ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE YÜKLENİCİNİN BEKLENMEYEN HAL VEYA MÜCBİR SEBEP DOLAYISIYLA GECİKMESİ

GİRİŞ

Bu çalışmamızda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin, önemli konularından biri olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin beklenmeyen hal veya mücbir sebepten dolayı gecikmesi kavramı üzerinde durulacaktır.

Bilindiği üzere arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi isimsiz bir sözleşmedir, başka bir anlatımla kanunda ayrı olarak düzenlenmeyen bir sözleşmedir. Bu anlamda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi iki ayrı sözleşmenin bir araya gelmesi ile oluşur. Bunlar eser sözleşmesi ve taşınmaz satım sözleşmesidir. Bu sebeple konu incelenirken TBK’ nın eser sözleşmesine ilişkin hükümleri konumuzun ilgili kısımlarında ayrıca değerlendirilmiştir.

Çalışmamız yukarıda açıklanan ölçütler sonucu üç bölüm halinde irdelenmiştir. Birinci bölümde genel olarak eser sözleşmesi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, ikinci bölümde genel olarak beklenmeyen hal ve mücbir sebep kavramı, üçüncü ve son bölümde ise yüklenicinin mücbir sebep veya beklenmeyen hal sebebiyle gecikmesi konuları incelenmiştir.

BİRİNCİ BÖLÜM

GENEL OLARAK ESER SÖZLEŞMESİ VE ARSAPAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ

1-Eser Sözleşmesinin Tanımı

TBK 470 hükmünce, ‘’ Eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, işsahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir’’.

Dolayısıyla, işsahibinin bir bedel karşılığında yüklenicinin, eser meydana getirip teslim etmeyi üstlendiği sözleşmeye, eser sözleşmesi denir[1]. Bu tanımdan hareketle eser sözleşmesinin sinalagmatik sözleşme olduğu anlamı çıkarılabilir. Buna göre yüklenici borca konu şeyi imal etme vaadinde bulunur ve bunu işsahibine vaat etmekle borcu sona ermeyip aynı zamanda imal ettiği şeyi teslim ile de yükümlü iken, işsahibi de eseri teslim almakla yükümlü olan kişi konumundadır[2].

Yukarıdaki açıklamalardan hareketle eser sözleşmesinde tarafların borçlarının temelini, bir eser meydana getirme ve meydana getirilen esere karşılık bir bedel ödenmesi oluşturur dolayısıyla taraflardan birinin borcu, diğerinin borcunun neden ve karşılığını oluşturduğundan eser sözleşmesi, sinallagmatik sözleşme hükmündedir[3].

2-Eser Sözleşmesinin Hukuki Niteliği

TBK m.1 hükmü gereğince, yüklenici ve işsahibinin sözleşmenin kurulması yönünde karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanlarının bulunması eser sözleşmesinin kurulması için yeterli olup, sözleşmenin kurulması için meydana getirilen eserin teslimi gerekmediğinden sözleşme, rızai bir sözleşmedir[4].

Eser sözleşmesinde yüklenici, para ivazı karşılığında eseri meydana getirme borcu altında olması sebebiyle sözleşme ivazlı bir nitelik arz etmektedir[5].

Eser sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir, her ne kadar yüklenici eseri meydana getirmeye ilişkin faaliyetini bir süre zarfında ifa ediyor olsa da alacaklı işsahibinin edime ilişkin menfaatinin, yani edim sonucunun bir anda gerçekleşiyor olması sebebiyle sözleşme ani edimli bir sözleşme niteliği arz etmektedir. Diğer bir deyişle, ifanın gerçekleşmesi ile süre arasında bir bağ mevcut değildir yani yüklenicinin eseri meydana getirmeye yönelik iş görme faaliyetinin uzun ve kapsamlı olması eser sözleşmesinin niteliğini belirleme de dikkate alınmayacak, ona sürekli borç ilişkisi doğuran sözleşme niteliği kazandırmayacaktır[6].

Eser sözleşmesinin ani edimli sözleşme olduğunu bir Yargıtay içtihadı şöyle açıklamaktadır: ‘’ Eser sözleşmesinde, sözleşmenin niteliğini belirleyici nokta, işsahibinin menfaatine eserin ‘’ teslimiyle ‘’ bir anda kavuşuyor olması ve böylece borcun sona eriyor olmasıdır’’[7].

