I. GİRİŞ
Bilindiği üzere sorumluluk için salt hukuka aykırılık yeterli değildir. Kusur sorumluluğunda, sorumluluk için kusurun bulunması zorunludur.
Ancak konumuz açısından elatmada bulunanın mutlaka kasıtlı hareket etmesi zorunlu olmayıp, kusurlu olmasa dahi, eğer geçersiz bir hukuki nedene dayanıyorsa yani elatma fiili hukuka aykırı ise elatmanın önlenmesi istenebilir. Nitekim TMK'nın 683/2. maddesinde bu unsur "Malik... her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir." şeklinde ifade edilmiştir. Elatmanın haksız olması ile kastedilen malikin elatmaya katlanma yükümlülüğünün bulunmamasıdır. Katlanma yükümlülüğünde malikin olumsuz yetkilerinin kısıtlanması, olumsuz yetkilerini kullanamaması söz konusudur. Bu yükümlülük nedeniyle malik bazı elatmaları hoş görmek zorunda kalır. Elatmaya engel olamaz. Olumsuz bir unsurdur. Bu unsur davalı içinse en önemli bir savunma imkânıdır. Çünkü elatmanın haksız olması davanın kabulü için zorunlu olup, ayni veya şahsi bir hakka dayanıyorsa veya kanundan kaynaklı bir elatma ise, haksız olma unsuru gerçekleşmediğinden davanın reddine karar verilmelidir.
Yapılan elatmanın haksız olmadığı savunması çeşitli nedenlere dayanabilir. En başta gelenleri mülkiyet hakkının kanundan kaynaklanan bir nedenle sınırlanmasına ilişkin olan nedenlerdir. Bu nedenler kamu veya özel hukuktan kaynaklanabilir.
Yine malikin katlanma yükümlülüğü davalının bir ayni veya şahsi (nisbi) hakkından da kaynaklanabilir. Örneğin elatan davalının malik veya intifa hakkı sahibi ile olan kira ilişkisi yapılan elatmayı haksız olmaktan çıkaracaktır.
Ayrıca doğal olaylar sonucu oluşan elatmalarda (eğer bir kişinin kasıtlı veya taksirli hareketi ile birleşmemişse) haksızlık unsuru gerçekleşmediğinden elatmanın önlenmesi istenemez.
Önceki makalelerimde kanundan kaynaklanan mülkiyet hakkı sınırlamalarını, malikin onayını ve kira sözleşmesine dayalı yani bu yöndeki savunma vasıtalarını ele al
mıştık. Bu bölümde ise elatmanın satış vaadi sözleşmesine dayalı olduğu, bu nedenle haksız olmadığı yönlü savunmayı ele alacağız.
II. SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNE DAYALI ELATMA SAVUNMASI
Kaynağını 6098 sayılı TBK’nin 29. maddesindeki düzenlenen ön sözleşme kavramından alan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, TBK’nin 237/2., TMK’nin 706/1., Tapu Kanunu'nun 26/7. ile Noterlik Kanunu'nun 60/1. ve 89. maddeleri hükmü uyarınca, noter önünde re'sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan ve tam iki tarafa borç yükleyen kişisel hak veren sözleşmelerdendir. Tapu sicil memurları veya muhafızları ana sözleşmeyi düzenlemeye yetkili oldukları için satış vaadi sözleşmesini de düzenleyebilmektedirler. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerliliği noterde düzenlenmiş olmasına bağlı olduğundan sözleşmenin feshi de Noterlik Kanunu'nun 81/2. maddesine göre noterde yapılacaktır. Taraflar sözleşmenin feshini noterde usulüne uygun olarak yapacaklardır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi satıcıya mülkiyet devir borcu yükler. TMK’nin 716. maddesi uyarınca sözleşmeden kaynaklanan edimini yerine getiren vaat alacaklısı, mülkiyeti devir borcunu yerine getirmeyen satıcıya karşı tapu iptali ve tescil davası (cebri tescil davası) açarak, borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
Davalı taşınmazdaki fiili hâkimiyetinin taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayandığını, bu nedenle elatmasının haksız olmadığını ve dolayısıyla elatmanın önlenmesine karar verilemeyeceğini savunabilir.
