktır.[1] Eksik işlerin bedeli bilirkişi marifetiyle hesaplatıldıktan sonra yükleniciye tamamlanma oranına göre tapu devri yapılacaktır.
Eksik işler bedelinin hesaplanmasında ise teslim anındaki serbest piyasa rayiçleri dikkate alınacaktır.[2] Fakat eksik işler bedeline yönelik dava zararın yüklenici açısından artmasına sebep olmadan uygun süre içinde açılmışsa dava tarihi serbest piyasa rayiçleri esas alınabilir.
Ayrıca ayıptan kaynaklı sorumlulukta olduğu gibi iş sahibinin teslim alırken ihtirazi kayıt ileri sürmesi de zorunlu değildir. [3] İş sahibi eser sözleşmesinden kaynaklı uyuşmazlıkların bağlı olduğu beş yıllık zamanaşımı süresi içinde eksik işler bedelini yükleniciden isteyebilir.