Sonuç olarak, yüklenicinin edimini bir süre zarfında ifa ediyor olması diğer bir deyişle sözleşmenin kurulması ile eserin teslimi arasında geçen süre, bu sözleşmeyi sürekli borç ilişkisi doğuran sözleşme niteliği kazındırmayacak olup eser sözleşmesinin ani edimli sözleşme olması niteliğini değiştirmeyecektir.

3-Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Tanımı, Unsurları ve Hukuki Niteliği

3.1.Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Tanımı

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin[8] kanunda bir tanımı bulunmamaktadır ve eser sözleşmesinin bir türü olduğundan eser sözleşmesi ile bağlantılı olarak tanımı yapılmaktadır. Bu anlamda yüklenicinin rizikosuna katlanmak kaydıyla inşaatın tamamını yada sözleşmenin kapsamına göre inşaatın belli bir bölümünü inşa ederek teslim etmesi ve karşılığında bir bedel veya arsa payı aldığı sözleşme olarak tanımı yapılabilir[9].

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, yüklenicinin edimi bakımından diğer bir deyişle inşaatı yapma borcu bakımından borçlar hukukunun eser sözleşmesi niteliği taşırken, iş sahibinin edimi bakımından diğer bir deyişle bedel ödeme yükümlüsü bakımından taşınmaz satım sözleşmesi niteliği gösterir.

Bu hususu biraz daha açıklamak gerekirse, yüklenici işsahibinin arsası üzerinde inşaat yapma borcuna girerken işsahibi de arsa payının tamamı veya bir kısmını devretme borcu altında kalmaktadır. Dolayısıyla işsahibi yükleniciye borcunu taşınmaz mülkiyetini devir ile karşılamaktadır[10].

3.2.Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Unsurları ve Hukuki Niteliği

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, mülkiyetin geçirilmesi ile inşaat yapma ediminin bütünleşmesi sonucu oluşan, karma sözleşme olarak isimlendirilir. Diğer bir deyişle burada iki ayrı hukuki müessese vardır. Bunlardan ilkini, herhangi bir şekil şartına tabi olmayan inşaat yapım sözleşmesi oluştururken, resmi şekilde yapılması zorunlu olan taşınmaz maldan belli bir pay mülkiyetinin devri ise ikinci hukuki müesseseyi oluşturmaktadır[11].

Sözleşmenin karma isimsiz sözleşme olmasına ilişkin şu hususu da belirtmekte fayda vardır. Tapu Kanunu m. 26 hükmünde yada TMK 1009 hükmünde ‘’arsa payı inşaat sözleşmesi’’ tabirinin kullanılıyor olması bu sözleşmeyi isimli bir sözleşme haline getirmeyecek olup isimsiz sözleşme başlığı altında niteliğini değiştirmeksizin, adlandırma olarak kabul edilecektir[12]

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, sinalagmatik ivazlı bir sözleşme niteliğindedir. Dolayısıyla gerek yüklenici gerekse de işsahibi borçlu olduğu gibi aynı zamanda alacaklıdırlar. Bu tanımlamaların her biri eser sözleşmesinin hukuki niteliği başlığı altında açıklandığından burada tekrar açıklama ihtiyacı duymuyoruz.

Bu başlık altında son olarak değinmek istediğimiz husus ise sözleşmenin şekline ilişkindir. Arsa payı inşaat sözleşmesi, TMK m. 706, TBK. m. 213, T.K. m. 26 ve Noterlik Kanunu m. 60 hükümleri uyarınca resmi şekilde düzenlenmesi gerekir[13]. Bu hükümler emredici hüküm niteliğinde olup geçerlilik şeklidir. Dolayısıyla bu sözleşme geçerlilik şekli olarak resmi şekilde yapılmak zorundadır aksi halde TBK 27 hükmünce kesin hükümsüz olup sözleşme geçersiz olacaktır.

İKİNCİ BÖLÜM

GENEL OLARAK BEKLENMEYEN HAL VE MÜCBİR SEBEP KAVRAMI

1-Mücbir Sebep ve Beklenmeyen Hal Kavramı

Aslında açıklayacağımız kavramlar TBK 112 hükmünce imkansızlık kavramı içerisinde değerlendirme yapılabilecek kavramlardır[14]. TBK 112 hükmü incelendiğinde ifa imkansızlığının şu şekilde tanımlayabiliriz: Mevcut bir borcun ifasının cebri icra yolu ile elde edilemeyecek duruma girmesidir[15]. Bu anlamda mücbir sebep ve beklenmeyen hal kavramı da borçlar hukukuna hakim olan imkansızlık kuralının alt başlığı olarak değerlendirmek doğru olacaktır.

