I. GİRİŞ
Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler ilk olarak 6570 sayılı Gayrimenkul Kiralar Hakkında Kanun’da düzenlenmiştir. Yeni malikin gereksinimi nedenine dayalı tahliye davası ilgili kanunun 7/-d bendinde yer almaktaydı. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (”TBK”) ile birlikte konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin düzenlemeler TBK’ya dahil edilmiştir. Her iki kanun, ihtiyaç sebebi açısından aynı hükümleri içermektedir. 6570 sayılı kanun mülga olduğundan TBK hükümleri uygulanmaktadır. Bu yazımda kısaca TBK 350’de düzenlenen ihtiyaç sebebine dayalı tahliye davasından bahsettikten sonra yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye davasında dava açma süresindeki seçim hakkını inceleyeceğim.
II. İHTİYAÇ KAVRAMI
Yeni malikin gereksinim nedeniyle tahliye davasına ilişkin açıklama yapmadan önce kısaca TBK 350’de düzenlenen ihtiyaç nedenine dayalı tahliye davasına ilişkin açıklamada bulunmak yerinde olacaktır. İhtiyaç sebebiyle tahliye davası kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdiren bir tahliye türüdür. Buna göre; “Kiraya veren, kira sözleşmesini; Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, ….., belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”
III. KİRALANANIN KONUT YA DA İŞYERİ OLARAK KULLANILMASI İHTİYACI
Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin ihtiyacı için ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilir. Kanun koyucu, ihtiyaç sahiplerinin sınırlı olarak saymakla birlikte Yargıtay uygulamasında kiraya veren olmayan malikin ihtiyacı içinde tahliye davası açılabilmektedir.[1] Bu kişiler dışındaki kişilerin ihtiyacı nedeniyle açılan tahliye davası olumlu sonuçlanmayacaktır..
İhtiyaç sebebine dayalı tahliye davalarında ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekmektedir. İhtiyaç sadece dava açıldığı anda değil yargılama boyunca da varlığını sürdürmelidir. Yargıtay uygulaması da bu şartları aramaktadır. “İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.”[2] denilmek suretiyle ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması ile ihtiyacın yargılama boyunca sürmesi gerektiği ifade edilmiştir.
Her somut olay bakımından mutlak aranması gereken husus; ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması ile yargılama boyunca devam etmesidir. İhtiyaç olarak ileri sürülen sebepler bu şartlar çerçevesinde değerlendirilerek sonuca ulaşılmaktadır.
Yargıtay’ın samimi, gerçek ve zorunlu ihtiyaç olarak kabul ettiği hallere örneklerden bazıları kısaca şu şekildedir;. Kiraya verenin kiralananı konut olarak kullanma gereği[3] İhtiyaçlının sağlık sorunları;[4] İhtiyaçlının ailesinden ayrı yaşama isteği[5], İhtiyaçlının kirada oturması[6], İhtiyaçlının iş kurması[7], Kiralananın ihtiyaçlının işyerine yakın olması[8], Depo gereksinimi[9], Yazlık ihtiyacı[10], Daha geniş çalışma alanı ihtiyacı[11].
TBK madde 310 “Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.” hükmü mucibince; yeni malik, eski malik ile kiracı arasında imzalanan ve devam eden kira sözleşmesinin tarafı olur. Diğer bir ifade ile yeni malik ile kiracı arasında yeni bir kira sözleşmesi imzalanmasına gerek yoktur.
İhtiyaç sahibi, ihtiyacın varlığı ve niteliği ile ilgili yukarıda yapılan açıklamalar, TBK madde 351’de düzenlenen yeni malikin gereksinimi nedeniyle açılacak tahliye davaları için de geçerlidir. Davanın açılacağı zaman bakımından ise yeni malikin gereksinimine dayalı tahliye davalarında kiraya verenin seçim hakkı bulunmaktadır.
IV. DAVA AÇMA SÜRESİ
TBK madde 351 “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.” hükmünü havidir. Bu hükme göre, yeni malik ihtiyacın varlığı halinde gereksinim nedeniyle tahliye davası açarken dava açma süresini seçme hakkını haizdir.