Bu durumda vaat alacaklısı olan davalının savunmasının dayanağını yaptığı satış vaadi sözleşmesine dayalı tescil istemli bir dava açıp açmadığının ve elatmanın önlenmesi ile birlikte yıkım isteğinin olup olmadığının tespiti önemlidir. Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden TBK’nin 146. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması TMK’nin 2. maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez. Eğer bu amaçla açılmış bir tapu iptali ile tescil davası ve eldeki elatmanın önlenmesi davasında da yıkım istemi varsa eldeki elatmanın önlenmesi davasının sonucunu etkileyeceğinden HMK’nin 165. maddesi gereği tapu iptali ile tescil davasının sonucu beklenilmelidir. Yoksa davalının dayadığı sözleşmeden kaynaklanan şahsi hakkın davacının dayandığı ayni hakka üstünlüğünden bahsedilemeyeceğinden cebri tescil davası bekletici mesele yapılmadan elatmanın önlenmesi davasının diğer şartları da oluşmuşsa kabulü yoluna gidilmelidir. Ancak Yargıtay'ın aksi yönde kararları da dikkate alınmalı, her somut olayın özelliğine göre bir karar verilmelidir.
Bu nitelikte bir dava açılmasa dahi davalının sözleşme gereği ödediği bedel ile varsa satış vaadi sözleşmesinin düzenlendiği tarihten sonra bu sözleşmeye dayanarak taşınmazı kullandığı dönem içinde taşınmaza yaptığı zaruri ve faydalı giderler için hapis hakkının bulunduğu unutulmamalıdır.
“... Dava, bağımsız bölüme elatmanın önlenmesi ve ecrimisil isteklerine ilişkindir...
Davalı taşınmazı yüklenici ...'dan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığını ve satış bedelini ödediğini, haksız işgalci olmadığını belirtip davanın reddini savunmuştur…
Dosya içeriğinden ve toplanan delilerden; çekişme konusu daire niteliğindeki taşınmazın 1 numaralı bağımsız bölümünü dava dışı üçüncü kişiden 26.7.2011 tarihinde satın alınarak davacı adına sicil kaydının oluştuğu anlaşılmaktadır.
Mahkemece, davalı ...'nun kayıttan ve mülkiyetten kaynaklanan bir hakkı olmaksızın kayden davacıya ait bağımsız bölümü haksız olarak kullandığı belirlenerek elatmanın önlenmesi ve ecrimisile karar verilmiş olmasında bir isabetsizlik yoktur...”[1]
“... Davalılar, taşınmazı satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak uzun yıllardır kullandıklarını, açılmış bulunan davaların bekletici mesele yapılması gerektiğini belirterek davanın reddini savunmuşlardır.
Davanın reddine ve yıkım talebi konusunda karar verilmesine yer olmadığına dair olarak verilen karar, Dairece; ecrimisil isteğinin reddine karar verilmiş olmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, ancak ayni hak niteliğinde olan mülkiyet hakkına üstünlük tanımak suretiyle davalıların haksız müdahalesinin önlenmesine karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle bozulmuş, mahkemece bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonunda davanın kabulüne karar verilmiştir.
Hükmüne uyulan bozma ilamı doğrultusunda elatmanın önlenmesi talebinin kabulüne karar verilmiş olmasında bir isabetsizlik yoktur. Davalıların bu yöne değinen temyiz itirazları yerinde değildir...”[2]
“... Dava, çaplı taşınmaza elatmanın önlenmesi istemine ilişkindir.
Davacı, maliki olduğu taşınmazı 1984 yılında bir araba ve 2000,00.-TL ödenmek üzere 1984 yılında satış vaadi sözleşmesi ile davalıya sattığını, ancak, davalının kararlaştırılan bedeli ödemediğini, tapu kaydını da devralmadığını, satış vaadi sözleşmesinin de zamanaşımına uğradığını ileri sürerek, fuzuli şagil konumunda bulunan davalının taşınmazdan tahliyesine karar verilmesini istemiştir.