Mücbir sebep, sezilemeyen karşı konulamaz bir olayı ifade ederken, fevkalade hal diğer bir değişle beklenmeyen hal, meydana gelen zararın nedeni beklenmeyen durumları ifade eder[16]. Bir başka deyişle mücbir sebep, borçlu veya bir başka kişinin işletmesi ve faaliyet alanı dışında kalan bu sebep dolayısıyla borcu ihlal eden kaçınılmaz durumu ifade eder buna karşın beklenmeyen hal, borçlunun kaçınamayacağı şekilde borcu ihlal etmesine neden olan olayı ifade eder[17].

Yukarıda yaptığımız tanımlardan hareketle beklenmeyen hal borcu ortadan kaldırmadığı halde, mücbir sebep borcu sona erdirir sonucuna ulaşılabilir. Bu sebeple beklenmeyen hal sözleşmenin uyarlanmasını gerektirdiği halde, mücbir sebep sözleşmeyi ortadan kaldıracaktır[18].

‘’ Mücbir sebep bir sorumluluğun yerine getirilmesini veya bir hakkın veya hukuksal imkanın veya kanuni bir avantajın kullanılmasını veya talep edilmesini kısmen veya tamamen, geçici veya daimi surette engelleyen, bu niteliği dolayısıyla sorumluluğu kaldıran veya yerine getirilmesini, süresini ve vadesini geciktiren veya sorumluluğun niteliğini değiştiren, bir hakkın veya hukuksal imkanın veya kanuni bir avantajın kullanılmasına ilişkin sürelerin yeniden tanınmasını, sürelerin uzatılmasını veya eski hale iade edilmesini gerekli ve zorunlu kılan, kişinin önceden beklemediği, öngöremeyeceği ve tahmin edemeyeceği, beklese ve tahmin etse bile, kişilerin alabilecekleri her türlü tedbire rağmen meydana gelmesini engelleyemeyeceği, kişilerin tedbir alma ve ihmalde bulunmama yükümlülüklerini aşan nitelikte ve ağırlıkta olan, dıştan gelen olağandışı, mutad ve devamlı olanın dışında gerçekleşen bir olay olgu veya durumdur’’[19].

Yargıtay kararından yapılan alıntıyla birlikte mücbir sebep ve beklenmeyen hal kavramlarını birbirinden ayırt etmemiz daha da kolaylaşmıştır. Buna göre mücbir sebep, harici diğer bir deyişle dış etkenler sebebi ile ortaya çıkan objektif olarak kaçınılması mümkün olmayan ve borcun ifasını mutlak olarak imkansızlaştıran olay, olgu ve durumu ifade ederken, beklenmeyen halde ise ifası mümkün olan bir borcun sözleşmenin yapıldığı ana göre yerine getirilmesi aşırı masraf, zarar yada yük getiren durum olarak ifade edebiliriz.

Bu başlık altında son olarak değinmek istediğimiz nokta ise, yukarıda her ne kadar mücbir sebep ve beklenmeyen hal kavramını borçlar kanunu genel hükümleri uyarınca farklı iki kavram şeklinde tanımlamış olsakta, çalışmamızın konusunu yüklenicinin beklenmeyen hal ve mücbir sebepten dolayı gecikmesi kavramı oluşturduğundan burada mücbir sebebi borçlar kanunun borcu sona erdiren sebeplerinden biri olarak değerlendirilmeyip TBK 473/I hükmüne bağlı sonuçlar bakımından beklenmeyen hal ile mücbir sebebin paralel kavramlar olduğunu bizim de çalışmamızda bu şekilde değerlendirme yapacağımızı altını çizerek ifade etmek istiyoruz.

