I. GİRİŞ
6098 sayılı Türk Borçlar Kanununda (“TBK”) düzenlenen kira sözleşmeleri, kiracıyı kiraya verene karşı korumaya yönelik hükümler içermektedir. Kanun koyucu bu doğrultuda kiraya veren için uyulması gereken mutlak kurallar belirlemiştir. Bu husus kira hukukun şekli hukuk olmasına neden olmuştur. Kira hukukunun bu özelliği tahliye davaları açısından dikkat edilmesi gereken pek çok detaya hâkim olmayı gerektirmektedir. Bu yazımda belirli süreli konut ve çatılı işyeri sözleşmelerinde “İhtiyaç Sebebine Dayalı Tahliye” davasına incelenecektir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler ilk olarak 6570 sayılı Gayrimenkul Kiralar Hakkında Kanun’da düzenlenmiştir. İhtiyaç sebebine dayalı tahliye davası ilgili kanunun 7/-b,c,ç bentlerinde düzenlenmişti. TBK ile birlikte konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin düzenlemeler borçlar kanununa eklenmiştir. Her iki kanun ihtiyaç sebebi açısından birbirine benzer hükümler içermektedir. 6570 sayılı kanun mülga olduğundan TBK hükümleri uygulanmaktadır.
II. İHTİYAÇ KAVRAMI
İhtiyaç sebebiyle tahliye davası kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdiren bir tahliye türü olup TBK madde 350’de düzenlenmiştir. Buna göre; “Kiraya veren, kira sözleşmesini; Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”
Buna göre, ihtiyaç kavramı iki şekildedir. Bunlardan birincisi kiralananın belirli kişilerce konut ya da işyeri olarak kullanma, ikincisi ise kiralananın kullanımını imkânsız hale getirecek şekilde esaslı ve kapsamlı tadilat zorunluluğudur. Bu hallerden birisinin varlığı halinde kiraya veren, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açmak suretiyle kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirebilecektir. Yazı, kullanım ihtiyacına dayalı tahliye davalarına ilişkin olduğundan yazımda yeniden inşa ve imar ihtiyacına ilişkin detaylar yer almamaktadır.
III. KİRALANANIN KONUT YA DA İŞYERİ OLARAK KULLANILMASI İHTİYACI
Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin ihtiyacı için ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilir. Kanun koyucu, ihtiyaç sahiplerinin sınırlı olarak saymakla birlikte yargıtay uygulamasında kiraya veren olmayan malikin ihtiyacı içinde tahliye davası açılabilmektedir.[1] Bu kişiler dışındaki kişilerin ihtiyacı nedeniyle açılan tahliye davası olumlu sonuçlanmayacaktır. Kiracı, kira sözleşmesiyle bu kişiler dışındaki kişilerin ihtiyacını tahliye sebebi olarak kabul etse dahi TBK 354 “Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.” hükmü gereği bu yöndeki madde kesin hükümsüz olacaktır.
İhtiyaç sebebine dayalı tahliye davalarında ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekmektedir. İhtiyaç sadece dava açıldığı anda değil yargılama boyunca da varlığını sürdürmelidir. Yargıtay uygulaması da bu şartları aramaktadır. “İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.”[2] denilmek suretiyle ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması ile ihtiyacın yargılama boyunca sürmesi gerektiği ifade edilmiştir.
Her somut olay bakımından mutlak aranması gereken husus; ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması ile yargılama boyunca devam etmesidir. İhtiyaç olarak ileri sürülen sebepler bu şartlar çerçevesinde değerlendirilerek sonuca ulaşılmaktadır. Yargıtay’ın samimi, gerçek ve zorunlu ihtiyaç olarak kabul ettiği hallere örnekler aşağıda yer almaktadır.
