1.TANIM

Taşınmaz(gayrimenkul) satış vaadi sözleşmesi, bir taşınmazın, satıcı tarafından belirlenen bedel mukabilinde, ileri bir tarihte yapılması muhtemel olan ve taşınmazın asıl satışını konu edinen bir ön sözleşme olarak tanımlanabilir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesiyle birlikte, satıcı, mülkiyeti kendisinde olan taşınmaz malın mülkiyetini, sözleşmenin diğer tarafı olan tarafa devretmeyi taahhüt eder.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin mevzuatta açık bir tanımı olmasa dahi, bu sözleşmenin TBK m. 29 kapsamında bir ön sözleşme olduğunu söyleyebiliriz.

TBK m.29'a göre; '' Bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir. Kanunlarda öngörülen istisnalar dışında, ön sözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır.''

Öte yandan, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tanımının Yargıtay kararlarıyla da şekillendiğini söyleyebiliriz.Şöyle ki, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ,E. 1992/1479, K.1993/7, T. 27.1.1993 kararında “... gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, satış vaadi alacaklısına, bedeli karşılığı satış vaadine konu yapılan taşınmazın mülkiyetinin kendi üzerine geçirilmesini, satış vaadi borçlusundan talep etme hakkı sağlayan kişisel bir hak doğurur.” diyerek bu sözleşmenin tanımını yapmıştır.

2.SÖZLEŞMENİN GEÇERLİLİK ŞARTLARI

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin alacaklı ve borçlu olmak üzere iki tarafı vardır. Tarafların tasarrufta bulunma ehliyetlerinin olması esas şarttır. Velhasılı taraflar, taşınmaz satış vaadi sözleşmesini yapmaya ehil olmalıdır.

Öte yandan sözleşme taraflarının, irade açıklamaları birbiriyle uyuşmalıdır. TBK m. 1'e göre: “Sözleşme, tarafların iradelerini karşılıklı ve birbirine uygun olarak açıklamalarıyla kurulur.’’ Bu husus her sözleşmede olduğu gibi, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin de kurucu unsurudur.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi esaslı unsurları da bünyesinde bulundurmalıdır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesindeki esaslı unsurlar, sözleşmeye konu taşınmaz ile bedeldir. Sözleşmede, sözleşmeye konu taşınmazın ve bedelin belli veya belirlenebilir olması gerekmektedir. Velhasılı, sözleşmeye konu taşınmazın ve bedelin belli olması şart olmayıp belirlenebilir olması yeterlidir. Ancak bu yeterlilik sözleşmenin kurulması bakımındandır. Nitekim, Yargıtay da belirlenebilirliği yeterli görmüştür:

“Bir sözleşmenin geçerli olması için, onun taraflara yüklediği hak ve borçların tereddüde yer vermeyecek şekilde açık, başka deyimle konusunun gereği ve yeteri kadar belirli ve sınırlı olması gerekir. Bu kural, ön sözleşmeler (sözleşme yapma vaadi) için de geçerlidir. Demek oluyor ki, ön sözleşmenin asıl sözleşmeye ilişkin unsurlar kapsaması zorunludur. Örneğin, tapulu taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin, satış sözleşmesinin temel unsurlarından olan bedelin neden ibaret olduğu, ayrıca satışa konu olan taşınmaza ilişkin esaslı unsurların neden ibaret bulunduğu belirtilmeli, satış vaadinin kapsamı da belirli ya da belirlenebilir olmalıdır… Sözleşme yapma vaatleri ancak, gelecekte yapılması söz konusu olan sözleşmenin neye ilişkin bulunduğu yeter derecede açıklıkla sabit bulunduğu takdirde lüzum ifade eder. Bu şart özellikle ifaya davet davasına kendisini daha çok hissettirecektir. Eğer satış vaadi sözleşmesinden tarafların hak ve borçları yukarıda belirtilen şekilde açıklanmamış ise ve borcun yerine getirilmesi sırasında tereddüt ve çekişme söz konusu olursa, sözleşmenin konusu belli olmadığından düzenlenen belge yalnız bu yönden geçersiz olur”.

