Tahliye taahhüdü, bilhassa son zamanlarda kiracı ile kiraya veren arasında oldukça soruna sebep olmaktadır. Kiraya verenin, tahliye taahhüdünü çoğunlukla hukuka aykırı şekillerde alması daha sonra problemlere sebebiyet vermektedir. Bunun yanı sıra kiralanan taşınmazın aile konutu olması ya da sonradan aile konutu haline gelmesi gibi durumlar vardır ki bunların ayrıca değerlendirilmesi gerekmektedir. Farklı Yargıtay kararları mevcut olup güncel kararlar ile birlikte kısaca bu hususa değineceğiz.

Öncelikle konunun daha iyi anlaşılabilmesi bakımından bu konunun dayanağı olan kanun maddelerinden ve kısaca aile konutunun tanımından bahsetmek gerekecektir.

Aile konutu sürekli olarak barınmak üzere kullanılan ve aile yaşamının yoğunlaştığı oturma yeridir(1). Yargıtay 2. Hukuk Dairesi’nin de bir kararındaki(2) tanımına yer vermek gerekirse; aile konutu eşlerin yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdiği, yaşantısına buna göre yön verdiği, acı ve tatlı günleri içinde yaşadığı, anılarla dolu bir alandır.

(TMK-194):

“Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.

Rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini isteyebilir.

Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir.

Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur.”

(TBK-349):

“Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez.

Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir.

Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır.”

Kanun maddelerinden de anlaşılacaktır ki eşlerden birinin izni olmadan kira sözleşmesi feshedilemeyecek ve aile konutu tahliye edilemeyecektir. Kanun maddelerinin açık olması karşısında uygulamada yaşanan sorunlar gerek doktrinde gerekse Yargıtay daireleri arasında görüş farklılıkları doğurmuştur. Bu sorunların kaynağı genelde; ev sahibinin konutun sonradan aile konutu haline geldiğini bilmemesi veya kötü niyetli olarak bildiğinin aksini iddia etmesi, sözleşmenin tarafı olmayan eşin bildirim yükümlülüğü hususundaki tartışmalar ve bu eşin çoğunlukla kabul edilen bu yükümlülüğünden haberdar olmaması gibi durumlar gösterilebilecektir.

“…TMK m.194’te aile konutuna ilişkin yapılan kira sözleşmesinin feshi için usul ve esaslar düzenlenmiştir. Maddenin birinci fıkrasında sözleşmenin feshi gibi hallerde diğer eşin de rızasının arandığı belirtilmiştir. Bu kapsamda kiracı eşlere karşı başlatılan ilamsız tahliye takibinde borçlu, tahliye emrine itirazda, diğer eşin rızasının olduğunu gösteren belgenin takip talebi ile sunulmadığını ileri sürebilir. Bu durumda kiraya verenin, diğer eşin rızası olduğunu m.275’te yazılı olan belgeler ile ispatlaması gerekecektir. Kiracı olan eşin, tahliye takibine yasal itiraz süresi içerisinde bir itirazı olmazsa takip kesinleşir ve kiralananın tahliyesi talep edilebilir. Bu durumda da diğer eş, İİK m.276’daki düzenlemeden faydalanarak tahliye kararının kendisi için hüküm doğurmamasını, icra mahkemesinde şikâyet yoluna başvurarak sağlayabilir…”(3)

Kira akdinin tarafı olmayan eşin tahliye taahhüdünden haberdar olmaması halinde ne olacağı hususunda tartışmalar mevcuttur. Güncel kararlar ile birlikte doktrindeki görüşlere kısaca değinilecektir.

· Aile konutu olması amacıyla kiralanmayan bir taşınmazın taahhüdü verdikten sonra aile konutu haline gelmesi, sözleşmeye taraf olmayan eşin onayına ihtiyaç olmadığına ilişkin görüşler vardır. Bu görüşün dayanağı olarak TBK’nin 349. Maddesinin 1. Fıkrası gösterilmektedir.