a. Kiraya verenin kiralananı konut olarak kullanma gereği; “… Somut olayda; hükme esas alınan 01.04.2014 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacının halen oturduğu ve eşi adına kayıtlı olan taşınmaz hakkında 6306 sayılı yasa kapsamında yıkım kararı alınmış olduğu, davacı tanıklarının anlatımından ise davacının eşyalarını bir depoya bıraktığı ve...' da bulunan 1+1 yazlık eve geçici olarak taşındıkları anlaşılmaktadır. Bu durumda toplanan deliller birlikte değerlendirildiğinde davacının ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü gerekir. Mahkemece bu nedenle davanın kabulü ile davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.”[3]
b. İhtiyaçlının sağlık sorunları; “..ayrıca davacının eşinin sağlık problemleri olduğu ve kanser teşhisi ile ...’da ameliyat olduğu dosya içerisindeki belgelerden anlaşılmakta olup, davacının maddi ve manevi desteğinden faydalanmak istediği oğluna yakın oturmak istemesi de ihtiyacın varlığına karine teşkil etmektedir. Bu durumda dosya kapsamındaki tüm delillerden ihtiyacın samimi olduğu anlaşılmakta olup, davanın kabulü ile kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.” [4]
c. İhtiyaçlının ailesinden ayrı yaşama isteği; “reşit olan kimse bekar dahi olsa ailesiyle birlikte oturmaya zorlanamaz. Bu durumda reşit olan ihtiyaçlının bekar dahi olsa ayrı oturma isteği olağan karşılanmalı, ihtiyaç iddiasının kanıtlandığı kabul edilmelidir. İhtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olduğu kanıtlandığından tahliyeye karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.”[5]
d. İhtiyaçlının kirada oturması; “davacının halen kirada oturmakta olduğu hususu dosya kapsamı ile sabit olup, esasen bu husus mahkemenin de kabulündedir. Mahkemece her ne kadar davacının tahliye tehdidinin ispatına yönelik delil bildirilmediğinden ve tahliye tehdidini ispat edemediğinden bahisle davanın reddine karar verilmiş ise de, konut ihtiyacına dayalı davalarda ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığı açısından yeterli olup, ayrıca tahliye tehdidi altında bulunması gerekmemektedir. Davacının kirada oturduğu konusunda uyuşmazlık bulunmadığına göre ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü ile davalının tahliyesine karar vermek gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.”[6]
e. İhtiyaçlının iş kurması; “…İhtiyaçlının boşta olması ihtiyacın varlığına karine teşkil eder. Ancak, kiralananın da yapılacak işe uygun olması gerekir. Yargılamada dinlenen davacı tanıklarının beyanlarından davacının oğlunun boşta olduğu, herhangi bir işinin bulunmadığı anlaşılmaktadır. İhtiyaçlının yapacağı iş ile şu anda yapılan iş pizza işletmeciliği olduğundan aynı nitelikte olup kiralanan taşınmaz yapılacak işe uygundur. Davalı, ihtiyaç iddiasının gerçek, zorunlu ve samimi olmadığını savunmuş ise de, savunmasını yasal delillerle kanıtlayamamıştır. Dosyada mevcut deliller karşısında boşta olan davacının oğlu Y…. K…’ın işyeri ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü gerekir. Bu durumda mahkemece, davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle reddine karar verilmesi hatalı olmuştur.”[7]
f. Kiralananın ihtiyaçlının işyerine yakın olması; “…davacı ile birlikte oturan oğlunun 26 yaşında ve üniversite mezunu olduğu ayrı yaşamaya hakkı olup, annesiyle birlikte oturmaya zorlanamayacağı ve taşınmazın işyerine yakın olması nedeni ile dava konusu taşınmaza ihtiyacı olduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü ile davalının tahliyesine karar vermek gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.”[8]
