İMAR KANUNU MADDE 18 UYGULAMASI VE İPTAL DAVASI

Çarpık ve düzensiz yapılaşmayı önlemek, düzenli ve sağlıklı bir şehirleşmeyi gerçekleştirmek, devletin ve aynı zamanda vatandaşların ödevidir. Bu ödevi gerçekleştirmek amacıyla idare tarafından çeşitli imar uygulamaları yapılmaktadır. Bu imar araçlarından birisi de düzenleme ortaklık payı (DOP) dır. 3194 sayılı İmar Kanununun 18. Maddesinin ele aldığı düzenleme ortaklık payı (DOP)  uygulamada en çok karşılaştığımız konulardan birisi olup; hamur kuralı, 18.madde uygulaması, parselasyon planı, DOP uygulaması, şuyulandırma gibi isimlerle de bilinir.

Şuyulandırma, “imar planlarının uygulanabilmesine uygun parseller oluşumu, yani arsa üretimi” için mevcut mülkiyet ilişkisinin bir potada eritilmesi suretiyle bir bütün oluşturulması ve bu bütünün tekrar, düzenleme ortaklık payı alındıktan sonra mülkiyet oranına göre maliklere dağıtılmasını ifade eder. Bu uygulama; düzenleme alanındaki taşınmazların imar planına uygun hale getirilmesi için mülkiyetin yeniden düzenlenmesine yönelik bir usuldür. İmar planı esas olarak işlevi belirlerken, bu maddeyle işlevin yerine getirilmesini kolaylaştırmaya yönelik mülkiyet alanına ilişkin bir yeniden düzenleme usulü geliştirilmiştir.

Hamur kuralı, yahut uygulaması teriminin herhangi bir kanunda tanımı yapılmış değildir. Doktrinde yapılmış tanımlarında ise kapsamı konusunda farklılıklar görülmektedir. Tüm görüşler dikkate alınarak yapılmış olan bir tanıma göre hamur kuralı uygulaması; şehirleşmeye açılacak veya şehirleşmeye daha uygun hale getirilecek bir düzenleme alanında düzenli imar uygulamaları yapılabilmesi için arazi veya arsa mülkiyet oranlarını belirledikten sonra, mülkiyete konu arsa parçalarının sınırlarını ve imar planında öngörülmüş kullanım amacına uygun olarak parselasyon yaparak biçimini, kimi zaman da yerini belirlemek suretiyle, re’sen, arsa üretmek olarak tanımlanabilir.

Şuyulandırma uygulamasında yetkili idare düzenli şehirleşmeyi sağlamak için, belirlenen alanda taşınmaz malikleri ile taşınmazları arasındaki ilişkiyi kaldırmakta, gerekli düzenlemeleri yaptıktan sonra imar parseli şeklinde, yeniden maliklere dağıtım yapmaktadır.  Yeniden dağıtım sırasında, eski yerler olamasa bile, -eşdeğerde- başka yerlerin verilmesi söz konusu olabilir. (“taşınmaz mülkiyetinin taşınması” “mülkiyetin yürümesi”, “taşınılabilir bir mülkiyetten” bahsedilebilir) İstikrar kazanmış Danıştay kararlarına göre aynı yerde imar parseli tahsisi mümkün iken verilmemesi hukuka aykırı olduğu gibi, bu yerde imar parseli korunduğu takdirde oranın, malik yerine başka bir kimseye verilmesi de hukuka aykırıdır. Danıştay, sadece müstakil imar parseli verilmesi bakımından değil, pay verilmesi bakımından da “mümkün olduğu takdirde” aynı yerden verilmesi gerektiği yönünde karar vermektedir.