“…Aile konutu niteliğinin işlem anında var olması gerekmektedir. Örneğin boşanma nedeni ile aile konutu niteliğinin sona ermemiş olması gerekmektedir. Aynı şekilde aile konutu özelliğinin mutlaka başlangıçta var olması gerekmez. Evlilik öncesinde kira sözleşmesine konu olan bir konut sonradan aile konutu niteliği de kazanılmış olabilir. Konutun eşlerden sadece biri tarafından kiralanmış olması da aile konutu niteliğini değiştirmez. Ancak burada TBK349’uncu maddesinin birinci fıkrasındaki lafzına bakmak gerekmektedir. Bekar olan kiracı, kira sözleşmesini tek başına yaşamak amacıyla yaparak ve tahliye taahhüdü verdiğinde sonraki bir tarihte evlenmiş ve bu evde ortak yaşam başlamışsa artık kiracının eşinin rızasına ihtiyaç yoktur. Bekar kiracı kira sözleşmesi yaparken evlilik arzusu ve aile konutu olarak kullanma amacına sahipse eşin rızası gerekecektir. Kiralanan kiracı ve eşi tarafından ortak nitelikteki faaliyetlerinin merkezi olarak fiilen kullanılmaya başlandığında aile konutu olur. Gümüş’e göre bir çift evlilik öncesi kiralanana eşyalarını yerleştirirse evlilik akdi itibari ile aile konutu sıfatı kazanacaktır…”(4)

· 6098 sayılı TBK’nin yürürlükte olmadığı tarihte Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun bir kararında tahliye taahhüdü verilen konut hakkında sözleşmeye taraf olmayan eşin şikayet yoluna başvurması halinde İİK-276/4 ve TMK-194/1 gereği konutun aile konutu olup olmadığı hususunun değerlendirilmesi gerektiği, aile konutunun tespiti bakımından açılmış bir dava olup olmadığının araştırılarak açılmamış olması halinde dahi dava açma yetkisi ve olanağı tanınması gerektiği kabul edilmiştir.

“…Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; icra takibinden önce aralarında boşanma davası bulunan eşlerden erkeğin satarak iki adet tahliye taahhüdüne konu ettiği taşınmazda çocukları ile birlikte oturmakta olan şikayetçi eş kadının, taahhüdü alan tarafından kocası aleyhine girişilen takipteki hukuki konumunun ne olacağı ve mahkemece taşınmazın Türk Medeni Kanunu’nun 194/1 maddesi anlamında aile konutu niteliğinin araştırılmasının gerekip gerekmediği, noktasında toplanmaktadır.

Öncelikle; somut olaya ilişkin özelliklerin açıklanmasında yarar vardır:

Şikayetçi eş, tahliyesi istenen konutta çocukları ile birlikte oturmakta iken konutun sahibi dava dışı koca tarafından şikayetçi aleyhine 31.07.2002 tarihinde boşanma davası açılmış ve ardından da tapuda kendisi adına kayıtlı bu taşınmaz 27.12.2002 tarihinde Erkan G.’ye satılmıştır.

Taşınmazı satan koca, satın alan E. G.’ye halen şikayetçi ve çocuklarının içinde oturması nedeniyle Beşiktaş 10. Noterliğinden gönderilen 22.01.2003 tarihli ihtarla “05.02.2003 tarihinde tahliyeyi gerçekleştireceği”, ardından Beşiktaş 10.Noterliğinde düzenlenen 21.04.2003 tarihli ihtarla da “tahliye taahhüdünü yerine getiremediği, 27.04.2003 tarihinde taşınmazı boşaltacağı” taahhütlerinde bulunmuştur.

Şikayetçi kadının kocasından taşınmazı ve tahliyeye ilişkin taahhütleri alan E. G., Üsküdar 3.İcra Müdürlüğünün 2003/4236 esas sayılı dosyasında 15.05.2003 tarihinde dava dışı borçlu S.. E. aleyhine “27.04.2003 tarihinde tahliye edileceği yönündeki taahhüdüne dayanarak” haciz ve tahliye istemli takibe girişmiş; icra müdürlüğünce borçluya Örn.56 tahliye emri gönderilmiştir.

