1- Yasal Mevzuat
6098 sayılı TBK Madde 344 – Kira Bedelinin Belirlenmesi
Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
2- Koşulları
2.1- Kiralanan Yer Konut ve Çatılı İş Yeri Olmalıdır.
Kira tespit davası, yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarından doğan uyuşmazlıklarda açılabilmektedir. Diğer bir deyişle konut veya çatılı işyeri vasfını haiz olmayan taşınmaz veya taşınırların kiralarında, bu davanın açılması mümkün değildir. Örnek olarak bir makinenin kiralanması ya da ürünün kiralaması durumunda kiralananın bedelinin tespiti istenemeyecektir.
2.2- Taraflar Arasında Yazılı veya Sözlü Kira Sözleşmesi Bulunmalıdır.
Kira sözleşmesi herhangi bir şekil şartına bağlı olmadığı için yazılı veya sözlü olarak yapılması mümkündür. Önemle belirtmek isterim ki ispat kolaylığı açısından kira sözleşmesinin yazılı olarak yapılması daha yararlı olacaktır. Ancak kira sözleşmesinin sözlü olarak yapılması durumunda kira ilişkisinin varlığını ve aylık kira bedelinin ne kadar olduğunu ispat külfeti davacıya, davalı tarafından kabul edilen kira bedelinin ödendiğinin ispat külfeti ise davalıya düşecektir. Ayrıca davacının talep ettiği yıllık kira miktarı HMK'nın 200. maddesi uyarınca belirlenecek senetle ispat sınırının üzerinde ise davacı kira bedelini yazılı belge ile kanıtlamak zorunda kalabilecektir.
“Kural olarak, kira ilişkisinin varlığını ve aylık kira bedelinin ne kadar olduğunu ispat külfeti davacıya, davalı tarafından kabul edilen kira bedelinin ödendiğinin ispat külfeti ise davalıya düşer. Davacının talep ettiği yıllık kira miktarı HMK'nın 200. maddesi uyarınca belirlenecek senetle ispat sınırının üzerinde ise davacı kira bedelini yazılı belge ile kanıtlamak zorundadır. Yazılı delille kanıtlanmadığı takdirde ise davalının kabulünde olan miktar var ise bu miktar esas alınmalıdır. Yine davalıda aynı koşullar altında yıllık kira bedelinin senetle ispat sınırının üzerinde olması durumunda kira borcunun ödendiğini yazılı belge ile ispat etmelidir. Yıllık kira bedelinin senetle ispat sınırının altında olması halinde ise davacı tanık deliline dayanabilmekle birlikte yukarıda da belirtildiği üzere hem kira sözleşmesinin varlığını hem de kira bedelini ispat yükü altındadır.”(Yarg. 3. HD. 06.05.2019 T. 2017/8153 E. 2019/4133 K.)
2.3- Davanın Açılmasında Hukuki Yarar Bulunmalıdır.
Hukuki yarar dava şartlarından olup kira tespit davalarında da önem arz etmektedir. Zira aşağıda ayrıntıları açıklanacağı üzere kiraya verenin kira sözleşmesinin üzerinden 5 yıl geçmemesine ve kira sözleşmesinde artış oranı belirlenmemesine rağmen TÜFE oranında artış yapan kiracıya karşı bu durumu bilerek ve dilekçesinde belirterek kira tespit davası açmasında veya kiraya verenin daha fazla kira bedeli belirlenmesi açmasında hukuki yarar bulunmayacaktır. Farklı yönde düşünecek olursak da kira sözleşmesinde %15 oranında bir artış öngörülmesine rağmen enflasyonun %80 olmasına ve paranın alım gücünün olağanüstü bir şekilde düştüğü durumda kiraya verenin kira tespiti davası açmasında hukuki yarar mevcut olacaktır.
3- Kira Tespit Davasının Ne Zaman Açılabileceği ve 5 Yıllık Süre Hususu (!!)