18. madde uygulamasının hiçbir aşamasında maliklere tebligat yapılma mecburiyetinin bulunmamasının sayılamayacak kadar çok soruna yol açtığı söylenebilir. Bunlardan en sancısız atlatılanı dava açma süresinin başlangıç tarihi bakımından olmuş ve yargı yerleri, ilgiliye tebligat olmadıkça dava açma süresinin geçtiğinin kabul edilemeyeceğini istikrarlı kararları ile uygulamıştır. Yani bu halde ilgili öğrenme tarihinden itibaren süresinde dava açabilir. Ayrıca geçerli ve bağlayıcı nitelikteki bir vekaletname veya muvafakatname bulunmadığı hallerde paydaşlardan birine yapılan tebligat, diğer paydaşlar bakımından dava açma süresini başlatmaz.

Bu madde hükmü ile yapı malikinin, yapının üzerinde bulunduğu zemin ile ilişkisi kesilmekte; bu yerin bir başka kişiye verilmesine imkan tanınmaktadır. Bununla birlikte yasa, yapı malikine, bu zemin üzerindeki yapısını kullanmasına da izin vermektedir. Tamamen yapılaşmış bir alanda hamur kuralını uygulamak suretiyle malikin üzerinde evi/ işletmesi olan arsasında 18. madde uygulaması sonucunda oluşan imar parselinin mülkiyetine başka kişilerin ortak edilmesi, evin mülkiyetinin bir başka kişide, arsanın mülkiyetinin bir başka kişide olabilmesi tüm taraflar için bir sorun oluşturmaktadır. Kişinin evinin/işletmesinin zemini;  altından çekilirken,(arsanın eski maliki yani şu anda arsaya malik değil ama arsa üzerinde mevcut yapının maliki) diğer taraftan 18. madde uygulaması ile bu arsanın maliki durumuna gelmiş kişiye (arsanın yeni maliki ama yapının maliki değil)kendisine verilen arsadan ihtilafsız yararlanma imkanı sunulmaması sıkıntı doğurmaktadır. Üstelik üzerinde yapı bulunduğu takdirde, yapının bedeli ödenmek zorunluluğu bulunmaktadır. Bu hususta taraflar anlaşamaz ise bu yapının ömrünü tamamlayana kadar tahliyesinin mümkün olmadığı yönündeki hüküm durumu fiilen ve hukuken işin içinden çıkılmaz bir hale getirmektedir. Bu durumda hamur uygulaması ihtilafları çözmemekte, aksine daha da arttırmakta ve derinleşmektedir. İdari işlemin amaç unsuruna aykırı bu sonucun doğumuna yol açmamak için, halihazır durumun tespiti sonrasında yapılacak uygulamanın hukuki niteliği ve biçimi kararlaştırılmalıdır.

Parselasyon planları yapmak suretiyle DOP uygulamasıyapılırken maliklere tebligat yapılmaması, katılımların sağlanmaması, halihazır yapılaşmaya uygun olmayan şekilde de parsel dağıtımı yapılabilmesi ve tapuda uygulamanın re’sen yapılabilmesi eleştirilen ve hukuk sistemi bakımından da toplum nezdinde de kabul görmeyen uygulamalardır.

İdari işlemlere karşı iptal davası, bu işlemle menfaati ihlal edilen kişiler tarafından işlemin yetki, şekil, sebep, konu, maksat unsurlarından biri/birkaçı yönünden hukuka aykırı olduklarından bahisle açılır. Hamur uygulaması (madde 18 uygulaması) da bir idari işlem olup, idari yargıda iptal davası açılabilir.

1. İmar uygulamasının iptali davası açma süresi:

İmar uygulamasına yapılan itirazın reddedilmesi halinde, red kararının tebliğinden itibaren 60 gündür. İtiraza cevap 30 gün içinde cevap verilmemesi halinde, itiraz bu süre sonunda reddedilmiş sayılır. İtirazın reddedilmiş sayılmasından itibaren başlamak üzere ikinci bir 60 günlük hak düşürücü süre içinde imar uygulamasının iptali davası açılabilir.

2. Görevli ve Yetkili Mahkeme:

Taşınmazın bulunduğu yer İdare Mahkemesidir.