Tahliye emri kendisine 21.05.2003 tarihinde tebliğ edilen borçlu tarafından itiraz edilmemekle takip kesinleşmiş ve takip alacaklısı 26.06.2003 tarihinde tahliyeye karar verilmesini istemiştir.

Tahliye istemine konu taşınmazda oturan ve takipten haberdar olan şikayetçi eş eldeki şikayet isteminde bulunmuş; icranın ertelenmesi ve takibin iptalini istemiştir.

Şikayetçi, takip borçlusu eşinin kendisini mağdur etmek için bu yola başvurduğunu, takip alacaklısı ile takip borçlusu eşi arasında gerçek bir satışın bulunmadığını, ileri sürmektedir.

Tahliye istemine konu taşınmaz açıklandığı üzere takip alacaklısı tarafından takip borçlusundan satın alınmış ve tarafların sözlü anlaşmaları ile içinde oturulmakta iken iki ayrı tahliye taahhüdüne konu edilmiştir. Bu tahliye taahhütlerine dayanılarak alacaklı tarafından girişilen takibe borçlu tarafından itiraz edilmemekle takip kesinleşmiştir.

Takip kesinleşmekle takibin tarafları arasındaki ilişkinin hukuksal niteliği ve kesinleşen takibin sonuçları uyuşmazlık konusu olmakta çıkmıştır.

Dolayısıyla şikayet konusu olayda takip kesinleşmekle 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 276/son maddesinin uygulanma olanağı bulunmaktadır.

Burada alacaklı ile borçlu arasındaki ilişki üzerinde değil; şikayetçinin onlar karşısındaki konumu üzerinde durmak gereği ortaya çıkmaktadır.

Kural olarak; eşlerden birisi diğerine karşı ve ona tebaen taşınmazda oturduğundan -boşanma gerçekleşse bile- İİK.nun 276/son madde hükmü gereğince 3.kişi konumunda değildir.

Ancak, kural bu olmasına karşın tahliyeye konu konutun “aile konutu” olarak kullanıldığı, şikayetçi eşin halen bu yerde çocukları ile birlikte oturmaya devam ettiği ileri sürüldüğüne göre şikayetçinin bu iddiası üzerinde durulmak gerekir.

Zira, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun “Aile konutu” başlıklı 194/1 maddesinde;

“Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz”

hükmü yer almakta;

Aynı Kanunun 194/3 maddesinde ise;

“Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini isteyebilir.”

Denilmektedir.

Bu hükümler göstermektedir ki, aile konutu özel bir konuma ve öneme sahip kılınmış ve üzerindeki tasarruf yetkisi yasa ile sınırlandırılmıştır. Takibe ve tahliyeye konu taşınmazın aile konutu olduğunun belirlenmesi halinde bu yasal gereklerin yerine getirilip getirilmediğinin araştırılması gerekecektir.

Öyleyse, mahkemece öncelikle bu iddia üzerinde durulmalı ve takip ve tahliyeye konu taşınmazın kaydı üzerinde şikayetçi eşin talebi üzerine “aile konutu” olduğuna ilişkin şerh verilip verilmediği, şikayetçinin bu yerin “aile konutu” olduğunun tespitine yönelik olarak açılmış bir davasının ve aile mahkemesince yapılmış bir belirlemenin bulunup bulunmadığı, araştırılmalı, sonucuna göre gerektiğinde şikayetçiye tahliyesi istenen taşınmazın aile konutu olduğunu ispata yönelik olarak aile mahkemesine dava açma yetkisi ve olanağı verilmeli ve sonuca göre bir karar verilmelidir.

Bu hususlar göz ardı edilerek eksik incelemeyle hüküm kurulmuş olması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

S O N U Ç : Karşı taraf/alacaklı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının özel daire bozma ilamında ve yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı H.U.M.K.nun 429.maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine 19.10.2005 gününde, oybirliği ile karar verildi….”(5)