Kural olarak kira tespit davasının açılmasında herhangi bir süre bulunmamakta olup söz konusu dava her zaman açılabilmektedir. Ancak aşağıda ayrı başlık altında belirteceğimiz üzere davanın açıldığı tarihe göre artış miktarının ne kadar olabileceği ve tespit edilen kira bedellerinin hangi tarihten itibaren geçerli olacağı farklılık arz edebilecektir. Bunun yanında sözleşme içeriği ve kiralama süresine göre kira tespit davasının açılması ve bu davada kurulacak hükümler de farklılık arz edebilecektir.
3.1- Kira Sözleşmesinin İmzalanması Sırasında Taraflar Arasında Herhangi Bir Artış Şartı Öngörülmüş Olabilir.
TBK Madde 344/1’e göre; “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.”
Buna göre şayet taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinde eğer kira artış şartı öngörülmüş ise söz konusu bu anlaşma, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara(12 aylık TÜFE ortalaması) göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olacaktır. Ancak taraflarca 12 aylık TÜFE ortalamasından daha fazla bir kira artışı öngörülecek olursa yapılacak bu anlaşma kira sözleşmesini geçersiz kılmamakla birlikte artış şartına ilişkin anlaşmalar kısmi geçersizlik sonucunu doğuracaktır. Yani TÜFE ortalamasını aşan artış kısımları geçersiz olacak ve artış oranının 12 aylık TÜFE ortalamasına göre yapıldığı sonucuna ulaşılacaktır. Bu durumda TÜFE oranında fazla ödeme yapmak zorunda olan kiracı zamanaşımı sürelerine uymak suretiyle daha sonra açacağı davada TÜFE oranını geçen ödemelerin sebepsiz zenginleşme çerçevesinde kendisine iadesini kiralayandan dava yolu ile isteyebilecektir.
Önemli: 11.06.2022 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 7409 sayılı kanun ile TBK’ya geçici madde eklenmiş olup söz konusu maddeye göre yenilenecek kira sözleşmelerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin %25’ini geçemeyecektir. Geçici madde ile gelen söz konusu artış sınırlaması 11.06.2022-01.07.2023 tarihleri arasında yapılacak kira artışları için geçerliydi. Ancak 14.07.2023 tarihli 7456 sayılı kanunun 23. Maddesi uyarınca kira artışlarındaki %25’lik artış sınırı 02.07.2023-01.07.2024 tarihleri arasında da geçerli olacak şekilde uzatılmıştır.
Not: Önemle belirtmek gerekir ki kanun ile belirlenen %25 artış sınırı sadece konut kiraları için geçerli olup, işyeri kiralarında %25 sınırı uygulanamamaktadır. %25 sınırının uygulandığı konut kiralarında yukarıda bahsi geçen 12 aylık TÜFE ortalaması %25’ten fazla olsa dahi 5 yılın altında olan sözleşmelerde en fazla %25 oranında artırım yapılabilecektir.
Buna göre kira sözleşmesinin üzerinden eğer 5 yıl geçmemiş ise ve sözleşmede 12 aylık tüfe ortalamasına göre (Not: Şu anda %25 sınırı bulunmaktadır.) bir artış şartı öngörülmüş ise hem kiracı hem de kiraya veren bu anlaşma şartı ile bağlı olup 5 yıl geçmeden kira tespit davası açamayacaklardır. Ancak şayet 12 aylık TÜFE ortalamasından daha fazla bir artış oranı belirlenmişse kiracının 5 yıl geçmese dahi kanunun emredici hükmü doğrultusunda kira tespit davası açmasında hukuki yarar bulunacağından kira tespit davası açabilecektir. Yine kiraya veren her durumda kira sözleşmesinin başlangıç tarihi üzerinden 5 yıl geçmemiş ve artış şartı var ise kira tespit davası açamayacaktır.
3.2- Kira Sözleşmesinin İmzalanması Sırasında Taraflar Arasında Herhangi Bir Artış Şartı Öngörülmemiş Olabilir.
TBK Madde 344/2’e göre; “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.”
Söz konusu kanun hükmüne göre taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinde yenilecek kira dönemlerinde herhangi bir artış şartı öngörülmemişse 5 yıllık sürenin beklenmesine gerek olmaksızın kira tespit davası açılabilecektir. Burada hâkim kiralananın durumunu da göz önünde bulundurarak hakkaniyete göre bir bedel belirleyecektir. Ancak bu gibi davalarda hakim tarafından belirlenecek artış oranı her durumda 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemeyecektir.
