Türk Borçlar Kanununun 315.maddesinde “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.” şekli de belirtilmiştir.

Kanundan anlaşılacağı üzere kiracının kira bedelini veya yan gideri muaccel olduktan sonra yani süresinde ödememesi durumunda kiraya verenin verecek olduğu ve kanunda belirtilen süre içerisinde ödenmemesi durumunda temerrüt nedeniyle tahliye davası açılabileceği belirtilmiştir. Bu süre noter aracılığıyla çekilecek ihtar vasıtasıyla olabileceği gibi uygulama da Örnek 13 şeklinde tabir edilen ödeme emrinin İcra Dairesi vasıtasıyla gönderilmesi şeklinde de olabilmektedir. Uygulamada en çok olan İcra Dairesi vasıtasıyla ödeme emri gönderilmesi olduğu için makalemizde ekseriyetle bu hususa ve içtihatlara yer verilecektir.

Dikkat edilmesi gereken en önemli husus konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya verilecek sürenin en az 30 gün olduğudur. Nitekim Yargıtay 8.HD 2017/5190 E. 2018/9913 K. Sayılı ilamında “…icra müdürlüğünce düzenlenen örnek 13 numaralı ödeme emrinde borcun ödenmesine dair 30 günlük sürenin yazılmadığı görülmüştür. İİK'nun 269/1. madde göndermesiyle olayımızda uygulanması gereken Türk Borçlar Kanunu'nun 315. maddesinde yer alan otuz günlük ödeme süresinin ödeme emrinde açıkça yazılması zorunlu olup, yasaya uygun olarak düzenlenmeyen ödeme emri hukuki sonuç doğurmaz. Hukuki sonuç doğurmayan ödeme emrine bağlı olarak tahliye kararı verilemeyeceğinden, istemin reddine karar vermek gerekirken, tahliye kararı verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.” şeklinde belirterek bu hususa dikkat çekmiştir.

İcra dairesi vasıtasıyla gönderilecek ödeme emrinde dikkat edilmesi gereken bir diğer hususta, eğer kiracının tahliyesi talep edilecekse mutlaka ödeme emrinde belirtilen yere tahliye isteğinin yazılması durumudur. Nitekim Yargıtay 8.HD 2017/13162 E. 2017/10909 K. Sayılı ilamında “…Takip talebi örneğinin 7 numaralı bölümünün karşısındaki boş yere tahliye talebinin yazılması gerekir. Ayrıca 9 numaralı bölümde de bu talebin yeniden haciz ve tahliye şeklinde tekrarlanması gerekir.” şeklinde belirtilmiştir.Dolayısıyla takip talebinin kararda da belirtilen ilgili yerlerine mutlaka tahliye ibaresinin yazılması gerekmektedir.Bu konuda Yargıtay’ın farklı kararları olmakla birlikte temerrüt nedeniyle açılacak davada aksi bir sonuçla karşılaşmamak için tahliye ibaresinin yazılması önem arz etmektedir.

Pratikte Örnek 13 takibinin en fazla uygulaması kiracının geçmişte kira borçlarını eksik ödemesi dolayısıyla yapılmaktadır. Yasal artış veyahut sözleşmede belirtilen artış maddesi gereğince belirtilen oranda kiracı geçmişte artış yaparak kirasını ödemediğinden kiraya veren bakiye kira alacaları için takip yapmakta ve temerrüt durumunda tahliye davası açmaktadır. Kiracıların böyle durumlarda ki genelde ilk savunması kiraya veren ile bu şekilde anlaşıldığı noktasındadır.Ne var ki Yargıtay bu tür durumların, İİK 269.maddesi ve diğer ilgili maddeleri de gözetilerek yalnızca belirtilen delillerle ispatına izin vermektedir.Nitekim Yargıtay 6.HD 2014/3429 E. 2014/14370 K. Sayılı ilamında “Davalı kiracı tarafından takip konusu dönemde(1.4.2012-1.4.2013) kira paralarını kira sözleşmesindeki artış oranına göre artış yapmadan alacaklının banka hesabına ödenmesi ve ödenen tutarların ihtirazı kayıt ileri sürülmeden alınmış olması davacının artış koşulundan vazgeçtiği ve taraflar arasında bu yolda zımni bir anlaşma olduğu şeklinde yorumlanamaz. Bu nedenle mahkemece, kira sözleşmesinin 11.maddesinde kararlaştırılan artış şartı hükümleri gereğince takip konusu aylar kira paralarının tespit edilmesi ve varsa ödemelerin mahsubu ile davacının alacaklı olduğu miktarın tespit edilmesi gerekirken yazılı şekilde eksik inceleme ile hüküm verilmesi doğru değildir.” şeklinde belirtmiştir.

Bu şekilde bir takipte bulunulması durumunda dikkat edilmesi gereken en önemli hususta sözleşmede bulunan artış maddesinin muayyen olup olmadığı hususudur.Eğer muayyen bir artış maddesi söz konusu değilse kiraya verenin kira miktarında artış yapılmaması hususu yönünden bakiye kira alacağı talep edemeyeceğidir. Nitekim Yargıtay 6.HD 2014/10692 E. 2014/12773 K. Sayılı ilamında “..Sözleşmenin özel şartlar beşinci maddesinde enflasyona göre zam yapılacağı kararlaştırılmış ise de; bu artış şartının belirli ve muayyen olduğundan söz edilemez. Kira bedelinin tespitine ilişkin kesinleşmiş bir mahkeme kararı da bulunmadığına göre, davacı kiraya veren tek yanlı olarak kira oranı ve kira artış bedeli belirleyerek davalıdan kira alacağı talep edemez. Bu durumda Mahkemece temerrüt olgusu gerçekleşmediğinden davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir.” Şeklinde karar vererek bu hususa dikkat çekmiştir.