“…Öğretide bir görüş, kiracının eşinin bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı haline gelmemesi durumunda kira sözleşmesinin tarafı olmayan eşin kendisine tanınan hakkı kullanmak istemediğini, kiralananın aile konutu olarak tespitinde hukuki yararının bulunmadığını, TMK m. 194/4 hükmündeki korumadan yararlanamayacağını ileri sürmüştür. Kanaatimizce bu görüş isabetsizdir. Zira TMK m. 194/1’de ve TBK m. 349/1’de kira sözleşmesini taraf olsun olmasın kiracının eşine, kiralananın aile konutu olması nedeniyle tanınan bir hak söz konusudur. Kanunun lafzına ve amacına aykırı bir şekilde bu hakkın dar yorumlanması kabul edilemez. Kira sözleşmesine taraf olsun ya da olmasın kiralanan aile konutu niteliğinde ise kiracının eşinin kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ve sınırlandırılmasına rıza göstermesi gerekir, aksi halde yapılmak istenen sona erdirme ya da sınırlandırma işlemi geçersiz olur. Bu bağlamda aile konutu niteliğindeki kira sözleşmesinin sona erme hallerinden biri olan tahliye taahhüdünün geçerliliği için kiracının eşinin -sözleşmenin tarafı haline gelip gelmemesi önem arz etmeksizin- rızası gerekir135. Kiracının, eşinin rızası olmaksızın tahliye taahhüdü verdiği durumda kiracının eşi tahliye taahhüdüne dayalı başlatılan icra takibine karşı şikayet yoluna başvurabilir, şikayet yolunda kiralananın aile konutu niteliğinde olduğuna ilişkin aile davasında açılacak tespit davası bekletici mesele yapılır…”(6)

· Yargıtay’ın güncel kararlarında ise aynı görüş devam ettirilmemektedir. Güncel kararlar, kiraya veren harekete geçmeden önce, sözleşmeye taraf olmayan eşin aile konutuna ilişkin bildirimde bulunması gerektiği yönündedir. Bu görüş doktrinde çok fazla eleştirilmektedir. Eleştiriler çoğunlukla haklıdır. Zira Yargıtay kararlarında bildirim ile aile konutu vasfının bilinebileceği gerekçesi ile kiraya veren korunmakta ise de kira akdinin tarafı olmayan ve bildirim yapmamış olan eş çok daha fazla hak kaybına uğramaktadır. Şöyle ki;

· Bildirim yapılmamış olması halinde;

Eğer eşlerden biri veya ikisi, sözleşmeye taraf olmayan eşin bildirim yükümlülüğünden haberdar değil ise kiraya verenin kötü niyetli bir şekilde harekete geçmesi halinde hakkaniyete aykırılık söz konusu olacaktır. Zira kiraya verenin kiralanan taşınmazın aile konutu olduğunu bilmemesi çoğunlukla mümkün olmamaktadır. Bu sebeple genelde kiraya verenler kötü niyetli olarak harekete geçmektedirler. Toplumumuzda aile konutu olduğuna ilişkin bildirim yükümlülüğü çok bilinen bir yükümlülük değildir. Yargıtay tarafından güncel içtihatlarda benimsenen bu görüş toplumdaki birtakım gerçeklere yabancı kalınarak benimsendiği aşikardır.

Kira akdinin tarafı olan eşin bildirim yükümlülüğünden haberdar olmasına rağmen sözleşmenin tarafı olmayan diğer eşi zor durumda bırakmak adına kiraya veren ile tahliye taahhüdü imzalaması halleri de çok rastlanan hallerdendir ki bu durum ayrıca nazara alınması gerekli hallerdendir. Zira bu ihtimalde korunan tamamen kötü niyet olacaktır. Eşini cezalandırmak isteyen kiracı eşin, sözleşmeye taraf olmayan eşin haberi olmadan kiraya veren ile anlaşmalı bir saik ile tahliye taahhütnamesi imzalaması sonucunda bu kötü niyet ödüllendirilmektedir.

· Bildirim yapılmış olması halinde;

Kiracı olmayan eşin kiraya verene bildirim yapmış olması halinde dahi kiraya verenin tahliye taahhütnamesi üzerine tahliyeden kaynaklı takip başlatması halinde eğer bildirim yapan eş takipten haberdar değilse yine mağdur olacaktır. Zira kiracı eşin diğer eşi bilgilendirmemesi halinde icra dairesinin bu bildirimden haberdar olması mümkün olmayacak ve sonuç yine aynı olacaktır.

