Bu yazımızda, Devremülk hakkı sahiplerine hukuki bilgi vermeyi amaçlayacağız. Aşağıda temel tanımını vermekle birlikte uygulamada en sık karşılaştığımız soruları bu konudan mağduriyet yaşamış herkesin faydalanabilmesi için cevapları ile birlikte açıklıyoruz.
Bilindiği üzere devremülk, ülkemizde vatandaşlarımızın sıklıkla tercih ettiği paylı bir mülkiyet türüdür. Hukuki tanımından uzaklaşmadan anlaşılabilir bir dille anlatmak gerekirse, bağımsız bir yapının mülkiyetinin birden çok kişiye ait olması ve bu yapının kullanım haklarının 15 günden az olmayacak şekilde belirli günler olarak düzenlenmesi şeklinde özetleyebiliriz.
SORU-1) DEVREMÜLK SÖZLEŞMESİNİ İMZALADIKTAN SONRA SÖZLEŞMEDEN CAYABİLİR MİYİM? YASAL SÜRESİ NEDİR?
Evet. Devremülk sözleşmesini ‘imzaladıktan’ sonra sözleşmeden cayabilirsiniz. Devremülk haklarına ilişkin tanınan yasal haklar, Kat Mülkiyeti Kanununda ve Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliğinde düzenlenmiş olup bu Kanun ve Yönetmelikte hak sahibine tanınan ilk hak, hiçbir haklı sebep göstermek zorunda kalmadan ve hiçbir cayma bedeli ödemek zorunda kalmadan devremülk sözleşmesinden cayma hakkıdır. Sözleşmenin imzalandığı tarihten itibaren 14 gün içerisinde hiçbir haklı sebep sunma zorunluluğunuz olmadan Devremülk Sözleşmesinden cayabilirsiniz.
SORU-2) DEVREMÜLK SÖZLEŞMESİNİ İPTAL HAKKIMI NASIL İLERİ SÜRMELİYİM?
Devremülk sözleşmesinden caymak istiyorsanız ve bu hakkınızı 14 günlük yasal süre içerisinde kullanacaksanız bu hakkınızı yazılı şekilde ileri sürmeniz gerekir. Herhangi bir şekilde, ileri sürdüğünüz cayma hakkının sonrasında Satıcıdan cevap gelmemesi ya da olumsuz bir cevap gelmesi halinde hakkınızın sürüncemede kalması söz konusu olur ise, dava yoluna gitmeniz gerekmektedir.
Dava yolunda Mahkeme önünde iddianızın kuvvetli ispatı yönünden, yapacağınız yazılı başvurunun Noter kanalıyla ihtar çekilerek yapılması gerekir. Bildirim, telefonla arayarak, e-mail göndererek ya da mektup ile yapılmamalıdır. Aksi takdirde, usule uygunsuzluk nedeniyle cayma bildiriminizin yasal süresi içerisinde yapılmadığı savunması ile karşılaşabilirsiniz.
Genel olarak en sağlıklı ve hukuki yol Noter kanalı ile ihtar bildirimi olup Sözleşme imzalandığı esnada Satıcı tarafından verilen bir belge var ise bu belgenin doldurulup gönderilmesi de hukuka uygun olacaktır. Açıkladığımız bu yöntemler kendi içerisinde bir sıralı usul teşkil etmez. Her ikisi de uygundur.
SORU-3) SÖZLEŞMEDEN CAYMA HAKKIMI USULE UYGUN ŞEKİLDE İLERİ SÜRDÜM ANCAK SATICI ÜCRET TALEP ETTİ. ÖDEME YAPMAM GEREKİR Mİ, BU TALEBİ YASAL MIDIR?
Hayır. Eğer devremülk sözleşmesinden yukarıda andığımız şekilde caymışsanız ve bu hakkınızı yasal süresi içerisinde usulüne uygun kullandıysanız Satıcı taraf sizden herhangi bir ücret talebinde bulunamaz. Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği gereğince, cayma hakkını kullanan devremülk sahibine karşı Satıcının ücret talep etme hakkı bulunmamaktadır. Özetle, Satıcı sizden herhangi bir ücret talep edemez.
