Kanunlarımızda önalım hakkının açıkça bir tanımı yapılmamıştır. Önalım hakkı ya kanundan doğmakta ya da sözleşmeden kaynaklanabilmektedir. Yasal önalım hakkı sadece paylı mülkiyet durumlarında söz konusu olmaktadır. Paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması durumunda, diğer paydaşlara aynı koşullarla bu payın alıcısı olabilme yetkisi ve aynı koşullarla satın alma imkânı olarak tanımlanabilir. Önalım hakkının kullanmasıyla birlikte davacı paydaş ile satıcı paydaş arasında aynı koşullarda bir satış sözleşmesi kurulmuş olacaktır.
Yasal önalım hakkı paya bağlı bir haktır. Paya bağlı bir hak olan yasal önalım hakkının paydan bağımsız bir şekilde devri mümkün değildir. Tüm bunlarla birlikte paydaşın payını kısmen ya da tamamen diğer paydaşa satması durumunda da yasal önalım hakkı söz konusu olmayacaktır. Çünkü yasal önalım hakkının gündeme gelebilmesi için söz konusu payın kısmen ya da tamamen diğer bir üçüncü kişiye satılması gerekmektedir. Ayrıca paylı taşınmazın tamamının satılması durumunda, taşınır mallardaki payın satılması durumunda da yasal önalım hakkı mevcut değildir. Taşınır mallarda pay devri halinde diğer paydaşın önalım hakkına sahip olabileceği ancak paydaşlar arasında daha önceden bir hukuki işlemle kararlaştırılmışsa gündeme gelebilecektir ki zaten bu durumda önalım hakkı sözleşmeden kaynaklanacaktır.
Yukarıdaki bilgilere ek olarak toplumumuzda özellikle kırsal bölgelerimizde çok bilinmeyen bir hükmün işbu denemede paylaşılması gerekmektedir. Toprak Koruma ve Arazi Kanunu’nda “Tarımsal arazilerin satılması halinde sınırdaş tarımsal arazi malikleri de önalım hakkına sahiptir. Tarımsal arazi, sınırdaş maliklerden birine satıldığı taktirde, diğer sınırdaş tarımsal arazi malikleri önalım haklarını kullanamaz. Önalım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi maliklerinin bulunması hal, diğer paydaşlara tanınan bir hak olduğu halde, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine önalıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrine karar verilir.” Söz konusu hüküm tarım arazilerinin küçülmesinin önüne geçip aksine büyümesini sağlamaktadır. Hükmün lafzından da kolayca anlaşılabileceği üzere tarımsal bir arazi malikinin komşu tarım arazisi satıldıysa söz konusu malikin önalım hakkı mevcut olacak ve söz konusu taşınmazı önalım hakkını kullanarak satın alabilecektir.
Ayrıca yasal önalım hakkı kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulmuş olan yapılarda bağımsız bölümlerin devir hallerinde de kullanılamayacaktır. Çünkü ortadadır ki kat mülkiyeti yahut kat irtifakının mevcut olduğu durumlarda bahse konu hakkın varlığı işin doğasına aykırıdır.
Önalım hakkı sadece dava açılarak kullanılabilecektir. Paydaşın payını üçüncü bir kişiye satmasıyla kullanılabilen hak dava yolu ile yeni paydaş olan üçüncü kişiye karşı yöneltilmelidir. Söz konusu hakkın dava dışında kullanılması olanaksızdır.
Yasal önalım hakkı süreye tabidir. Kanundan da anlaşılabildiği üzere önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarih üzerinden üç ay ve her halde satış üzerinden iki yıl geçmekle düşecektir. Söz konusu süreler hak düşürücü nitelikte olup dava şartıdır. Dolayısıyla bahse konu sürelerin geçmiş olması durumunda dava esasına girilmeden reddedilecektir.
Üç aylık süre satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla yapacağı bildirim tarihiyle işlemeye başlayacaktır. Söz konusu hüküm emredici nitelikte olup diğer paydaşın satış işlemini başka bir yoldan öğrenmesi halinde 3 aylık süre işlemeye başlamayacaktır. Nitekim Yargıtay’ın yerleşik uygulaması da bu şekildedir. Eğer bir satış, diğer paydaşlara farklı tarihlerde bildirildiyse bu durumda 3 aylık süre her paydaş için farklı tarihlerde başlayacaktır. Diğer paydaşlara herhangi bir bildirim yapılmaması durumunda ise diğer süre olan 2 yıllık süre söz konusu olacaktır. Davacı paydaşlar önalım hakkını satışın yapıldığı tarihten itibaren iki yıl içerisinde dava yolu ile ileri sürmelidir. Aksi takdirde dava dava şartı eksikliğinden reddedilecektir.
Kanunumuza göre önalım bedeli satış parası ile bu satış nedeniyle davalı tarafından yapılan zorunlu giderler olacaktır. Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hakim tarafından belirlenen süre içerisinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür. Hükümden de anlaşılabildiği üzere önalım bedeli yargılamanın sonuna kadar, yani hüküm tarihinden önce mahkemenin belirttiği yere depo edilmelidir. Uygulamada söz konusu bedel, davalının açık muvafakatı ve itiraz etmemesi koşuluyla teminat mektubu ile de yatırılabilir.
