Türk hukuk öğretisinde ihalenin feshi talebinin reddine ilişkin kararın kesinleşmesi durumunda bunun maddi anlamda kesin hüküm teşkil edeceği kabul edilmektedir.  Belirtmek gerekir ki, bu görüş uzun bir süre Yargıtay tarafından da benimsenmiştir. Buna karşılık, iş bu incelememize konu teşkil eden ve cebri ihale ile tapu iptal ve tescil davası arasındaki ilişkiyi ele alan Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 01.06.2011 tarih ve E. 2011/1-321, K. 2011/382 sayılı kararında[1] farklı bir görüş benimsenmiştir. Anılan kararda özetle; “İhalenin feshi, daha çok icra hukuku prensipleri ve şikâyet prosedürü içinde, daha şekle dayalı, inceleme ve araştırma alanı daha kısıtlı ve ihalenin şeklen denetimi şeklinde gerçekleşmekte iken; yolsuz tescile dayalı iptal ve tescil davasında izlenecek yol bu kadar sınırlı olmayacak; takibe esas teşkil eden borç ilişkisinin doğru olup olmadığı, buna dayalı takibin usulüne uygun yapılıp yapılmadığını, ihale hazırlığı ve ihale anına kadar ve ayrıca ihale hazırlığı ve ihale aşamasındaki tüm işlemlerde davalıların usulü ve yasaya aykırı bir katkılarının bulup bulunmadığı da araştırılacaktır… Türk hukuk sisteminde, tapu kayıtlarının oluşumunda illilik prensibi esastır. İhalenin feshi isteğinin reddedilmiş olması keyfiyeti, temelde yolsuz tescil nedenini ortadan kaldırmaz.”  denildikten sonra tapu iptal ve tescil davasının herhangi bir süreye tâbi olmaksızın açılabileceği ifade edilmiştir. Oy çokluğuyla alınan bu kararın cebri icra hukukumuz bakımından bir dönüm noktası teşkil ettiği söylenebilir. Zira Yargıtay daha önce ihalenin feshi talebinin reddi kararının kesinleşmesi durumunda bunun maddi anlamda kesin hüküm teşkil edeceğini kabul etmekteydi. Halbuki az önce özetine yer verilen içtihadında bu görüşünden dönmüş ve ihalenin feshi talebi hakkındaki icra mahkemesi kararı kesinleşmiş olsa dahi bunun tapu iptal ve tescil davasının açılmasına bir engel olmadığı sonucuna varmıştır.

Hemen belirtelim ki, YHGK’nin bu içtihadı öğretide çeşitli açılardan haklı olarak eleştirilmiştir.[2] Gerçekten de öncelikle belirtmek gerekir ki, ihalenin feshi talebinin reddine ilişkin kararın kesinleşmesi üzerine tapu siciline yapılan tescilin yolsuz olmasından bahsedilemez. Daha açık bir deyişle, ihaleye istinaden yapılan tescil ihale ayakta olduğu müddetçe yolsuz değildir. Zira tescilin yolsuz olması için tescile yol açan sebebin hukuken geçersiz olması gerekir. Halbuki ihalenin feshi talebinin reddi kararın kesinleşmesi üzerine yapılan tescil hukuken geçerli bir ihaleye dayandığına göre yolsuz tescilden bahsedilmesi de mümkün değildir.

YHGK anılan içtihadında tapu iptal ve tescil davasına bakan mahkemenin ihalenin temelini teşkil eden hukuki ilişkiyi (alacak-borç ilişkisini) mercek altına alabileceğini belirtmişse de bu görüş kanımızca hatalıdır. Kanaatimizce YHGK’nin hatası tescile yol açan hukuki sebeplerin tümünü aynı kefeye koymasından kaynaklanmaktadır. Halbuki yolsuz tescile neden olan sebepler ayrı ayrı değerlendirilmelidir. Tapuda yapılan tescil işlemi farklı hukuki sebeplere dayanabilir. Bu sebep, (satış gibi) bir sözleşme olabileceği gibi, mirasın intikali, cebri satış, kamulaştırma gibi hukuki bir olay, idari bir işlem/karar da olabilir. Dolayısıyla YHGK’nin içtihadında geçen “sebebe bağlılık ilkesi” bu kapsamda değerlendirilmelidir: Sebep hukuken geçerli ise tescil yolsuz değildir. Bu çerçevede, örneğin, tescil, bir satış sözleşmesine dayanıyorsa ve sözleşmenin taraflarının muvazaa yaptığı ileri sürülüyorsa bu sözleşmenin temelini teşkil eden alacak-borç ilişkisinin gerçek olup olmadığı incelenebilir. Zira satış sözleşmesinin geçerliliği buna bağlıdır. Ya da mirasın intikaline dayalı olarak yapılan tescil işlemi de mirasın intikalini gösterin mirasçılık belgesinin sahte olması durumunda yolsuz kabul edilebilecektir.