“…Takibe konu taşınmaz aile konutudur. TMK’nın 194.maddesi gereği alacaklıya gerekli ihtarı yaparak kira sözleşmesinin tarafı haline geldiğini ileri sürmüştür. Mahkemece, takip alacaklısına süre verilmek suretiyle diğer eşin borçlu sıfatı ile takibe dahil etmesinin istenmesi gerektiği…”(7)

· Bu ihtimaller mevcut iken güncel kararlarda halen bildirim koşulunun aranması son derece hakkaniyete aykırı sonuçlar doğurmaktadır.

“…İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile Eskişehir 6. İcra Müdürlüğünün 2018/862 Esas sayılı takip dosyasında ... tarafından ...'a karşı tahliye taahhüdüne dayalı tahliye talepli icra takibi başlatıldığını ve takibin kesinleştiğini, Eskişehir Odunpazarı Tapu Sicil Müdürlüğüne yazılan müzekkere cevabında taşınmazın aile konutu şerhinin tescil edilmediğinin bildirildiği, Eskişehir 1. Asliye Hukuk Mahkemesine yazılan müzekkere cevabında 2017/552 esas sayılı dosyasında herhangi bir tedbir kararının bulunmadığının bildirildiği, Eskişehir Hukuk Mahkemeleri Tevzi Bürosunun 29.01.2021 tarihli yazı cevabı ile ... ve ... hakkında açılan tüm dava dosyalarını gösterir tevzi listesinin dosyaya alındığı, her ne kadar TMK 194/1 maddesi ile aile konutu özel bir öneme sahip kılınmış ise de somut olayda takibe ve tahliyeye konu taşınmaz bakımından hukuki anlamda verilmiş bir "aile konutu" şerhinin bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde şikayetçi istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Şikayetçi istinaf dilekçesinde: dava dilekçesini tekrarlayarak, taşınmazın aile konutu olduğunu, müvekkilinin halen orada oturmaya devam ettiğini, Eskişehir 1. Aile Mahkemesi'nin 2020/49 E. Sayılı dosyasının 28.01.2021 tarihli 2 no'lu ara kararı gereği "dava konusu taşınmazın boşanma davası açılmasıyla vekiledene tahsisine" karar verildiğini, davalı ...'e karşı muvazaalı tapu devrinin iptali için Eskişehir 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2017/552 E. sayılı dosyası ile açtıkları tapu iptali davasının 21.12.2017 tarihli tensip 9 nolu ara kararı gereği, tahliyeye konu edilen taşınmazın tapu kaydı üzerine konulan tedbirin devam ettiğini, davalı ...'in dahili davalısı olduğu Eskişehir 2. Aile Mahkemesi'nin 2018/124 E. Sayılı dosyasının 14.02.2018 tarihli tensip 5 nolu ara kararı ile dava konusu taşınmazın tapu kaydı üzerine tedbir konulmasına karar verildiğini, anılan tedbir kararları uyarınca taşınmazın aile konutu vasfının tartışmasız olduğu, tahliyeye konu taşınmazın aile konutu olduğunun tespiti, aile konutu şerhi verilmesi ve tapu iptal ve tescil talebiyle Eskişehir 5. Aile Mahkemesi'nin 2021/469 E. sayılı dosyası üzerinden dava ikame ettiklerini beyan ederek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacının takibe konu taşınmaza ilişkin muvazaa nedeniyle tapu iptal tescil davası açtığı ve bu davada verilmiş bir tedbir kararının bulunmadığının Eskişehir Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 25.01.2021 tarihli ve 2017/552 sayılı yazısı ile bildirildiği, taşınmazın tapu kaydına aile konutu şerhi işlenmesine dair davanın davacı tarafından eldeki davanın karara bağlanmasından sonra istinaf dilekçesinin sunulduğu 21.04.2021 tarihinde açıldığı, UYAP üzerinden yapılan sorgulama ile elde edilen taşınmaza ait güncel tapu kaydında halen davacı lehine verilmiş şerh ya da aile konutu şerhinin bulunmadığı, İcra Mahkemelerinin önlerine gelen uyuşmazlığı takip hukuku kurallarına göre ve basit usulde yargılama yaparak çözmekle görevli olduğu, takip hukukuna ilişkin uyuşmazlıkları çözme görevini yerine getirirken bir başka dava dosyasının bekletici mesele yapılamayacağı, dosya kapsamı, ileri sürülen istinaf sebepleri dikkate alındığında mahkemenin vaka ve hukuki değerlendirmesinde usul ve esas yönünden yasaya aykırılık olmadığı gerekçesi ile istinaf başvurusunun reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde şikayetçi temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Şikayetçi temyiz dilekçesinde: önceki beyanlarını tekrarlayarak Eskişehir 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2017/552 E. sayılı dosyası ile açtıkları tapu iptali davasının 21.12.2017 tarihli tensip 9 nolu ara kararı gereği taşınmazın tapu kaydı üzerine konulan tedbirin devam ettiğini, davalı ...'in dahili davalısı olduğu Eskişehir 2. Aile Mahkemesi'nin2018/124 E. sayılı dosyasının 14.02.2018 tarihli tensip 5 nolu ara kararı ile dava konusu taşınmazın tapu kaydı üzerine tedbir konulmasına karar verildiğini, yerel mahkeme tarafından aile konutu şerhi için dava açma yetkisi ve olanağının verilmediğini, taşınmazın aile konutu olduğunun ispatına yönelik ikame ettikleri Eskişehir 5. Aile Mahkemesi'nin 2021/469 E. sayılı dosyasının bekletici mesele yapılması gerektiğini iddia etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, tahliye taahhüdüne dayalı takibin iptali istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun 276 ve ilgili yasa maddeleri