g. Depo gereksinimi; “Davacı, çok yönlü yapı malzemeleri ticareti yapan bir şirket olup, ticaretinin gereği olarak birden fazla depoya ihtiyacı bulunmaktadır. Hâli hazırda iki adet depoyu kullanmakta iken depolardan birisinin çatısının fırtına sebebiyle uçtuğu, buradaki malzemelerin bir kısmının dava dışı Z… K… isimli kişinin deposuna konulduğu anlaşılmaktadır. …… davacının işyeri ihtiyacı gerçek, samimi ve zorunlu olduğundan ve bilirkişi raporunda da dava konusu taşınmazın davacının depo olarak kullanmasına uygun olduğu belirlendiğinden mahkemece, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.”[9]
h. Yazlık ihtiyacı; “Yasada öngörülen ihtiyaç devamlılık arz eden bir ihtiyaç olup, geçici ihtiyaç tahliye nedeni olarak kabul edilmemiştir. Ancak uygulamada yazlık ihtiyacı yaşam biçimi olarak sürekli konut ihtiyacının bir devamı olarak nitelendirilmiştir. Bu ilkeden hareketle davacı yazlık ihtiyacına yönelik delillerinin ibraz etmiş bu konuda tanıklar dinlenmiştir. Dinlenilen davalı tanıkları davacının iddiasını doğrular mahiyettedir. Öte yandan tahliye davasında kiralananın muvazaalı iktisap edildiğine ilişkin savunmaya itibar edilemez. Açıklanan bu nedenlerle kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.”[10]
i. Daha geniş çalışma alanı ihtiyacı; “Olayımıza gelince; davacı kurum Sosyal Güvenlik Kanununun yürürlüğe girmesinden sonra oluşturulan rehberlik ve teftiş kurulunun halen kullandığı yerin ihtiyaca yetmediğini iddia ederek davalının kullanımında bulunan yerlerin tahliyesini istemiştir. Mahallinde yapılan keşif sonucu düzenlenen bilirkişi raporunda rehberlik ve teftiş kurulu başkanlığına bağlı müfettişlerin çok sıkışık ve zor durumda çalıştıkları, mevcut yerin ihtiyaca yetmediği ve dava konusu yerlerin ihtiyacı karşılayacak ölçüde ve uygun olduğu belirtilmiştir. …. ihtiyaçlının rehberlik ve teftiş kurulunun halen D blok 2 katta görev yapması karşısında başka bloklardaki taşınmazlar yerine aynı binanın bir üst katının tahliyesini istemesinde de davacının yararı bulunmaktadır. Bu durumda mahkemece ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olduğu ve dava konusu yerin de ihtiyaç için elverişli bulunduğu nazara alınarak davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde taşınmaza davalının ihtiyacının bulunduğundan söz edilerek istemin reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.”[11]
IV. İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI AÇAMA HAKKI OLAN KİŞİLER
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası kural olarak kiraya veren tarafından açılmaktadır. Kira sözleşmesi imzalamak borçlandırıcı nitelikte bir işlem olduğundan malik olmayan kişinin kiraya veren olmasında yasal bir engel bulunmamaktadır. Diğer bir ifadeyle kiraya veren, kiralananın tapuda maliki olmasa dahi kiralananı üçüncü bir kişiye kiraya verebilir.
Sözleşmenin tarafı olmayan malik de ihtiyaç sebebine dayalı tahliye davası açabilir. TBK 350 açık şekilde buna değinmese de yukarıda değindim gibi Yargıtay, kiraya veren olmayan malikin bu davayı açabileceğini kabul etmektedir. “Kimlerin ihtiyacı için tahliye davası açılabileceği TBK.’nun 350. maddesinde sınırlı olarak sayılmıştır. Sözü edilen madde hükmüne göre kiraya veren veya kiraya veren durumunda olmayan malik ancak kendisinin, eşinin alt soyu ve üst soyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut (veya işyeri) ihtiyacı için dava açabilir.” [12]
Mülkiyet hakkı bir kişiye ait olabileceği gibi birden fazla kişiye de ait olabilir. Birden fazla kişinin mülkiyet hakkına sahip olması halinde birlikte mülkiyet söz konusudur. Türk hukukunda birlikte mülkiyet türleri paylı (müşterek) ve elbirliği (iştirak halinde) mülkiyettir. Birlikte mülkiyet sınırlı sayıda olduğundan bunlar dışında birlikte mülkiyet kurulamaz.