Önemli: Bu tür davalarda da yukarıda bahsettiğimiz geçici kanunla belirlenen %25’lik yasal artış sınırı(Geçici madde ile gelen söz konusu artış sınırlaması 11.06.2022-01.07.2023 tarihleri arasında yapılacak kira artışları için geçerliydi. Ancak 14.07.2023 tarihli 7456 sayılı kanunun 23. Maddesi uyarınca kira artışlarındaki %25’lik artış sınırı 02.07.2023-01.07.2024 tarihleri arasında da geçerli olacak şekilde uzatılmıştır.) uygulama alanı bulacak olup, hakim tarafından hakkaniyete ve kiralananın durumuna göre belirlenecek konut kiralarındaki artış oranı 02.07.2023-01.07.2024 tarihleri arasında yenilenen sözleşmelerde %25 sınırını geçemeyecektir. Yani belirtilen tarihler arasında 12 aylık TÜFE ortalaması %25 sınırının üzerinde ise konut kiralarında hakim tarafından belirlenecek kira bedeli %25 sınırını geçemeyecektir.
Not: Geçici kanun ile getirilen %25 oranındaki artış sınırlamasının sadece konut kiraları için söz olduğunu, işyeri kiralarında %25 sınırının uygulanma imkanının bulunmadığını yinelemekte fayda bulunmaktadır.
3.3- Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 5 yıllık süre geçmiş olabilir veya kira sözleşmesi 5 yıl veya daha uzun süreli yapılmış olabilir.
TBK Madde 344/3’e göre; “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.”
Söz konusu düzenlemeye göre kira sözleşmesinin başlangıcından 5 yıldan uzun süre geçmiş veya 5 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde 5. yılın sonuna gelinmiş ise bu durumda kiraya veren veya kiracının açacağı kira tespit davasında TÜFE veya geçici madde ile eklenen %25 gibi bir sınır olmayacağı gibi kira sözleşmesinde herhangi bir artış şartının öngörülüp öngörülmemesinin de hiçbir önemi bulunmamaktadır. Zira açılacak kira tespit davasında hâkim tarafından TÜFE oranı, kiralananın konumu ve emsal kira bedelleri de gözetilerek hakkaniyete uygun olarak bir kira oranı belirlenecektir.
Örn; Kira sözleşmesi başlangıç tarihinin 01.06.2018 olduğu, 05.06.2023 tarihinde kira tespit davası açılacağı, geçici madde ile belirlenen artış sınırlamasının %25 ve TÜFE’nin %40 olarak belirlendiği durumda; kira sözleşmesinin üzerinden 5 yıl geçtiği için artış şartına bakılmaksızın kira tespit davası açılmasında herhangi bir mâni bulunmamaktadır. Ayrıca hakim tarafından emsal kira bedelleri, dövizdeki artış, taşınmazın konumu vs. dikkate alınarak kira bedelinin herhangi bir sınırlama ile bağlı olmaksızın %65 artış şeklinde yeni bir miktar olarak tespiti mümkün olabileceği gibi tamamen somut olaya göre daha düşük veya yüksek bir kira bedeli belirlenmesi için de herhangi bir engel bulunmamaktadır.
5 yıl veya 5 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde de kira tespit davası açılabilmesi için en azından 5 yıllık bir sürenin doldurulmuş olması gerekmektedir. 5 yıllık sürenin dolmasından sonra kira tespit davası açılmasından sonra ise sonraki tarihte yeniden kira tespit davası açılabilmesi için de 5 yıllık sürenin yani en azından 10. kira yılının dolması gerekmektedir. Kanunun “Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” şeklindeki maddesinden de anlaşılacağı üzere kira tespitinin yapıldığı tarihlerden sonraki yıllar için ise yukarıda ifade ettiğimiz şartlar yani artış oranı belirlenmiş olup olmamasına göre en fazla TÜFE oranında artış hükmü geçerli olmaya devam edecektir.