Dosya içeriğine ve toplanan delillere göre, davacının taşınmazdaki 391/481 payını... Noterliğinin 5.9.1984 tarih 7006 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi Sözleşmesi ile 3.000,00.-TL bedel karşılığında davalıya satmayı vaad ettiği; sözleşmede, bedelin, nakden ve peşinen ödendiğinin, taşınmazın, alıcısı olan davalıya teslim edildiğinin belirtildiği gibi, davalının da, sözleşme tarihinden beri taşınmazı kullandığı anlaşılmıştır.
Bilindiği üzere, kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesiyle Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re'sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
Hemen belirtilmelidir ki, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı ferağa icbar davaları 10 yıllık zamanaşımı süresine tabi ise de, sözleşme yapıldıktan sonra taşınmaz vaat alacaklısına teslim edilmiş ve zilyetliği devredilmiş ise, bu durumda her hangi bir süreye tabi olmadan ferağa icbar davası açılabilir.
Somut olayda, yargılamanın devamı sırasında, davalı tarafından davacı aleyhine yukarda sözü edilen satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak 12.8.2011 tarihinde açılan ferağa icbar davasının, ...Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2011/715 esasında kayıtlı olup, derdest bulunduğu görülmektedir.
O halde, derdest bulunan ferağa icbar davası sonucunda verilecek kararın, eldeki davada, davaya konu taşınmazın mülkiyet durumu yönünden belirleyici olacağı, eldeki davanın sonucunu etkileyeceği tartışmasızdır.
Hal böyle olunca... ferağa icbar davasının sonucunun, eldeki dava bakımından HMK'nin 165/1. maddesi gereğince bekletici mesele (ön sorun) yapılması...”[3]
“... dava konusu taşınmazın davalılar Z.., B.. ve D...kullanımında olduğu, kullandıkları bölümlerin bilirkişi rapor ve krokisinde ayrı ayrı gösterildiği, tapuda ise adı geçen parselin davacıların murisi ile davalılar ve dava dışı kişilerle birlikte toplam 24 kişi adına kayıtlı bulunduğu, davalı B..ın bu taşınmazda davacıların murisine ait payı 10.02.1986 tarihli düzenleme şeklindeki gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığını savunarak, 1125 yevmiye numaralı senedi dosyaya sunduğu, mahkemece de anılan sözleşme uyarınca davalıların üstün hakkı bulunduğu gerekçesi ile davanın bu parsel bakımından reddine karar verildiği anlaşılmaktadır.
Oysaki taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayanan hak şahsi bir hak olup, davacıların miras bırakanı (ayni) mülkiyet hakkına sahiptir. Mahkemece, TMK’nin 683. maddesi uyarınca mülkiyet hakkına üstünlük tanınarak, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi uyarınca davalı B.'ın ödediği bir bedel varsa bu bedel kendisine ödeninceye kadar hapis hakkı tanınmak suretiyle elatmanın önlenmesine karar verilmesi gerekirken...” [4]
“... Dava, çaplı taşınmaza elatmanın önlenmesi ve ecrimisil isteğine ilişkin olup, mahkemece davanın kabulüne karar verilmiştir.
Dosya içeriğinden ve toplanan delillerden; çekişme konusu taşınmaz davacı İ. adına kayıtlı olup, davacı ile dava dışı yüklenici Şirket arasında 27.01.1997 tarihinde kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu edildiği; ancak, taşınmazdaki binanın tamamlanmadığı ve dava dışı yüklenici Şirket tarafından bu binadan davalı E.'ye... Noterliğinin 12.8.2002 tarihli 24663 yevmiye no.lu gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile çekişmeli 7 no.lu dairenin satıldığı; davalı E. tarafından eldeki davanın davacısı İ. ve dava dışı yüklenici şirket aleyhine, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak çekişmeli taşınmazdaki 7 no.lu daireye ilişkin olarak açılan tapu iptal ve tescil davası sonucunda... Asliye Hukuk Mahkemesinin... kararıyla davalı E.'nin tapu iptal-tescil isteğinin reddedildiği, kararın derecattan geçmek suretiyle 30.1.2009 tarihinde kesinleştiği, sözü edilen 7 no.lu daireyi halen davalı E.'nin kullandığı anlaşılmaktadır.