2-Beklenmeyen Hal ve Mücbir Sebep Kavramları Üzerine Dikkat Edilecek Hususlar

Yukarıda ki başlık altında mücbir sebebin veya beklenmeyen halin meydana gelmesinin sözleşmeye sonucunu ifade etmiştik. Peki bu durumun aksi kararlaştırılabilir mi? Mücbir sebep ve beklenmeyen haller de borçlunun sorumluluğunun devam edeceği, uyarlama talebinde bulunulamayacağı sözleşme de kararlaştırılabilir[20]. Bununla birlikte sadece belli mücbir sebep ve beklenmeyen haller bakımından sorumluluğun olmayacağı sözleşmede yer alabilir[21]. Örneğin, deprem ve savaş dışında hiçbir mücbir sebep kabul edilmeyecektir şeklinde sözleşmeye hüküm konulursa bu hüküm geçerli olup deprem ve savaş dışında bir mücbir sebep meydana geldiğinde yüklenici sorumlu olabilecektir. Elbette ki bu gibi hükümler sözleşmeye konulurken sözleşme şartının TMK m. 2 kapsamında dürüstlük kuralına uygunluğu, emredici kurallara, ahlaka adaba aykırılığı her somut olaya göre değerlendirilecektir[22].

Yüklenici kusursuz olmadığı müddetçe sözleşmenin uyarlanmasını talep edemeyecektir. Bu hususu TBK madde 138 hükmünce ‘’ borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ‘’ denilmesinden ortaya çıkmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, yüklenici işinin ehli olduğu kabul edilir bu sebeple de işinin uzmanı olan yüklenicinin öngörüsü dikkate alınır. Tacir olan yüklenici de, yapacağı inşaatla ilgili öngörüsünün kapsamı bu nedenle geniş tutulacak ve kusurunun varlığı ve derecesi de ona göre takdir edilecektir[23].

Temerrüde düşen tarafın uyarlama talebinde bulunması mümkün değildir. Buna karşın temerrüde düşme de kusuru olmayan taraf, uyarlama isteminde bulunabilir[24].

Arsa Payı Karşılığı İnşaat sözleşmelerinin uyarlanabilmesi için diğer bir koşul ise, söz konusu talepten önce durumun işsahibine bildirilmesidir[25]. Söz konusu bu bildirimde işsahibine; ücret, süre, fesih gibi konularda da bildirimde bulunulmalıdır. Bir başka deyişle yüklenici, arsa sahibine uyarlamanın şekline ilişkin taleplerde bulunmalıdır[26].

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE YÜKLENİCİNİN BEKLENMEYEN HAL VEYA MÜCBİR SEBEP DOLAYISIYLA GECİKMESİ

Bu bölümü işsahibinin risk alanından kaynaklanan beklenmeyen hal ve mücbir sebep dolayısıyla gecikme ve bağımsız risk alanından doğan beklenmeyen hal veya mücbir sebep dolayısıyla meydana gelen gecikme başlıkları altında değerlendireceğiz.

1-İşsahibinin Risk Alanından Kaynaklanan Beklenmeyen Hal veya Mücbir Sebepler Nedeniyle Gecikme

TBK m. 473/I hükmü uyarınca işsahibinin sözleşmeden dönme hakkını kullanabilmesi açısından işsahibinin risk alanının belirlenmesi önem arz etmektedir. Beklenmeyen hal yada mücbir sebep dolayısıyla meydana gelen gecikmenin yükleniciye mi yoksa işsahibine mi yükletileceği çalışmamız bakımından önem arz etmektedir. Öncelikle şu hususun tekrar altını çizmekte fayda görüyoruz, beklenmeyen hal ve mücbir sebep farklı kavramlar olmasına rağmen bu iki kavramın TBK m. 473/I hükmüne bağlı sonuçlar bakımından bir farkı bulunmayacaktır[27].

Gecikme şayet, iş sahibinin kusurundan risk alanı dahilindeki beklenmeyen hal ve mücbir sebepten kaynaklandığında, yüklenicinin borca aykırı davranışından doğan bir gecikmeden söz edilmesi mümkün değildir. Bu gibi durumlarda gecikme, haklı bir gecikme[28] olduğundan TBK m. 485/I hükmüne kıyasen [29] gecikmenin sonuçlarına işsahibi katlanacaktır[30].