3. Dava Açma Ehliyeti: Güncel- Kişisel- Meşru Menfaat

Parselasyon işlemleri, arsa ve arazilerin malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakati alınmaksızın tesis edilebilir. Bu işlemlere karşı, tapuda kayıtlı malikler veya diğer hak sahiplerince iptal davası açılabilir. Malik olmayıp tapuda hak iddia edenler ise, taşınmazın tapu kaydını adlarına tescil ettirerek dava açabilir. Tapuyla ilişkisi olmayanlar, parselasyon işlemini dava konusu edemez.

4. İmar Uygulamalarında Başlıca Hukuka Aykırılık Nedenleri Nelerdir?

Danıştay’ın İmar uygulamaları ile alakalı verdiği iptal nedenleri incelendiğinde ve yukarıda anlatılanlar ışığında İmar Kanunun 18. Maddesi uyarınca yapılan imar uygulamalarına karşı, mülk sahibi olan hazine, resmi kurum ve özel şahıslar tarafından ileri sürülebilecek hukuka aykırılık nedenleri genel olarak;

- İmar planı bulunmayan yerlerde imar uygulaması yapılamayacağı yada uygulama sahasının kısmen de olsa plansız sahayı kapsaması,

- Düzenleme sınırının imar planına ve AAD yönetmeliği hükümlerine aykırı tespit edilmesi,

- DOP oranının hatalı hesaplanması,

- Kapanan kadastral yolların DOP oranına dahil edilmesi gerekirken belediye adına parsel oluşturulması,

- DOP oranının her parsele eşit oranda uygulanmayışı,

- Hiçbir teknik, hukuk, ve fiili zorunluluk yokken aynı yerden parsel verilmemesi,

- Mevcut ruhsatlı yapıların muhafazası ve tek başına bağımsız parsel olarak tahsisi mümkün iken bu hususta imar mevzuatına uyulmaması,

- Uygulama sonrası verilen parselin eşdeğer olmaması,

- DOP sonrası imara tahsis edilecek alanın bağımsız parsele yeterli olduğu halde bu alanın bağımsız parsel olarak verilmemesi,

- DOP sonrası geriye kalan alana karşılık boş bir parsel verilmesi mümkün iken, içinde 3. şahıslara ait yapının bulunduğu parselden yer verilmesi,

- Taşınmazdan, önce, DOP kesilmesi sonra, geriye kalan sahadan AAD yönetmeliğinin 12. maddesine göre kamu hizmet alanına kamulaştırılmak üzere pay verilmesi,

- Parselden yola terk edildiği halde DOP hesabının parsele uygulanmasında bu hususun dikkate alınmaması,

Daha önce yapılan uygulama sırasında DOP kesilmiş olması ve sonra yapılan uygulama tadilat planıyla yeniden DOP alınması durumu,

- Uygulama sahasında taşınmazları olan belediye encümenlerinin parselasyon planının uygulanmasına ilişkin belediye encümen kararına katılması durumu,

- Askı süresi içinde yapılan itirazların cevaplandırılmaması durumu,

- Uygulama alanında DOP %45’ı aştığında önce belediye taşınmazlarının DOP’ a dahil edilmesi gerekirken, doğrudan kamulaştırma yapılması hali,

- Uygulama alanında DOP % 45’ı aştığı halde kamulaştırma yapılırken, DOP’un taşınmazın önceki alanına uygulanması hali,

- Uygulama sonrasında DOP’tan sonra kalan kısmın tamamının AAD Yönetmeliğinin 12. -Maddesi uyarınca kamu hizmet alanına verilmesi durumu,

- Uygulama sahasında imar planına göre % 45’lık umumi hizmet alanı yok iken % 45 oranında DOP uygulanması durumu,

- Uygulama sahasında imar planına göre konut alanının bulunmaması durumu,

- Tamamen imar planına uygun olarak yapılanmış bölgede hizmet alanlarının DOP ile elde edilmek istenmesi durumu,

olarak sıralanabilir.