Madde metninde açıkça görüldüğü gibi yeni malik, kanuna uygun şekilde ihtarname keşide ederek edinme tarihinden itibaren 6 sonra tahliye davası açabileceği gibi ihtar çekmeden eski malikin halefi olarak sözleşme döneminin sona ermesinden itibaren 1 aylık dava açma süresinde de dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Yeni malikin ihtarname çekme zorunluluğu bulunmamaktadır. “6570 Sayılı Yasa kapsamına giren bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda, dilerse Yasanın 7 / d maddesinde öngörülen sürelerden yararlanarak ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Yeni malikin bu seçeneklerden hangisi yararına ise onu tercih etme hakkı vardır. 6570 Sayılı Yasa’nın 7 / d maddesine dayanması halinde yeni malikin iktisap günü de dahil olmak üzere iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde kiralananı satın aldığını ve ihtiyacı olduğunu kiracıya bildirmesi ve yine iktisaptan itibaren iktisap günü dahil altı ayın sonunda dava açması gerekir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür.”[12]
Kira döneminin sona ereceği veya kiralananın edinildiği tarih, davanın açılacağı zamanın seçiminde önemli rol oynamaktadır. Kiraya veren, bu seçimini yaptıktan sonra dava açarken seçimine uygun hareket etmek zorundadır. Aksi halde, süresinden önce açılması nedeniyle davanın reddi gündeme gelecektir. “Olayımıza gelince; davacı, davalının önceki malik ile düzenlediği 01/05/2013 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi ile kiracı olduğu taşınmazı 21/11/2014 tarihinde satın aldıktan sonra, ... Noterliği vasıtası ile 28/11/2014 tarihinde davalıya ihtarname keşide ederek “kiralananı işyeri ihtiyacı nedeniyle satın aldığını, bu itibarla iktisaptan itibaren altı ay içinde boşaltılmasını aksi halde 6 aylık yasal sürenin bitiminden sonra Türk Borçlar Kanunu hükümleri uyarınca muhatap hakkında yeni iktisap ve ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılacağını” bildirmiştir. Davacı işbu davayı ise sözleşmeye dayanarak 11/05/2015 tarihinde akdin bitimini takip eden bir aylık süre içinde açmıştır. Yukarıda açıklandığı üzere her ne kadar davacının iktisaptan sonra ihtiyaca dayalı olarak dava açmak konusunda seçimlik hakkı mevcut ise de davacı keşide ettiği ihtarname ile davalıya kiralananı boşaltması için iktisap tarihinden itibaren altı ay süre tanımış, davayı ise verdiği sürenin sonunu beklemeden 11/05/2015 tarihinde açmıştır. İhtarname içeriğine göre davalının kiralananda 21/05/2015 tarihine kadar oturma hakkı olup mahkemece, davalıya tanınan altı aylık süreden önce açılan davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması hatalı görüldüğünden kararın bozulması gerekmiştir.”[13]
Kiraya veren birinci fıkra kapsamında ihtarname çekerek süre verdikten sonra bu süreyi beklemeden -sözleşme bitimine dayanması hali dahil- dava açarsa dava süresinde açılmadığından reddedilecektir.
V. SONUÇ
Kiralananı sonradan edinen malik, kiralanana ihtiyacı olması halinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası ikame edebilecektir. Bu noktada kanun koyucu yeni malike davayı açacağı zaman bakımından seçim hakkı vermiştir. Kira sözleşmesinin bitimine altı aydan fazla bir süre kalmışsa, TBK 351/1’de yer alan düzenlemeye dayanarak dava açmak kiraya verene kira sözleşmesinin sona erme tarihini beklemeksizin dava açma imkânı tanımaktadır. Kira dönemi bitimine altı aydan daha az bir süre kalmışsa, edinmeye ilişkin ihtarname çekmeyip TBK 351/2 kapsamında dava açmak kiraya verene daha erken dava açma imkânı vermiş olacaktır. Ancak TBK 351/1’e dayanarak süre veren yeni malik bu süre bitmeden dava açmamalıdır.
--------------
[1] T .C. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 29.01.2015 tarih, 2014/13824 Esas, 2015/1000 Karar sayılı ilam
[2] T.C. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 15.01.2019 tarih, 2018/7829 Esas, 2019/131 Karar Sayılı ilam, T.C. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2012/61 Esas, 2012/9733 Karar sayılı ilam
[3] T.C. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 01.03.2018 Tarih, 2018/1057 Esas, 2018/1859 Karar sayılı ilam
[4] T.C. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 28.02.2018 tarih, 2017/8780 Esas, 2018/1853 Karar sayılı ilam
[5] T.C. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 25.04.2016 tarih, 2016/3380 Esas, 2016/3343 Karar sayılı ilam
[6] T.C. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 06.11.2014 tarih, 2013/14490 Esas, 2013/14951 Karar sayılı ilam
[7] T.C. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 15.05.2012 tarih, 2012/4737 Esas, 2017/7312 Karar sayılı ilam
[8] T.C. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 30.10.2013 tarih, 2013/12007 Esas, 2013/14454 Karar sayılı ilam
[9] T.C. Hukuk Genel Kurulu 16.11.2021 tarih, 2017/1290 Esas, 2021/1411 Karar sayılı ilam
[10] T.C. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 12.01.2015 tarih, 2014/13336 Esas, 2015/39 Karar sayılı ilam
[11] T.C. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 23.03.2010 tarih, 2009/10325 Esas, 2010/3174 Karar sayılı ilam
[12] T.C. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 17.04.2012 tarih, 2012/3232 Esas, 2012/6061 Karar sayılı içtihat.
[13] T.C. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 20.12.2017 tarih, 2017/7209 Esas, 2017/17902 Karar sayılı içtihat.