İşsahibinin risk alanından kaynaklanan beklenmeyen hal veya mücbir sebep dolayısıyla doğacak gecikmeye örnek olarak şunları verebiliriz: İnşaat başladıktan sonra meydana gelendeprem dolayısıyla idari merciler tarafından inşaat faaliyetinin durdurulması, mücbir sebep olarak kabul edilen parselasyon planının iptali, temel üstü ruhsatının alınması için idari merciye zamanında başvuru yapılmasına rağmen geç cevap verilmesi yüzünden kaynaklanan gecikme, beklenmeyen hal olarak işsahibinin yükleniciye işgörme faaliyeti için tahsis ettiği makinede yüklenicinin kusuru olmaksızın meydana gelen teknik arıza sebebiyle gecikme ya da bina yıkımı için kurulan eser sözleşmesinde dinamitle patlatılarak yıkımın gerçekleştirilebileceği kararlaştırılmış olmasına rağmen ilgili kamu kurumlarının buna izin vermemesi ve binanın dinamitle patlatılması yerine iş makineleriyle günlerce sürece şekilde kontrollü şekilde yıkılacak olması gibi hallerin hepsi işsahibinin risk alanından kaynaklanmıştır[31].

Üst paragrafta saydığımız tüm gecikmeler haklı gecikmelerdir bu sebeple işsahibi, yükleniciye teslim süresinin sonuna eklenecek ek süre vermesi ve dolayısıyla TBK 473/I hükmü gereğince işsahibinin sözleşmeden dönme hakkını kullanamayacağı kabul edilmelidir[32].

Bu başlık altında son olarak değinmekte yarar gördüğümüz konu ise beklenmeyen hal olarak, iş sahibinin maliki olduğu ve yüklenicinin eseri meydan getirdiği arazi hakkında, yüklenici işe başladıktan sonra kısmi kamulaştırma kararı alınması durumudur. Henüz su basma seviyesine gelmemmiş olmakla ve bu durumda Danıştay 6. Dairesi içtihatları uyarınca kazanılmış hakkı korunmuş olmamakla[33], Kamulaştırma Kanunu m. 12 uyarınca kısmen kamulaştırma uyarınca yapılan projenin taks, kaks, emsal hesaplarının değişmesi sonucu yeniden yapılması gerektiğinde gecikme, ne işsahibinin ne de yüklenicinin davranışından doğan hukuka aykırılıkla oluşmuş değildir.

TMK m.731/III hükmü gereğince kamu yararı için konulan kısıtlamalar kaldırılamayacağı ve değiştirilemeyeceği kanunun amir hükmü gereğince sarih bir şekilde ortadadır. Dolayısıyla kamulaştırma kararı özel mülkiyet kısıtlaması oluşturacak bu sebeple de işsahibi gecikmenin sonuçlarına katlanacaktır. Bir başka deyişle işsahibi teslim süresinin sonuna eklenecek ek bir süre verecek, TBK 473/I hükmünce de işsahibi sözleşmeden dönme hakkını kullanamayacaktır[34].

2-Bağımsız Risk Alanından Doğan Beklenmeyen Hal ve Mücbir Sebepten Dolayı Gecikme

İşsahibine de yükleniciye de yüklenemeyen bağımsız alandan kaynaklı beklenmeyen hal ve mücbir sebepler yüzünden gecikme meydana geldiğinde, bunun sonuçlarına kimin katlanması gerektiği konusunu da irdelememiz gerekir. Bu konuda doktrinde ileri sürülen görüşleri irdeleyeceğiz bu anlamda bu başlığı bağımsız risk alanından doğan sebeplerle gecikmeye işsahibinin katlanması gerektiği yönünde ileri sürülen görüş ve bağımsız risk alanından doğan sebeplerle gecikmeye yüklenicinin katlanması gerektiği yönündeki görüş olarak iki ayrı başlık altında değerlendireceğiz.

2.1.Bağımsız Risk Alanından Doğan Sebeplerle Gecikmeye İşsahibinin Katlanması Gerektiği Yönünde İleri Sürülen Görüş

Bağımsız risk alanından doğan sebeplerle gecikme halinde yüklenicinin buna katlanmak zorunda kalıp kalmayacağı noktasında savunulan ilk görüş, bağımsız alandan doğan sebeplerle gecikmenin yüklenicinin irade ve isteği dışında gerçekleşmesi yüzünden teslim süresinin dürüstlük kuralı gereğince kendiliğinden uzaması gerektiği yönündedir[35]. Söz konusu görüş uyarınca, gecikmeye sebep olan beklenmeyen hal veya mücbir sebepler bağımsız alandan kaynaklandığı için gecikmeye yüklenici katlanmak zorunda bırakılmamalıdır. Diğer bir deyişle TBK m. 473/I hükmünce işsahibi sözleşmeden dönme hakkını kullanamamalıdır.