3. Değerlendirme

1.Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup şikayetçi temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir…”(8)

· Aşağıdaki kararda aile konutu şerhinin tapu kütüğüne işlenmemiş olması sebebiyle aile konutu itirazı reddedilmiştir. Bu karar, tapu kütüğüne şerhin mülkiyet hakkına ilişkin olduğu ve bunun kira akdinde uygulama bulamayacağı gerekçesi ile doktrin tarafından eleştirilmiştir.

“…C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile tahliyesi istenen Ankara ....,....,Mah. 6137 ada 1 parsel 1. Kat 1 nolu bağımsız bölümün tapu kaydı incelendiğinde taşınmaz üzerinde aile konutu şerhi olmadığı gibi taşınmazın alacaklı ... adına kayıtlı olduğu görülmüş olup yine şikayetçi ... tarafından ... ve ... hakkında açılan tapu iptali ve tescil davasında da Ankara 9. Aile Mahkemesi'nin 2019/782 E-2022/138 K. sayılı dava dosyasında 10.03.2022 tarihinde ret kararı verildiği anlaşıldığından şikayetçinin tahliye emrinin iptaline yönelik başvurusunun reddi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz olduğu gerekçesi ile kiralayanın istinaf başvurusunun kabulü ile mahkeme kararının kaldırılmasına, şikayetin reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde şikayetçi 3. kişi temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Tapu iptal tescil kararının kesinleşmediği, bu dava dosyasının bekletici mesele yapılarak oluşacak sonuca göre karar verilmesi için kararın bozulması talep edilmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, tahliye emrinin iptaline ilişkin şikayettir.

2. Değerlendirme

1.Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup şikayetçi 3. kişi temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir…”(9)

· Güncel kararlarda icra takibi açılana kadar bildirim yapılmamış olması halinde eşin rızasına gerek olmadığı kabul edilmektedir.