SORU-4) SÖZLEŞMEYİ İMZALADIKTAN SONRA 14 GÜNLÜK YASAL SÜREYİ AŞTIM. ANCAK HALEN SÖZLEŞMEDEN CAYMAK İSTİYORUM. NASIL BİR YOL İZLEMELİYİM?
Bahsettiğimiz ilk yöntem, ilgili Kanun ve Yönetmelikte hak sahiplerine tanınan ilk ve en temel yoldur. Ancak uygulamada görmekteyiz ki, genellikle devremülk sahipleri konu ile ilgili olarak derhal bilgi sahibi olamadıkları ve Satıcı tarafından tercih edilen aleyhe iletişim yöntemleri sebebiyle 14 günlük yasal cayma süresini kaçırabilmektedir.
Temel olarak belirtmek gerekirse, aşağıdaki hallerde, devremülk sözleşmesinin imzalanmasından itibaren 14 gün geçmiş olsa dahi devremülk sahipleri sözleşmeden cayma haklarını kullanabilirler.
1. Devremülk Sözleşmesinin imzalanmasından evvel Yönetmelik gereği verilmesi zorunlu olan ‘Ön Bilgilendirme Formu’ adında bir belge bulunmaktadır. Bu belge, Sözleşmeden genellikle 1 veya birkaç gün öncesinde hak sahiplerine verilir. Eğer Yönetmelik gereği zorunlu olan bu belge tarafınıza verilmedi ise, Sözleşmenin kurulmasından itibaren 1 yıl içerisinde cayma hakkınızı kullanabilirsiniz.
2. Yaptığınız Sözleşme ön ödemeli olarak kuruldu ise ve devir henüz gerçekleşmedi ise, devir işlemi yapılana kadar anlaşılan satış bedelinin %2’sini Satıcıya ödeyerek Sözleşmeden cayabilirsiniz.
SORU-5) İMZALADIĞIM SÖZLEŞME GEREĞİ YUKARIDA YAZILI HALLERİ KULLANARAK SÖZLEŞMEYİ İPTAL EDEMİYORUM. BAŞKA BİR SÖZLEŞME İPTALİ YOLU VAR MIDIR?
Yukarıda anlattığımız tüm sorun ve çözümler uygulamada en sık karşılaşılan ve Kanun gereği hükmedilmiş yollardır. Ancak dava kazandırması mümkün olan diğer bir seçenek, Sözleşme geçersizliği savunmasıdır. Kural olarak resmi şekilde yapılmayan devremülk satış sözleşmesi geçersizdir.
SORU-6) “RESMİ ŞEKİLDE YAPILMAYAN DEVREMÜLK SÖZLEŞMESİ GEÇERSİZDİR” NE ANLAMA GELMEKTEDİR?
Devremülk sözleşmelerinin hukuken geçerli olması için resmi şekil şartına uygun yapılması gerekmektedir. Uygulamada ise, resmi şekil şartına uymaksızın Sözleşmeler yapıldığı ve devamında doğan uyuşmazlıklarda bu hususun gözden kaçırıldığı görülmektedir. Eğer devremülk sözleşmesi resmi şekil şartına uyulmaksızın imzalanmış ise geçersiz sayılmaktadır. Açılan davalarda aşağıdaki emsal Yargıtay kararında belirtildiği gibi bir savunma üzerinden ilerlenmesi mümkündür.
YARGITAY 13.HUKUK DAİRESİ, E.2016/14524 K.2016/19635 T.27.10.2016
“DAVA VE KARAR: Davacı, davalı şirket ile 10/10/2015 tarihinde İD 203275 no'lu devre mülk satış sözleşmesi ve senetleri imzaladığını, devre mülkün tesliminin yapılmadığını, 10/10/2015 tarih ve İD 203275 no'lu sözleşmenin iptalini, sözleşme sebebi imzalanan 12.852,00 TL bedelli 40 adet senedin iptalini talep etmiştir.