Doktrinde savunulan diğer bir görüş üzerinde durmak gerekirse, aslında bu görüş yukarıda bahsettiğimiz ilk görüş ile aynı sonuca varmakla birlikte, hukuki sebep olarak farklı bir yol izlemektedir. Şöyle ki, TBK m. 480/II hükmünün uygulanabildiği hallerde, bağımsız alandan doğan gecikme sebebiyle teslim süresinin uzatılmasına hakimin karar vermesi gerektiği ifade edilmiştir. Bu görüşe göre, sözleşmenin değişen koşullara uyarlanmasına ilişkin TBK 480/II ve TMK m.2 hükmünde yararlanılması gerekir. Taraflarca dikkate alınmayan olağanüstü sebeplerin meydana gelmesi durumunda, bu iki hükmün kıyasen uygulanması sonucunda beklenmeyen hal veya mücbir sebepler dolayısıyla gecikme halinde teslim süresinin uzatılması talep edilebilmelidir[36]. Sonuç olarak bu görüşte tıpkı ilk görüş gibi bağımsız risk alanından doğan mücbir sebep veya beklenmeyen hal sebebiyle meydana gelen gecikmelerde işsahibi sözleşmeden dönme hakkını kullanamayacak, teslim süresinin uzatılması talep edilecektir.

2.2.Bağımsız Risk Alanından Doğan Sebeplerle Gecikmeye Yüklenicinin Katlanması Gerektiği Yönünde Görüş

Bu görüşü savunanlara göre, işsahibinin risk alanından doğmayan herhangi bir sebebin eserin teslim süresini uzatmayacağı ve dolayısıyla böyle bir sebeple gecikme halinde TBK 473/I hükmünce işsahibinin sözleşmeden dönme hakkını kullanması doğal olmalıdır. Bu görüşü savunanlara göre TBK 480/II gereğince teslim süresinin uzatılması için hakimden bu yönde bir karar vermesinin talep edilemeyeceğini ifade ederler[37]. Örneğin, olumsuz hava koşulu sayılabilecek aşırı yağışlar veye soğuk hava, yüklenicinin işçilerinin greve gitmesi, yüklenicinin temin ettiği malzemelerin ayıplı olması gibi sebeplerle gecikme yaşandığında TBK 480/II hükmüne dayanılarak süre uzatımı talep edilemeyecektir[38].

Burada üzerinde durulması gereken diğer nokta ise, konusunda uzman olan ve basiretli bir tacir gibi davranması gereken yüklenici, sözleşmeyi düşüncesizce ve aceleyle değil, sözleşmenin ifa edilmesi esnasında karşılaşılabilecek tüm zorlukları, beklenmeyen halleri göz önünde bulundurarak düzenleyebilir[39].

Beklenmeyen hal daha önce de tanımını yaptığımız şekilde, eserin sözleşmenin taraflarına isnat edilemeyecek şekilde yok olması veya kısmen hasara uğraması şeklinde tanımlanabilir. Bu nokta da T.B.K. 483/1 hükmünü değerlendirerek TBK 473/I hükmü ile birlikte değerlendirme yapmak gerekir.

TBK 483/I hükmünde açık bir şekilde, eser ne yükleniciye ne de işsahibine yüklenemeyen bir sebeple yok olduğunda, yok olma anında işsahibi alacaklı temerrüdüne düşmemiş olması kaydıyla, eserin teslim zamanında teslim edilmemesine ilişkin riziko aksi kararlaştırılmadıkça[40], yükleniciye ait olduğu düzenlenmiştir. Böyle bir durumun gerçekleşmesi halinde yüklenici artık esere ilişkin olarak sarf etmiş olduğu emeği ve esere ilişkin olarak yapmış olduğu giderler için işsahibinden tam veya kısmi olarak bir bedel alması söz konusu olamayacaktır. Ne var ki burada altını çizerek belirtmemiz gereken nokta, eserin yeniden meydana getirilmesi objektif olarak mümkünse, yüklenici yeni eseri meydana getirmekle yükümlüdür. Diğer bir deyişle yüklenici, yok olan eser için işsahibinden bedel ödenmesini talep edemezken, aynı zamanda ifası objektif olarak mümkünse, yeni bir eser meydana getirmekle yükümlü olmaktadır[41].