“…Davalı vekili her ne kadar;

takibe konu tahliye taahhüdünü müvekkilinin eşinin bilgisi ve rızası dışında imzaladığını ve aile konutu olduğuna dair açtıkları davanın bekletici mesele yapılmadığını ileri sürmüş ise de, dava dışı eşin Aile Mahkemesine aile konutu şerhi verilmesi için başvurusunun icra takip tarihinden sonra olduğu anlaşılmaktadır. T.M.K.nın 194. maddesinde, konutun eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmış ise sözleşmenin tarafı olmayan eşin, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı haline geleceği düzenlenmiştir. Bu durumda dava konusu kiralananın aile konutu olması halinde dahi dava dışı eş takip tarihine kadar kiralayana bir bildirimde bulunmadığından (dava dışı eşin bildirimi takip tarihinden sonra) kira sözleşmesinin tarafı haline gelmez. İcra takibinde haklılık durumunun takip tarihi itibariyle değerlendirilmesi gerektiğinden mahkemece açılan davanın bekletici mesele yapılmaması da yerindedir…”(10)

"…Takip dosyası içindeki tahliye taahhüdünün incelenmesinde; 01.07.2021 düzenleme tarihli olduğu, davaya konu kiralanan taşınmaza ait olup, 01.10.2021 tarihinde kiralananın tahliye edileceğinin kiracı tarafından taahhüt edilmiş olduğu, taahhütname altında bulunan imzaya itiraz edilmediği, taahhütname metninde "halen kiracı olarak kullanılmakta olduğum..." ifadelerinin yer aldığı bu nedenle kira sözleşmesinin akdedildiği sırada verildiği iddiasının dikkate alınmayacağı, davalının davacı tarafla kira sözleşmesinin yenilendiğine veya uzatıldığına dair aynı kuvvet ve mahiyette yazılı belge ibraz etmediği yine davalı tarafça taşınmazın aile konutu olduğu da iddia edilmiş ise de, T.M.K.nın 194. maddesinde, konutun eşlerden biri tarafından kiralanmış ise sözleşmenin tarafı olmayan eşin, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı haline geleceğinin düzenlendiği, bu durumda dava konusu kiralananın aile konutu olması halinde dahi dava dışı eş takip tarihine kadar kiralayana bir bildirimde bulunmadığından kira sözleşmesinin tarafı haline gelmeyeceği, icra takibinin haklılık durumu takip tarihi itibariyle değerlendirilmesi gerektiği (Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 02/05/2018 tarih 2017/4794 esas 2018/11923 karar) taahhüde dayalı tahliye davasının yasal şartlarının oluştuğu kanaati ile davanın kabulüne karar verilmesinde bir hata bulunmamaktadır."(11)

“…Tarafın, aile mahkemesine tespit için başvuru tarihi icra takip tarihinden sonraya aittir. Kaldı ki Aile Mahkemesince verilen karar taşınmazın aile konutu olduğu hususuna ilişkin olmadığı gibi tahsis kararı da davanın tarafı olmayan davacı alacaklıyı da bağlamaz...’’(12)

"…Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş olup, hükmün davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.

KARAR

Dava, kesinleşen icra takibi nedeniyle tahliye istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş karar davacı alacaklı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı alacaklı, 01/12/2008 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli yazılı kira sözleşmesine dayanarak 30/12/2015 tarihinde başlattığı icra takibi ile 2015 yılı Eylül, Ekim, Kasım, Aralık aylarına ait toplam 3.000,00 TL kira ve 55,10 TL işlemiş faiz alacağının tahsilini talep etmiş, davalı borçluya ödeme emri tebliğ edilmesine rağmen borçlu borca ve imzaya itiraz etmeyerek takibin kesinleşmesine sebebiyet vermiştir.