Uygulamada bulunan kira sözleşmelerine genelde yazılan TEFE-TÜFE ibaresini ise Yargıtay muayyen bir artış maddesi olarak kabul etmiştir.Nitekim Yargıtay 12.HD 2022/2729 E. 2022/6662 K. Sayılı içtihadında “takip dayanağı kira sözleşmesinde kira artış oranının Tefe - Tüfe olarak kararlaştırılmış olması ve TÜFE’nin kanuni artış oranı olarak düzenlenmesi karşısında, kira sözleşmesinde artış oranının belirlenmediği sonucuna ulaşılamayacağı nazara alınarak, mahkemece TÜFE oranı uygulanmak suretiyle, takibe konu aylara ait kira bedelinin belirlenmesi amacıyla bilirkişiden Yargıtay denetimine ve hüküm kurmaya elverişli ek rapor alınarak, oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken” şeklinde içtihatta bulunmuştur.

Artış hususuyla ilgili bir diğer hususta bazı matbu kira sözleşmelerinde “sözleşme bitiminde TEFE-TÜFE oranında artış yapılacağı “ şeklinde ki cümledir.Bu cümle oldukça büyük sorunlara neden olabilmektedir.Zira kira sözleşmesi eğer 1 yıldan uzun süreliyse kira sözleşmesi bitmeden yani her yıl artış yapılabilmesi mümkün olamamaktadır.Nitekim Yargıtay 8.HD 2019/2735 E.2019/4826 K. Sayılı içtihadında “Sözleşmede artışın sözleşmenin bitiminden itibaren yapılacağı belirtildiğine göre bu artışın sözleşme süresinin, yani 5 yılın bitiminden itibaren 20.08.2017 tarihinde başlayan dönem kira bedeli için uygulanacağının kabulü gerekir. “ şeklinde içtihatta bulunmuştur.

Aksi yönde kararlarda mevcuttur. Nitekim Yargıtay 3.HD 2017/8010 E. 2019/4357 K. Sayılı ilamında “..“Kira sözleşmelerinde teamül haline gelmiş bir ödeme şekli varsa bu şekilde yapılan ödeme geçerlidir. Kiracı tarafından sözleşmede yazılı artış hükmünün bilinmesine rağmen ihtirazi kayıt ileri sürmeksizin artış yaparak kirayı ödemeye devam ettiği takdirde kira bedelinin indirilmesine yönelik haklarından halin icaplarına göre feragat etmiş sayılabilir. Sözleşmede açıkça kira bedelinin kontratın bitiminden itibaren geçerli olduğunu kabul eden kiracının kira müddeti içerisinde yaptığı bu ödeme şeklinin teamül haline geldiği anlaşılmaktadır.” şeklinde belirtmiştir.

Kanaatimizce bu tür maddeler, hayatın olağan akışı hak ve nesafet ilkesi dikkate alınarak bu tür durumlarda her yıl artış yapılması gerektiği şeklinde yorumlanmalıdır.

Temerrüt nedeniyle tahliye hususu oldukça geniş bir konu olmakla birlikte son olarak kiranın banka hesabından açıklamalı veyahut açıklamasız gönderilmesi noktasına değinip makaleyi bitireceğiz.

Yargıtay 12.HD 2021/7002 E. 2021/8792 K. Sayılı içtihadında “..Borçlunun ödeme iddiasını ispat için sunduğu dekontlarda atıf olmayıp takibe konu kira borcu için yapılmış ödemeler olduğu anlaşılamadığından sunulan dekontların İİK'nın 269/c maddesinde belirtilen belgelerden olmadığı dolayısıyla borçlu ödeme iddiasını ispatlayamadığından itirazının kaldırılmasına ve takibin devamına karar verilmesi gerektiği anlaşılmaktadır.” şeklinde içtihatta bulunmuştur.Bu içtihat dikkate alındığında kiracıların kira borçlarını ifa ederken dikkat etmesi gereken en önemli hususlardan biri de banka kanalıyla borç ödenirken mutlaka kira ödemesi olduğunun açıklama kısmında belirtilmesidir.

Bazen ATM üzerinden veyahut diğer ödeme yollarıyla ödeme yapılırken bankalar masraf kesebilmekte ve kiraya verene ödeme eksik gidebilmektedir. Bu eksik ödeme 1 TL bile olsa şartlar oluştuğunda tahliye nedeni olabilmektedir. Bu hususa da dikkat edilmesi gerekmektedir. Nitekim Yargıtay 6.HD 2015/6655 E. 2015/10585 K. Sayılı ilamında "...Mahkemece,0,35 TL eksik ödeme sebebiyle temerrüt gerçekleşmeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de,davacı alacaklı tarafından 15.12.2014 tarihinde başlatılan takip üzerine davalıya ödeme emri gönderilmiş ve borcun ödenmesi için 30 günlük süre verilmiştir. Davalı borçlu borcu olmadığını belirterek borca itiraz etmiş, ancak verilen bu 30 günlük süreye rağmen davacı hesabına eksik ödenen 0,35 TL yi ödememiştir.30 gün içinde borcun tümü ödenmediğine göre temerrüt gerçekleşmiştir. Borcun miktarının az ya da çok olması temerrüt olgusunun gerçekleşmesini engellemez. Bu sebeple Mahkemece, 0,35 TL üzerinden itirazın kaldırılmasına ve temerrüt sebebiyle tahliyeye karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından kararın bozulması gerekmiştir..” şeklinde içtihatta bulunmuştur.

Temerrüt nedeniyle tahliye davasının ayrıntıları oldukça fazla olmakla birlikte bir kısım konulara değinmeye çalıştık. Faydası olması dileğiyle…

Av. Sefa KARA