Buna karşılık, YHGK bahsi geçen içtihadında, ihalenin feshi talebinin reddinden hatta bu kararın kesinleşmesinden sonra dahi takibin temelinde yatan alacak-borç ilişkisinin gerçek olup olmadığının araştırılması gerektiğini vurgulamıştır. Bu görüşe katılmıyoruz. Zira tapu iptal ve tescil davasına bakan mahkemenin görevi takibin temelinde yatan alacak-borç ilişkisini incelemek değil, ortada hukuken geçerli bir ihale olup olmadığını tespit etmektir. Tapu iptal ve tescil davasına bakan mahkeme davayı feshedilmiş bir ihale varsa kabul edecektir. Zira ancak bu durumda ihaleye dayalı tescilin yolsuzluğundan bahsedilebilecektir.

YHGK’nin kararı esasen Yargıtay’ın daha önce verdiği (ve kanımızca isabetli olan) başka bir takım kararlarıyla da çelişmektedir. Mesela, Yargıtay 8. HD, 22.02.2000 tarih ve 2000/669 E. ve 2000/1454 sayılı kararında[3] “… (D)ava konusu taşınmaz malın tapu siciline kaydedilmesine sebep olan idari karar hukuki varlığını koruduğu sürece tapu iptal ve tescil davası dinlenmez… İdari kararın idari yargı merciince Kanuna aykırılık nedeniyle iptali cihetine gidilerek iptal kararının kesinleşmesinden sonra tapudaki tescil işleminin yanlış bir idari tasarruftan ileri geldiği ve hukuki dayanaktan yoksun olduğunun anlaşılması sonucu yolsuz tescil durumuna düşmesinden sonra açılacak tapu iptal davası dinlenebilir… Tescilin hukuki sebebini teşkil eden idari karar iptal ettirilmeden açılan tapu iptal yoluyla mülkiyetin aktarılması davasının reddine karar verilmesi gerekirken…” diyerek son derece isabetli biçimde “yolsuz tescil”den ne anlaşılması gerektiğini ortaya koymuştur.

Belirtmek gerekir ki, YHGK’nin incelememize konu içtihadı başka yönlerden de eleştiriye açıktır. Anılan içtihatta ihalenin feshi talebinin reddine ilişkin kararın kesinleşmesinden sonra dahi ihalenin usulüne uygun olarak yapılıp yapılmadığının tapu iptal ve tescil davasına bakan mahkeme tarafından incelenebileceği belirtilmiştir. Halbuki ihalenin feshi talebinin reddine ilişkin kararın temyizi üzerine temyiz incelemesi yapan Yargıtay başvuruyu reddetmekle ihalenin hukuka uygun olduğunu bizzat kendisi tasdik etmiş olmaktadır. YHGK’nin içtihadının kabulü, Yargıtay kararının dolaylı olarak, tapu iptal ve tescil davasına bakan ilk derece mahkemesi tarafından denetlenmesi anlamına da gelecektir ki, bu durum kanımızca AY m. 154, I, c.1 ile de çelişmektedir. Yine, uzmanlık mahkemesi olan icra mahkemesinin incelemesinden geçen ve usulüne uygun bulunduğu kabul edilen bir ihalenin bu sefer konunun uzmanı olmayan başka bir mahkeme tarafından bir kez daha denetlenip farklı bir sonuca ulaşılması mahkemeler arasındaki görev ilişkisine de aykırıdır.

YHGK inceleme konumuzu teşkil eden içtihadında esasen istisnai bir hâlden hareketle aşırı bir genellemeye gitmiştir. Bununla birlikte, şayet ortada gerçekten bir alacak-borç ilişkisi bulunmamasına rağmen takip kesinleştirilmiş ve bunun neticesinde yapılan ihalede taşınmazın mülkiyeti bir başkasına geçmiş ve Kanunda öngörülen süreler geçtiği için ihalenin feshi yoluna da gidilemiyorsa doktrinde belirtildiği gibi böyle bir sonucun ortaya çıkmasına ahlaka aykırı olarak yol açan kişiye (ihale alıcısına) karşı takip borçlusu TBK m. 49 uyarınca zaten dava açabilecektir. Öte yandan, maddi hukuk bakımından borçlu olmayan bir kişiye karşı takip başlatılması durumunda takip borçlusu şartları varsa menfi tespit davası, istirdat davası ve sebepsiz zenginleşme davası gibi yollara da başvurabilecektir. Dolayısıyla takip borçlusu, hukuken, Yargıtay’ın düşündüğü kadar çaresiz değildir.