Takip dayanağı kira sözleşmesinde kiracı davalı ... olup icra takibinin de borçlusudur. Borçlunun eşi ... vekili 18/03/2016 tarihli dilekçe ile; ... 1.Aile Mahkemesi’nin 2015/1194 Esas sayılı dosyasında verilen 29/02/2016 tarihli karar ile TMK nın 169. maddesi gereğince ...’ün başka bir adreste yaşadığı gerekçesiyle kiralanan konutun dava sonuna kadar ...’e tahsisine karar verildiğini belirterek davaya feri müdahale talebinde bulunmuş, mahkemece talep kabul edilerek anılan Aile Mahkemesinin tahsis kararı ile feri müdahilin dava konusu konutta oturma hakkını elde ettiği, TMK 194. maddesi uyarınca kiralananın aile konutu olması durumunda kira sözleşmesine taraf olmayan eşin de kiracı konumuna geleceği gerekçeleriyle dava reddedilmiştir. Fer’i müdahilin Aile Mahkemesine başvuru tarihi 26/02/2016 olup icra takip tarihinden sonraya aittir. Kaldı ki Aile Mahkemesince verilen karar taşınmazın aile konutu olduğu hususuna ilişkin olmadığı gibi tahsis kararı da davanın tarafı olmayan davacı alacaklıyı da bağlamaz. Zira T.M.K.nın 194. maddesinde, konutun eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmış ise sözleşmenin tarafı olmayan eşin, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı haline geleceği düzenlenmiştir. Bu durumda dava konusu kiralananın aile konutu olması halinde dahi fer’i müdahil talep eden eş takip tarihine kadar kiralayana bir bildirimde bulunmadığından kira sözleşmesinin tarafı haline gelmez. İcra takibinin haklılık durumu takip tarihi itibariyle değerlendirilebilir. Yukarıda izah edilen nedenler dikkate alınarak davanın esası hakkında karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenle, davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün İİK'nun 366. ve 6100 sayılı HMK'nun Geçici 3. maddesinin yollamasıyla 1086 sayılı HUMK'nun 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA, taraflarca İİK'nun 366/3. maddeleri gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 10 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine ve peşin harcın istek halinde temyiz edene iadesine, 02/05/2018 tarihinde oybirliğiyle karar verildi…”(13)

Aile konutu ve tahliye taahhüdü gerek doktrinde gerekse güncel Yüksek Mahkeme kararlarında tartışma kapsamında olup henüz yargıya taşınmadan hukuki olarak harekete geçilmesini gerektirmektedir. Aksi takdirde yukarıda anlatıldığı üzere geri dönülmez hak kayıplarına sebebiyet verecektir. Konu derece incelikli olup çok ayrıntılı bir şekilde incelenmeyi gerektirmektedir. Elbette ki böyle bir konunun bu kadar kısa bir yazı ile tamamen açıklanması mümkün olmamakta olup önemli kısımlar ile kısaca açıklanmaya çalışılmıştır.

Av. Bilge İŞ

KAYNAKÇA:

(1) GENÇCAN, Ömer Uğur, Mal Rejimleri Hukuku, Ankara 2023, Yetkin yayınları, syf-437.

(2) Yargıtay 2. HD, 24.09.2008, 12187-12567

(3)Pelin Semra HAYIROĞLU, İstanbul Kültür Üniversitesi, Özel Hukuk Ana bilim dalı, Konut Ve Çatılı İş Yeri Kiralarında Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Sözleşmenin Sona Erdirilmesi- YÖK Ulusal Tez Merkezi, Syf- 42-43.

(4)Ümran Kurtuluş SAĞLAM, Galatasaray Üniversitesi, Konut Ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Yazılı Tahliye Taahhüdü Ve Kiraya Verene Tanıdığı Haklar, Yüksek Lisans Tezi, Ağustos 2024, YÖK Ulusal Tez Merkezi, Syf-36,37.

(5)Yargıtay HGK, 2005/12-652 E. 2005/583 K. 19.10.2005 T.

(6)Beyzanur MUSLU, İstanbul Medeniyet Üniversitesi, Tahliye Taahhüdü, YÖK Ulusal Tez Merkezi, Eylül 2024, Syf-36-38.

(7)Yargıtay 12. HD. 2016/30367 E. 2018/3319 K. 18.04.2018 T.

(8)Yargıtay 12. HD. 2022/9584 E. 2023/2309 K. 4.4.2023 T.

(9)Yargıtay 12. HD, 2022/7951 E. 2023/1285 K. 1.3.2023 T.

(10)Antalya BAM 6. HD, 2022/1054 E. 2022/1010 K. 24.5.2022 T.

(11)İstanbul BAM 36. HD, 2022/2861 E. 2024/837 K. 25.04.2024 T.

(12)Yargıtay 8. HD. 2017/4794 E.2018/11923 K. 02.05.2018 T.

(13)Yargıtay 8. HD. 2017/4794 E. 2018/11923 K. 2.5.2018 T.