4- Yargıtay’ın Yerleşik İçtihatlarına Göre Kira Sözleşmesinin Üzerinden 5 Yılın Geçmesinden veya 5 Yıl veya Daha Uzun Süresi Kira sözleşmelerinde Kira Bedelinin “Hak ve Nesafete” Göre Belirlenmesi ve Hakkaniyet İndirimi (!)
Kira bedelinin “Hak ve Nesafete” göre belirlenmesine ilişkin Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 22.09.2022 tarihli ve 2022/5205 E. 2022/6879 K. sayılı kararı uyarınca;
“18/11/1964 tarihli ve 2/4 sayılı YİBK ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre; “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespitine karar verilirken;
- Öncelikle tarafların tüm delilleri, varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı,
- Bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli,
- Böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı,
- Emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı,
- Dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli,
- Hâkimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.”
Aynı kararda söz konusu belirlenen bu kira bedelinden yapılacak hakkaniyet indirimine ilişkin olarak;
“Hak ve nesafete uygun kira bedeli belirlenirken; en son ödenen aylık kira bedeline endekse (ÜFE) göre artış yapılarak belirlenen kiradan daha düşük olmayacak şekilde taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinden, davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapılması gerekmektedir.” ifadelerine yer verilmiştir. Söz konusu karara göre yapılacak hakkaniyet indiriminde kiracının kiracılık süresi belirlenerek ve eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygum indirim yapılacaktır. Özellikle kiracının çok eski bir kiracı olması halinde yapılacak indirim oranı da artabilecektir. Uygulamada da Yargıtay’ın bu yöndeki içtihatları doğrultusunda %5-%20 arasında hakkaniyet indirimi yapılmaktadır. Yargıtay’ın yerleşik içtihatları uyarınca çok düşük oranda da olsa söz konusu hakkaniyet indiriminin yapılması zorunludur.
Not: Her ne kadar yukarıda atfı yapılan yargı kararında belirlenecek kira bedelinin alt sınırı olarak ÜFE oranına dikkat çekilmiş ise de 2019 yılından sonra yapılan kanun değişikliği ile kira artışlarında TÜFE oranı kabul edildiğinden maddede geçen ÜFE ibaresini TÜFE olarak anlamakta fayda var. Kanun maddesi bu yönden yanlış anlaşılmaya sebebiyet vereceğinden eksiklik taşımaktadır.
5- Yenilenen Kira Sözleşmelerinde 5 Yıllık Sürenin Başlangıç Tarihi (!)
Uygulamada en sık karşılaşılan sorunlarından bir tanesi de kira sözleşmesi devam ederken yeni bir kira sözleşmesi akdedilmesi durumunda kira tespit davası için önem arz eden 5 yıllık sürenin başlangıç tarihinin hangisi olacağı meselesidir. Kural olarak yeni bir kira sözleşmesi akdedildiğinde sözleşme serbestisi ilkesi gereği taraflar arasında yeni bir kira akdi kurulmuş olacağından 5 yıllık sürenin hesabında sonraki tarihte yapılan sözleşmenin tarihi esas alınacaktır. Ancak Yargıtay bu hususta kiracıları koruyan çok önemli bir emsal karar vermiştir. Söz konusu kararda şayet yeni kira sözleşmelerinde belirlenen kira bedeli emsal ve rayiçlere uygun değil ise yeni kira sözleşmesinin üzerinden 5 yıllık süre geçmemiş olsa dahi ilk sözleşmenin başlangıç tarihi de gözetilerek kira bedelinin tespiti davası açılabileceği ve bu davada kira bedelinin yukarıda anlatılan hak ve nesafet ilkelerine göre yeniden belirleneceği belirtilmiştir.
Emsal olan Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 08.11.2018 tarihli ve 2017/5411 E. 2018/11236 K. sayılı kararında;
“Yenileme sözleşmesinde kira bedeli emsal ve rayiçlere uygun değil ise yenileme sözleşmenin imzalanmasından itibaren 5 yıl geçmemiş olsa dahi ilk sözleşmenin başlangıcına göre geçen süre gözetilerek şartları varsa kira parasının hak ve nesafete göre tespiti talep edilebilir.” ifadelerine yer verilmiştir.