Buraya kadar olan anlatımlardan hareketle TBK 483/I hükmünün yüklenici aleyhine olduğu, yine TBK 473/I hükmü açısından değerlendirdiğimizde de, teslim zamanında teslimi tehlikeye atacak her türlü riske yüklenicinin katlanması gerektiği ve işsahibine yüklenemeyen her türlü gecikmenin sonuçlarına da yüklenicinin katlanması gerektiği sonucuna varılacaktır[42].

Tüm bu sebeplerle, TBK m. 483/I hükmünün ilk cümlesindeki ifadesine dayanarak mücbir sebep bile olsa, imkansızlık hallerine girmeyen ( zira borcun imkansız olması halinde borç sona erer ve 473/I hükmü uygulama alanı bulmaz ) ve fakat işsahibinin risk alanından doğmayan her türlü sebepten kaynaklanan gecikmenin sonuçlarına yüklenici katlanacaktır[43].

SONUÇ

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, sinallagmatik ani edimli karma sözleşmedir. İş sahibinin borcu, yapılan inşaat karşılığı belli bir arsa payının yükleniciye verilmesi, yüklenicinin yükümlülüğü ise inşaatı tamamlayarak eksiksiz bir şekilde işsahibine teslim etmektir.

Mücbir sebep, borçlu veya bir başka kişinin işletmesi ve faaliyet alanı dışında kalan ihlalleri ifade ederken beklenmeyen hal, borçlunun kaçınamayacağı şekilde borcu ihlal etmesine neden olan olayı ifade eder. Her ne kadar beklenmeyen hal ve mücbir sebep birbirlerinden farklı kavramlar olsalar da çalışmamızın konusu bakımından birbirlerinden farklı kavram olarak değerlendirmek doğru olmaz.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin beklenmeyen hal veya mücbir sebep dolayısıyla gecikmesine işsahibinin katlanması gerektiğini savunan görüşler olduğu gibi yüklenicinin katlanması gerektiği yönünde de görüşler vardır. Yüklenicinin katlanması gerektiğini savunan görüşe göre, TBK m. 483/I hükmünün ilk cümlesindeki ifadesine dayanarak mücbir sebep bile olsa, imkansızlık hallerine girmeyen ( zira borcun imkansız olması halinde borç sona erer ve 473/I hükmü uygulama alanı bulmaz ) ve fakat işsahibinin risk alanından doğmayan her türlü sebepten kaynaklanan gecikmenin sonuçlarına yüklenici katlanmalıdır.

KAYNAKÇA

ALTAŞ, Hüseyin, Eserin Tesliminden Önce Telef Olması, Ankara 2002

ARAL, Fahrettin, Türk Borçlar Hukukunda Kötü İfa, Ankara 2015

ARAT, Ayşe, Sözleşmenin Değişen Şartlara Uyarlanması, Ankara 2006

AYAN, Serkan, İnşaat Sözleşmelerinde Yüklenicinin Temerrüdü, Ankara 2008

BAYSAL, Başak, İnşaat Hukuku ve Uygulaması, İstanbul 2017

EREN, Fikret, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Ankara 2017

EREN, Fikret, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Ankara 2017

ERMAN, Hasan, İstisna Sözleşmelerinde Beklenmeyen Haller, İstanbul 1978

GÖKYAYLA, Emre, Eser Sözleşmelerinde Müteahhidin Özen ve Sadakat Borcu, İstanbul 2002

HATEMİ/SEROZAN/ARPACI, Borçlar Hukuku Özel Bölüm, İstanbul 1992

KURT, Leyla, Müjde, Yüklenicinin Eseri Teslim Borcunda Temerrüdü, Ankara 2012

ÖZ, Turgut, İnşaat Sözleşmesi ile İlgili Mevzuat, İstanbul 2012

ÖZER/SELİÇİ, İnşaat Sözleşmelerinde Müteahhidin Sorumluluğu, İstanbul 1978

ŞAHİN, Turan, Eser Sözleşmelerinde Yüklenicinin Eseri Teslim Borcunu İfada Temerrüdü, Ankara 2012

TANDOĞAN, Haluk, Borçlar Hukukunda Özel İlişkiler, İstanbul 2008

UYGUR, Turgut, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Şerhi, Ankara 2012

ÜREM, Müge, Eser Sözleşmesinde Erken Dönme, İstanbul 2017

ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Ankara 2013

MAKALELER

E. Saba Özmen/Tuba Akçura Karaman, ‘Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Uygulama Hataları’, İstanbul, İstanbul Barosu Dergisi, Ocak – Şubat 2013