Birlikte mülkiyete konu kiralananın ihtiyaç nedeniyle tahliye edilmek istenmesi halinde; kira hukuku hükümleri yanında paylı ve elbirliği mülkiyete özgü hükümlerin de nazara alınması gerekmektedir. Türk Medeni Kanun madde 691 önemli yönetim işlerini düzenlemiş olup önemli yönetim işleri için pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesi gerekmektedir. Paylı mülkiyete konu taşınmazın kiraya verilmesi ve sözleşmenin sona erdirilmesi önemli yönetim işi olduğundan tahliye davasının pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanarak açılması gerekmektedir. “Kiralanan paylı mülkiyete konu ise pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması, elbirliği halinde mülkiyete konu teşkil ediyorsa tüm ortakların davaya katılmaları gerekir. Bu koşullar birlikte dava açma şeklinde gerçekleşebileceği gibi, bir paydaş tarafından açılan davaya sonradan diğer paydaşların onaylarının alınması şeklinde de sağlanabilir. Elbirliği mülkiyetinde, ortakların davaya katılmaları sağlanamaz ise miras bırakanın terekesine temsilci atanması sağlanarak temsilci huzuruyla dava yürütülür. Dava hakkına ilişkin olan bu hususların mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.”[13]
Kiralananı sonradan edinen malikin de dava açma hakkı bulunmakta olup buna ilişkin açıklamalara VII başlığı altında yer verilmiştir.
V. DAVA AÇMA SÜRESİ
Kira hukuku, şekli hukuk olma özelliğini en çok tahliye dava açma sürelerinin belirlenmesinde göstermektedir. Kira sözleşmesinin gerek bildirim gerek dava yoluyla sona erdirilmesi belirli şartlara tabi kılınmıştır. İhtiyaç sebebine dayalı tahliye davasının hangi sürede açılacağı TBK 350/2’de düzenlenmiştir. Buna göre; belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. Yazımızın konusu belirli süreli kira sözleşmeleri olduğundan sadece bu yönde açıklama yapılacaktır.
Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında süre sonunda sözleşmenin belirli süreli mi yoksa belirsiz süreli olarak mı devam etiğinin tespiti oldukça önemlidir. Zira sözleşmenin belirli-belirsiz olması dava açma süresi bakımından farklılık yaratmaktadır.
Uygulamada belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarının süre sonunda “belirli devam eder-belirsize döner” yönünde karışıklık bulunmaktadır. Bunun sebebi kira hukuku genel hükümlerinde sürenin sona ermesiyle sözleşmenin sona ermesini düzenleyen TBK 327 hükmüdür. İlgili hükme göre; “Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer. Taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.” Bu hüküm konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından uygulanmamaktadır.
TBK’da konut ve çatılı işyeri kiralarının sona ermesine ilişkin özel hükümler vardır. TBK 347 bu hükümlerden olup konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. “Borçlar Kanunu'nun adi kira hükümlerine tabi kira sözleşmelerinde kira süresinin taraflarca tayin edilmesi halinde sözleşmenin sona erme hali TBK’nın 327. maddesinde düzenlenmiştir. Sözleşmedeki sürenin bitimini takip eden bir ay içinde kiralayan, İİK'nın 272. maddesi gereğince icra dairesinden tahliye isteyebileceği gibi dilerse mahkemeden de tahliye isteminde bulunabilir. TBK’nın 347. maddesi gereğince konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, kira sözleşmesi aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılır. Taşınmazın dükkân, işyeri olarak kiralandığı ve turist taşıma ve oto kiralama işi yapıldığı, kiralananın genel hükümlere tabi olmayıp konut ve çatılı işyeri kiraları hükümlerine tabi bulunduğu anlaşılmaktadır. Kiralanan genel hükümlere tabi olmadığından süre bitimi ile kira sözleşmesi sona ermez. Konut ve çatılı iş yerleri kira sözleşmesi TBK 347/1 maddesine göre aynı şartlarla birer yıl uzamış sayılır..”[14] Genel hükümlerde olduğu gibi konut ve çatılı işyeri kiralarında; kiraya verenin sözleşme süresinin sona ermesine dayanarak kiralananın tahliyesini talep etmesi mümkün değildir.