Bu durumda, davacının mülkiyet hakkına değer verilerek elatmanın önlenmesi isteğinin kabulüne karar verilmesinde isabetsizlik bulunmamaktadır...”[5]
“... Dava, çaplı taşınmazdaki bağımsız bölüme elatmanın önlenmesi isteğine ilişkindir.
Mahkemece, davanın reddine karar verilmiştir.
Dosya içeriği ve toplanan delillerden, davacının çekişmeli parselde dava dışı paydaşlarla birlikte paydaş olduğu, dava dışı paydaşlardan O.. Z.. adlı kişinin 03.09.2001 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile kendisine ait payı dava dışı B.. Ç.. adlı kişiye satma vaadinde bulunduğu, satış bedeli olan 14.000 USD'nin de davacı tarafından alındığının ileri sürüldüğü, sonrasında bu yerin B.. Ç.. tarafından haricen davalıya satıldığı; O.. Z.. aleyhine açılan tapu iptali-tescil davasının da ret ile sonuçlanarak kesinleştiği görülmektedir.
Bilindiği üzere, TMK’nin 683. maddesinde; malikin hukuk düzeninin sınırları içerisinde o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, tasarrufta bulunma, yararlanma yetkilerine sahip olduğu, malını haksız olarak elinde bulunduran kişiye karşı her türlü el atmanın önlenmesi davası açabileceği öngörülmüştür. Diğer taraftan, kayıt iptale kadar geçerlidir. O halde, davalının çekişmeli yerde oturmasını ve tasarrufunu haklı gösterecek hiçbir yasal neden bulunmamaktadır.
Öte yandan, davacıya ödeme yapıldığı yönündeki savunma, paylı mülkiyet üzere kayıtlı taşınmazda hapis hakkı tanımasına da olanak bulunmadığından davalının kendisine ancak kişisel hak sağlamakla kalır.
Hal böyle olunca, elatmanın önlenmesine karar verilmesi gerekirken...”[6]
“... Dava, çaplı taşınmaza elatmanın önlenmesi ve yıkım istemine dair olup, mahkemece yapılan araştırma, inceleme ve uygulama sonunda, kayden davacılara ait çaplı taşınmaza davalıların yapılanmak suretiyle elattığı saptanarak davanın kabulüne karar verilmiş olmasında kural olarak bir isabetsizlik bulunmamaktadır.
Ancak, çekişmeli taşınmazla ilgili olarak davalılar tarafından gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak ferağa icbar davası açıldığı ve derdest bulunduğu anlaşılmaktadır.
Davada yıkım istemi de bulunduğuna göre, açılan ferağa icbar davasının kabulle sonuçlanması ve kesinleşmesi halinde, davalılar bakımından telafisi imkânsız zarar meydana geleceği kuşkusuz olduğu gibi davacıların davadaki sıfatlarını da etkileyeceği tartışmasızdır.
O halde, açılan ferağa icbar davasının eldeki dava bakımından bekletici sorun olarak kabulüyle orada belirlenecek durum gözetilerek bir karar verilmesi gerekirken...”[7]
Aydın Tekdoğan
Avukat
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi
2. Hukuk Dairesi Emekli Başkanı
---
---
---
--------------
*Ayrıntılı bilgi için Tekdoğan A., Çaplı ve Komşu Taşınmaza Elatmanın Önlenmesi Temliken Tescil ve Tazminat Davaları, 2. Baskı, Seçkin Yayınevi, Eylül 2023, 1104 Sayfa
[1] Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E. 2014/9594 K. 2016/3737 T. 29.3.2016
[2] Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E. 2015/12394 K. 2016/3607 T. 24.3.2016
[3] Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E. 2014/1780 K. 2014/6463 T. 26.3.2014
[4] Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E. 2013/1912 K. 2013/9135 T. 3.6.2013
[5] Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E. 2012/10345 K. 2012/11441 T. 17.10.2012
[6] Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E. 2012/859 K. 2012/3359 T. 26.3.2012
[7] Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E. 2010/10604 K. 2010/13577 T. 16.12.2010