(Yargıtay 4. HD. 21.05.1973 T. E. 12872, K. 6337)

Öte yandan, satış vaadinde bulunan kişinin, taşınmazın maliki olması gerekmez. Mülkiyetin henüz kazanılmadığı durumlarda da bu sözleşme yapılabilir. Ayrıca taşınmaz satış vaadi sözleşmesine konu taşınmaz, tapuda kayıtlı bir taşınmaz olmalıdır. Yani tapuda kayıtlı olmayan bir taşınmaz için, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılamaz.

3.SÖZLEŞMENİN ŞEKLİ

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, şekle tabi olan ve kişisel hak doğuran bir ön sözleşmedir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin şekle tabi bir sözleşme olduğunu TBK m. 207, TMK m.706 ve Noterlik Kanunu m.89 gereği söyleyebiliriz.

''TBK Madde 237 - Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır. Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.Önalım sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır.”

“TMK Madde 706 - Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır. Ölüme bağlı tasarruflar ve mal rejimi sözleşmeleri, kendilerine özgü şekillere tâbidir.”

“Noterlik Kanunu Madde 89 – Niteliği bakımından tapuda işlem yapılmasını gerektiren sözleşme ve vekaletnamelerle, vasiyetname, mülkiyeti muhafaza kaydı ile satış, gayrimenkul satış va’di, vakıf senedi, evlenme mukavelesi, evlat edinme ve tanıma, mirasın taksimi sözleşmesi ve diğer kanunlarda öngörülen sair işlemler bu fasıl hükümlerine göre düzenlenir.”

Bu itibarla şu söylenmelidir ki, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi resmi şekle tabidir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin şekil şartı kamu düzeni ile ilgili olup noter tarafından düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin onaylama şeklinde yapılması, sözleşmenin geçersizliğine sebebiyet verecektir.Sözleşmenin geçersiz olduğu bir olasılıkta da, geçersiz sözleşmenin taraflarının birbirine verdikleri şeyler, iadeye tabi olacaktır. Bu husus Yargıtay kararlarına da konu olan bir husustur.

“Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin noterden düzenleme şeklinde yapılması bir geçerlilik şartı olup, taraflar arasında imzalanan adi sözleşme geçersizdir. Geçersiz sözleşmeye göre taraflar birbirlerine verdiklerini iade etmek zorundadır.”

(Yargıtay 19. HD E. 2017/4740, K. 2019/5146, T. 14.11.2019)

Tapu sicil memurlarının, bu sözleşmeyi yapıp yapamayacakları ise tartışmalı bir husustur. Doktrinde hâkim olarak kabul edilen görüşe göre, taşınmaz satışı sözleşmesini yapabilen tapu sicil memurları, taşınmaz satış vaadi sözleşmesini evleviyetle yapabilir. (Doktrinde ileri sürülen diğer görüşe göre, taşınmaz satış vaadi sözleşmesini düzenleme yetkisi noterlere hasredilmiştir. Tapu sicil memurlarına bu sözleşmeyi yapabilme yetkisinin verilmesi düzenlemenin amacıyla bağdaşmamaktadır. Yargıtay ise, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin, tapu sicil memurları tarafından yapılabileceği kanaatindedir.

Şekle aykırılığın yaptırımı kesin hükümsüzlüktür. Ancak bu durum, her bir uyuşmazlık bakımından ayrı ayrı değerlendirilmelidir. Sözleşmenin şekle aykırılıktan geçersiz olduğunu ileri sürmek, bazı durumlarda Yargıtay kararlarına da konu olduğu şekilde TMK m.2/f.2 kapsamında hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilmektedir. Hakkın kötüye kullanılması kapsamında şekle aykırılığın ileri sürülmesi durumunda, sözleşmenin geçersizliğinden bahsedilemez. Nitekim Yargıtay'ın da buna ilişkin kararları vardır:

''Diğer taraftan, yapılacak araştırma ve inceleme sonucu davalı şirketin satışı ticari veya mesleki faaliyetleri kapsamında yüklenici sıfatı ile yaptığı anlaşılırsa 30.09.1988 tarih 2/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince her ne kadar tapuda kayıtlı bir taşınmaz mülkiyet naklinin Türk Medeni Kanununun 706 ve Borçlar Kanununun 213. maddelerince biçimine uygun sözleşme ile yapılması gerekirse de Kat Mülkiyeti Kanununa tabi bir binadan bağımsız bölüm satın alınması durumunda alıcı tüm borçlarını ifa ederek taşınmazı da teslim alıp kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyet devrine yanaşmaması hâlinde satışın geçersizliğini ileri sürmek Türk Medeni Kanunun 2. maddesi ile hükme bağlanan iyiniyet kurallarıyla bağdaşmayacağından adi yazılı satışa değer vermek gerekir. O yüzden mahkemece yapılacak araştırma sonucuna göre de 30.09.1988 tarih 2/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararının olayda uygulanmayacağı da düşünülmelidir.” (Yargıtay 14. HD. T. 27. 03. 2007, E. 2007/ 2043, K. 2007/ 3316)

4.SÖZLEŞMENİN TAPUYA ŞERHİ VE BU ŞERHİN ETKİSİ

TMK m.1009'a göre; ''Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, geri alım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerh edilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerh edilebilir. Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.”

Geçerli bir taşınmaz satış vaadi sözleşme olsa dahi, bu sözleşmeye konu taşınmaz başka bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesine veya taşınmaz satış sözleşmesine konu edilebilir. Bu husus, taşınmaz satış vaadi alacaklısının kimi zaman mağdur olmasına yol açmkatadır. İşte, şerh müessesesi de bu mağduriyetin oluşmasını engeller bir nitelik taşımaktadır.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmesinin akabinde, bu sözleşmeye konu edilen taşınmaz, üçüncü bir kişiye devredilirse, kendisine taşınmazın devredileceğine dönük olarak vaatte bulunulan alacaklı, bu sözleşmeden dönen alacak hakkını üçüncü kişilere karşı sürebilir hale gelecektir. Sözleşmeden sonra nisbi bir alacak hakkı elde eden alacaklının, şerh işlemiyle beraber bu hakkı kuvvetlendirilmiş nisbi hak halini kazanır ve dolayısıyla da bu hakkını üçüncü kişilere karşı sürebilme hakkını haiz hale gelir.

“Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin, Türk Medeni Kanununun 1009. maddesi uyarınca tapunun şerhler sütununa kaydedilmesi mümkündür. Böylece, sözleşme alacaklısı sözleşmeden kaynaklanan kişisel hakkını kuvvetlendirilmiş olur ve üçüncü kişilere karşı ileri sürme olanağı kazanır. Tapu Kanununun 26/6 maddesi uyarınca bu şerh beş yıl için geçerli olup beş yılın dolmasıyla kayıttan silinir ve anılan gücünü yitirir. Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhinden sonra beş yıl içinde kayda işlenen her türlü haciz, ipotek ve benzeri sözleşme alacaklısının haklarını kısıtlayacak nitelikteki şerhler de sözleşme alacaklısını bağlamaz.”

(Yargıtay 14. HD E. 2016/12052, K. 2019/4099, T. 7.5.2019)

Sözleşmenin tapuya şerh edilmesini, hem alıcı hem de satıcı talep edebilir. Kaldı ki bu husus, Tapu Kanunu m. 26'da kendisine yer bulmuştur. Şerh için, geçerli bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin varlığı yeterli olup ayrıca bir şerh anlaşmasına/sözleşmesine gerek yoktur.

Şerhin etkisinin de 5 yılla sınırlı olduğunu söylemek gerekecektir. Tapu Kanunu m. 26/f.8 'de, açık bir şekilde şerhin süresinin bitmesinden sonra şerhin tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından re’sen terkin olunacağının yazılı olmasına rağmen Yargıtay vermiş olduğu kararlarda şerhin terkinini tapu malikinin talebi şartına bağlamıştır.