Taraflar arasında imzalanan devremülk satış sözleşmesinin “sözleşmenin konusu” başlıklı 2. maddesinde 'İşbu sözleşmenin konusu; satıcı mülkiyetindeki ... İli, .... İlçesi, ... Mevkii, .... Pafta,... Parselde kayıtlı arsa üzerinde inşa edilmekte olan “... TERMAL SAĞLIK MERKEZİ” isimli tesiste yer alan ve ayrıntıları aşağıda belirtilen, mesken olarak kullanıma tahsisli olan bağımsız bölümlerin devremülk olarak satışı ile tapu devrinin şartları ve şeklinin düzenlenmesidir.' şeklinde ifade edilen hükümle taraflar arasında devremülk satış sözleşmesi yapıldığı ve söz konusu sözleşmenin resmi şekil şartına tabi olduğu ve taraflar arasında imzalanan sözleşmenin resmi şekilde yapılmadığından geçersiz sözleşmeye dayalı olarak tarafların verdiklerini iade edecekleri gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, az yukarıda belirtilen hatalı gerekçe ile davanın kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.”
SORU-7) DEVREMÜLK SÖZLEŞMESİNİN İPTALİNE EK OLARAK, YAPTIĞIM ÖDEMELERİ/SENETLERİ NASIL GERİ ALABİLİRİM?
Devremülk sözleşmesinin imzalandığı andan itibaren 14 günlük süre içerisinde usulüne uygun yazılı bir cayma bildirimi ile sözleşmeden cayarak ödediğiniz bedellerin de tarafınıza iadesini isteyebilirsiniz. Aynı şekilde ödenen bedellerin yanı sıra verilen senetler varsa bunların da iadesi zorunludur. Ancak uygulamada Satıcıların bedel veya senet iadesinden imtina ettikleri görülmektedir. Bu halde, hem sözleşmeden cayabilmek hem de ödenen bedellerin/verilen senetlerin iadesi için dava yoluna gitmek gerekmektedir. Özetle, cayma ihtarı neticesinde ödediğiniz parayı ya da verdiğiniz senetleri geri alamaz mutlaka dava açmanız gerekir.
SORU-8) DEVREMÜLK AİDAT/YILDAT ÖDENMEMESİ HALİNDE NE İLE KARŞILAŞILABİLİR?
Her ne kadar Sözleşme imzalandıktan sonra hak sahipleri herhangi bir nedenle Sözleşmenin iptali ve bedel iadesini talep edebilmekte ise de bu süreçte devremülk sahipleri adına işleyen aidatlar söz konusudur. Devremülkü kullanmama nedeniyle aidatların ödenmemesi ise devremülk sahipleri açısından aleyhe bir durum oluşturabilir. Çünkü Sözleşme iptali gerçekleşmeden taraflar halen bağlı sayıldığından işleyen aidatların da ödenmesi yine devremülk sahibine düşen bir yükümlülük olacaktır. Aidat ya da yıldatların ödenmemesi halinde Satıcı tarafından icra takibi yapılabilmektedir.
Yapılan icra takibine itiraz edilmesi mümkündür ancak devamında Satıcı tarafından açılması muhtemel bir itirazın iptali davasında olayın oluşu gereği en başından hukuki destek almayan taraf-devremülk sahibi-, icra takibine konu miktarın yanı sıra dava masrafları, vekalet ücreti, icra inkar tazminatı ve diğer alacak kalemleri ile karşı karşıya kalabilmektedir. Bu nedenle aidat/yıldat borçlarına ilişkin olarak herhangi bir icra işlemle karşılaşmadan Sözleşmeden cayma ve bedel iadesi talebi bulunan devremülk sahiplerinin hukuki yola, bir Avukat aracılığıyla ve olabildiğince erken başvurması daha sağlıklı ve doğru olacaktır.