6- Kira Bedelinin Açılabileceği Zaman ve Mahkemece Verilecek Hüküm
TBK Madde 345’e göre;
“Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.
Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.”
Söz konusu kanun hükmüne göre kira tespit davaları her zaman açılabilir. Ancak tespit edilen kira bedelinin geçerli olacağı zaman yönünden belirli kıstaslar getirilmiştir. Buna göre söz konusu kira tespit davası;
- Yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önceki bir tarihte açılmış ise,
- Kiraya veren tarafından yeni dönemin başlangıcından 30 gün önceki bir tarihte kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş ise,
- Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm var ise,
Mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlayacaktır.
Örneğin; 01.01.2015 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesine ilişkin taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinde artış hükmüne yer verilmemiştir. Bu durumda davacı sözleşmenin yenilendiği 01.01.2023 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitini talep edebilmesi için, davanın bu dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılması ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması gerekir. Aksi halde mahkemece 01.01.2023 tarihinden sonra başlayan kira dönemi için karar verilemeyecektir. Mahkeme şayet tarafların talebi var ise 01.01.2024 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere kira bedeli tespit edebilecektir. Uygulamada hâkim tarafından bir sonraki yıl yönünden tespitini isteyip istemediği yönünde hâkim tarafından tarafa süre verildiği görülmektedir.
Buradaki sorun bu şartlara uyulsa dahi mahkemenin talep olmaksızın kira tespitinin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olacağı yönünde karar verip veremeyeceğidir. Yargıtay’ın yerleşik içtihatları çerçevesinde bu soruya olumsuz yanıt vermek gerekmiştir. Zira söz konusu kararlarda talep olmaksızın Mahkemece bu yönde bir karar verilemeyeceği belirtilmiştir.
Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 16.03.2021 tarihli ve 2017/6-2792 E. 2021/267 K. sayılı kararında;
“Mahkemece belirlenen kira bedelinin hangi andan itibaren geçerli olduğu talep edilmedikçe, hükümde gösterilmez. Sadece, talepte bulunulmuş olması şartıyla, belirlenen kira bedelinin hangi andan itibaren geçerli olduğu hükümde gösterilir (Yargıtay İçtihadı Birleştirme Hukuk Genel Kurulunun 21.11.1966 tarihli ve 1966/19 E., 1966/10 K.). Fakat, dava sonucunda belirlenen bedel, bazen, belirlenmesi talep edilen değil bir sonraki kira yılı için etki doğurabilmektedir. Mahkeme kararının, bedelin belirlenmesinin talep edildiği kira yılı için etki doğurması arzu ediliyorsa kira sözleşmesindeki hükümlere dikkat edilerek talepte bulunulması gerekmektedir (Özyakışır, s. 223).”
Önemli:
! KİRA TESPİT DAVALARI KISMİ/BELİRSİZ OLARAK AÇILALAMAYACAĞI GİBİ, BU TÜR DAVALARDA ISLAH YOLUNA DA BAŞVURULAMAZ.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 16.03.2021 tarihli ve 2017/6-2792 E. 2021/267 K. sayılı kararında;
“..kira bedelinin tespiti davaları kendine özgü bir dava olup inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir niteliktedir. Bu davalarda sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespiti istenir ve kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır. Dava sonucunda hâkim, ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hâkim kararı ile değiştirilmiş olur. Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz.” İfadelerine yer verilmiştir.
Önemli:
! KİRA TESPİT DAVALARI DEVAM EDERKEN İHTİYATİ TEDBİR YOLU İLE KİRA BELİRLENEBİLİR Mİ ?
Yargıtay’ın yerleşik kararlarında kira bedelinin uyarlanmasına ilişkin davada, tarafların ihtiyati tedbir ile kira bedelinin tespit talebinin kabulüne karar verilebileceği belirtilmesine rağmen kira tespit davalarında ihtiyati tedbir yolu ile kira bedelinin tespitine karar verilmesi mümkün değildir. Zira kira bedeli mahkeme tarafından verilecek
7- Davayı Kimler Açabilir?