TBK 347 hükmü gereği konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşme süre bitiminde belirsiz süreli sözleşmeye dönememektedir. Sözleşme aynı şartlarda 1 yıl belirli süreli olarak uzar. “Buna göre mahkemece işin esası incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, konut ve çatılı işyerlerinde sözleşmenin uzaması halinde belirsiz süreli hale gelmeyeceği, sözleşmenin belirli süreli olduğu dikkate alınmadan yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, bozmayı gerektirmiştir.”[15]
Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarının süre bitiminde belirsiz süreli sözleşmeye dönmeyeceğini etraflıca izah ettikten sonra dava açma süresinin tespiti daha sağlıklı şekilde yapılacaktır. TBK 350/2’de düzenlendiği gibi ihtiyaç sebebine dayalı tahliye davası belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan itibaren bir ay içinde açılabilir.
Dava açmadan önce kiracıya ihtarname çekme gerekliliği konusunda ikili bir ayrım bulunmaktadır. Kural olarak dava açmadan önce kiracıya ihtarname çekme zorunluluğu bulunmamaktadır. Ancak taraflar arasında imzalanan sözleşmede; tarafların belirli bir süreden önce yazılı haber vererek sözleşmeyi feshedebileceği şeklinde feshi ihbar süresi belirlenmişse bu hüküm tarafları bağlayacağından sözleşmede belirtilen fesih ihbar süresine uyularak dava açılmalıdır. “Olayımıza gelince; taraflar arasında imzalanan 01.01.2012 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin 19. maddesinde, Kontratın sona ermesinden bir ay evvel taraflar yazılı olarak ihtarda bulunmadıkları sürece kontratın yenilenmiş kabul edileceği kararlaştırılmıştır. Davacı tarafından 11/12/2012 tarihinde tebliğ edilen ihtarname ile ihtiyaç nedeniyle taşınmazın tahliye edilmesi bildirilmiş kiralananın tahliye edilmemesi üzerine 30.01.2013 tarihinde açılan davada işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliyeye karar verilmesi istenmiştir. Davacının gönderdiği ihtarname 1 ay öncesi kapsamadığından süresinde kabul edilemez. Bu nedenle kira sözleşmesi 01/01/2013 tarihinden itibaren 1 yıl süre ile yenilenmiştir. Bu durumda Mahkemece 1 Ocak 2013 tarihi itibariyle başlayan dönem yönünden 30.01.2013 tarihinde açılan dava süresinde olmadığından davanın reddine karar verilmesi gerekirken hatalı değerlendirme ile tahliyeye karar verilmesi doğru olmamıştır. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.”
TBK 353’e göre kiraya veren, en geç dava açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse, dava açma süresi bir kira yılı için uzayacaktır. Örnekle açıklamak gerekirse, 01.08.2022 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesinde ihtiyaç sebebine dayalı tahliye davası kira sözleşmesinin son günü olan 01.08.2023 tarihinden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Ancak kiraya veren 01.09.2023 tarihinden önce dava açacağını kiracıya bildirir, süre koruyucu ihtarda bulunursa dava açma süresi 01.08.2024’e kadar uzayacaktır.
VI. YENİDEN KİRALAMA YASAĞI
TBK 355 yeniden kiralama yasağını düzenlemiştir. Buna göre; kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
İlgili kural, tahliye davası neticesinde kiralananı tahliye eden kiracı bakımından uygulama alanına sahiptir. Diğer bir ifadeyle, kiraya veren kiralanana ihtiyacı olduğunu yazılı veya sözlü şekilde bildirmesi üzerine kiracı kiralananı tahliye eder ve kiralanan üç yıl içinde üçüncü kişiye kiraya verilirse önceki kiracı açısından tazminat koşulları oluşmayacaktır. “Somut olayda; davacı, 01.06.2011 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesi ile taşınmazda kiracı iken, davalı tarafından 17.12.2013 tarihli ihtarname ile eve ihtiyacı olduğu gerekçesiyle davacının evden tahliyesinin talep edildiği, davacı kiracı tarafından 2014 yılının mayıs ayında evin tahliye edildiği ve taşınmazın tahliye edildikten sonra üçüncü kişiye kiralandığı hususlarında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davalı kiraya verenin, gereksinim amacıyla bir tahliye davası açmadığı anlaşılmakta olup davacı kiracı taşınmazı bir yargı kararı veya icra marifetiyle tahliye etmemiştir. Bu durumda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesi uyarınca tazminat koşulları oluşmamıştır. “
VII. YENİ MALİKİN İHTİYACI
Kiralanan konut ya da işyerinin el değiştirmesi önünde yasal bir engel bulunmamaktadır. Malikin değişmesi halinde yeni malik TBK 310 hükmü gereği kanunen kira sözleşmesinin tarafı haline gelmektedir. Kiracı ile önceki kiraya veren arasında kurulan kira sözleşmesi, aynı şartlarda kiracı ve yeni malik arasında devam eder meğerki kiracı ile yeni malik arasında yeni bir sözleşme imzalansın.