Öte yandan YHGK’nin bu kararı uygulamada kötü niyetli pek çok takip borçlusunun ihalenin feshi talebinin reddi ve bu kararın kesinleşmesinden sonra tapu iptal ve tescil davası açmasına yol açmış ve bu durum ihale alıcılarını çok zor durumda bırakmıştır.  Bu noktada mevcut durumu daha iyi anlatabilmek adına Bakırköy Adliyesinde görülen ve içeriğine vakıf olduğumuz bir davadan kısaca bahsetmenin yararlı olacağını düşünüyoruz. Kendisine karşı borcunu yerine getirmediği için haklı olarak takip başlatılan bir borçlu takibi durdurmak için elinden gelen tüm çabayı göstermiş, cebri icra prosedürü içinde itiraz, şikâyet, icranın geri bırakılması gibi akla gelebilecek tüm yollara başvurmuş, bunlarla takibi elinden geldiğince geciktirdikten sonra yapılan ihaleye karşı da hiçbir haklı yanı olmayan bir ihalenin feshi davası açmıştır. İhalenin feshi davasının reddi üzerine ise -sırf yargılamayı uzatabilmek için- önce istinafa sonra temyiz yoluna başvurmuştur. Böylelikle takip borçlusu ve alacaklısıyla hiçbir ilişkisi bulunmayan ihale alıcısı yaklaşık 3 yıl beklemek zorunda kalmıştır. Ancak iş, bununla da bitmemiş, borçlu, YHGK’nin incelememize konu teşkil eden içtihadından yararlanarak yine hiçbir hakkı olmadığını bildiği halde bu sefer de tapu iptal ve tescil dava açmıştır. Bu davayı gören mahkeme ise borçlu-davacı sırf teminat gösterdiği için ihale ve dava konusu taşınmaz hakkında ihtiyati tedbir kararı vermiştir. Ancak borçlu-davacı bununla da yetinmemiş bu sefer de elindeki ihtiyati tedbir kararına dayanarak taşınmazı işgal etmiştir. Şu an itibarıyla ilk derece aşamasında 1.5 yıl süren tapu iptal ve tescili davası reddedilmiş olmakla birlikte, ihale alıcısı hâlen borçluyu-davacıyı taşınmazdan tahliye etmeye çalışmaktadır. Böylelikle ihale alıcısı ihale tarihinden, yani mülkiyetin kendisine geçmesinden itibaren yaklaşık 4 yıllık süre kaybetmiştir.

Görüldüğü üzere, YHGK’nin salt takip borçlularının menfaatini düşünerek, tek yanlı bakış açısıyla kabul ettiği bir içtihat cebri ihale uygulamamızı temelinden sarsan bir boyuta ulaşmıştır. Gerçekten de bu içtihat karşısında sadece takip alacaklıları değil, takip borçlusu ve takip alacaklısıyla hiçbir ilgisi bulunmayan ihale alıcısı üçüncü kişiler de tamamıyla temelsiz tapu iptal ve tescil davalarıyla karşılaşmakta, hatta yıllarca süren bu davalarda yine haksız yere verilen ihtiyati tedbir kararlarıyla mülkiyet hakları da kısıtlanmaktadır. Yukarıda açıklanan gerekçelerle Yargıtay’ın bu içtihadından bir an önce dönmesi gerektiği kanaatindeyiz.

Av. Dr. Cenk AKİL

----------------

[1] https://karararama.yargitay.gov.tr/

[2] Bkz. Lale Sirmen ve Sema Taşpınar Ayvaz, “Yargıtay Kararlarına Göre İhale Feshedilmeksizin Sicilin Düzeltilmesi Davası Açılması”, Yargıtay Kararları Işığında Güncel Medeni Hukuk Problemleri Sempozyum Tebliğleri, İstanbul 2019, s. 505 vd.

[3] https://legalbank.net/belge/y-8-hd-e-2000-669-k-2000-1454-t-22-02-2000/455476/