Kira tespit davasının kiracı veya kiraya veren tarafından açılması mümkündür. Ancak Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre kiraya veren olmayan malik veya malik olmayan kiracı da bu davayı açabilmektedir. Dava konusu kiralanan taşınmazın 3. bir kişiye devredilmesi halinde devralan malik, kira tespit davası açabilir. Kiracı birden fazla kişiden oluşuyorsa kira tespit davasını tüm davacılar açmalıdır. Elbirliği halinde mülkiyette tüm ortakların birlikte hareket etme zorunluluğu bulunduğundan davanın kiraya veren tüm ortaklar tarafından açılmalıdır. Paylı mülkiyet halinde her bir paydaş kendi payı için kira tespit davası açabilir.
8- Görevli ve Yetkili Mahkeme
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4/1-a maddesinde; “Sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın; Kiralanan taşınmazların, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davaları, görürler.” Hükmüne yer verilmiştir. Buna göre kira tespit davalarında Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir.
Genel olarak kira tespit davasında yetkili mahkeme, davalının yerleşim yeri yani taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir. Ayrıca sözleşmenin ifa edileceği yerde de tahliye davası açılabilir. Sözleşmenin ifa edileceği yer, kira borcunun götürülecek borçlardan olması sebebiyle kiralayanın yerleşim yeri adresidir.
9- Harç ve Vekalet Ücreti
Kira bedelinin tespiti davalarında “aylık kira farkı” üzerinden nisbi harç alınmaktadır.
Kira bedelinin tespiti davalarında mahkemece tespit olunan kira bedeli farkının bir yıllık tutarı üzerinden tarifenin üçüncü kısmı gereğince hesaplanacak nispi vekâlet ücretine hükmedilecektir. Yani mahkemece tespit edilecek aylık kira bedeli ile önceki aylık kira bedeli arasındaki farkın 1 yıllık tutarı üzerinden davacı lehine, davacı tarafın dava dilekçesinde talep ettiği tespiti istenen kira miktarı ile mahkemece bu talep konusu miktarın daha azına hükmedilmesi halinde bu hükmedilen miktar arasındaki farkın 1 yıllık tutarı üzerinden davalı lehine nisbi vekalet ücretine hükmolunacaktır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 22.09.2022 tarihli ve 2022/5205 E. 2022/6879 K. sayılı kararında da;
“..karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin 9. Maddesinde yer alan kira bedelinin tespiti davalarında mahkemece tespit olunan kira bedeli farkının bir yıllık tutarı üzerinden tarifenin üçüncü kısmı gereğince hesaplanacak nispi vekâlet ücretine hükmedileceği düzenlenmiştir.
Buna göre, tespit edilen yıllık kira bedelinden davalı tarafça ödenen yıllık kira bedeli çıkartılarak, aradaki fark üzerinden davacı yararına; yine davacı tarafça dava dilekçesinde talep edilen yıllık kira bedelinden tespit edilen yıllık kira bedeli çıkartılarak, aradaki fark üzerinden de davalı yararına vekalet ücreti takdir edilmesi gerekir”
10-Hükme Karşı Başvurulabilecek Kanun Yolları
Kira tespit davalarında hükmedilen artış farkının 1 yıllık tutarı istinaf sınırını (2023 yılı istinaf sınırı 17.830,00 -TL’dir.) geçiyorsa karara karşı istinaf yolu açık olacak, aksi halde yerel mahkeme tarafından verilen karar kesin olacaktır.
HMK m.362/1-b maddesine göre miktar veya değeri itibariyle temyiz edilebilen alacak davaları ile kira ilişkisinden doğan diğer davalardan üç aylık kira tutarı temyiz sınırının üzerinde olan davalarda temyiz yolu açıktır. Yani kira tespit davalarında hükmedilecek 3 aylık kira farkı karar tarihi itibariyle temyiz sınırını (2023 yılı temyiz sınırı 238,730,00 TL’dir.) geçiyorsa karara karşı temyiz yolu açık olacak aksi halde temyiz yolu kapalı olacaktır.
Av. Arb. Mehmet Akif İLHAN