Kanun koyucu yeni malikin kiralanana ihtiyacı olacağı düşüncesiyle yeni malike dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirme imkânı tanımıştır. Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle kullanma zorunluluğu varsa, kiralananı edinme tarihinden başlayarak kiralanana ihtiyacı olduğunu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir dava ile sona erdirebilir.
Bu düzenleme ihtiyaç sebebine dayalı tahliye davası ile benzer sebeplere dayansa da davanın açılma usulü farklıdır. Kiralananı devralan yeni malik edinme tarihinden itibaren bir ay içerisinde yazılı bildirimle kiralanana ihtiyacı olduğunu ihtar edecektir. Bu bildirim bir aylık süre içerisinde kiracıya ulaşmalıdır. Bu bildirim edinme tarihinden altı ay sonra tahliye davası açılmasına imkân vermektedir.
Kiralananı yeni edinen malik, usulüne uygun şekilde bildirimde bulunmamış ise; sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde açacağı ihtiyaç sebebine dayalı tahliye davası ile sözleşmeyi sona erdirebilecektir. Bu durum eski malikin ihtiyaç sebebine dayalı tahliye davası açması durumuyla aynı olduğundan diğer başlıklardaki açıklamalar aynen bu durum için de geçerlidir. Farklı bir ifadeyle yeni malikin bildirimde bulunmaması, ihtiyacına dayalı tahliye davası açmasına engel teşkil etmemektedir. Bildirim yalnızca kira sözleşmesinin bitimine altı aydan fazla bir süre kalmışsa, kira sözleşmesinin sona erme tarihini beklemeksizin dava açma imkânı tanımaktadır.
Av. Arb. Metincan UÇAR
----------------
[1] T .C. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 29.01.2015 tarih, 2014/13824 Esas, 2015/1000 Karar sayılı ilam
[2] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 15.01.2019 tarih, 2018/7829 Esas, 2019/131 Karar Sayılı ilam, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2012/61 Esas, 2012/9733 Karar sayılı ilam
[3] T.C. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 01.03.2018 Tarih, 2018/1057 Esas, 2018/1859 Karar sayılı ilam
[4] T.C. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 28.02.2018 tarih, 2017/8780 Esas, 2018/1853 Karar sayılı ilam
[5] T.C. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 25.04.2016 tarih, 2016/3380 Esas, 2016/3343 Karar sayılı ilam
[6] T.C. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 06.11.2014 tarih, 2013/14490 Esas, 2013/14951 Karar sayılı ilam
[7] T.C. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 15.05.2012 tarih, 2012/4737 Esas, 2017/7312 Karar sayılı ilam
[8] T.C. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 30.10.2013 tarih, 2013/12007 Esas, 2013/14454 Karar sayılı ilam
[9] T.C. Hukuk Genel Kurulu 16.11.2021 tarih, 2017/1290 Esas, 2021/1411 Karar sayılı ilam
[10] T.C. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 12.01.2015 tarih, 2014/13336 Esas, 2015/39 Karar sayılı ilam
[11] T.C. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 23.03.2010 tarih, 2009/10325 Esas, 2010/3174 Karar sayılı ilam
[12] T.C. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 29.01.2015 tarih, 2014/13824 Esas, 2015/1000 Karar sayılı ilam
[13] T.C. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 25.03.2013 tarih, 2013/1699 Esas, 2013/5214 Karar sayılı ilam
[14] T.C. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 30.11.2016 tarih, 2015/13272 Esas, 2016/7107 Karar sayılı ilam
[15] T.C. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 12.10.2017 tarih, 2017/2914 Esas, 2017/13808 Karar sayılı ilam