“Gerçekten, 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26/5. maddesinde sözleşmenin tapuya şerhinden itibaren 5 yıl içinde satış yapılmazsa gayrimenkul siciline verilen şerhin tapu sicil muhafızı veya memuru tarafından re’sen terkin olunacağına dair hüküm bulunmaktadır. Somut olayda satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh verildiği 25.1.1989 tarihinden itibaren 5 yıl geçtiği hâlde satış işlemi yapılmadığında tarafların bir uyuşmazlığı yoktur. Ancak 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26/5 maddesinin Tapu Sicil Tüzüğü’nün 78/4. maddesi karşısında terkin işleminin Tapu Sicil Müdürlüğü veya memurunca re’sen yapılacağı veya şerhin kendiliğinden hükümsüz kalacağı şeklinde anlamamak, terkin işleminin ancak 5 yıllık sürenin geçmesi ve taşınmaz maliklerinin bu serenin geçtiğini belirterek terkin talep etmeleri üzerine yapılacağı şeklinde kabul etmek gerekir. Tapu işlemleri uygulanmasındaki durum da böyledir. Başka bir anlatımla Tapu Kanununun 26. maddesine dayanılarak 5 yıl geçtikten sonra satış vaadi sözleşmesinin şerhini kaldıracak olan tapu sicil müdürü veya memuru bu işlemi kendiliğinden değil, aleyhine tapuda şerh bulunan malikin istemesi üzerine kaldırabilir. Böyle bir istem bulunmadığı sürece de Türk Medeni Kanunun 1021 maddesi hükmünce tapu sicilleri herkese açık olduğundan kayıtlarda bulunan şerh taşınmaza sonradan malik olan kişileri bağlar. Mahkemece önüne gelen olayın yapılan açıklamalar çerçevesinde değerlendirilerek bir hüküm kurulması yerine istemin somut olaya uygun düşmeyecek bazı nedenlerle reddi doğru olmamıştır. Karar bozulmalıdır”.

(Yarg. 14. HD. T.9.3.2006, E. 2006/1476, K., 2006/2652)

5 yıl geçmesine rağmen, şerhin etkisinin devam edip etmeyeceği ise tartışmalı olmakla beraber,uyuşmazlıklara neden olmaktadır.  Yargıtay’a göre, süresi geçen bir şerh terkin edilmediği sürece TMK m. 1023 ve 1024’e göre hâlen bilgilendirme fonksiyonunu devam ettirmektedir. Bu itibarla taşınmazı satın alırken, tapu kayıtlarında şerhin varlığını gören, üçüncü kişi alıcının iyi niyetli olduğunu söylemek yanlış olur. Dolayısıyla diğer şartları taşıması hâlinde taşınmaz satış vaadine ilişkin üçüncü kişi aleyhine açılan davanın kabulüne karar verilmesi gerektiğine hükmetmiştir.

“Açıklamalar ışığında somut olaya gelince; davacıların dayandığı 05.08.1991 tarihinde düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi noterde usulüne uygun olarak düzenlenmiş olup geçerlidir. Anılan sözleşme 08.08.1991 tarihinde tapuya şerh edilmiş, davalının mülkiyeti edindiği tarih itibariyle tapuda kayıtlıdır. Mahkemece sözleşmenin tapuya şerh edildiği 08.08.1991 tarihi itibariyle 5 yıllık sürenin geçtiği, bu nedenle şerhin bağlayıcılığının bulunmadığı, dolayısıyla sözleşmeden doğan şahsi hakkın davalıya ileri sürülemeyeceği gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir. Ancak dairemizin bozma kararında da belirtildiği üzere burada incelenmesi gereken davalının iyiniyetli olup olmadığının saptanmasıdır. Tapu Kanunun 26/5. Maddesinin son fıkrası gereğince (şu an için 26/8), tapuya şerh edilen satış vaadi sözleşmesi uyarınca şerhten itibaren 5 yıl içinde satış yapılmaz ise şerh, tapu sicil müdürü tarafından re’sen terkin edilir. Şerh, süresi dolduktan sonra terkin edilmez ise, şahsi hakkın bu şerh ile etkisi kuvvetlendirildiğinden üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir iken artık bundan sonra satış vaadi alacaklısına sadece kişisel hak sağlayabilir. Satış vaadi sözleşmesi bu nedenle davalıya karşı ileri sürülemez ise de Türk Medeni Kanun’un 1023 ve 1024 maddeleri gereğince davalının hâlen mevcut şerh nedeniyle iyiniyetli olduğunun kabulüne ola nak yoktur. Belirtilen nedenle mahkemece davalının iyiniyetli olmadığı kabul edilmeli, sözleşme gereğince tescil isteğinin kabulü için diğer şartların gerçekleşip gerçekleşmediği incelenerek sonucuna göre hüküm kurulması gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmiş olması doğru olmadığından karar bozmayı gerektirmiştir.”

(Yarg. 14. HD. T. 30.03.2010, E. 2010/1193, K. 2010/3454)